Immobilien-Renditeberechnung DHH - Bitte um Einschätzung

[geldvermehrer]

Letzter Versuch von mir

Die reale Rendite von 1970 bis 2016 bei Wohnimmobilien Deutschland (ohne Mieten) war 0,1% p.a. Ist natürlich nur ein Durchschnitt und stammt aus dem Kommer Buch Souverän investieren mit Indexfonds und ETF.

"Schnöder" MSCI World in diesem Zeitraum 5,0% p.a. Reale Vermietungsrendite inkl. Wertsteigerung bei diesem Einzelobjekt (DHH) auf sehr langen Zeitraum aus meiner Sicht schwieriger zu prognostizieren als bei kauf der "Welt-AG" (inkl. Immobilienaktien).

Jetzt kannst du auf dem Papier deine Renditeerwartung aufgrund der möglichen, zukünftigen Mieten gegenüberstellen, mit all dem möglichen Ärger mit Mietern usw. Ich habe schon gelesen, dein Hauptgrund ist Diversifikation. Der "Preis" dafür nicht ohne.

Wenn es dir aber ein "gutes Gefühl" bereitet, eine (weitere) Immobilie zu besitzen, dann ist es das wert, egal, was nun als "echte Rendite" später erwirtschaftet wird

[bmi]

Bezüglich Mietspiegel kannst auch bei der Gemeinde-/Stadtverwaltung anrufen und fragen, ob es eine Mietdatenbank gibt. Gegen eine geringe Gebühr bekommt man in der Regel Auskunft. Oder nach dem qualifizierten Mietspiegel fragen. Gutachten durch Sachverständigen ist einiges teurer.

[oktavian]

vor einer Stunde von geldvermehrer:

Die reale Rendite von 1970 bis 2016 bei Wohnimmobilien Deutschland (ohne Mieten) war 0,1% p.a.

das vergleichst du dann mit Aktien inkl. Dividenden? 0% real nach Steuern ist gar nicht so schlecht. Rechne mal aus, was da bei den Aktien an Steuern runter ging in Phasen einer hohen Inflation. Hängt auch von der Spekulationsfrist ab. Halte nichts von so plumpen Vergleichen ohne seriöse Primärquelle.

[smarttrader]

Wir hatten zu einen erheblichen höheren Preis vermietet, als das was ortsüblich war.

 

Zumal auch paar Wertsteigerungen in der Miete weiter gereicht worden sind. Investitionen zum Teil KfW gefördert, steuerlich positiv und Miete erhöht.

 

Immobilienwert erhöht und sensationelle Rendite eingefahren. Das war ein EFH.

 

Wer also etwas renditeorientierter los legt und nicht beim ersten Brief vom Mieterschutz Angst bekommt, wird weit besser fahren mit der Vermietung.

 

Wir werden bei Gelegenheit eine ETW kaufen und ein EFH oder nur Baugrundstück in einer ländlichen Region. Eigentlich sehe ich es als unklug an, zu den Preisen zu kaufen aber was ich momentan in der Familie mitbekomme macht ein Angst. Und das Ende des Booms wird seit 2018 gepredigt und wurde mit 50% Preissteigerung bestraft.

 

[PKW]

vor 15 Stunden von bmi:

 2025-2035 werden möglicherweise viele Immos frei aufgrund des demografischen Wandels (steigendes Angebot an Immos, sinkende Nachfrage aufgrund des Baubooms aktuell -> Preise sinken möglicherweise).

Ich prognostiziere mal das Gegenteil, heute gebaute Immobilien werden im Preis massiv steigen.
Begründung Klimawandel und die deswegen beschlossene Gesetzeslage.
Wir haben eine große Menge alte, energetisch unsanierte Gebäude. Wir werden diese in den kommenden 10 Jahren nicht alle entsprechend saniert oder abgerissen und neu gebaut kriegen. Dazu fehlen schlichtweg die Kapazitäten. Das Wohnen in diesen unsanierten Gebäuden wird dann heizkostenmäßig unmöglich werden, es wird einen massiven run auf moderne Wohnungen geben. Viel mehr run als an energetisch modernem Wohnraum verfügbar ist.

