Immobilienkauf: Provisionsfrage - Makler = Verwalter

[Andolo]

Hallo Zusammen,

 

ich bin gerade dabei eine Wohnung zu kaufen. Morgen ist Notartermin. Und heute hat mir jemand gesteckt, dass wenn der Makler gleichzeitig Verwalter der Immobilie ist und ein Verkauf einer EWG seiner Zustimmung bedarf nach §12 EWG (so in meinem Fall), er nicht als Makler agieren darf (Interessenskonflikt). Ein mir bekannter Anwalt für Immobilienrecht riet mir daher, ich solle morgen beim Notar den Abschnitt über die Maklerprovision aus dem Kaufvertrag streichen lassen und diese nicht zahlen, mit der Begründung dass sie rechtswidrig sei.

Unter https://www.brennecke-rechtsanwaelte.de/Der-makelnde-Hausverwalter-Gibt-es-immer-Provision-2-Teil_175519 habe ich dazu noch gefunden, dass ein Entgeld doch möglich sei, wenn dem Käufer im Vorfeld mitgeteilt wurde, dass der Verwalter in seiner Eigenschaft als Verwalter sogar dem Verkauf zustimmen muss. Dies ist hier nicht geschehen. Ich kann dazu auch nichts in den AGBs vom Makler finden.

 

Die Provision (3,57%) beläuft sich auf etwa 2.900€. Ich bin mir halt unschlüssig, welchen Stress das am Ende verursacht, wenn ich morgen beim Notar wie oben beschrieben vorgehe. Wenn der Kauf platzt muss ich vermutlich Bereitstellungsgebühren an die Bank zahlen. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass die Hauzsverwaltung das so auf sich sitzen lassen wird, da sie ja einen gewissen Aufwand betrieben hat. 

 

Was meint Ihr? Hat jemand von Euch Erfahrung mit so einem Sachverhalt?

 

Danke für Eure Hilfe und beste Grüße

Andolo

[Shonsu]

Stell Dir vor, Du bist Verwalter musst dem Wohnungsverkauf zustimmen und beim Notar erklärt der käufer, dass er Dir nicht die 2900 Euro Provision zahlen möchte. Wärst Du begeistert? Sicher nicht.

 

Also stellt sich die Frage:

a) Wurde Dir die Einverständniserklärung schon im Vorfeld abgegeben oder

b) sitzt der Verwalter mit am Tisch und muss ebenfalls unterschreiben?

 

Ich vermute im Fall a) hast Du gute Chancen die Wohnung dennoch zu bekommen, im Fall b) könnte der Verwalter dann sehr angepisst sein und den Verkauf platzen lassen (wovon der Notar dann sicher auch nicht begeistert ist).

 

Ebenfalls stellt sich die Frage, ob Du einen Maklervertrag mit dem Verwalter geschlossen hast? Da musst Du selbst entscheiden, wie wichtig Dir es ist die Wohnung zu bekommen, bzw. ob es Dir 2900 Euro wert ist, die Wohnung nicht zu bekommen. Ich vermute Du willst die Wohnung nicht zur Selbstnutzung, sonst stellt sich auch die Frage, wieviel Miete zahlst Du bist Du eine andere Wohnung gefunden hast.

 

 

[beamter97]

• Du könntest den Passus mit der Maklerprovision abmildern, in dem im notariellen Kaufvertrag nur steht " xxx hat an dem Grundstücksverkauf als Makler mitgewirkt"
  mit der Argumentation, dass für die Zahlung der Maklerprovision ja bereits ein gültiger Vertrag mit dem Makler abgeschlossen sei. Und diesen Vertrag könntest du dann
  in Ruhe später auf seine Rechtswirksamkeit prüfen (lassen). Einen Anspruch auf Provision würde ich auf keinen Fall im Notarvertrag festlegen.
• Wenn Du die Wohnung zur Vermietung anschaffen willst, gehört die Maklerprovision anteilig zu den Anschaffungsnebenkosten und ist mit dem Gebäudeanteil zu aktivieren und
  kann  steuerlich per AfA geltend gemacht werden, senkt also deinen Gewinn bzw. erhöht den steuerlichen Verlust, den du geltend machen kannst.

