Denksperre bei Umschuldung einer Immobilienfinanzierung

[GerdT]

Ich fasse mal etwas zusammen: Unsere Überlegung dürfte scheitern, wenn es ausschliesslich um steuerliche Gestaltung geht. Wenn es aber andere Gründe gibt, dann wäre sowas vorstellbar.

 

Noch etwas zur Randdiskussion, die sich ergeben hat. Ich finde es bemerkenswert, dass Banken bei der Kreditvergabe davon ausgehen, dass der Kreditnehmer über die komplette Laufzeit des Kredits ein ausreichendes Gehalt zur Rückzahlung hat, auf der anderen Seite aber vorhandenes Vermögen wie z.B. ein Wertpapierdepot oder andere Einkünfte und Vermögen nicht oder nur deutlich wertgemindert in die Risikobetrachtung einbeziehen. Ich persönliche betrachte die Gefahr der Arbeitslosigkeit im Allgemeinen höher als die gefahr, dass begüterte Menschen ihr Vermögen verjubeln. Ausnahmen bestätigen dabei sicherlich die Regel. Irgendwo habe ich da mal etwas gelesen zu den Geldbeschaffungsproblemen von Privatiers.

 

Eigentlich sollte einer Bank die Gehaltshöhe doch egal. Sie haben das Haus als Sicherheit und bewerten die Sicherheit ja auch unterschiedlich. Bei einer 60%-Finanzierung müsste der Wert des Hauses schon um 40% fallen, damit die Bank im Worst case draufzahlt. Bei einer 100%-Finanzierung könnte das hingegen schnell passieren. Das spiegelt sich in den entsprechenden Zinssätzen wider. Die Tatsache, dass Banken mit bei einer 60%-Finanzierung stets die gleichen Konditionen bieten, egal ob ich noch ein Multimillionen-Wertpapierdepot habe oder nicht deutet ja schon an, dass es haupütsächlich um die Sicherung durch das haus geht und mehr nicht.

1 hour ago, slowandsteady said:

1 hour ago, DancingWombat said:

In dem Fall ist ja trotzdem Vermögen in unveränderter Höhe da. 

Ist es bei deinem Vater im hypothetischen Pflegefall auch, nur eben als Kredit an dich verschoben. Es können sogar Schenkungen zurückgefordert werden. Wie genau das dann umgesetzt wird, weiß ich jetzt nicht, aber sei dir sicher, dass du nicht der erste bist, der das versucht.

Im Pflegefall wird man aber nicht den kompletten Kredit in einem Rutsch zurück fordern, sondern jeweils die Erstattung der aufgelaufenen Kosten. Meinetwegen monatlich oder quartalsweise. Das mag anders sein bei Schenkung an nicht unterhaltsverpflichtete Personen, wenn bei den Kindern des Pflegefalls nichts zu holen ist. Zuerst wird man sich aber an die Kinder wenden und von denen Kostenerstattung fordern anstatt das Darlehen zur sofortigen Rückzahlung zu stellen.

[CorMaguire]

vor 4 Minuten von GerdT:

egal ob ich noch ein Multimillionen-Wertpapierdepot habe oder nicht deutet ja schon an, ...

Du kennst den Unterschied aus eigenem erleben?

[GerdT]

3 minutes ago, CorMaguire said:

Du kennst den Unterschied aus eigenem erleben?

Jain. Ich habe vor 2 Jahren die damalige Kreditvermittlerin mal auf das Problem der Privatiers angesprochen. Sie hat mir bestätigt, dass man, wenn man das Häkchen bei "Angestelltenverhältnis" nicht setzt, direkt schon einige Kreditgeber rausfallen und die Konditionen erstmal schlechter werden. 

Das mag sich dann wieder umkehren, wenn man zu einer reichen Dynastie gehört, die vgl. zum Gesamtvermögen einen vernachlässigbaren Kredit aufnimmt, dürfte aber für alle Anhänger der FIRE-Bewegung gelten oder die, die aus welchen Gründen auch immer ins Privatiersdasein gehen und "nur" so viel Vermögen haben, wie sie planen zu verkonsumieren.

[CorMaguire]

vor 7 Minuten von GerdT:

.. Sie hat mir bestätigt, dass man, wenn man das Häkchen bei "Angestelltenverhältnis" nicht setzt, direkt schon einige Kreditgeber rausfallen und die Konditionen erstmal schlechter werden. ...

Wir hatten es von einem Multi-Millionen WP Depot und nicht vom Angestelltenverhältnis. Und es ist auch vollkommen logisch, das manche sich auf das Geschäft mit Angestellten / Massengeschäft fokussieren und andere nicht. Und ich denke Leute mit Multi-Millionen-WP-Depot (selbst wenns nur 2 wären) sind auch in der BRD nicht Massengeschäft .... und auch nicht unbedingt auf Kreditvermittler angewiesen

 

Für mich eod.