 

vor 15 Stunden von bmi:

Ich weiß nun nichts über die Lage der Immo, aber diese hat vermutlichen eher einen großen Einfluss auf die Wertsteigerung. Ländliche Regionen könnten wieder mehr Zulauf erfahren, aufgrund von den neuen Homeoffice-Möglichkeiten etc., bzw. der Speckgürtel um Großstädte dürfte interessant werden. 

Wenn es so kommt wie oben beschrieben, dann ist die Lage egal. Allenfalls die politischen Einschränkung können einem dann in die Suppe spucken.

[geldvermehrer]

vor 1 Stunde von oktavian:

das vergleichst du dann mit Aktien inkl. Dividenden? 0% real nach Steuern ist gar nicht so schlecht. Rechne mal aus, was da bei den Aktien an Steuern runter ging in Phasen einer hohen Inflation. Hängt auch von der Spekulationsfrist ab. Halte nichts von so plumpen Vergleichen ohne seriöse Primärquelle.

Real bedeutet hier inflationsbereinigt, ohne Kosten und Steuern. Wir beschrieben, meine Quelle ist Gerd Kommer sein Buch. Seine Primärquellen kenne ich nicht.

[oktavian]

vor 4 Minuten von geldvermehrer:

Real bedeutet hier inflationsbereinigt, ohne Kosten und Steuern.

was real bedeutet ist mir schon klar. Ich sehe nur nicht, was diese Zahlen einem für die Zukunft helfen sollten, wenn sie nicht richtig belegt sind (nicht nachvollziehbar) und zusätzlich stark vereinfacht (Miete, Kosten, Steuern, Investitionen in den Bestand ignorieren). Einfach den Wert nach x-Jahren vergleichen ist sinnfrei. Wurden die Immobilien runter gewirtschaftet oder sind sie am Ende auf einen Niedrigenergiestandard etc. gebracht?

 

Frage: Bist Du dir 100% sicher, dass Herr Kommer hier die gleichen Immobilien von 1970-2016 vergleicht und nicht durchschnittliche Preise?

[s1lv3r]

vor 3 Stunden von geldvermehrer:

Letzter Versuch von mir

 

 Ich weiß eure Meinungen durchaus zu schätzen und versuche die Argumente auch aufzunehmen und nicht nur Bestätigung für ein eh schon beschlossenes Vorhaben zu bekommen. Im Moment bin ich auch noch hin- und hergerissen.

 

Das Buch von Kommer habe ich auch. Habe mir auch vorgenommen, dieses noch einmal komplett durchzulesen, bevor ich eine Entscheidung treffe.

 

Kommers allgemeine Haltung zum Thema Vermögensaufbau ist meinem Verständnis nach halt, dass nur ein auf mehrere Jahrzehnte gehaltenes Aktienportfolio wirklich "passives Einkommen" generiert. Alle anderen Formen des Investierens für Privatanleger sind seiner Meinung nach eigentlich (Klein-)Unternehmertum und dementsprechend mit unternehmerischem Risiko und größeren Aufwänden verbunden, was aber oftmals in "Get-rich-quick"-Manier ausgeblendet wird.

 

vor 3 Stunden von geldvermehrer:

Die reale Rendite von 1970 bis 2016 bei Wohnimmobilien Deutschland (ohne Mieten) war 0,1% p.a

 

Entsprechend defensiv ist meine Rendite-Rechnung allerdings meinem Verständnis nach ja auch bereits gerechnet: Kauf mit Mietpreis-Faktor 30 zu 390.000 € (nach Abzug Tilgungszuschuss) und Verkauf 20 Jahre später zum Faktor 21 zu 354.000 €. Die 3,89% Nachsteuerrendite ist also zumindest schon mit einem nominalen Wertverlust der Immobilie gerechnet, deckt sich durch die Mieteinnahmen und basiert nicht auf einer "To The Moon - der Boom geht ewig weiter!"-Rechnung.

 

Die zukünftige Wertentwicklung kann aber natürlich keiner voraussehen. Sieht man hier ja auch im Thread, wie unterschiedlich die Meinungen da sind.

