Finanzierung einer Immobilie sinnvoll?

[beamter97]

vor 4 Stunden von smarttrader:

Der Bankberater

Ist das der, der sagt, welche Bank neben den Pool passt?

[sedativ]

Wenn die Bank den halben Wert einer Hypothek als Sicherheit akzeptiert, ist das wie eine 200%-Finanzierung.

[Peter23]

vor 1 Minute von sedativ:

Wenn die Bank den halben Wert einer Hypothek als Sicherheit akzeptiert, ist das wie eine 200%-Finanzierung.

Vor Vergabe kann sie es einfach ablehnen.

Nach Vergabe sollte sie dann Sicherheiten nachfordern: klar, aber fällig stellen wäre einfach dumm, solange der Kreditnehmer zahlt.

[Flughafen]

vor 8 Stunden von smarttrader:

Finanzierung ist auch einfach Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierungskosten - Eigenkapital -  Bedarf an Geldgeschenke = 400k

 

750k+80k+30k-125k-335k=400k

 

Es ist soooooooooo einfach.

Als Projektentwurf klingt das schon mal sehr gut. Einzig den Punkt "335K Bedarf an Geldgeschenke"  musst Du noch etwas konkretisieren.

[Bassinus]

vor 43 Minuten von Peter23:

Kannst Du mal darlegen, auf welchen Paragraph Du Dich beziehst?  

25a KWG verknackt die Bank zur regelmäßigen Überprüfung. Wenn diese Überprüfung oder eine Überprüfung der Aufsichtsbehörde zu dem Schluss kommt, dass Fremdkapital zum Verhältnis Passiva mit Eigenkapital nicht mehr ausreicht, wird nach CRR Richtlinie zwingend eine Planausarbeitung notwendig um die drohende Schieflage der Bank abzuwenden. Und da ist ein Haus für 300k (von 600k) immernoch besser verwertet als wenn es für 150k untern Hammer kommt. 

Es kommt hier aber nicht auf Einzelschicksale an! Eine Bank mit 99 guten und 1 schlechtem Sicherheitsbewertung wird aber tatsächlich den einen nicht kündigen solange er die Raten bedient. Da hast du absolut Recht.

[Peter23]

vor 44 Minuten von Bassinus:

wird nach CRR Richtlinie zwingend eine Planausarbeitung notwendig um die drohende Schieflage der Bank abzuwenden

Der Witz ist ja, dass die Bank sogar erst dadurch in Schieflage kommen würde, wenn sie den Kredit kündigt, weil er erst dadurch überhaupt als ausgefallen eingestuft werden würde.

[Barqu]

Vllt mal

https://de.m.wikipedia.org/wiki/Ein_Herz_für_Kinder

von der herzlosen Verwandschaft berichten. Wenn die mitbekommen, dass ein Kind droht ohne 2 Kinderzimmer, Büro, Garten, Feuerstelle und Pool (btw: Pool in Hamburg?) aufzuwachsen, dürfte das Geld nur so sprudeln.

Falls die Bild-Nähe nicht genehm ist, könnte ich mir auch gut UNICEF vorstellen. Dank Rai (Odette) dürfte einiges Geld reingekommeb sein und PH hat so viele natürliche wunderschöne Strände, dass dort doch eigentlich gar kein Geld für Pools benötigt wird.

 

[Cepha]

vor 3 Stunden von smarttrader:

... Die Verwandten sind ja nun nicht hilfsbereit und ruinieren lieber eine Familie mit ihren kranken Geiz.

Man sollte die Hoffnung nie aufgeben.

 

Vielleicht drückt das Jugendamt doch noch ein Auge zu, wenn das Kind hin und wieder mal in euren Pool darf?

[sedativ]

vor 59 Minuten von Peter23:

Der Witz ist ja, dass die Bank sogar erst dadurch in Schieflage kommen würde, wenn sie den Kredit kündigt, weil er erst dadurch überhaupt als ausgefallen eingestuft werden würde.

