Finanzierung einer Immobilie sinnvoll?

[smarttrader]

In unserer Familie gibt es seit knapp 2 Wochen richtig Streit. Mittlerweile haben sich 4 Parteien in die Haare bekommen.

 

Ein Paar aus der Familie bekommt recht überraschend und ohne große Hoffnung die Nachricht "schwanger".

 

Einkommen Mann Netto 3050 Euro, Einkommen Frau (Elterngeld und Kindergeld) 700 Euro.

 

Eigenkapital ist vorhanden, die genaue Summe wurde nicht erwähnt aber es sollen wohl zwischen 90k und 110k liegen.

 

Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 435k Euro und ist eine Fachwerk DHH BJ Mitte 90er in einer WEG. Geschätzte Modernisierungskosten wären Türen und Fenster, Rollläden und Heizung. Die Kosten sollen bei 20k liegen und sind in den nächsten Jahren aufzubringen. Renovierungskosten sind was bei 6000 Euro, da Renovierungen aber egal bei welchen Objekt anfallen, habe ich empfohlen die Kosten nicht den Eigenheim zuzuschreiben.

 

Zinssatz 1,2x %,Tilgung 2% (ca. 1080 Euro).

 

Ehepaar Mitte/Ende 30.

 

3 Parteien sind für Kauf, und 2 Parteien sagen bei 3750 Euro ist alles im grünen Bereich. 1 Partei sagt das kann eng werden.

 

1 Partei ist vehement gegen den Kauf und sagt es wird nächstes Jahr erheblich günstiger und das die junge Familie sich übernehmen wird.

 

Ich bin eher bei der Fraktion anzusiedeln, die sagt raus aus der Miete und rund 35% des Netto Einkommen Mann sehe ich als ok an. Das Problem bei meinem Bruder sehe ich eher bei der hohen Restschuld die zu erwarten ist (315k) mit steigenden Zinsen und das Szenario "Frau geht nicht mehr arbeiten". Auf der anderen Seite wird ein Objekt zu Miete bei 1000-1400 Euro Kalt liegen.

 

Wir haben zwar unsere Wohnung damals ohne Kredit gekauft, aber das ist wohl eher die Ausnahme.

 

Ich stehe aktuell ziemlich in der Schusslinie da unser Vater Eigentum immer gefordert hat aber jetzt gegen den Kauf ist und ich jetzt der böse bin der sagte "geht was kaufen".

 

Was sagt ihr zu der Situation zu knapp gerechnet? Wirklich rapide Preissenkungen?

 

Ich bin für alle Inputs dankbar, was die Einschätzung der Situation angeht. Vielleicht ist irgendwo ein "Normalverdiener" Handicap was ich nicht berücksichtigt habe. Mir kommt der Zins recht teuer vor, aber es ist halt nur 20%-30% Eigenkapital vorhanden und keine weiteren Sicherheiten.

 

Ganz kurz hatte ich die Idee das DHH zu kaufen und einfach meinem Bruder zu vermieten. Aber Geschäfte mit der Familie ein heisses Thema.

[odensee]

vor 9 Minuten von smarttrader:

Aber Geschäfte mit der Familie ein heisses Thema.

Und Finanzberatung auch. Damit könnte das Thema geschlossen werden.

 

Wieviel Kapital ist denn bei dem Paar um das es geht schon vorhanden? Oder geht es um eine 100+x%-Finanzierung?

vor 13 Minuten von smarttrader:

das Szenario "Frau geht nicht mehr arbeiten"

Wenn das erste Kind "überraschend" kommt, könnte das beim zweiten und dritten ja auch so sein.

 

off-topic:

vor 12 Minuten von smarttrader:

Ein Paar aus der Familie bekommt recht überraschend und ohne große Hoffnung die Nachricht "schwanger".

Was heißt das? Ohne große Hoffnung auf was?

[Cai Shen]

vor 22 Minuten von smarttrader:

3 Parteien sind für Kauf, und 2 Parteien sagen bei 3750 Euro ist alles im grünen Bereich. 1 Partei sagt das kann eng werden.

Wenn Zustand und Lage dem Preis der Immobilie angemessen sind, sehe ich da auf den ersten Blick kein Problem.

Je nach Restschuld am Ende der Laufzeit könnten einzelne Banken durchaus ablehnen, je nachdem mit welchem Folgezins von der Bank gerechnet wird.