[slowandsteady]

vor 2 Stunden von GerdT:

Ich fasse mal etwas zusammen: Unsere Überlegung dürfte scheitern, wenn es ausschliesslich um steuerliche Gestaltung geht. Wenn es aber andere Gründe gibt, dann wäre sowas vorstellbar.

Wie von mir vorgerechnet spart es gerade einmal Größenordnung 50€ im ersten Jahr. Wenn das Finanzamt es nicht akzeptiert, dann zahlst du indirekt (über die Anlage KAP deines Vaters) sogar mehr Steuern als vorher.

[cjdenver]

Also fassen wir mal zusammen: wenn OP durch solche Tricks €50 im Jahr an ESt spart dann ist das missbraeuchliche Steuergestaltung und hier nicht gern gesehen. 

 

Wenn amazon durch Tricks wie z. B. Lizenzzahlungen an eine Schwestergesellschaft i. H. v. 4,5% pro Jahr fuer die Nutzung des Markennamens im Konzernverbund ein paar Hundert Millionen € an Steuern spart, dann ist das legal und egal. 

 

Der Unterschied? Professionelle Unterstuetzung und keine Angst davor es einfach mal zu probieren und es auf einen Prozess vor dem FG ankommen zu lassen. Sollte der OP vielleicht auch beherzigen wenn er seinen Willen durchsetzen will. Ob sichs fuer €50 lohnt steht auf einem anderen Blatt. 

[slowandsteady]

Am 17.12.2021 um 20:01 von cjdenver:

Also fassen wir mal zusammen: wenn OP durch solche Tricks €50 im Jahr an ESt spart dann ist das missbraeuchliche Steuergestaltung und hier nicht gern gesehen. 

Was heißt hier nicht gern gesehen? Jeder darf seine Steuerschuld durch Gestaltung drücken. Ich würde auch liebend gerne weniger Steuern zahlen. Leider gibt es als Privatperson keine Steuerschlupflöcher, die gibt es nur für große multinationale Unternehmen... Es ist auch nicht missbräuchlich, wenn er irgendwie andere Gründe als "Steuerersparnis" plausibel machen kann. Hätte OP von Anfang an Geld von seinem Vater geliehen, dann wäre es wohl auch kein Problem.
Strafbar macht OP sich nur, wenn es ihm das Finanzamt das "nachweisen" kann und da ist die Hürde schon eher hoch.

 

Was aber in der Realität passieren wird:

Das Finanzamt wird die "kreative Gestaltung" einfach nicht anerkennen. Dann kann der OP klagen, aber das wird sich 1) nicht lohnen, 2) würde ich erwarten, dass es zu dem Sachverhalt auch schon Entscheidungen gibt und 3) gibt es andere Risiken durch den Privatkredit innerhalb der Familie. Also würde ich es gar nicht erst versuchen, aber wenn er Steuer als Hobby hat, kann er das von mir aus gerne auch tun...

 

[cjdenver]

vor 12 Stunden von slowandsteady:

Was heißt hier nicht gern gesehen? Jeder darf seine Steuerschuld durch Gestaltung drücken. Ich würde auch liebend gerne weniger Steuern zahlen. Leider gibt es als Privatperson keine Steuerschlupflöcher, die gibt es nur für große multinationale Unternehmen... Es ist auch nicht missbräuchlich, wenn er irgendwie andere Gründe als "Steuerersparnis" plausibel machen kann. Hätte OP von Anfang an Geld von seinem Vater geliehen, dann wäre es wohl auch kein Problem.
Strafbar macht OP sich nur, wenn es ihm das Finanzamt das "nachweisen" kann und da ist die Hürde schon eher hoch.

 

D‘accord.

 

vor 12 Stunden von slowandsteady:

Was aber in der Realität passieren wird:

Das Finanzamt wird die "kreative Gestaltung" einfach nicht anerkennen. Dann kann der OP klagen, aber das wird sich 1) nicht lohnen, 2) würde ich erwarten, dass es zu dem Sachverhalt auch schon Entscheidungen gibt und 3) gibt es andere Risiken durch den Privatkredit innerhalb der Familie. Also würde ich es gar nicht erst versuchen, aber wenn er Steuer als Hobby hat, kann er das von mir aus gerne auch tun...

 

Keine Ahnung wie das bei vermieteten Immobilien in Deutschland aussieht - muss man da überhaupt in die Details einzelner Finanzierungen gehen und das entsprechend aufschlüsseln? Oder Belege ungefragt einschicken?