 

Oder wenn Kreditzinsen zunehmend nicht mehr bedient werden können (z.B. bei steigender Arbeitslosigkeit). Wenn dann nur Phantasiewerte in den Büchern der Banken stehen, ist die Kacke aber richtig am dampfen. Die regulatorischen Vorgaben haben schon einen Sinn.

[Peter23]

vor 1 Stunde von sedativ:

Wenn dann nur Phantasiewerte in den Büchern der Banken stehen, ist die Kacke aber richtig am dampfen. Die regulatorischen Vorgaben haben schon einen Sinn.

Die Sicherheit muss natürlich niedriger bewertet werden und ein entsprechend höheres Kreditrisiko ausgewiesen werden. Das sagt ja auch die Regulatorik. Die Regulatorik sagt aber eben nicht, dass die Bank den Kredit kündigen muss und fällig stellen muss. Das wäre erst bei tatsächlichem Zahlungsausfall notwendig. Sprich: Ich habe nie gesagt, dass die Banken Phantasiewerte in ihre Bücher schreiben oder schreiben sollten.

[sedativ]

vor 15 Minuten von Peter23:

Die Sicherheit muss natürlich niedriger bewertet werden und ein entsprechend höheres Kreditrisiko ausgewiesen werden. Das sagt ja auch die Regulatorik. Die Regulatorik sagt aber eben nicht, dass die Bank den Kredit kündigen muss und fällig stellen muss. Das wäre erst bei tatsächlichem Zahlungsausfall notwendig. Sprich: Ich habe nie gesagt, dass die Banken Phantasiewerte in ihre Bücher schreiben oder schreiben sollten.

 

Wir reden ja hier vom Szenario eines allgemeinen Verfalls der Immobilienpreise (egal wie realistisch das jetzt sein mag), also der Entwertung der Sicherheiten, die im Falle größerer Zahlungsausfälle liquidiert werden können. Zur Erhöhung der Stabilität müssen also beizeiten neue Sicherheiten gestellt werden. Und sind die Schuldner nicht willig, müssen eben notfalls Exempel statuiert werden.

[Peter23]

vor 7 Stunden von sedativ:

Und sind die Schuldner nicht willig, müssen eben notfalls Exempel statuiert werden.

Ich glaube nicht, dass Banken so vorgehen würden - noch dass es aus Sicht der Bank sinnvoll ist mitten in einer Krise zahlende Kunden in den Ausfall zu treiben. In der letzte Krise wurde auch genau das Gegenteil gemacht (Stichwort: Moratorium). Damit ist man sehr gut gefahren. Aber: Let‘s agree to disagree.

[DancingWombat]

vor 20 Stunden von s1lv3r:

 

Prinzipiell ist es doch so, dass die Hauspreise hauptsächlich mit den Zinsen korrelieren und (wenn überhaupt) nur schwach mit den Mieten ... - wenn man nicht darauf aus ist, auf weiter steigende Preise zu spekulieren, wäre daher doch die Aussage "Es war nie schlauer Mieter zu sein, als jetzt!" korrekt, oder seht ihr das anders?

Die Hauspreise hängen bei weitem nicht nur von den Zinsen ab. Trotz niedriger Zinsen sind die Preise in der Ostdeutschen Pampa kaum gestiegen, während die Preise in den Metropolen explodieren. 

Die Mieten sind gewisserweise eine Funktion von Nachfrage, Zinsen, Immopreisen... 

 

Die Frage ob mieten oder kaufen besser ist lässt sich so gar nicht beantworten. Das hängt immer vom Einzelfall ab. 

[smarttrader]

Das billiges Geld besser für den Immo Käufer ist, ist Blödsinn.

 

Unsere ETW vor 5 Jahren ohne 1 Cent Fremdkapital gekauft. Kosten 100k.

Jetzt angeblich 310k wert.

 

Unser bereits verkauftes Haus, kostete mit bisschen Extra 300k. 240k zu 1,7%.

Wurde verkauft für 530k. Zinsniveau 0,9-1,2%. 

