Immobilien-Renditeberechnung DHH - Bitte um Einschätzung

[s1lv3r]

Guten Abend zusammen,

obwohl ich im Forum eher zu den Kritikern von Einzelinvests in Immobilien gehöre, wage ich mich mal aus der Deckung () und bitte um Feedback über den Kauf einer 130m² Neubau-Doppelhaushälfte als Vermietungsobjekt und die dazugehörige Renditeberechnung. Ich habe das Thema absichtlich hier im WPF platziert, da ich vermute, dass man insbesondere hier auch durchaus kritisches Feedback zu diesem Thema bekommen kann.

 

Um meine eigene Einschätzung vorweg zu nehmen, war ich bisher eher der Meinung, dass sich so ein Invest in einer so späten Phase des schon sehr lange anhaltenden Immobilienbooms nicht lohnen würde, aber aktuell bin ich doch ins Grübeln gekommen, ob der im Vergleich mit den Preisen vor ein paar Jahren natürlich hohe Kaufpreis durch andere Sondereffekte (niedrige Zinsen, Sonder-Afa¹ und KfW Tilgungszuschuss) wieder relativiert wird. Da ich von dem Thema bisher nicht unglaublich viel Ahnung habe, würde mich euer Feedback tatsächlich sehr interessieren. Zielsetzung wäre auch mehr Vermögens-Diversifikation als Ergänzung zu meinem Wertpapierportfolio, als maximale Rendite.

 

Kaufpreis: 420.000 € (-30.000€ Tilgungszuschuss)

 

davon Grundstücksanteil: 65.000 €

Kaufnebenkosten: 40.000 €

Nettokaltmiete pro Jahr: 14.400 €

 

Mietsteigerung pro Jahr: 1% ab dem 5 Jahr.

Instandhaltungskosten pro Jahr: 4.200 €

Verwaltungskosten pro Jahr: 600 €

Pauschale für Mietausfall (Prozent der Nettokaltmiete pro Jahr): 4%

Geschätzte Kostensteigerung pro Jahr: 1%

 

Finanzierung:

Eigenkapital: 50.000 €

Zinsbindung: 10 Jahre

Zinssatz: 1%

Tilgung: 2%

angenommener Anschlusszinssatz nach Zinsbindung: 2%

 

Renditeberechnung:

Anlagehorizont: 20 Jahre 

Geschätzter Verkaufsfaktor (Kaufpreis-Miete-Verhältnis): 21

 

Ergebnis:

Bei einer anfänglichen Netto-Mietrendite von 2,1% ergeben sich für das Investment folgende Renditekennzahlen:

 

Objektrendite nach Steuern: 1,41%

Eigenkapitalrendite nach Steuern: 3,89%

 

Anzumerken wäre dabei, dass ich absichtlich versucht habe konservativ zu rechnen (keine Ahnung, ob mir das gelungen ist) und z.B. die Wertentwicklung der Immobilie selber meines Erachtens nach eher konservativ angesetzt ist (Kauf mit Preis-Miete-Verhältnis von 30³, während der Verkauf wie oben angegeben mit 21 in der Renditeberechnung einkalkuliert ist. Seht ihr das auch so?

 

 

[1] Das wäre noch ein Thema für einen Steuerberater, vor dem Kauf zu klären, ob man die Sonder-Afa auch wirklich bekommen würde.

[2] Ich habe den Rendite-Rechner der Stiftung-Warentest genommen, da er mir nach kurzer Recherche schon sehr vollständig vorkam. Die Annahmen/Parameter habe ich oben extra wie im Rechner verwendet angegeben, für den Fall das jemand nachrechnen möchte.

[3] Ich habe da einfach den Tilgungszuschuss abgezogen, da mir das in der Betrachtung am sinnigsten erschien. Keine Ahnung, ob man das so rechnen sollte.

[Allesverwerter]

Ist für die Beurteilung der Rendite der zusätzliche Aufwand gegenüber einer WP-Anlage berücksichtigt?

(Verwaltung, Steuer, Mieterkontakte...)

 

Annahme: "angenommener Anschlusszinssatz nach Zinsbindung: 2%"

Die 2% sind historisch sehr niedrig, reichen die Mieteinnahmen (aufgrund Mietdeckel nicht erhöhbar) auch, wenn die Zinsen bei 4 oder 6% sein sollten?

 

 

 

 

[s1lv3r]

vor 3 Minuten von Allesverwerter:

Ist für die Beurteilung der Rendite der zusätzliche Aufwand gegenüber einer WP-Anlage berücksichtigt?

