Immobilienprofi gesucht - Steuervermeidung möglich?

[JosefSpa]

Hallo liebe Foristen,

 

eine Frage rund um Immobilien und das Steuerrecht. Folgende Situation:

 

Meine Eltern sind nun im betagten Alter angekommen und wollen mir Grund übertragen. Auf diesen Grund steht ein unbenutzter verkommener Bauernhof. Sie betreiben (auch im Rentenalter) einen kleinen Einzelhandel. Nun folgende Idee:

 

Wie sieht es aus, wenn ich den Bauernhof abreißen würde und durch eine neue Immobilie ersetzen würde. (Jegliches Baurecht dazu vorausgesetzt) Diese würde ich dann wiederum an meine Eltern zu einen geringfügigen Betrag vermieten damit sie ihren Laden dort betreiben können.

 

Meiner Ansicht nach wäre das ein Win-Win:

Ich könnte die Anschaffungskosten/Baukosten von meinen gewöhnlichen Arbeitnehmerlohn, sowie Zinskosten vom Kredit absetzen. In ferner Zukunft könnte ich durch Umnutzung eine entsprechende Wohnimmobilie oder was auch immer daraus machen.

Meine Eltern können die Miete ebenfalls von der Steuer absetzen, da Ausgaben für das Gewerbe. 

 

Habe ich irgendwo einen Denkfehler oder würde es in der Art und Weise steuerrechtlich funktionieren?

[MeinNameIstHase]

Ein paar Anmerkungen:

Die Herstellungskosten (HK) einer Immobilie werden aktiviert (das geht steuerlich auch bei EÜ-Rechnung) und über die Nutzungsdauer abgeschrieben (Afa). Zu den HK der neuen Immo gehören auch die Abrisskosten des Vorgängergebäudes. Jährlich wirksam ist nur die Afa und natürlich die Zinslast. Dazu kommen die laufenden Kosten, soweit sie vom Eigentümer getragen werden. Bei Vermietung an nahe Angehörige ist darauf zu achten dass man marktüblich vermietet. Liegt man mehr als 50% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt der Vorgang als teilentgeltlich und Kosten werden entsprechend nur teilweise anerkannt. Für den unentgeltlichen Teil gilt: Keine Einkünfteerzielung, keine Geltendmachung von Werbungskosten. Eine Wissenschaft für sich, wie die Grenze da gezogen wird.
Ein weiterer Knackpunkt ist die Gewinnerzielungsabsicht, die gegeben sein muss. Gerade bei Billigvermietung könnte eine Total-Prognose eng ausfallen. Ohne Gewinnerzielungsabsicht wird das ganze zur Liebhaberei.
siehe dazu https://www.haufe.de/finance/haufe-finance-office-premium/mietvertraege-unter-angehoerigen-5-verbilligte-vermietung-nach-21-abs2-satz2-estg_idesk_PI20354_HI7360453.html)

Ein anderes Thema ist die Nutzung "erst gewerblich" und später "Wohnung" .... das heißt Bauantrag wegen Nutzungsänderung ... viel Spaß mit dem Baurecht und das Ganze mit einem Grundstück, das bislang landwirtschaftlich genutzt wurde. Ich hoffe es liegt baurechtlich in einem Gebiet mit passenden Nutzungsmöglichkeiten.

[JosefSpa]

vor 4 Minuten von MeinNameIstHase:

Ein paar Anmerkungen:

Die Herstellungskosten (HK) einer Immobilie werden aktiviert (das geht steuerlich auch bei EÜ-Rechnung) und über die Nutzungsdauer abgeschrieben (Afa). Zu den HK der neuen Immo gehören auch die Abrisskosten des Vorgängergebäudes. Jährlich wirksam ist nur die Afa und natürlich die Zinslast. Dazu kommen die laufenden Kosten, soweit sie vom Eigentümer getragen werden. Bei Vermietung an nahe Angehörige ist darauf zu achten dass man marktüblich vermietet. Liegt man mehr als 50% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt der Vorgang als teilentgeltlich und Kosten werden entsprechend nur teilweise anerkannt. Für den unentgeltlichen Teil gilt: Keine Einkünfteerzielung, keine Geltendmachung von Werbungskosten. Eine Wissenschaft für sich, wie die Grenze da gezogen wird.
Ein weiterer Knackpunkt ist die Gewinnerzielungsabsicht, die gegeben sein muss. Gerade bei Billigvermietung könnte eine Total-Prognose eng ausfallen. Ohne Gewinnerzielungsabsicht wird das ganze zur Liebhaberei.