[Badurad]

Sind Makler und Verwalter wirklich identisch oder sind dies nur z.T. die handelnden Akteure? Beispiel: Makler ist die XYZ Immo GmbH und Verwalter die XYZ Hausverwaltung GmbH. Geschäftsführer der einen GmbH der Makler, Geschäftsführerin der anderen GmbH seine Ehefrau oder ähnliche Konstellationen.

[Andolo]

Danke schon mal für die Antworten!

23 minutes ago, Badurad said:

Sind Makler und Verwalter wirklich identisch oder sind dies nur z.T. die handelnden Akteure? Beispiel: Makler ist die XYZ Immo GmbH und Verwalter die XYZ Hausverwaltung GmbH. Geschäftsführer der einen GmbH der Makler, Geschäftsführerin der anderen GmbH seine Ehefrau oder ähnliche Konstellationen.

Ich gehe darauf mal als erstes ein, da es wahrscheinlich ausschlaggebend ist. Mir schien es das gleiche Unternehmen zu sein (es scheinen die gleichen Mitarbeiter) und der Name des Unternehmens ist im Inernetauftritt gleich (ich nenne das Unternehmen im Weiteren mal XYZ). Allerdings gibt es nach genauerem Hinsehen und googeln zwei Unternehmen, und im Impressum eine Trennung: Das eine ist die "XYZ GmbH", als Internetauftritt XYZ-Immobilienverwaltung; das Andere die  "FamiliennameABC Immobilien" GmbH, auf der Internetseite "XYZ FamiliennameABC Immobilien".

Geschäftsführer der "XYZ GmbH" sind Herr und Frau FamiliennameABC. Geschäftsführer der "FamiliennameABC Immobilien" GmbH ist Herr FamiliennameABC. Die Adresse beider Unternehmen ist identisch.

 

Ist es möglich, dass durch die Trennung der Unternehmen in eine Verwaltungs-Firma und eine Immobilien Firma die Verbindung "Makler-Verwalter-Verkäufer" quasi entflochten ist? 

 

P.S.: das Exposé ist von "XYZ GmbH", im Kaufvertrag aber als Makler "XYZ FamiliennameABC Immobilien" genannt. Da sind die wohl selber etwas durcheinander gekommen ^^

[Wusel83]

Zwei Gedanken

 

1. Bei der Bank schon im Kreditvertrag drin und aus der Kündigungsfrist obwohl du nicht beim Notar warst. Ziemlicher Noobfehler der eigentlich überall als solcher durchgehechelt wird. Wenn man für ne Butze die 2900€ Provision kostet Angst vor etwaigen Bereitstellungszinsen hat bzw. zu dünne Rücklagen sollte man vieliecht nochmal in sich gehen. Klassischerweise geht man am Tag vor oder am Morgen vor dem Notar zur Bank.

 

2. Ist der Standort gross genug und der Laden den du um 2900€ bringen willst klein genug? 

Damit möchte ich sagen die Makler könnten sich auch untereinander kennen bzw. wenn das ne größere Verwaltung ist, verantwortlich sein für mehrere Objekte und nen guten Teil der Wohnungen am Markt. Sollte die Butze absehbar die einzige sein die du am Standort willst kann es dir egal sein ansonsten muss man sich so nen move gut überlegen. 

 

 

[Andolo]

Die als Makler zu verprellen wäre bei dem Standort nicht das Problem für mich. Stellt sich halt die Frage, ob die ganzen Überlegungen sowieso hinfällig sind, weil durch die offizielle Trennung in einer Verwaltung und eine Immobilien GmbH das Maklerverbot umgangen ist?