 

Die 600€ p.a. Verwaltungskosten sind dafür veranschlagt, aber wenn man ehrlich ist, wird das erstmalig natürlich sehr viel mehr Zeit beanspruchen, als man da reinrechnen kann (Einarbeitung in das Thema etc.).

 

vor 4 Minuten von Allesverwerter:

Die 2% sind historisch sehr niedrig, reichen die Mieteinnahmen (aufgrund Mietdeckel nicht erhöhbar) auch, wenn die Zinsen bei 4 oder 6% sein sollten?

 

hmmmm ... ja, das stimmt, die jährliche Unterdeckung würde in diesem Fall schnell relativ groß werden und die Gesamtrendite würde auch zusammen schmelzen:

 

Mit 4% Anschlussfinanzierung:

Eigenkapitalrendite nach Steuern: 2,07%

 

Mit 6% Anschlussfinanzierung:

Eigenkapitalrendite nach Steuern: 0,48%

 

Am besten könnte man sich wohl dagegen schützen, wenn man mehr Eigenkapital einbringt oder höher tilgt? Das wäre zwar finanziell kein Problem, aber dann schmilzt natürlich die Eigenkapitalrendite bei der originalen Rechnung mit anhaltender Niedrigzinsphase dahin. Vielleicht sind 15 Jahre Zinsbindung dahingehend ein guter Kompromiss.

[pete1]

vor 10 Stunden von s1lv3r:

Objektrendite nach Steuern: 1,41%

Eigenkapitalrendite nach Steuern: 3,89%

Das wäre mir viel zu wenig.

 

Alles unter 4% Bruttomietrendite ist ein absolutes No Go zur Kapitalanlage. Eigennutz sieht anders aus.

[Thomas_384]

vor 10 Stunden von s1lv3r:

Guten Abend zusammen,

obwohl ich im Forum eher zu den Kritikern von Einzelinvests in Immobilien gehöre, wage ich mich mal aus der Deckung () und bitte um Feedback über den Kauf einer 130m² Neubau-Doppelhaushälfte als Vermietungsobjekt und die dazugehörige Renditeberechnung. Ich habe das Thema absichtlich hier im WPF platziert, da ich vermute, dass man insbesondere hier auch durchaus kritisches Feedback zu diesem Thema bekommen kann.

 

Um meine eigene Einschätzung vorweg zu nehmen, war ich bisher eher der Meinung, dass sich so ein Invest in einer so späten Phase des schon sehr lange anhaltenden Immobilienbooms nicht lohnen würde, aber aktuell bin ich doch ins Grübeln gekommen, ob der im Vergleich mit den Preisen vor ein paar Jahren natürlich hohe Kaufpreis durch andere Sondereffekte (niedrige Zinsen, Sonder-Afa¹ und KfW Tilgungszuschuss) wieder relativiert wird. Da ich von dem Thema bisher nicht unglaublich viel Ahnung habe, würde mich euer Feedback tatsächlich sehr interessieren. Zielsetzung wäre auch mehr Vermögens-Diversifikation als Ergänzung zu meinem Wertpapierportfolio, als maximale Rendite.

 

Kaufpreis: 420.000 € (-30.000€ Tilgungszuschuss)

 

davon Grundstücksanteil: 65.000 €

Kaufnebenkosten: 40.000 €

Nettokaltmiete pro Jahr: 14.400 €

 

Mietsteigerung pro Jahr: 1% ab dem 5 Jahr.

Instandhaltungskosten pro Jahr: 4.200 €

Verwaltungskosten pro Jahr: 600 €

Pauschale für Mietausfall (Prozent der Nettokaltmiete pro Jahr): 4%

Geschätzte Kostensteigerung pro Jahr: 1%

 

Finanzierung:

Eigenkapital: 50.000 €

Zinsbindung: 10 Jahre

Zinssatz: 1%

Tilgung: 2%

angenommener Anschlusszinssatz nach Zinsbindung: 2%

 

Renditeberechnung:

Anlagehorizont: 20 Jahre 

Geschätzter Verkaufsfaktor (Kaufpreis-Miete-Verhältnis): 21

 

Ergebnis:

Bei einer anfänglichen Netto-Mietrendite von 2,1% ergeben sich für das Investment folgende Renditekennzahlen:

 

Objektrendite nach Steuern: 1,41%

Eigenkapitalrendite nach Steuern: 3,89%

 

Anzumerken wäre dabei, dass ich absichtlich versucht habe konservativ zu rechnen (keine Ahnung, ob mir das gelungen ist) und z.B. die Wertentwicklung der Immobilie selber meines Erachtens nach eher konservativ angesetzt ist (Kauf mit Preis-Miete-Verhältnis von 30³, während der Verkauf wie oben angegeben mit 21 in der Renditeberechnung einkalkuliert ist. Seht ihr das auch so?