Sind die Kaufnebenkosten im Preis inkludiert? Sonst komme ich mit der angegebenen Kreditsumme nicht hin.

Bei 30% Eigenkapital müsste immer noch weniger als 1,2% machbar sein, ansonsten wurde wohl eine sehr lange Zinsbindungsfrist gewählt.

Wenige Banken (ING) erlauben auch noch einen Wechsel auf 1% Tilgung während der Laufzeit, wenn das Geld wirklich mal knapp werden sollte, ergeben sich ~500 € montliche Rate.

 

vor 22 Minuten von smarttrader:

Ganz kurz hatte ich die Idee das DHH zu kaufen und einfach meinem Bruder zu vermieten. Aber Geschäfte mit der Familie ein heisses Thema.

Kann ich nur bestätigen! (gerade bei schwierigen Charakteren)

 

[hilflos]

bei einer WEG hat man halt den Nachteil über die Renovierungen nicht selber entscheiden zu dürfen, vorallem nicht wenn sie schon beschlossen sind. Inkl. Makler und Steuern und Gebühren und den Renovierungen ist das EK ja schon fast aufgebraucht. Was hat denn die Frau vorher gearbeitet, dass so sie so wenig Elterngeld bekommt? Bzw. was kann die Frau nach 1 Jahr wieder an Einkommen generieren? Wenn das EK angespart wurde, haben sie schon bewiesen, dass sie wirtschaften können. Dann kann man kaufen. Wenn das EK geerbt wurde, besser nicht kaufen

 

[chirlu]

vor 4 Minuten von odensee:

Was heißt das? Ohne große Hoffnung auf was?

 

Vermutung: Sie hatten seit X Jahren erfolglos versucht, schwanger zu werden, und haben eigentlich nicht mehr damit gerechnet.

[smarttrader]

vor 3 Minuten von chirlu:

 

Vermutung: Sie hatten seit X Jahren erfolglos versucht, schwanger zu werden, und haben eigentlich nicht mehr damit gerechnet.

So sah es wohl aus. Wurde leider nie offene ausgesprochen.

vor 8 Minuten von Cai Shen:

Wenn Zustand und Lage dem Preis der Immobilie angemessen sind, sehe ich da auf den ersten Blick kein Problem.

Je nach Restschuld am Ende der Laufzeit könnten einzelne Banken durchaus ablehnen, je nachdem mit welchem Folgezins von der Bank wird.

Sind die Kaufnebenkosten im Preis inkludiert? Sonst komme ich mit der angegebenen Kreditsumme nicht hin.

Bei 30% Eigenkapital müsste immer noch weniger als 1,2% machbar sein, ansonsten wurde wohl eine sehr lange Zinsbindungsfrist gewählt.

Wenige Banken (ING) erlauben auch noch einen Wechsel auf 1% Tilgung während der Laufzeit, wenn das Geld wirklich mal knapp werden sollte, ergeben sich ~500 € montliche Rate.

 

Kann ich nur bestätigen! (gerade bei schwierigen Charakteren)

 

Die genauen Summen kenne ich nicht, leider ist ja Geld ein Tabu Thema. Nehmen wir die Mitte 100k Eigenkapital sind Kaufnebenkosten und 10% für die Immobilie. 90% Beleihung.

 

 

[smarttrader]

vor 13 Minuten von hilflos:

bei einer WEG hat man halt den Nachteil über die Renovierungen nicht selber entscheiden zu dürfen, vorallem nicht wenn sie schon beschlossen sind. Inkl. Makler und Steuern und Gebühren und den Renovierungen ist das EK ja schon fast aufgebraucht. Was hat denn die Frau vorher gearbeitet, dass so sie so wenig Elterngeld bekommt? Bzw. was kann die Frau nach 1 Jahr wieder an Einkommen generieren? Wenn das EK angespart wurde, haben sie schon bewiesen, dass sie wirtschaften können. Dann kann man kaufen. Wenn das EK geerbt wurde, besser nicht kaufen

 

WEG soll wohl nur rechtlich bedingt existieren. Und jede DHH ist autark versorgt und ohne Auflagen.

 

Sie wollte auf 2 Jahre strecken, meines Wissens nach Praxisverwaltung/Büro. Angespart zum Grossteil von meinem Bruder, der eigentlich immer recht sparsam lebte.