Ein anderes Thema ist die Nutzung "erst gewerblich" und später "Wohnung" .... das heißt Bauantrag wegen Nutzungsänderung ... viel Spaß mit dem Baurecht und das Ganze mit einem Grundstück, das bislang landwirtschaftlich genutzt wurde. Ich hoffe es liegt baurechtlich in einem Gebiet mit passenden Nutzungsmöglichkeiten.

Vielen Dank! Sind auf jeden Fall einige Punkte dabei, über die ich mich genauer informieren muss.

 

Sehe ich das richtig, dass die Herstellungskosten mit den Afa-Satz von meinen Arbeitnehmerlohn abgesetzt werden können? Die Zinslast kann soweit ich weiß nur mit den Einnahmen der Mieten verrechnet werden.

[MeinNameIstHase]

Afa und Zinsen machen keinen Unterschied. Sie gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Man macht dafür eine Einnahmen-Üebrschussrechnung: Mieteinnahmen abzgl. Werbungskosten (Afa, Zinsen, Grundsteuer usw.) = Überschuss aus V&V.

 

Wenn man da im Ergebnis anfangs Verluste macht, werden die mit anderen positiven tariflichen zu versteuernden Einkünften (dazu gehören auch die Einkünfte aus unselbständiger Arbeit) verrechnet, d.h. sie mindern den Gesamtbetrag der Einkünfte***. Irgendwann ist die Afa durch, die Kredite zurückbezahlt, keine Zinsen fallen mehr an und man erzielt dann einen Überschuss.

 

*** Lies mal § 2 Abs. 3 EStG, worum es dabei handelt.

[JosefSpa]

Gerade eben von MeinNameIstHase:

Afa und Zinsen machen keinen Unterschied. Sie gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Man macht dafür eine Einnahmen-Üebrschussrechnung: Mieteinnahmen abzgl. Werbungskosten (Afa, Zinsen, Grundsteuer usw.) = Überschuss aus V&V.

 

Wenn man da im Ergebnis anfangs Verluste macht, werden die mit anderen positiven tariflichen zu versteuernden Einkünften (dazu gehören auch die Einkünfte aus unselbständiger Arbeit) verrechnet, d.h. sie mindern den Gesamtbetrag der Einkünfte***. Irgendwann ist die Afa durch, die Kredite zurückbezahlt, keine Zinsen fallen mehr an und man erzielt dann einen Überschuss.

 

*** Lies mal § 2 Abs. 3 EStG, worum es dabei handelt.

Danke!

[kleinerfisch]

Müsste man nicht bei Gewerbevermietung immer eine positive Prognose zu Totalüberschuss vorweisen?

Ich meine, die grundsätzliche Vermutung eines positiven Totalüberschusses (bei ausreichender Miethöhe) gilt nur bei Wohnraumvermietung, kann aber gerade nicht nachschauen.

[Bavarese]

Ich hatte eine ähnliche Idee mit dem alten Bauernhof meines Vaters. Nach den ersten netten Gedanken, kamen jedoch einige Probleme auf, die evtl. auch bei dir zutreffen könnten.

Je mehr man sich damit beschäftigt, desto mehr Fragen und Probleme kommen hoch.

 

-Befinden sich die Grundstücke/ das Grundstück noch in der Landwirtschaft, sprich im Betriebsvermögen oder wurde das schon nach und nach in Privatvermögen überführt? 

-Wie verhält es sich mit Pflege? Gibt es da im "alten" Übergabevertrag spezielle Klauseln?