 

 

[1] Das wäre noch ein Thema für einen Steuerberater, vor dem Kauf zu klären, ob man die Sonder-Afa auch wirklich bekommen würde.

[2] Ich habe den Rendite-Rechner der Stiftung-Warentest genommen, da er mir nach kurzer Recherche schon sehr vollständig vorkam. Die Annahmen/Parameter habe ich oben extra wie im Rechner verwendet angegeben, für den Fall das jemand nachrechnen möchte.

[3] Ich habe da einfach den Tilgungszuschuss abgezogen, da mir das in der Betrachtung am sinnigsten erschien. Keine Ahnung, ob man das so rechnen sollte.

 

Es ist ein Haus und keine Wohnung.

 

Bin persönlich kein Fan davon einzelne Häuser als Privatperson zu vermieten, man hat keine Skaleneffekte wie bei einer Wohnung im Mehrfamilienhaus, die Instandhaltung ist aufwendiger, man muss sich um Handwerker selber kümmern wenn die Haustechnik etc. spinnt.

 

Ich habe das selber. Eine Wohnung vermietet und ein Haus. Das Haus macht ungleich mehr Arbeit und ich muss mich selbst um alles kümmern (Heizung, Wasser, Dach, Strom, etc.) und Handwerker ranschaffen oder eben selber "fixen" und es gibt keine Synergieffekte - Neue Heizung für 15.000 Euro - muss komplett auf eine Mieteinheit gehen. Bei der Wohnung wird das alles für mich gemacht (z.B. just die Umstellung von Gas auf Pelletheizung, etc.) und ich bekomme meinen Share an Kosten.

 

Deswegen meine persönliche Meinung: Zum Vermieten nur Wohnungen. Ausser man hat natürlich einen ganzen Wohnblock mit einem Mehrfamilienhaus was man als ganze vermietet. Außerdem ists prinzipiell für mich besser keinen Neubau zu haben als privater Vermieter mit hohem Einkommen (Spitzensteuersatz), da man so mit Renovierung einiges absetzen kann.

 

 

[Allesverwerter]

vor 2 Stunden von Thomas_384:

 

Deswegen meine persönliche Meinung: Zum Vermieten nur Wohnungen. Ausser man hat natürlich einen ganzen Wohnblock mit einem Mehrfamilienhaus was man als ganze vermietet. Außerdem ists prinzipiell für mich besser keinen Neubau zu haben als privater Vermieter mit hohem Einkommen (Spitzensteuersatz), da man so mit Renovierung einiges absetzen kann.

 

Renovierung laufend oder direkt nach Kauf?

Wenn man "einiges" absetzen will, hat man dafür doch auch die Ausgaben?

 

Bei "direkt nach Kauf":  Max. 15% vom Kaufpreis absetzbar, ansonsten ist es eine Erhöhung des Kaufpreises.

 

[Hansolol]

vor 2 Stunden von Thomas_384:

Außerdem ists prinzipiell für mich besser keinen Neubau zu haben als privater Vermieter mit hohem Einkommen

Ich meine lt. Koalitionsvertrag soll die Afa für Neubauten von 2 auf 3% angehoben werden. Außerdem gab es für Neubauten in einem gewissen Zeitrahmen auch eine Sonderafa von 5%, wenn die Kosten 3000 Euro pro Quadratmeter nicht überschritten wurden. 

 

Wenn du ständig Kosten wegen der Reparaturen hast, ist das zwar steuerlich interessant, aber ändert ja nichts daran, dass diese Kosten tatsächlich anfallen. In Summe machst du ja trotzdem Minus. Neubauten haben ja auch noch weitere Vorteile. Heizsysteme und Dämmung sind auf dem neusten Stand.

 

[s1lv3r]

vor 3 Stunden von Thomas_384:

Es ist ein Haus und keine Wohnung.

 

Vielen Dank für den Einblick. Deine Erfahrungen klingen für mich soweit einleuchtend. Der eigene Zeitaufwand wird im Vergleich wohl tatsächlich nicht so unerheblich sein, lässt sich natürlich schwer einkalkulieren ...

 

vor 43 Minuten von Hansolol:

Außerdem gab es für Neubauten in einem gewissen Zeitrahmen auch eine Sonderafa von 5%, wenn die Kosten 3000 Euro pro Quadratmeter nicht überschritten wurden. 

Ja, die gibt es noch (übergangsweise) und die wird von dem Rechner aus dem Ursprungspost auch berücksichtigt. Der Effekt sind tatsächlich rund 20k€ (wenn man sie denn kriegt).