[fabi.ru]

Bei Immobilienfinanzierung spiele nicht wenige Faktoren eine Rolle, laut der beschriebenen Situation her würde ich eher abraten. Vielleicht ist es auch sinnvoll sich einmal mit den neuen gesetzlichen Regelungen auseinanderzusetzen. Kommt der Kreditnehmer bspw. in finanzielle Schwierigkeiten, Entlassung von seinem Job oder Krankheit, so konnte er sich zur Überbrückung Geld von Verwandten oder Freunden borgen und die Raten pünktlich bezahlen. Dies fällt nun weg.

[Bassinus]

vor 46 Minuten von smarttrader:

In unserer Familie gibt es seit knapp 2 Wochen richtig Streit. Mittlerweile haben sich 4 Parteien in die Haare bekommen.

Vorweihnachtszeit 

vor 46 Minuten von smarttrader:

Einkommen Mann Netto 3050 Euro, Einkommen Frau (Elterngeld und Kindergeld) 700 Euro.

3750€ * 105 ~ 390k

vor 46 Minuten von smarttrader:

Eigenkapital ist vorhanden, die genaue Summe wurde nicht erwähnt aber es sollen wohl zwischen 90k und 110k liegen.

 

Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 435k Euro

435k * 1,15 ~ 500k

- EK 100k = 400k Rest wovon 390k beleihbar sind. 

vor 46 Minuten von smarttrader:

und ist eine Fachwerk DHH BJ Mitte 90er in einer WEG.

Fachwerk riecht nach Denkmalschutz - zumindest je nach Region nach Bauvorschriften die das Gesamtbild betreffen. Könnte für höhere Kosten bei Renovierung/Modernisierung sprechen und eigentlich für einen Abschlag beim Hauspreis.

vor 46 Minuten von smarttrader:

Geschätzte Modernisierungskosten wären Türen und Fenster, Rollläden und Heizung. Die Kosten sollen bei 20k liegen und sind in den nächsten Jahren aufzubringen. Renovierungskosten sind was bei 6000 Euro, da Renovierungen aber egal bei welchen Objekt anfallen, habe ich empfohlen die Kosten nicht den Eigenheim zuzuschreiben.

Man macht sie aber meistens im Rahmen des Kaufs. Deshalb zählen die eigentlich schon zum Hauskauf wenn sie direkt erledigt werden.

vor 46 Minuten von smarttrader:

1 Partei sagt das kann eng werden.

Da würde ich mich anschließen. Insbesondere wenn die Berufstätigkeit der Frau für die nächsten 12 Jahre nicht zur Debatte steht. Wenn sie nach 2 Jahren halbtags arbeiten geht und 1.500€ mit Kindergeld nach Hause bringt, sieht die Geschichte natürlich schon viel besser aus.

vor 46 Minuten von smarttrader:

Ich bin eher bei der Fraktion anzusiedeln, die sagt raus aus der Miete und rund 35% des Netto Einkommen Mann sehe ich als ok an.

Weil du ne Cashflow Analyse machst. Ist nicht falsch. Aber auch nicht das gesamte Problem, was du ja selbst erkennst:

vor 46 Minuten von smarttrader:

Das Problem bei meinem Bruder sehe ich eher bei der hohen Restschuld die zu erwarten ist (315k) mit steigenden Zinsen und das Szenario "Frau geht nicht mehr arbeiten".

 

vor 46 Minuten von smarttrader:

Auf der anderen Seite wird ein Objekt zu Miete bei 1000-1400 Euro Kalt liegen.

Und? Wenn sie nie wieder arbeiten geht, dann muss eben auch ne 3 Zimmerwohnung reichen für 700€ Altbau. Diese Überlegungen kannst du als Eigentümer dann nicht mehr anstellen. 

vor 46 Minuten von smarttrader:

Ich stehe aktuell ziemlich in der Schusslinie da unser Vater Eigentum immer gefordert hat aber jetzt gegen den Kauf ist und ich jetzt der böse bin der sagte "geht was kaufen".

Biete doch einfach Backup an? Warum kommt keine Unterstützung vom Vater wenn das doch so heilig ist Eigentum zu besitzen?

vor 46 Minuten von smarttrader:

Was sagt ihr zu der Situation zu knapp gerechnet?

Cashflow nein. Verschuldung ja.

vor 46 Minuten von smarttrader:

Wirklich rapide Preissenkungen?