 

In den Ländern in denen ich vermietete Immobilien hab muss man typischerweise lediglich eine Zinslast angeben, und der Fiskus interessiert sich eigentlich nie für die Richtigkeit der Zahlen, es sei denn sie sind offenkundig unrealistisch. Von daher wäre eine solche Auslegung der Gestaltungsmöglichkeiten normalerweise folgenlos.

 

Schlimmstenfalls kommt man zufällig in die Revision und es wird danach abgelehnt und man muss zurückzahlen. Aber wie gesagt, ich hab in D keine vermieteten Immobilien und weiß daher hierzulande nix zu den Gepflogenheiten.

[Bavarese]

Am 17.12.2021 um 10:33 von GerdT:

Im Zuge des Renteneintritts hat mein Vater eine Einmalzahlung erhalten und sucht nun eine Anlageform

Am 17.12.2021 um 10:33 von GerdT:

Was wäre die steuerlich attraktivste Möglichkeit, um meinem Vater eine Geldanlage zu bieten, den Vorteil der unterschiedlichen Steuersätze zu nutzen und eigentlich unsere Gesamtschuld (bei Bank und Vater) gar nicht zu tilgen. Ich würde es nämlich vorziehen, wenn ich gar nicht tilgen würde um das Geld in andere Anlageformen anzulegen.

Wenn dein Vater eine Anlagemöglichkeit sucht und du den Kredit gar nicht tilgen willst, sondern dein Geld in andere Anlageformen anlegen möchtest, warum legt er es nicht bei dir an?

Du leihst dir das Geld zu (in etwa) üblichen Konditionen bei ihm und legst es in ETF/ Aktien etc. an. 

 

Gruß

Bavarese

 

[odensee]

vor 16 Minuten von Bavarese:

Du leihst dir das Geld zu (in etwa) üblichen Konditionen bei ihm und legst es in ETF/ Aktien etc. an.

Dann zahlt er Zinsen, die sein Vater versteuern muss (falls oberhalb SPB) und er selber nicht steuerlich geltend machen kann.

[Bavarese]

Das Geld hätte ja nichts mit der Immo zu tun. 

Er würde seinen Kredit, wie bisher, weiterlaufen lassen und das Geld in Aktien/ ETF anlegen und müsste es natürlich versteuern. Wenn man aber davon ausgeht, dass ETF eine höhere Rendite als der Kredit vom Vater bringt, dann würde es eine Überlegung.

 

@GerdT

Habt ihr schon mal mit der Bank gesprochen wegen Umschuldung/ Vorfälligkeit etc. und wenn ja, was war das Ergebnis?

 

Gruß

Bavarese

[Bolanger]

Hallo,

 

wenn ich das richtig verstehe, dann geht es dem TE darum, ein normales Annuitätendarlehen aus steuerlicher Sicht in eine Art endfälliges Darlehen umzuwandeln. Ich habe mich selbst nie damit beschäftigt, kann mir aber auch vorstellen, dass endfälige Darlehen in D eher unüblich sind.

Den Vorteil vom Ansatz des TE sehe ich darin, dass er auch nach 20-30 Jahren als Summe beider Darlehen immernoch einen hohen Darlehensbetrag hat, dessen Zinsen er weiterhin absetzen kann. Ich glaube aktuelle Baudarlehen haben häufig eine Tilgung schon jenseits der 2%. Nach 20 Jahren der Tilgung bleibt dann oft nicht mehr viel Darlehensschuld über. Genau darum geht es beim Hebel: man möchte gerne dauerhaft so viel fremdfinanzieren wie möglich. Eine Minderung der Zinsbelastung und Abzahlen des darlehens ist eigentlich unerwünscht.

 

Ein Bekannter hat sowas ähnliches gemacht, allerdings ohne steuerliche Betrachtungen einzubeziehen. Der hat ein normales 5-Jahres-Annuitätendarlehen bei der Bank aufgenommen und das bewusst knapp bemessen, da er beim Hausbau nur bedingt abschätzen konnte, wie viel Eigenleistung er einbringen kann und wie die Baukosten letztlich aussehen. Ergänzend hat er für 5 Jahre der Bauzeit ein Privatdarlehen aufgenommen, um den Rest der Baukosten abzudecken. Nach Ablauf der 5 Jahre hat er dann beide Darlehen über ein neues Bankdarlehen abgelöst. Ich denke sowas in der Art schwebt dem TE auch vor.

 

Am 21.12.2021 um 08:42 von Bavarese:

Du leihst dir das Geld zu (in etwa) üblichen Konditionen bei ihm und legst es in ETF/ Aktien etc. an. 

 Damit würde aber der Erhalt der Baufi-Darlehensschuld mit der Möglichkeit der Umschuldung nicht mehr funktionieren, da die Baufi stetig abbezahlt werden würde.