-Wie verhält es sich mit dem Baurecht? Du schreibst zwar 

vor 5 Stunden von JosefSpa:

Jegliches Baurecht dazu vorausgesetzt)

Da würde ich mal ganz unkompliziert Kontakt mit der Bauverwaltung/ Bauamt aufnehmen und kurz besprechen ob das möglich wäre.

Häufig stehen an der Grenze alte Scheunen, Hallen und an der Stelle darf man häufig nicht mehr bauen (u.a. Abstandsflächen, Brandschutz)

vor 4 Stunden von MeinNameIstHase:

Ein anderes Thema ist die Nutzung "erst gewerblich" und später "Wohnung" .... das heißt Bauantrag wegen Nutzungsänderung ... viel Spaß mit dem Baurecht und das Ganze mit einem Grundstück, das bislang landwirtschaftlich genutzt wurde. Ich hoffe es liegt baurechtlich in einem Gebiet mit passenden Nutzungsmöglichkeiten.

Da stimme ich MeinNameIstHase zu, das könnte, je nach Lage, zu einem Problem werden. Bei uns hat die Nutzungsänderung dazu geführt, dass An-/Umbauten aus den letzten 40-50 Jahren teilweise als Schwarzbau zu bewerten sind. Früher wurde einfach um- bzw. angebaut und da wurde nichts beantragt. 

 

Die Schritte Afa, Zinsen sind mit Sicherheit relevant, aber die anderen Punkte sind viel wichtiger. Bei uns hat das sogar dazu geführt, dass wir die ganze Übergabe erstmal abgesagt haben und jetzt sind Steuerberater und Anwalt daran die Sache auseinander zu pflücken.

 

Gruß

Bavarese

[JosefSpa]

vor 14 Stunden von kleinerfisch:

Müsste man nicht bei Gewerbevermietung immer eine positive Prognose zu Totalüberschuss vorweisen?

Denke nicht. Dass man mit der Miete die Afa-Abschreibung (erste zwei Jahre 5 %, anschließend 2,5 %) inklusiv der Zins abdeckt scheint mir unwahrscheinlich.

vor 12 Stunden von Bavarese:

-Befinden sich die Grundstücke/ das Grundstück noch in der Landwirtschaft, sprich im Betriebsvermögen oder wurde das schon nach und nach in Privatvermögen überführt? 

-Wie verhält es sich mit Pflege? Gibt es da im "alten" Übergabevertrag spezielle Klauseln?

-Wie verhält es sich mit dem Baurecht? Du schreibst zwar 

Gute Fragen, die ich so nicht beantworten kann, das stimmt.

vor 12 Stunden von Bavarese:

Da würde ich mal ganz unkompliziert Kontakt mit der Bauverwaltung/ Bauamt aufnehmen und kurz besprechen ob das möglich wäre.

Häufig stehen an der Grenze alte Scheunen, Hallen und an der Stelle darf man häufig nicht mehr bauen (u.a. Abstandsflächen, Brandschutz)

Werde ich mal machen. Bin grundsätzlich davon ausgegangen nach den Motto "Hier steht etwas, also darf ich wieder etwas hinstellen". Aber da eine Sanierung wirtschaftlicher Unsinn wäre, bleibt nur der Abriss und ein Neubau.

vor 12 Stunden von Bavarese:

Da stimme ich MeinNameIstHase zu, das könnte, je nach Lage, zu einem Problem werden. Bei uns hat die Nutzungsänderung dazu geführt, dass An-/Umbauten aus den letzten 40-50 Jahren teilweise als Schwarzbau zu bewerten sind. Früher wurde einfach um- bzw. angebaut und da wurde nichts beantragt. 

Da die Lage abseits jeglicher Zivilisation ist, mache ich mir darüber weniger Gedanken. Was in den neuen Häusle dann in X-Jahren gemacht wird, wird schätze ich niemand bewerten können, vor allem dann nicht wenn zwanzig Meter weiter ein eigentliches "Wohnhaus" steht, worauf ich gemeldet sein könnte.