 

Wie ich schon angedeutet habe, ist meine Meinung derzeit, dass die bestehenden sehr hohen Kaufpreise durch im Moment bestehende Sondereffekte teilweise relativiert werden: Vom Kaufpreis von 420' € kann man 30' € durch den Tilgungszuschuss und ggf. 20' € Steuervorteil durch die Sonder-Afa abziehen. Die niedrige Zinssituation bringt im Vergleich (z.B. 1% vs 2%) auf 20 Jahre einen Vorteil von 60' €, der sehr wahrscheinlich durch steigende Nachfrage auch direkt auf die Immobilien-Preise aufgeschlagen wurde.

 

Sobald diese Sondereffekte wegfallen, normalisiert sich vielleicht der Preis für Neubau-Immobilien, aber das ist meinem Verständnis nach ja hauptsächlich für den Spekulanten wichtig, der auf eine kurzfristige Wertsteigerung seiner Immobilie spekuliert und nicht für jemanden der sich den Niedrigzins langfristig gesichert hat und mit Mieteinnahmen über Jahrzehnte kalkuliert, oder seht ihr das anders?

[Schwarzwälder80]

Am 22.12.2021 um 10:00 von Thomas_384:

 

Es ist ein Haus und keine Wohnung.

 

Bin persönlich kein Fan davon einzelne Häuser als Privatperson zu vermieten, man hat keine Skaleneffekte wie bei einer Wohnung im Mehrfamilienhaus, die Instandhaltung ist aufwendiger, man muss sich um Handwerker selber kümmern wenn die Haustechnik etc. spinnt.

 

Ich habe das selber. Eine Wohnung vermietet und ein Haus. Das Haus macht ungleich mehr Arbeit und ich muss mich selbst um alles kümmern (Heizung, Wasser, Dach, Strom, etc.) und Handwerker ranschaffen oder eben selber "fixen" und es gibt keine Synergieffekte - Neue Heizung für 15.000 Euro - muss komplett auf eine Mieteinheit gehen. Bei der Wohnung wird das alles für mich gemacht (z.B. just die Umstellung von Gas auf Pelletheizung, etc.) und ich bekomme meinen Share an Kosten.

 

Deswegen meine persönliche Meinung: Zum Vermieten nur Wohnungen. Ausser man hat natürlich einen ganzen Wohnblock mit einem Mehrfamilienhaus was man als ganze vermietet. Außerdem ists prinzipiell für mich besser keinen Neubau zu haben als privater Vermieter mit hohem Einkommen (Spitzensteuersatz), da man so mit Renovierung einiges absetzen kann.

 

 

Das sehe ich genauso!

Bei unter 4 % Rendite KM/ Kaufpreis netto und einem Haus das funktioniert niemals. Du muss zuviel reinstecken in 20 Jahren und es kostet mega viel Zeit. 

Die gute Mietersuche ist sehr aufwendig bei einer gescheiten Miete und das Risiko bei Schäden durch den Mieter ein vielfaches von einer ETW.

Stell dir vor der baut einfach das Haus selber um ohne zu fragen...alles schon erlebt.   

[geldvermehrer]

vor einer Stunde von oktavian:

was real bedeutet ist mir schon klar. Ich sehe nur nicht, was diese Zahlen einem für die Zukunft helfen sollten, wenn sie nicht richtig belegt sind (nicht nachvollziehbar) und zusätzlich stark vereinfacht (Miete, Kosten, Steuern, Investitionen in den Bestand ignorieren). Einfach den Wert nach x-Jahren vergleichen ist sinnfrei. Wurden die Immobilien runter gewirtschaftet oder sind sie am Ende auf einen Niedrigenergiestandard etc. gebracht?

 

Frage: Bist Du dir 100% sicher, dass Herr Kommer hier die gleichen Immobilien von 1970-2016 vergleicht und nicht durchschnittliche Preise?

Natürlich Durchschnittspreise für Wohnimmobilien in Deutschland. Ist nur eine Zahl, eventuell für den ein oder anderen ganz nützlich. Andreas Beck und Gerd Kommer bringen gerne den Preisverfall von ich glaub um die 40% innerhalb 14 Jahre oder so  in einem bestimmten Zeitraum in München. Klar war das einigen bekannt, aber nicht allen. Mir übrigens auch nicht. Es ist kein Selbstläufer, weder mit Aktien noch mit Immobilien. Bei letzterem bekommt man es zum Glück nicht jeden Tag vor Augen geführt.

vor einer Stunde von s1lv3r:

Das Buch von Kommer habe ich auch. Habe mir auch vorgenommen, dieses noch einmal komplett durchzulesen, bevor ich eine Entscheidung treffe.