Zusammen mit dem 30k€ Tilgungszuschuss der KfW für die Effizienzbauweise und der Tatsache, dass im derzeitigen Marktumfeld Gebrauchtimmobilien zu den gleichen Preisen wie Neubauten über den Tisch gehen, ist es tatsächlich noch schwieriger, eine Bestandsimmobilie mit vergleichbarer Rendite zu finden ...

 

Mein Problem mit der Sonder-Afa ist derzeit noch, dass ich nicht weiß, ob der KfW-Tilgungszuschuss von den Herstellungskosten für die Berechnung der 3000 € Grenze abgezogen wird, oder nicht. Von der per regulärer 2% Afa absetzbaren Summe wird der Tilgungszuschuss auf jeden Fall abgezogen, ob er auch für die Grenze der Herstellungskosten pro Quadratmeter abgezogen wird, konnte ich bisher noch nicht herausfinden.

 

vor 43 Minuten von Hansolol:

Ich meine lt. Koalitionsvertrag soll die Afa für Neubauten von 2 auf 3% angehoben werden.

 

Könnte natürlich ziemlich blödes Timing sein, wenn man davon dann nicht mehr profitieren sollte.

[BarbarossaII]

vor 4 Stunden von Thomas_384:

Es ist ein Haus und keine Wohnung.

Ergänzend: In einem Miet-Forum war der Tenor, dass Vermietung von EFH / DDH ungünstigere Eingenschaften im Vgl. zu Wohnungen in Mehrfamilienhäusern hat und man eher Abstand nehmen sollte:

• Bewirtschaftungskosten pro Wohneinheit recht hoch (alternativ Konflikt um Gartengestaltung etc., falls nicht an Pflegedienst, sondern an Mieter vergeben; oder um Nebenkostenabrechnung, falls die selbst gemacht wird und nicht durch Dienstleister)
• Mieter benehmen sich von Anfang an oder mit der Zeit wie Eigentümer / "Herr im Haus"

 

Allgemein haben Klein-Vermieter aus meiner Sicht folgende Herausforderungen:

• Unternehmertum - man braucht eine innere Unternehmer-Einstellung - Geschäftsmäßiger Kontakt zum Mieter, der nicht Freund/Feind, sondern Geschäftspartner ist
• Know-How Aufbau - man muss sich Mietrechts-Know-How aufbauen --- zumindest soviel, um abschätzen zu können, wo man selbst aktiv wird und wo ein Dienstleister (Mieter-Akquise, Mietvertrag, Verwaltung, Nebenkostenabrechnung, Problemregelung, ...)

 

 

 

[alsuna]

vor 41 Minuten von BarbarossaII:

Mieter benehmen sich von Anfang an oder mit der Zeit wie Eigentümer / "Herr im Haus"

Warum ist das ein Problem? Auf mein Eigentum passe ich grundsätzlich gut auf. So mancher Mieter passt auf die Wohnung eher weniger gut auf.

[hilflos]

im Gegensatz zu anderen bin ich der Meinung, dass beim Neubau die Verwalterkosten bei einer DHH geringer sind als bei einer Wohnung sind. Bei einer DHH gibt es keine Abrechnung und der Mieter muss sich selber um Gas, Strom  oder anderes kümmern. Es gibt keine Eigentümerversammlungen und die Rücklagen kann man flexibler handhaben. Beim Altbau sieht es kpl. anders aus und die Arbeit die ein Verwalter bei der Wohnung macht, hat man selber und die Kosten werden auch nicht auf mehrere aufgeteilt. Die Steuerersparnis hat man auch nur dann , wenn man vorher Kosten hatte und wenn sie nicht zur Wertsteigerung beitragen sind die Kosten weg.  Ich würde aber trotzdem lieber 3 kleinere Wohnungen kaufen, als eine DHH

[Thomas_384]

vor 3 Stunden von BarbarossaII:

Ergänzend: In einem Miet-Forum war der Tenor, dass Vermietung von EFH / DDH ungünstigere Eingenschaften im Vgl. zu Wohnungen in Mehrfamilienhäusern hat und man eher Abstand nehmen sollte:

• Bewirtschaftungskosten pro Wohneinheit recht hoch (alternativ Konflikt um Gartengestaltung etc., falls nicht an Pflegedienst, sondern an Mieter vergeben; oder um Nebenkostenabrechnung, falls die selbst gemacht wird und nicht durch Dienstleister)
• Mieter benehmen sich von Anfang an oder mit der Zeit wie Eigentümer / "Herr im Haus"

 

Allgemein haben Klein-Vermieter aus meiner Sicht folgende Herausforderungen:

• Unternehmertum - man braucht eine innere Unternehmer-Einstellung - Geschäftsmäßiger Kontakt zum Mieter, der nicht Freund/Feind, sondern Geschäftspartner ist
• Know-How Aufbau - man muss sich Mietrechts-Know-How aufbauen --- zumindest soviel, um abschätzen zu können, wo man selbst aktiv wird und wo ein Dienstleister (Mieter-Akquise, Mietvertrag, Verwaltung, Nebenkostenabrechnung, Problemregelung, ...)