 

vor 12 Stunden von Bavarese:

Die Schritte Afa, Zinsen sind mit Sicherheit relevant, aber die anderen Punkte sind viel wichtiger. Bei uns hat das sogar dazu geführt, dass wir die ganze Übergabe erstmal abgesagt haben und jetzt sind Steuerberater und Anwalt daran die Sache auseinander zu pflücken

Hmmm auf jeden Fall vielen Dank für die Antwort. Wie war schlussendlich das Ergebnis, wenn ich fragen darf?

 

[Bavarese]

vor 44 Minuten von JosefSpa:

Werde ich mal machen. Bin grundsätzlich davon ausgegangen nach den Motto "Hier steht etwas, also darf ich wieder etwas hinstellen". Aber da eine Sanierung wirtschaftlicher Unsinn wäre, bleibt nur der Abriss und ein Neubau.

So einfach ist es leider nicht.

Ich kenne einen Fall bei uns im Ort, wo der Sohn die alte Scheune abreißen will und an der Stelle ein Wohnhaus für sich und ein paar kleine Wohnungen zum vermieten bauen möchte. Abreißen darf er, aber aufgrund Abstandsflächen, Brandschutz darf er an dieser Stelle keinen Neubau hinstellen.

vor 44 Minuten von JosefSpa:

Da die Lage abseits jeglicher Zivilisation ist, mache ich mir darüber weniger Gedanken. Was in den neuen Häusle dann in X-Jahren gemacht wird, wird schätze ich niemand bewerten können, vor allem dann nicht wenn zwanzig Meter weiter ein eigentliches "Wohnhaus" steht, worauf ich gemeldet sein könnte.

Das dick markierte hört sich stark nach Außenbereich an. Im Außenbereich kann ein Neubau schwierig werden. Solange es sich um einen Bauernhof handelt, kann man viel mit Privilegierung Landwirtschaft erreichen, wenn der Bauernhof aber nicht mehr da ist, fällt diese Möglichkeit weg.

Eigentlich ein anderes Thema, das aber auch irgendwann relevant wird. Wie sieht es mit der Erschließung aus? Habt ihr evtl. eine eigene Kläranlage auf dem Hof (das gab es früher manchmal) und welche Möglichkeiten hast du Energietechnisch? Im Bereich Gewerbe gibt es z.B. in RLP eine Pflicht für Solaranlagen ab 2023, in Baden-Würtemberg bereits ab 2022.

vor 51 Minuten von JosefSpa:

Hmmm auf jeden Fall vielen Dank für die Antwort. Wie war schlussendlich das Ergebnis, wenn ich fragen darf?

Leider noch kein Ergebnis. Gerne per PN wenn es dich mehr interessiert.

 

Gerade wenn es um Landwirtschaft bzw. landwirtschaftliche Flächen geht, kommt man vom hundertsten ins tausendstel. Und bei jedem Punkt tauchen neue Fragen und Probleme auf. Solange man die Landwirtschaft betreibt, ist das irrelevant. Möchte man diese aber aufgeben, dann gehts los mit Aufgabe Landwirtschaft, Überführung in Privatvermögen und dabei auch steuerliche Themen. Ich würde dir empfehlen sich damit an einen Steuerberater zu wenden, der sich mit Land- und Forstwirtschaft auskennt und dich dazu beraten zu lassen.

 

Gruß

Bavarese

[kleinerfisch]

vor einer Stunde von JosefSpa:

vor 15 Stunden von kleinerfisch:

Müsste man nicht bei Gewerbevermietung immer eine positive Prognose zu Totalüberschuss vorweisen?

Denke nicht.

Doch: H 21.2 EStH

Zitat

Einkünfteerzielungsabsicht

 -bei Gewerbeobjekten
Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist im Einzelfall festzustellen, ob der Stpfl. beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen (BFH vom 20.7.2010 – BStBl II S. 1038 und vom 9.10.2013 – BStBl 2014 II S. 527).

und Anhang 30 Nr. 1 (i) (Quelle, zweiter Satz steht unter dem "i"):

Zitat

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (vgl. BFH-Urteil vom 30. September 1997, BStBl 1998 II S. 771, m. w. N.) bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.