 

Sorry die Rechenwege des verlinkten Threads sind maximal für 100% und Volltilger richtig. Für Leute mit EK ist ein möglichst hoher Zins und geringer Kaufpreis von Vorteil.

 

Ich war froh 4 Jahre Abtragsfrei in einer Immobilie gewohnt zu haben, statt 210k+höhere Nebenkosten zu finanzieren.

 

Das dieser Blödsinn auch in Blogs vorgelogen wird unglaublich.

 

In den oben genannten Link, ist es notwendig das EK von 160k (40% von 400k) im Vergleich zu setzen. Einmal 240k bei 60% Beleihung im Vergleich zu 450k bei 90% Beleihung (aktuelle Überbewertung von 10-20% berücksicht).

 

Eindeutiger Vorteil für hohe Zinsen. Ich würde gerne wieder 50% vom aktuellen Preis zahlen ohne 1 Cent Fremdkapital aufzunehmen.

[Peter23]

vor 36 Minuten von smarttrader:

Das billiges Geld besser für den Immo Käufer ist, ist Blödsinn.

Wissenschaftliche Studien sehen das mehrheitlich anders. Außerdem ist auch wirklich trivial. Das billige Geld ist so gut für die Immobilien-Käufer, dass sie bereit sind diese hohen Preise zu zahlen. Wenn das billige Geld schlecht wäre für Immobilien-Käufer, dann wären sie ja eben gerade nicht bereit die hohen Preise zu zahlen sondern würden lieber mieten.

 

vor 41 Minuten von smarttrader:

Unsere ETW vor 5 Jahren ohne 1 Cent Fremdkapital gekauft. Kosten 100k.

Jetzt angeblich 310k wert.

Vor 5 Jahren waren die Zinsen nur unwesentlich höher als aktuell. Das hat also offenbar gar nichts mit dem niedrigen Zinssatz zu tun. Ich bezweifele allerdings Deine Zahlen auch als allgemeingültig. Sicherlich hat sich in keiner deutschen Stadt in den letzten Jahren der Preis mehr als verdreifacht.

 

Mir sind das aber nun auch viel zu viele Kraftausdrücke und viel zu wenig wissenschaftliche Herangehensweise in Deinen Posts. Auf dieser Basis habe ich keine Lust zu diskutieren und daher bin ich raus.

[smarttrader]

Ich kann unsere Kaufverträge und Bankbewertungen lesen.

 

Laut Immowelt Preisindex von 2019 bis 2021 QM Preis für Kauf von EFH von 1952 auf 4027 Euro. Gemäß Einwertung der Bank lag das EFH damals bei ca. 1600 Euro/qm (2017).

 

Nochmal es ist unsinnig, hohe Preise gut zu reden, wenn man ohne 1 Cent FK kaufen konnte. Die Zinssätze sind aktuell auf vor Corona Niveau und haben sich um ca. 0,5% verteuert.

 

Der Rechnung zur Folge müssten die Immopreise ja sinken und im Corona Jahr 2020 den Zenit erreicht haben.

 

Doch ich will jetzt eine Begründung warum ein Kauf ohne 1 Cent Fremdkapital schlechter ist als zum 3-fachen Preis zu kaufen und einen Kredit bedienen zu müssen. Für mich ist es trivial, und wenn ich meine mathematischen Fähigkeiten bemühe, kommt noch nicht mal bei den ähnlichen Zinsniveau 2019 und 2021 eine sinnvolle Ableitung zu Stande warum der Kaufpreis sich verdoppelt hat bei gleichen Zinsen und warum der hohe Kaufpreis jetzt besser ist.

[cjdenver]

vor 1 Stunde von smarttrader:

Unsere ETW vor 5 Jahren ohne 1 Cent Fremdkapital gekauft. Kosten 100k.

Jetzt angeblich 310k wert.

 

Also ich sag mal so, unser in 2018 gekauftes EFH mit Garten (aber ohne Pool ) in Hamburg soll jetzt wohl auch knapp das Doppelte wert sein wenn ich mir vergleichbare Immobilien anschaue und davon ausgehe dass der Kaufpreis eher nicht substantiell herunterverhandelt wird.