[hilflos]

der Makler wird beim Notar ja nicht anwesend sein und bekommt den Kaufvertrag auch nicht zu Gesicht, auch später nicht. Die Zustimmung der Verwaltung zum Kauf ist nur eine Formsache und kann der Verwalter nur bei schwerwiegenden Befürchtungen verweigern. Ich habe Mal eine Wohnung gekauft die vorher über einen Makler angeboten wurde, da habe ich mir bestätigen lassen, dass keine Maklergebühr anfällt

[Badurad]

vor 2 Stunden von hilflos:

der Makler wird beim Notar ja nicht anwesend sein und bekommt den Kaufvertrag auch nicht zu Gesicht, auch später nicht. Die Zustimmung der Verwaltung zum Kauf ist nur eine Formsache und kann der Verwalter nur bei schwerwiegenden Befürchtungen verweigern. Ich habe Mal eine Wohnung gekauft die vorher über einen Makler angeboten wurde, da habe ich mir bestätigen lassen, dass keine Maklergebühr anfällt

Natürlich sieht der Makler den Kaufvertragsentwurf und ist (meistens) auch bei der Beurkundung dabei.

vor 12 Stunden von Andolo:

Danke schon mal für die Antworten!

Ich gehe darauf mal als erstes ein, da es wahrscheinlich ausschlaggebend ist. Mir schien es das gleiche Unternehmen zu sein (es scheinen die gleichen Mitarbeiter) und der Name des Unternehmens ist im Inernetauftritt gleich (ich nenne das Unternehmen im Weiteren mal XYZ). Allerdings gibt es nach genauerem Hinsehen und googeln zwei Unternehmen, und im Impressum eine Trennung: Das eine ist die "XYZ GmbH", als Internetauftritt XYZ-Immobilienverwaltung; das Andere die  "FamiliennameABC Immobilien" GmbH, auf der Internetseite "XYZ FamiliennameABC Immobilien".

Geschäftsführer der "XYZ GmbH" sind Herr und Frau FamiliennameABC. Geschäftsführer der "FamiliennameABC Immobilien" GmbH ist Herr FamiliennameABC. Die Adresse beider Unternehmen ist identisch.

 

Ist es möglich, dass durch die Trennung der Unternehmen in eine Verwaltungs-Firma und eine Immobilien Firma die Verbindung "Makler-Verwalter-Verkäufer" quasi entflochten ist? 

 

P.S.: das Exposé ist von "XYZ GmbH", im Kaufvertrag aber als Makler "XYZ FamiliennameABC Immobilien" genannt. Da sind die wohl selber etwas durcheinander gekommen ^^

Ich würde davon ausgehen, daß sie das Thema damit ausgehebelt haben.

[hilflos]

vor 43 Minuten von Badurad:

Natürlich sieht der Makler den Kaufvertragsentwurf und ist (meistens) auch bei der Beurkundung dabei.

 

Der Makler hat beim Notar nichts zu suchen.

[Badurad]

vor 2 Stunden von hilflos:

Der Makler hat beim Notar nichts zu suchen.

Das mag Deine Meinung sein, ist in dieser Absolutheit aber nicht zutreffend. Ich hatte bisher mit einer Ausnahme (räumliche) Entfernung ausschließlich Notartermine bei denen der jeweilige Makler anwesend war. Natürlich nur sofern der Kauf/Verkauf über einen Makler lief. Erstaundlich daß Deine Erfahrungswerte offenbar deutlich anders sind.

[Bassinus]

vor 8 Stunden von Andolo:

weil durch die offizielle Trennung in einer Verwaltung und eine Immobilien GmbH das Maklerverbot umgangen ist?

Was ist daran "offiziell" getrennt? Das sind jeweils eigenständige juristische Personen mit eigenen Pflichten und Rechten. Da ist nichts getrennt worden, weil es gar nicht zusammengehört (aus vertragsrechtlicher Sicht). 

 

Außerdem ist dein Link zur juristischen Einschätzung über 10 Jahre alt. Auf den Stand würde ich mich gerade im Vertragsrecht bzgl. Makler nicht verlassen, soviel wie da in letzter Zeit geändert wurde.

 

Sollte es tatsächlich rechtswidrig sein, wäre eine not. Beurkundung keine Heilung und du könntest einfach auch später die Zahlung verweigern. Dein ratsamer Freund wird dich ja sicherlich vertreten, wenn er so freigiebig Rechtstipps gibt. Ist ja ein lohnendes Ding für ihn, da vor Gericht seine Kosten ja bei Sieg gleich mitgetragen werden.