Diese Grundsätze gelten nur für die Vermietung von Wohnungen (auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt), nicht indes für die Vermietung von Gewerbeobjekten (BFH vom 20.7.2010 – BStBl II S. 1038, vom 19.2.2013 – BStBl II S. 436 und vom 9.10.2013 – BStBl 2014 II S. 527) und für die Vermietung unbebauter Grundstücke (BFH vom 1.4.2009 – BStBl II S. 776)

 

[MeinNameIstHase]

vor 2 Stunden von JosefSpa:

Da die Lage abseits jeglicher Zivilisation ist, mache ich mir darüber weniger Gedanken.

Im sogenannten Außenbereich (siehe § 35 BauGB) baust du keine neuen Wohnungen. Das mag vielleicht in den USA möglich sein, nicht aber in D.
Besorg Dir für den Start den Flächennutzungsplan der Gemeinde für die Gegend. Den haben viele inzwischen online verfügbar.

[Bassinus]

vor einer Stunde von MeinNameIstHase:

Besorg Dir für den Start den Flächennutzungsplan der Gemeinde für die Gegend. Den haben viele inzwischen online verfügbar.

Wenn er Pech hat ist es soweit draußen, dass es weder Flächennutzungsplan noch dazugehörigen Bebauungsplan gibt, weil es nie notwendig war. Wird aber notwendig sobald Umwidmung/Bau/Veränderung statt findet. Geht dann mit Bodengutachten los ob da überhaupt irgendwas gebaut werden könnte (obwohl 2.000 Jahre schon Römerkastell mit anschließender Nutzung als Bauernhof mit Wirtschaftsgebäude steht).

 

Sinnvoll - Kontakte zum Gemeinderat und Bauamt. Ansonsten viel Zeit, Architekt und Anwalt für Baurecht. Steuer ist bei dem Vorhaben wahrlich das kleinste Problem.

 

Lieblingsdoku zum Thema (wobei anderes Bundesland, teilweise falsch dargestellt und nur Halbwahrheiten, anderes Vorhaben als hier beschrieben, etc. - also rein zur Unterhaltung nicht als Rechts- oder Handlungsempfehlung zu verstehen!):

 

 

 

 

[JosefSpa]

vor 4 Stunden von kleinerfisch:

nd Anhang 30 Nr. 1 (i) (Quelle, zweiter Satz steht unter dem "i"):

Interessanter Part.

vor 3 Stunden von MeinNameIstHase:

Im sogenannten Außenbereich (siehe § 35 BauGB) baust du keine neuen Wohnungen. Das mag vielleicht in den USA möglich sein, nicht aber in D.
Besorg Dir für den Start den Flächennutzungsplan der Gemeinde für die Gegend. Den haben viele inzwischen online verfügbar.

Deswegen der Plan für ein Gewerbeobjekt. Hier sollte seitens der Gemeinde höheres Interesse und Wohlwollen sein.

vor 2 Stunden von Bassinus:

Sinnvoll - Kontakte zum Gemeinderat und Bauamt. Ansonsten viel Zeit, Architekt und Anwalt für Baurecht. Steuer ist bei dem Vorhaben wahrlich das kleinste Problem.

Wird wohl der Weg sein. 

vor 2 Stunden von Bassinus:

Lieblingsdoku zum Thema (wobei anderes Bundesland, teilweise falsch dargestellt und nur Halbwahrheiten, anderes Vorhaben als hier beschrieben, etc. - also rein zur Unterhaltung nicht als Rechts- oder Handlungsempfehlung zu verstehen!):

 

Der Mann versteht es seine traurige Lage humorvoll darzustellen. Seine Auftritte in den öffentlich Rechtlichen sind auch sehr sehenswert. 

[Schwarzwälder80]

vor 7 Stunden von Bassinus:

Wenn er Pech hat ist es soweit draußen, dass es weder Flächennutzungsplan noch dazugehörigen Bebauungsplan gibt, weil es nie notwendig war. Wird aber notwendig sobald Umwidmung/Bau/Veränderung statt findet. Geht dann mit Bodengutachten los ob da überhaupt irgendwas gebaut werden könnte (obwohl 2.000 Jahre schon Römerkastell mit anschließender Nutzung als Bauernhof mit Wirtschaftsgebäude steht).