 

Das koennte also je nach Lage sogar hinkommen. 

[smarttrader]

vor 16 Minuten von cjdenver:

 

Also ich sag mal so, unser in 2018 gekauftes EFH mit Garten (aber ohne Pool ) in Hamburg soll jetzt wohl auch knapp das Doppelte wert sein wenn ich mir vergleichbare Immobilien anschaue und davon ausgehe dass der Kaufpreis eher nicht substantiell herunterverhandelt wird.

 

Das koennte also je nach Lage sogar hinkommen. 

Euer Pool ist lächerlich, so ein 0815 Pool kostet 500 Euro und kann sich wohl jeder leisten.

[Peter23]

vor einer Stunde von cjdenver:

Also ich sag mal so, unser in 2018 gekauftes EFH mit Garten (aber ohne Pool ) in Hamburg soll jetzt wohl auch knapp das Doppelte wert sein wenn ich mir vergleichbare Immobilien anschaue und davon ausgehe dass der Kaufpreis eher nicht substantiell herunterverhandelt wird.

 

Das koennte also je nach Lage sogar hinkommen. 

Die Preissteigerung kann in 5 Jahren mE nicht hinkommen. Zudem gab es hohe Preissteigerung vor allem in sehr guten Lagen. Aber: In welcher sehr guten Lage in Hamburg soll man bitte vor 5 Jahren für 100k ne ETW gekauft haben? Das war entweder kein Marktpreis oder die Wohnung ist nur unwesentlich größer als ne Briefmarke und daher nun nicht 310k wert. Die Aussagen werden aber auch insgesamt immer absurder. Zum Glück gibt es entsprechende Funktionen beim WPF, so dass man sich das nicht mehr anschauen muss. Also viel Spaß weiter beim schließen des Deltas. 

[cjdenver]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Euer Pool ist lächerlich, so ein 0815 Pool kostet 500 Euro und kann sich wohl jeder leisten.

 

Wer will sowas denn? Haben uns lieber nen hot tub geleistet, der passt auch besser zur Sauna

 

vor einer Stunde von Peter23:

Aber: In welcher sehr guten Lage in Hamburg soll man bitte vor 5 Jahren für 100k ne ETW gekauft haben?

 

Das ist allerdings wahr. Mir gings auch mehr um den prozentualen Anstieg. Dass @smarttrader mit absoluten Zahlen nicht so gut umgehen kann ist ja nun nach 14 Seiten wohl unumstritten. 

[Peter23]

vor 4 Minuten von cjdenver:

Das ist allerdings wahr. Mir gings auch  mehr um den prozentualen Anstieg. Dass @smarttrader mit absoluten Zahlen nicht so gut umgehen kann ist ja nun nach 14 Seiten wohl unumstritten. 

Mehr als Verdreifachen in 5 Jahren finde ich bei der Annahme von Marktpreisen aber auch unrealistisch.

[smarttrader]

Wir haben nicht Hamburg City gekauft, sondern direktes Umland.

 

Steht auch mehrmals im Forum.

[Schmitti]

@smarttrader:

 

Ich habe zugegebenermaßen spaßeshalber unregelmäßig hier mal reingeschaut, aber eins ist mir immer noch nicht ganz klar:

 

Warum füllst du das "Delta" in der Finanzierung deines armen Bruders denn nicht einfach auf? Die Haltung deiner Familie hierzu empört dich, aber du selber bist ja ebenfalls sehr zurückhaltend. Vermögen (potentiell liquidierbar) hast du ja schließlich mehr als genug, wenn man deinen Posts Glauben schenken darf. Wäre ich dein Bruder, hätte ich als erstes mit dir gebrochen, wenn ich schon Weihnachten weinend mit einer Klingelbeutelspende aus deinem Palast rauskomplementiert worden wäre. Meinem armen Vater aus dem elterlichen Reihenhäuschen hätte ich da vermutlich gar keinen großen Vorwurf gemacht. "Adel verpflichtet" sagt man nicht umsonst!