 

 

 

Sehe ich genauso.

 

Wenn mans ehrlich rechnet machen die meisten mit 2-5 privat vermieteten Einheiten Miese.

In einem Haus kann ein Mieter auch ungleich mehr kaputt machen.

[bmi]

Wir haben seit vielen Jahren neben vermieteten Wohnungen auch ein vermietetes DH. Das DH ist deutlich angenehmer, da wir uns mit keinen anderen Parteien absprechen müssen. Die Mieter kümmern sich fast um alles selbstständig. Hecken und Bäume schneiden sie eigenständig zurück. Bei Änderungen (Baum fällen, Hecke entfernen, ...) ist eine Rücksprache erforderlich, hat bisher immer gut funktioniert. Wir schreiben auch keine Nebenkostenabrechnung, sondern reichen die Rechnungen direkt an die Mieter weiter. Ist eine mündliche Vereinbarung die bisher nie Probleme gemacht hat. Eine Nebenkostenabrechnung gibt es nur bei einem unterjährigen Mieterwechsel. Bei Renovierungen zahlen wir meistens das Material und die Mieter kümmern sich um die Umsetzung (einzige Voraussetzung ist, dass ein Fachmann mit involviert ist und alles passt am Ende). Die Wohnung bringt etwas mehr Rendite pro m², jedoch ist das in der Summe im Zehntelbereich. 

 

Die Beziehung zu unseren Mietern ist sehr freundschaftlich und wir fahren sehr gut damit, vermutlich auch weil wir uns bei der Mieterauswahl Zeit nehmen und vorab Vereinbarungen treffen. Bei Mieterhöhungen hat man so zwar anfangs tendenziell eher ein schlechtes Gewissen, aber man gewöhnt sich dran und wir besprechen das auch von Anfang an. Durch den eher freundschaftlichen Kontakt und eine gute Vertrauensbasis überlassen wir ihnen auch recht viel selbst, jedoch besprechen wir vorab die Grenzen z.B. bei der Gartengestaltung oder wenn es um Änderungen bei festverbauten Dingen geht. Beidseitiges Entgegenkommen hat sich bisher bezahlt gemacht, gerade die Übernahme diverser Materialkosten (z.B. neuer Wohnzimmerboden, Ofen, ...) war bisher immer recht profitabel für uns da wir keine Handwerkerkosten hatten und der Immobilienwert gesteigert wurde.

 

Soviel zu unserer Erfahrung.

 

Nun zu deiner Immobilie:

Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten halte ich für etwas hoch angesetzt, aber lieber mehr einkalkuliert als zu wenig. Wir halten mittlerweile einen festen Betrag als Notgroschen für die Immobilien. Zu Beginn haben wir jährlich einen gewissen Prozentsatz weggespart, hat aber für uns keinen großen Sinn ergeben. Die meisten Reparaturen machen wir selbst und Dach, Heizung, etc. kann man relativ gut im Voraus einkalkulieren. 2,1% Netto-Mietrendite wäre mir etwas zu wenig, wenn die Immobilie keinen großen Wertzuwachs hat ist es den Aufwand kaum Wert. Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete ist bei knapp 30, also schon hart an der Grenze. 2025-2035 werden möglicherweise viele Immos frei aufgrund des demografischen Wandels (steigendes Angebot an Immos, sinkende Nachfrage aufgrund des Baubooms aktuell -> Preise sinken möglicherweise). Ich weiß nun nichts über die Lage der Immo, aber diese hat vermutlichen eher einen großen Einfluss auf die Wertsteigerung. Ländliche Regionen könnten wieder mehr Zulauf erfahren, aufgrund von den neuen Homeoffice-Möglichkeiten etc., bzw. der Speckgürtel um Großstädte dürfte interessant werden. 

[Peter23]

vor 18 Stunden von s1lv3r:

Am besten könnte man sich wohl dagegen schützen, wenn man mehr Eigenkapital einbringt oder höher tilgt? Das wäre zwar finanziell kein Problem, aber dann schmilzt natürlich die Eigenkapitalrendite bei der originalen Rechnung mit anhaltender Niedrigzinsphase dahin. Vielleicht sind 15 Jahre Zinsbindung dahingehend ein guter Kompromiss.