 

Sinnvoll - Kontakte zum Gemeinderat und Bauamt. Ansonsten viel Zeit, Architekt und Anwalt für Baurecht. Steuer ist bei dem Vorhaben wahrlich das kleinste Problem.

 

Lieblingsdoku zum Thema (wobei anderes Bundesland, teilweise falsch dargestellt und nur Halbwahrheiten, anderes Vorhaben als hier beschrieben, etc. - also rein zur Unterhaltung nicht als Rechts- oder Handlungsempfehlung zu verstehen!):

 

 

 

 

Wenn ich das recht verstehe, haben die Behörden eigentlich genügend Gestaltungsspielraum.

Mal ehrlich der Mann zahlt Gewerbesteuer schafft Arbeitsplätze und möchte ein altes Gebäude sinnvoll nutzen.

Armes Land mit solch wirtschaftsfeindlicher Bürokratie! 

[Bassinus]

vor 44 Minuten von Schwarzwälder80:

Armes Land mit solch wirtschaftsfeindlicher Bürokratie!

Ist jetzt deine Sicht. Der Anwohner mit Zweifamilienhaus der auf einmal ne Gerberhalle vor der Tür hat und die Behelfs-Anliegerstraße die dann von 18t innerhalb von 2 Jahren vollständig kaputt gefahren wird - das zahlt natürlich der Mann der Arbeitsplätze schafft und Gewerbesteuer zahlt dann ja nicht mehr, sondern die Allgemeinheit

Sowas kommt von sowas. Sicher... Verschlanken, Abbauen und regelmäßig Gesetze/Vorschriften auf den Prüfstand stellen - ohne Frage. Das gehört sich für einen Rechtsstaat. Aber pauschal zu sagen - lässt ihn machen - funktioniert eben in einer sozialen Marktwirtschaft und Demokratie eben auch nicht unbegrenzt, weil wo fängt man an und wo hört man auf?

[Schwarzwälder80]

vor 1 Stunde von Bassinus:

Ist jetzt deine Sicht. Der Anwohner mit Zweifamilienhaus der auf einmal ne Gerberhalle vor der Tür hat und die Behelfs-Anliegerstraße die dann von 18t innerhalb von 2 Jahren vollständig kaputt gefahren wird - das zahlt natürlich der Mann der Arbeitsplätze schafft und Gewerbesteuer zahlt dann ja nicht mehr, sondern die Allgemeinheit

Sowas kommt von sowas. Sicher... Verschlanken, Abbauen und regelmäßig Gesetze/Vorschriften auf den Prüfstand stellen - ohne Frage. Das gehört sich für einen Rechtsstaat. Aber pauschal zu sagen - lässt ihn machen - funktioniert eben in einer sozialen Marktwirtschaft und Demokratie eben auch nicht unbegrenzt, weil wo fängt man an und wo hört man auf?

Das hat aber mit dem geschilderten Problem nichts zu tun. Hierbei geht es um eine neue Nutzung. Nicht um irgendeine Zufahrt.

Dabei sollten die Behörden wohlwollend prüfen und abwägen.

Ansonsten kann ich dir zustimmen!

 

[MeinNameIstHase]

vor 9 Stunden von Schwarzwälder80:

Dabei sollten die Behörden wohlwollend prüfen und abwägen.

Wohlwollen setzt einen Ermessenspielraum im Gesetz voraus. Im Außenbereich (außerhalb geschlossener Ortschaften) wird da die Luft dünn, denn da gibt es nun mal den § 35 BauGB. Alles andere setzt einen Flächennutzungsplan voraus, indem steht, was geht. Abriss und Neubau ohne landwirtschaftlichen Bezug dürfte faktisch ausgeschlossen sein. Alles andere betrifft Bauwerke der Infrastruktur wie Straßen, Brücken, Strommasten, Windkraftanlagen, Regen/Abwasser-Becken/Klärteiche, Pipelines usw.