 

P.S.: Ich würde dem Spendenaufruf hier Folge leisten - nein sogar meine Spende verdoppeln (!), wenn sich smarttraders Bruder hier auch mal zu Wort melden würde! 

[Chips]

vor 21 Stunden von Peter23:

Wissenschaftliche Studien sehen das mehrheitlich anders. Außerdem ist auch wirklich trivial. Das billige Geld ist so gut für die Immobilien-Käufer, dass sie bereit sind diese hohen Preise zu zahlen. Wenn das billige Geld schlecht wäre für Immobilien-Käufer, dann wären sie ja eben gerade nicht bereit die hohen Preise zu zahlen sondern würden lieber mieten.

 

Ich denke, die niedrigeren Zinsen führen zu entsprechend höheren Preisen. Da kommt für die Käufer etwa das Gleiche raus.Allerdings mit ein paar Feinheiten. 20% Anzahlung plus Nebenkosten sind entsprechend schwerer zu erreichen. Dazu können stark gestiegene Preise auch wieder fallen. Wenn man eh drin wohnt, kann einem der Preis ja egal sein? Jein. Irgendwann verkauft man. Und wenn die Wohnung in 25 Jahren real weniger wert ist als heute, wäre das schon doof. 

 

Ansonsten klar. Wenn jemand 3000€ Einkommen hat und 1000€ für den Kredit hat, kann man sich bei 2% Anfangstilgung und 1% Zins einen Kredit von 400 000€ leisten. Bei 2% Zinsen sind es nur noch 300k. Bei 3% nur noch 240k. Bei 4% 200k. 

 

Bei 1% Zins hätte man für 20% plus 12% Nebenkosten etwa 128000€ anzusparen. Bei 4% Zins die Hälfte. 

Wenn man mal 10 Jahre Ansparphase nimmt, wären das 500€ mehr Sparen pro Monat (außer man hat in Aktien angelegt). 

10 Jahre nach Studium? Dann wäre man 35. 

 

Ach, und 400 000€ für ein Haus? Das ist dann natürlich keine Großstadt. 

[smarttrader]

vor 7 Stunden von Schmitti:

@smarttrader:

 

Ich habe zugegebenermaßen spaßeshalber unregelmäßig hier mal reingeschaut, aber eins ist mir immer noch nicht ganz klar:

 

Warum füllst du das "Delta" in der Finanzierung deines armen Bruders denn nicht einfach auf? Die Haltung deiner Familie hierzu empört dich, aber du selber bist ja ebenfalls sehr zurückhaltend. Vermögen (potentiell liquidierbar) hast du ja schließlich mehr als genug, wenn man deinen Posts Glauben schenken darf. Wäre ich dein Bruder, hätte ich als erstes mit dir gebrochen, wenn ich schon Weihnachten weinend mit einer Klingelbeutelspende aus deinem Palast rauskomplementiert worden wäre. Meinem armen Vater aus dem elterlichen Reihenhäuschen hätte ich da vermutlich gar keinen großen Vorwurf gemacht. "Adel verpflichtet" sagt man nicht umsonst!

 

P.S.: Ich würde dem Spendenaufruf hier Folge leisten - nein sogar meine Spende verdoppeln (!), wenn sich smarttraders Bruder hier auch mal zu Wort melden würde! 

Ich soll also die Möglichkeit für unsere Kinder Wohnraum zu schaffen, hinten anstellen um mit 30-40% unseres Vermögens eine Finanzierung unterstützen? Wo es absolut unwahrscheinlich ist, die 250k-350k zusätzlich zu den 450k die die Bank möchte bis zum Renteneintritt zu tilgen?

 

Sorry wir würden tatsächlich noch 60k schenken, aber nur wenn es weitere Schenkungen gibt.

 

Wir wohnen in keinen Palast. Nochmal seit wann sind EFH Paläste?

 

Wir haben eigentlich normal gebaut nur um ein Homeoffice Bereich ergänzt.

 

Ich hab fast 1 Jahr Tag für Tag dort gearbeitet. Also alles hart erarbeitet.