Man könnte doch nach Ende der Sollzinsbindung auch einfach opportun tilgen oder refinanzieren je nachdem wie die Zinsen dann stehen.

[Schwachzocker]

vor 28 Minuten von Peter23:

Man könnte doch nach Ende der Sollzinsbindung auch einfach opportun tilgen oder refinanzieren je nachdem wie die Zinsen dann stehen.

Man könnte die Immobilie auch gleich aus eigener Tasche bezahlen, und dann ergibt sich die Problematik gar nicht.

[Peter23]

Gerade eben von Schwachzocker:

Man könnte die Immobilie auch gleich aus eigener Tasche bezahlen, und dann ergibt sich die Problematik gar nicht.

Stimmt und dazu wäre der TO auch sicherlich in der Lage, aber er will ja offenbar den Leverage-Effekt mitnehmen, so dass sich dann eben doch die „Problematik“ ergibt. Wenn es Dir darum geht, dass viele gar nicht in der Lage sind die Immobilie „gleich aus eigener Tasche“ zu bezahlen, dann hast Du zwar recht, bist aber im falschen Thread gelandet.

[s1lv3r]

vor einer Stunde von bmi:

Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten halte ich für etwas hoch angesetzt, aber lieber mehr einkalkuliert als zu wenig.

 

Da könnte man theoretisch auch niedriger ansetzen und dafür von einer größeren prozentualen Steigerung ausgehen - z.B. Instandhaltungskosten von anfänglich 1.200€ p.a. dafür aber 6% Kostensteigerung p.a. (man hat die ersten 5 Jahre ja auch noch Garantie). Hierbei würde man nach 20 Jahren dann auch bei mehr als 1% Instandhaltungskosten p.a. auf den Objektwert gerechnet kommen, hätte aber allein durch diesen Effekt schon eine rechnerische Eigenkapitalrendite von 5,79% p.a. statt den 3,89% p.a. aus der originalen Rechnung.

 

Papier ist halt geduldig. In der Rechnung gibt es zu viele Variablen und wissen wird man es wohl erst am Ende. 

 

 

vor einer Stunde von bmi:

2025-2035 werden möglicherweise viele Immos frei aufgrund des demografischen Wandels (steigendes Angebot an Immos, sinkende Nachfrage aufgrund des Baubooms aktuell -> Preise sinken möglicherweise

 

Ja, das hatte ich auch schon öfters gelesen. Ob es tatsächlich so kommt weiß natürlich keiner und einen plötzlichen Crash kann man ebenso nie ausschließen. Man kann denke ich eigentlich nur versuchen defensiv zu rechnen - zumindest rechne ich nicht mit einer Wertsteigerung der Immobilie, sondern kalkuliere von Anfang an mit einem langfristigen Wertverlust. Ansonsten aber vielen Dank für deinen wertvollen Erfahrungsbericht. 

 

vor einer Stunde von bmi:

Ich weiß nun nichts über die Lage der Immo, aber diese hat vermutlichen eher einen großen Einfluss auf die Wertsteigerung.

 

Da hast du wohl recht. Das Objekt befindet sich in einer Kleinstadt, aber nur 25 Minuten Autofahrt bis ins Zentrum der nächsten Landeshauptstadt. Makrolage würde ich als sehr stark einschätzen. Mikrolage mit kleinen Abzügen, da das einzige Hochhaus der Kleinstadt in unmittelbarer Nähe ist, sonst aber verkehrsberuhigt und doch sehr zentral gelegen.

 

Mir ist allerdings auch klar, das meine Einschätzung als Laie natürlich wahrscheinlich absolut nichts wert ist ... wie stark die Lage im Vergleich zu anderen Immobilien ist, wird man wohl erst sehen, wenn die allgemeine Nachfrage auf dem Markt stark nachlässt. Im Moment wird einfach alles gekauft ...

 

vor einer Stunde von Peter23:

Man könnte doch nach Ende der Sollzinsbindung auch einfach opportun tilgen oder refinanzieren je nachdem wie die Zinsen dann stehen.

 

Ja, den Denkansatz hatte ich natürlich auch schon. Im Zweifelsfall, wird es aber wohl so sein, dass wenn die Zinsen sehr hoch sind man das Geld auch gerne hätte um es in andere Assets zu investieren bzw. das dann auch ein schlechter Moment zum Umschichten sein wird (sehr hohe Zinsen gehen mit Aktienmarktcrash einher?). Auch nicht optimal, aber wohl ziemlich alternativlos. 