Ich gehe nicht davon aus. Es spricht aber viel für Stagnation. Aber der Mittelstand wird es sich über lang immer schlechter leisten können. Die "Oberen" haben aber soviel Cash, dass sie einfach nichts loswerden müssen mangels Alternativen. Es wird aber einfach viel weniger Hin&Her geben. Aber Glaskugel... Kann immer alles passieren. Wer weiß.

vor 46 Minuten von smarttrader:

Ich bin für alle Inputs dankbar, was die Einschätzung der Situation angeht. Vielleicht ist irgendwo ein "Normalverdiener" Handicap was ich nicht berücksichtigt habe. 

Arbeitsstelle, Gesundheit, Psyche, Lebensplanung,... Aber da bist du näher an deinem Bruder dran.

vor 46 Minuten von smarttrader:

Ganz kurz hatte ich die Idee das DHH zu kaufen und einfach meinem Bruder zu vermieten.

Kommt auf deinen Steuersatz an. Könnte sich durch 21 Absatz 2 Satz 2 EStG aber lohnen. 

[Cai Shen]

vor 4 Minuten von Bassinus:

Fachwerk riecht nach Denkmalschutz

Ich gehe eher von einem falschen Fachausdruck aus, er meint wahrscheinlich Holzkonstruktion in Ständerbauweise - Fachwerkdoppelhaus aus Mitte der (19)90er Jahre klingt unrealistisch.

[Bassinus]

Jo, dass passt super zu 90er  

[Peterssen]

Mich schreckt insbesondere die 2 % Tilgung ab. Beide sind Mitte/Ende 30 und wollen noch 50 Jahre ein Haus abbezahlen? Finde ich absolut unvernünftig.

[hilflos]

vor 25 Minuten von Peterssen:

Mich schreckt insbesondere die 2 % Tilgung ab. Beide sind Mitte/Ende 30 und wollen noch 50 Jahre ein Haus abbezahlen? Finde ich absolut unvernünftig.

2% Tilgung bedeutet nicht 50 Jahre abzahlen.(in Mathe nicht aufgepasst). Außerdem kann man ja ein Haus auch verkaufen wenn noch Schulden drauf sind. z.B wenn die Kinder aus dem Haus sind und man was kleineres möchte

[CorMaguire]

vor 11 Minuten von hilflos:

2% Tilgung bedeutet nicht 50 Jahre abzahlen.(in Mathe nicht aufgepasst). ...

Doch genau das heißt es. Gemeint sind aber wahrscheinlich 2% Anfangstilgung.

[Peterssen]

vor 10 Minuten von hilflos:

2% Tilgung bedeutet nicht 50 Jahre abzahlen.(in Mathe nicht aufgepasst). Außerdem kann man ja ein Haus auch verkaufen wenn noch Schulden drauf sind. z.B wenn die Kinder aus dem Haus sind und man was kleineres möchte

Absolut richtig. Es sind knapp 40 Jahre ohne Sondertilgung. Ist natürlich etwas weniger, jedoch immernoch deutlich zu viel. Zumindest nach meinem Empfinden.

[hund555]

Wenn man der Meinung ist, die Tilgung könnte zu hoch sein, würde ich probieren monatliche Zahlungen runterzudrücken und Sondertilgung zu vereinbaren.

Wenn sie jetzt 1080 € zahlen müssten, 200 € weniger und für 880 € bekommen die auch kaum wo Miete günstiger. Die 2400 € am Ende des Jahres dann als Sondertilgung zahlen, wenn genug Luft zum Leben geblieben ist (wenn es geht Sondertilgung noch höher ansetzen, die muss man ja nicht zahlen, nur wenn genug Geld vorhanden ist)

 

 

[cjdenver]

vor 1 Stunde von smarttrader:

WEG soll wohl nur rechtlich bedingt existieren. Und jede DHH ist autark versorgt und ohne Auflagen.

 

Das hier ist fuer mich das eigentliche Fragezeichen. WEG mit Leuten die der Meinung sind die WEG "existiere nur bedingt" sind notorische Problemfaelle wenn irgendwas gemacht werden muss. Alarmglocken laeuten fuer mich hier extrem. 

[beamter97]

vor 2 Stunden von smarttrader:

WEG soll wohl nur rechtlich bedingt existieren. Und jede DHH ist autark versorgt und ohne Auflagen.