Na dann, Seite 214 in Auflage 5

[cjdenver]

vor 10 Stunden von smarttrader:

Zumal auch paar Wertsteigerungen in der Miete weiter gereicht worden sind. Investitionen zum Teil KfW gefördert, steuerlich positiv und Miete erhöht.

 

Deine Mieter werden dich geliebt haben - aber was jucken dich Menschen außerhalb deiner Familie? Hast du hier ja schon mehrfach erklärt  

 

vor 10 Stunden von smarttrader:

Wir werden bei Gelegenheit eine ETW kaufen und ein EFH oder nur Baugrundstück in einer ländlichen Region. Eigentlich sehe ich es als unklug an, zu den Preisen zu kaufen aber was ich momentan in der Familie mitbekomme macht ein Angst. Und das Ende des Booms wird seit 2018 gepredigt und wurde mit 50% Preissteigerung bestraft.

 

Wollte dein Bruder nicht aufs Land ziehen? Warum kaufst du nicht einfach ein Haus und vermietest es an ihn? Damit hast du deine Familiendiskussion beendet und irgendwann kannst du es ihm sogar schenken denn das ist bei euch ja quasi Pflicht. Sorted.  

[Thomas_384]

vor 9 Stunden von Schwarzwälder80:

Das sehe ich genauso!

Bei unter 4 % Rendite KM/ Kaufpreis netto und einem Haus das funktioniert niemals. Du muss zuviel reinstecken in 20 Jahren und es kostet mega viel Zeit. 

Die gute Mietersuche ist sehr aufwendig bei einer gescheiten Miete und das Risiko bei Schäden durch den Mieter ein vielfaches von einer ETW.

Stell dir vor der baut einfach das Haus selber um ohne zu fragen...alles schon erlebt.   

 

Ich auch - bei mir wurde auch extrem viel Zeit in "gute" Mieter suche investiert. Nach 10 Jahren sind Sie ausgezogen - es wurde ein Schaden von ca. 25.000 Euro angerichtet. Die Details möchte ich hier nicht nennen - aber in einer Wohnung muss man viel machen um 25.000 Euro Schaden anzurichten bei einem Haus kann das ganz fix gehen. Würde und werde niemals wieder das Haus vermieten. Wohnung sind 1000 mal angenehmer.  Als dann diese Summe im Raum stand war auch nicht mehr viel von "guten Mietern" und es mußte Klage erhoben werden.

[BarbarossaII]

vor 22 Stunden von s1lv3r:

Die Stadt hat leider keinen offiziellen Mietspiegel.

per Suchmaschinen-Suche von "KdU + Stadtname" hast Du mal ne Untergrenze    : - ) 

(KdU = Kosten der Unterkunft, die das Jobcenter seinen Kunden max. als angemessen bezahlen würde; teilweise sogar aufgeschlüsselt in Kaltmiete + Nebenkosten)

[smarttrader]

vor 10 Stunden von cjdenver:

 

Deine Mieter werden dich geliebt haben - aber was jucken dich Menschen außerhalb deiner Familie? Hast du hier ja schon mehrfach erklärt  

 

 

Wollte dein Bruder nicht aufs Land ziehen? Warum kaufst du nicht einfach ein Haus und vermietest es an ihn? Damit hast du deine Familiendiskussion beendet und irgendwann kannst du es ihm sogar schenken denn das ist bei euch ja quasi Pflicht. Sorted.  

Stimmt mir ist jeder Euro auf meinem Konto lieber, als ein Euro auf dem Mieterkonto. Vermieten sehe ich als Business und bin da ähnlich renditeorientiert wie zu Geschäftsführerzeiten.

 

50k würden wir maximal schenken, keine 500k. Ich sehe 25k die wir aktuell geschenkt haben, als ok an. Bisher kam aus der Familie sonst nichts. Eigentlich eine tolle Idee am Bruder vermieten, da ist steuerlich einiges gestaltbar. Aber die Schwägerin möchte nicht, ihr würde die Sicherheit fehlen.