[Peter23]

vor 6 Minuten von s1lv3r:

Ja, den Denkansatz hatte ich natürlich auch schon. Im Zweifelsfall, wird es aber wohl so sein, dass wenn die Zinsen sehr hoch sind man das Geld auch gerne hätte um es in andere Assets zu investieren bzw. das dann auch ein schlechter Moment zum Umschichten sein wird (sehr hohe Zinsen gehen mit Aktienmarktcrash einher?). Auch nicht optimal, aber wohl ziemlich alternativlos. 

Klar. Im Worst-Case ist das so, aber auch dann gibt es ja unterschiedliche Optionen: ZB erstmal kurze Sollzinsbindungen wählen.

[oktavian]

Ein Vorteil wäre noch, dass Wertsteigerungen voll in die Nachsteuerrendite gehen (glaube nach 10 Jahren frei, wenn man nicht zu viele Immobilien handelt). Also wenn man so Angst vor Inflationsszenarien hat, hat man da einen realen Vorteil gegenüber Aktien.

 

Hast du die Rendite mit der Marktmiete, Ist-Miete oder per Mietspiegel bestimmt? (oder gar aus einem Verkäuferprospekt oder so)?

[geldvermehrer]

vor 52 Minuten von s1lv3r:

Papier ist halt geduldig. In der Rechnung gibt es zu viele Variablen und wissen wird man es wohl erst am Ende. 

 

Das ist ein weiser Satz

Ich schätze an meinem Depot besonders den Umstand, dass es nichts von mir will

[Scot1453]

vor 21 Stunden von s1lv3r:

Guten Abend zusammen,

obwohl ich im Forum eher zu den Kritikern von Einzelinvests in Immobilien gehöre, wage ich mich mal aus der Deckung () und bitte um Feedback über den Kauf einer 130m² Neubau-Doppelhaushälfte als Vermietungsobjekt und die dazugehörige Renditeberechnung. Ich habe das Thema absichtlich hier im WPF platziert, da ich vermute, dass man insbesondere hier auch durchaus kritisches Feedback zu diesem Thema bekommen kann.

 

Um meine eigene Einschätzung vorweg zu nehmen, war ich bisher eher der Meinung, dass sich so ein Invest in einer so späten Phase des schon sehr lange anhaltenden Immobilienbooms nicht lohnen würde, aber aktuell bin ich doch ins Grübeln gekommen, ob der im Vergleich mit den Preisen vor ein paar Jahren natürlich hohe Kaufpreis durch andere Sondereffekte (niedrige Zinsen, Sonder-Afa¹ und KfW Tilgungszuschuss) wieder relativiert wird. Da ich von dem Thema bisher nicht unglaublich viel Ahnung habe, würde mich euer Feedback tatsächlich sehr interessieren. Zielsetzung wäre auch mehr Vermögens-Diversifikation als Ergänzung zu meinem Wertpapierportfolio, als maximale Rendite.

 

Kaufpreis: 420.000 € (-30.000€ Tilgungszuschuss)

 

davon Grundstücksanteil: 65.000 €

Kaufnebenkosten: 40.000 €

Nettokaltmiete pro Jahr: 14.400 €

 

Mietsteigerung pro Jahr: 1% ab dem 5 Jahr.

Instandhaltungskosten pro Jahr: 4.200 €

Verwaltungskosten pro Jahr: 600 €

Pauschale für Mietausfall (Prozent der Nettokaltmiete pro Jahr): 4%

Geschätzte Kostensteigerung pro Jahr: 1%

 

Finanzierung:

Eigenkapital: 50.000 €

Zinsbindung: 10 Jahre

Zinssatz: 1%

Tilgung: 2%

angenommener Anschlusszinssatz nach Zinsbindung: 2%

 

Renditeberechnung:

Anlagehorizont: 20 Jahre 

Geschätzter Verkaufsfaktor (Kaufpreis-Miete-Verhältnis): 21

 

Ergebnis:

Bei einer anfänglichen Netto-Mietrendite von 2,1% ergeben sich für das Investment folgende Renditekennzahlen:

 

Objektrendite nach Steuern: 1,41%

Eigenkapitalrendite nach Steuern: 3,89%

 

Anzumerken wäre dabei, dass ich absichtlich versucht habe konservativ zu rechnen (keine Ahnung, ob mir das gelungen ist) und z.B. die Wertentwicklung der Immobilie selber meines Erachtens nach eher konservativ angesetzt ist (Kauf mit Preis-Miete-Verhältnis von 30³, während der Verkauf wie oben angegeben mit 21 in der Renditeberechnung einkalkuliert ist. Seht ihr das auch so?