Da muss man die Teilungserklärung sehr genau lesen.

Wurde(wird) von einigen Bauträgern gerne gemacht, um die Kosten für die Parzellierung zu sparen. Für die private Erschliessungsanlage (Stichstrasse) müssen keine gegenseitigen Nutzungsrechte eingeräumt werden, die steht im Gemeinschaftseigentum, und wird gemeinschaftlich erhalten. An den einzelnen Grundstücksflächen bestehen Sondernutzungsrechte, die DHH stehen im jeweiligen Sondereigentum. Eigentlich eine clevere Lösung, um die bewährten gesetzlichen Regelungen des WEG auch bei einem in die Fläche gebauten Objekt anwenden zu können.

[ananbt]

Hat jedes Haus seine Heizung oder gibt es eine zentrale?

Wieviele Fenster hat das Haus?

Wenn es nur darum geht altes Gasgeräte raus neues rein und n paar Fenster tauschen kann das schon hinkommen.

Sollte die Heizung noch kein Brennwertgerät sein, viele Fenster vorhanden.

Da reichen 20k bei weitem nicht.

[Peter23]

vor 2 Stunden von fabi.ru:

so konnte er sich zur Überbrückung Geld von Verwandten oder Freunden borgen und die Raten pünktlich bezahlen.

Stimmt. Das ist jetzt verboten. § 999: Bei Verwandten oder Freunden geld zu borgen ist strengstens verboten. Auf Zuwiderhandlung steht die Todesstrafe.

[smarttrader]

vor 3 Stunden von ananbt:

Hat jedes Haus seine Heizung oder gibt es eine zentrale?

Wieviele Fenster hat das Haus?

Wenn es nur darum geht altes Gasgeräte raus neues rein und n paar Fenster tauschen kann das schon hinkommen.

Sollte die Heizung noch kein Brennwertgerät sein, viele Fenster vorhanden.

Da reichen 20k bei weitem nicht.

Den Unterlagen zu Folge sind das 7 Fenster und ein Terrassenelement. Jede Einheit hat eine eigene Heizung.

[slowandsteady]

vor 4 Stunden von cjdenver:

Das hier ist fuer mich das eigentliche Fragezeichen. WEG mit Leuten die der Meinung sind die WEG "existiere nur bedingt" sind notorische Problemfaelle wenn irgendwas gemacht werden muss.

Ich würde das klären und nicht kaufen, wenn auch nur geringste Zweifel auftauchen. Sonst wird es schnell "lustig" und die schönste Wohnung bringt nichts, wenn man die Nachbarn als Feinde hat.

 

Ansonsten sind das 435k Anschaffung + 44k Kaufnebenkosten + 20k Renovierung, d.h. selbst mit den 100k Vermögen sind das nur noch (100-64)/435 = 8.2% Eigenkapital. Nicht viel, aber wenn es die Bank so finanzieren würde, dann im heutigen Umfeld wohl durchaus üblich genauso wie die 2% Tilgung.

 

Ob es auch sinnvoll ist, wissen wir alle nicht, weil wir nicht wissen ob Immobilien steigen oder fallen werden.

 

Das größte Risiko ist natürlich, dass dann quasi alles Vermögen gehebelt in der Immobilie steckt. Das zweitgrößte Risiko ist der Mann als Alleinverdiener - also Leben/Berufsunfähigkeitsversicherung abschließen und nach spätestens 2 Jahren zurück in den Job mit der Frau.

[Moneycruncher]

vor 7 Stunden von smarttrader:

Ich stehe aktuell ziemlich in der Schusslinie da unser Vater Eigentum immer gefordert hat aber jetzt gegen den Kauf ist und ich jetzt der böse bin der sagte "geht was kaufen".

Ich würde mich an deiner Stelle komplett heraushalten und auch keine Ratschläge geben.

[Schwarzwälder80]

Hier ist ein Psychologe angeraten. Was ist den das ??

 

Ich kaufe und frage nicht blöd meine weitere Verwandten. 

[cjdenver]

vor 1 Stunde von Schwarzwälder80:

Hier ist ein Psychologe angeraten. Was ist den das ??

 

Ich kaufe und frage nicht blöd meine weitere Verwandten. 

Naja Psychologen sind heutzutage aber auch ziemlich schwer zu finden