[Schwarzwälder80]

vor 11 Stunden von Thomas_384:

 

Ich auch - bei mir wurde auch extrem viel Zeit in "gute" Mieter suche investiert. Nach 10 Jahren sind Sie ausgezogen - es wurde ein Schaden von ca. 25.000 Euro angerichtet. Die Details möchte ich hier nicht nennen - aber in einer Wohnung muss man viel machen um 25.000 Euro Schaden anzurichten bei einem Haus kann das ganz fix gehen. Würde und werde niemals wieder das Haus vermieten. Wohnung sind 1000 mal angenehmer.  Als dann diese Summe im Raum stand war auch nicht mehr viel von "guten Mietern" und es mußte Klage erhoben werden.

Das unintelligenteste was man im Bereich  Vermietung anstellen kann, ist ein Einfamilienhaus kaufen um es zu vermieten.

ein sogenanntes No Go

 

 

[Rooki€]

vor 2 Stunden von Schwarzwälder80:

Das unintelligenteste was man im Bereich  Vermietung anstellen kann, ist ein Einfamilienhaus kaufen um es zu vermieten.

ein sogenanntes No Go

 

 

Ich habe seit mehreren Jahren selbst ein vermietetes Einfamilienhaus Als auch mehrere vermiete Wohnungen. Das Einfamilienhaus bietet Vor als auch Nachteile die hier schon soweit genannt wurden.
Ein aus meiner Sicht wichtiger Punkt, der hier noch nicht genannt worden ist, ist der Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses. Es wird immer von einem Verkaufspreis ausgegangen, der ein leeres Einfamilienhaus voraussetzt. Zu welchem Preis könnt ihr ein Einfamilienhaus verkaufen, welches seit Jahren vermietet ist und an wen?
Der Mieter wird ja freiwillig nicht ausziehen. Ein potentieller Eigennutzer wird aber nicht ein Haus kaufen das vermietet ist und er das Risiko hat eine jahrelange Räumungsklage am Hals zu haben.
Daher wird man das vermietete Einfamilienhaus nur an einen Kapitalanleger verkaufen können der selbst nicht einziehen will. Persönlich würde ich so ein Objekt maximal zum Faktor 16 kaufen (7%)

[Schwarzwälder80]

vor 3 Stunden von Rooki€:

Ich habe seit mehreren Jahren selbst ein vermietetes Einfamilienhaus Als auch mehrere vermiete Wohnungen. Das Einfamilienhaus bietet Vor als auch Nachteile die hier schon soweit genannt wurden.
Ein aus meiner Sicht wichtiger Punkt, der hier noch nicht genannt worden ist, ist der Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses. Es wird immer von einem Verkaufspreis ausgegangen, der ein leeres Einfamilienhaus voraussetzt. Zu welchem Preis könnt ihr ein Einfamilienhaus verkaufen, welches seit Jahren vermietet ist und an wen?
Der Mieter wird ja freiwillig nicht ausziehen. Ein potentieller Eigennutzer wird aber nicht ein Haus kaufen das vermietet ist und er das Risiko hat eine jahrelange Räumungsklage am Hals zu haben.
Daher wird man das vermietete Einfamilienhaus nur an einen Kapitalanleger verkaufen können der selbst nicht einziehen will. Persönlich würde ich so ein Objekt maximal zum Faktor 16 kaufen (7%)

Genau ein wichtiger Punkt :

Kündigen zum Verkauf ist nicht zulässig wegen dem asymetrischen Mietrecht in D.

Kündigen darf nur der Mieter  nur eine " Eigenbedarfskündigung " des Eigentümers wäre zulässig, nicht des Verkäufers.

 

Deshalb der sehr reduzierte VP.

[PKW]

vor 51 Minuten von Schwarzwälder80:

Kündigen zum Verkauf ist nicht zulässig wegen dem asymetrischen Mietrecht in D.

Kündigen darf nur der Mieter  nur eine " Eigenbedarfskündigung " des Eigentümers wäre zulässig, nicht des Verkäufers.

Das trifft aber auf Haus und Wohnung gleichermaßen zu.

[Schwarzwälder80]

vor 5 Stunden von PKW:

Das trifft aber auf Haus und Wohnung gleichermaßen zu.

ja richtig...