 

 

[1] Das wäre noch ein Thema für einen Steuerberater, vor dem Kauf zu klären, ob man die Sonder-Afa auch wirklich bekommen würde.

[2] Ich habe den Rendite-Rechner der Stiftung-Warentest genommen, da er mir nach kurzer Recherche schon sehr vollständig vorkam. Die Annahmen/Parameter habe ich oben extra wie im Rechner verwendet angegeben, für den Fall das jemand nachrechnen möchte.

[3] Ich habe da einfach den Tilgungszuschuss abgezogen, da mir das in der Betrachtung am sinnigsten erschien. Keine Ahnung, ob man das so rechnen sollte.

Mit dieser Anlage von 420.000 Euro könnten sie in der Türkei eine kleine Siedlung mit über 12 Wohnungen jeweils Netto 120 qm² mit Möbeln plus ein gemeinsames Pool bauen in einem Tourismus Stadtviertel ,somit würden sie min.

Über 8 Monate ihre Ferienwohnungen jeweils täglich für 40-60 Euro vermieten ,das wäre im Durchschnitt pro Tag 600 Euro hoch gerechnet auf ein Monat 18.000 Euro × 8 Monate im Jahr 144.000 Euro .

Sehr grobe gerechnet.

 

 

[Peter23]

vor 14 Minuten von Scot1453:

Mit dieser Anlage von 420.000 Euro könnten sie in der Türkei eine kleine Siedlung mit über 12 Wohnungen jeweils Netto 120 qm² mit Möbeln plus ein gemeinsames Pool bauen in einem Tourismus Stadtviertel

… oder ne schnuckelige 25qm Wohnung in Zürich

[Scot1453]

vor 1 Minute von Peter23:

… oder ne schnuckelige 25qm Wohnung in Zürich

Oder so Herr Peter 23

[s1lv3r]

vor 4 Stunden von oktavian:

Hast du die Rendite mit der Marktmiete, Ist-Miete oder per Mietspiegel bestimmt? (oder gar aus einem Verkäuferprospekt oder so)?

 

Das ist natürlich ein wunder und gleichzeitig sehr entscheidender Punkt, den du da aufwirfst. 

 

Die Stadt hat leider keinen offiziellen Mietspiegel. Bei der nächstgelegenen Stadt mit Mietspiegel kommt man für das Objekt bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 1324,84 € raus (ist aber eine größere Stadt).

 

Ich muss gestehen, die Summe von 1200€ Kaltmiete kommt tatsächlich vom Bauträger. Der verkauft/makelt sehr viel in der Gegend, ich habe einen freundschaftlichen Kontakt und das war die Summe, die seiner Einschätzung nach "absolut problemlos realisierbar" ist. Ist natürlich mit Vorsicht zu genießen (Interessenkonflikt), aber weniger als 10€/m² für Neubau/Erstbezug erschien mir als Laie ebenso schon eher defensiv kalkuliert. Es gibt leider sehr wenig Vergleichsdaten für Neubauten in der direkten Umgebung auf https://atlas.immobilienscout24.de/, aber was dort vorhanden ist, bestätigt das soweit.

 

Kennst du einen besseren/professionelleren Weg? Die diversen kostenlosen Online-Mietspiegel scheinen ziemlich sinnlos zu sein. Die Spannbreite ist da mega hoch ... ist halt wohl leider mal wieder keine genaue Wissenschaft, sondern Bauchgefühl/Erfahrungswerte ...

[oktavian]

vor 7 Stunden von s1lv3r:

Kennst du einen besseren/professionelleren Weg?

Der Markt ist eben nicht so effizient wie bei Aktien, da die Liquidität sehr viel geringer ist (wenig Mieterwechsel/Käufe/Verkäufe). Du könntest Anzeigen studieren und dann schauen  ob die Mieter gefunden haben. Wenn das ein Bauträger ist, mal die Leute fragen, die deren letzte Neubauten bewohnen. Ist wegen Corona eben etwas blöd. Oder mal anrufen bei Anzeigen und fragen, ob die noch was an der Miete drehen würden. Dann sieht man auch wie der Markt aussieht. Mir ist das auch zu viel Arbeit. Experten hast du schon befragt, dann gibt es meiner Meinung nach nur noch oldschool Fußarbeit . Größere Stadt muss auch nicht teurer sein, da kannst du evtl auch einfach mal die nachgefragten Preise für Anzeigen vergleichen + Bodenpreise als Indikator und das dann versuchen umzurechnen. Schlechter als nur die Schätzung vom Verkäufer, kann es wohl kaum werden.