[smarttrader]

vor 20 Stunden von Rooki€:

Ich habe seit mehreren Jahren selbst ein vermietetes Einfamilienhaus Als auch mehrere vermiete Wohnungen. Das Einfamilienhaus bietet Vor als auch Nachteile die hier schon soweit genannt wurden.
Ein aus meiner Sicht wichtiger Punkt, der hier noch nicht genannt worden ist, ist der Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses. Es wird immer von einem Verkaufspreis ausgegangen, der ein leeres Einfamilienhaus voraussetzt. Zu welchem Preis könnt ihr ein Einfamilienhaus verkaufen, welches seit Jahren vermietet ist und an wen?
Der Mieter wird ja freiwillig nicht ausziehen. Ein potentieller Eigennutzer wird aber nicht ein Haus kaufen das vermietet ist und er das Risiko hat eine jahrelange Räumungsklage am Hals zu haben.
Daher wird man das vermietete Einfamilienhaus nur an einen Kapitalanleger verkaufen können der selbst nicht einziehen will. Persönlich würde ich so ein Objekt maximal zum Faktor 16 kaufen (7%)

Das wird aber aktuell unmöglich sein. Wir haben hier Faktor 35-40 für vermietete Objekte. Leerstehend Faktor 48-53.

 

Eigenbedarf Kündigung dürfte nur bei Ersterwerb einer Immobilie funktionieren und es darf keine Wohnungsnot herrschen. Aber Mal ehrlich, wer für Faktor 35 ein Mietobjekt kauft, wird doch eher versuchen die Miete hochzuziehen und den Mieter zu halten.

[s1lv3r]

Das von @Rooki€ eingebrachte Argument ist natürlich durchaus schlüssig und ein wichtiges noch dazu.

 

Am 25.12.2021 um 10:13 von smarttrader:

Wir haben hier Faktor 35-40 für vermietete Objekte. Leerstehend Faktor 48-53.

 

Die Diskussion um den beim Verkauf erreichbaren Faktor ist dann leider ja wieder die allgemeine Glaskugel-Diskussion über die zukünftige Marktentwicklung. Man kommt nicht darum herum an dieser Stelle Annahmen zu treffen, aber gleichzeitig ist es natürlich ziemlich sinnlos, so etwas auf Jahrzehnte abschätzen zu wollen. 

 

Wenn ich als Worst-Case Szenario Kauf mit Faktor 30 und Verkauf nach 20 Jahren mit Faktor 16 rechne, kommt man je nach angesetzten Wartungskosten tatsächlich bei +/- 0% Eigenkapitalrendite raus (und hatte natürlich ziemlich viel Aufwand und ggf. noch zusätzliches Mietausfallrisiko, etc.).

[geldvermehrer]

Unter Renditeaspekten dürfte der Erwerb eines EFH, DHH oder RH schon allgemein nicht 1. Wahl sein, außer Schnäppchen. Aber zur Zeit nach mind. 10 Jahren stark gestiegener Immobilienpreise sind Schnäppchen kaum realistisch. Laut Experten ist der Immo-Markt allg. grob 30% überbewertet. Was allerdings für den Erwerb sprechen würde, ist das persönliche Glücksgefühl, den für manche der Besitz einer vermieteten Immobilie mit sich bringt. 

 

[smarttrader]

vor einer Stunde von geldvermehrer:

Unter Renditeaspekten dürfte der Erwerb eines EFH, DHH oder RH schon allgemein nicht 1. Wahl sein, außer Schnäppchen. Aber zur Zeit nach mind. 10 Jahren stark gestiegener Immobilienpreise sind Schnäppchen kaum realistisch. Laut Experten ist der Immo-Markt allg. grob 30% überbewertet. Was allerdings für den Erwerb sprechen würde, ist das persönliche Glücksgefühl, den für manche der Besitz einer vermieteten Immobilie mit sich bringt. 

 

Kommt darauf an, ich würde alles kaufen zum Vermieten was ich auch gerne selbst beziehen würde.

[cjdenver]

vor einer Stunde von geldvermehrer:

Laut Experten ist der Immo-Markt allg. grob 30% überbewertet. 

 

Sagt wer? Steht wo? Gilt wofuer?

[geldvermehrer]

vor 7 Minuten von cjdenver:

 

Sagt wer? Steht wo? Gilt wofuer?

Deutsche Bundesbank, mehrere Quellen, u.a. zeit.de, spiegel.de.