Kaufen vs. Mieten, Opportunitätskosten, und Auswirkungen auf die Asset Allokation

[slowandsteady]

Am 1.2.2022 um 19:33 von cjdenver:

 

Ist schon irre, ich zahl fuer mein eigenes Haus ca. 10% meines Einkommens. Selbst wenn ich da grosse Reparaturen, Instandhaltung und alles weitere mit reinrechne bin ich bei 15%.

Ob du dich da nicht täuschst. Hier ein anekdotisches Beispiel: Meine Eltern haben Anfang/Mitte 90er ein Haus gebaut und wohnen heute noch drin. 2020 (als die MWSt reduziert war) haben sie die Fassade und die Haustür außen neustreichen lassen. Kosten waren ca. 10.000 Euro, denn es musste ringsum ein Gerüst aufgebaut werden und an manchen Stellen die Fassade erst von einer Art "Flechte/Pilz" gereinigt werden. Auf 27 Jahre gerechnet sind das alleine 31€/Monat und es war reiner Erhalt.

 

Jetzt gibt es viele andere Dinge in einem Haus, die ähnliche Größenordnung oder sogar mehr kosten würden und nur alle 30-50 Jahre anfallen wie zB 1) Heizung tauschen 2) Dach erneuern 3) Fassade dämmen 4) Elektrik erneuern 5) Böden erneuern 6) Innenanstrich 7) Leitungsrohre erneuern 8) Fenster tauschen 9) neues Bad u.s.w. 

Wer behauptet, dass er unter 300€/Monat Instandhaltung für ein Haus hinkommt, rechnet einfach falsch. Ich halte aber nichts von den pauschalen "X.Y% des Kaufpreis" an jährlichen Instandhaltungskosten, denn die Kosten unterscheiden sich nicht substantiell bei einem EFH in München oder einem EFH in der Pampa...

 

Viele Menschen machen beim Haus den gleichen mentalen Fehler wie bei einem Auto. Beim Auto kalkulieren viele Menschen mental immer nur mit Spritkosten. Die einmaligen Ausgaben wie Wertverlust, Reperaturen, Versicherung usw. sind mental einfach nicht präsent. Das "Bevor ich Miete zahle, tilge ich lieber meine eigene Wohnung"-Argument geht einfach nicht auf, den dort wird die Instandhaltung nicht berücksichtigt.

[Madame_Q]

vor 37 Minuten von Sapine:

Meiner Erinnerung nach waren aber auch der Zeitraum ab Anfang der 90er bis ins Jahr 2004 keineswegs durch Preissteigerungen gekennzeichnet,

Das ist korrekt. Dieser Zeitraum war schlecht für Immobilienbesitzer, was die Wertsteigerung betrifft (insbesondere in Großstädten wie München).

vor 30 Minuten von slowandsteady:

Das "Bevor ich Miete zahle, tilge ich lieber meine eigene Wohnung"-Argument geht einfach nicht auf, den dort wird die Instandhaltung nicht berücksichtigt.

Teils ist das schon richtig.

Das Argument geht für viele Bürger insofern aber auf, dass eine Immo samt Kredit diszipliniert, weil man abzahlen muss.

Diese "Krücke" ist es aber, welche bei vielen "Nicht-Finanzexperten-Bürgern" (ich nenne diese Leute jetzt einfach mal so) am Ende den Unterschied macht, ob sie im hohen Alter überhaupt Vermögen haben oder nicht. Mieter neigen viel mehr dazu, ihr Geld zu verprassen, nicht sinnvoll anzulegen (damit schließe ich explizit auch hier nochmal den üblichen WPF-User aus!).

Es mag eine rein psychologische Sache sein und von mir aus nennt ihr es Klumpenrisiko (weil das gesamte Geld in eine Immobilie fließt), aber trotzdem ist diese Art der Entscheidung für viele so besser, als wenn sie mieten und mit dem übriggebliebenem Geld nichts anfangen oder es verkonsumieren, weil es einfach da ist.

[Okabe]

vor 8 Minuten von Madame_Q:

Das Argument geht für viele Bürger insofern aber auf, dass eine Immo samt Kredit diszipliniert, weil man abzahlen muss.

Nein, das Argument geht dadurch natürlich nicht auf.

Man kann sagen "eine Immobilie unterstützt bei Undisziplinierten das Sparen, auf Kosten der Freiheit" - dann ja.

vor 8 Minuten von Madame_Q:

Diese "Krücke" ist es aber, welche bei vielen "Nicht-Finanzexperten-Bürgern" (ich nenne diese Leute jetzt einfach mal so) am Ende den Unterschied macht, ob sie im hohen Alter überhaupt Vermögen haben oder nicht. Mieter neigen viel mehr dazu, ihr Geld zu verprassen, nicht sinnvoll anzulegen (damit schließe ich explizit auch hier nochmal den üblichen WPF-User aus!).

Es mag eine rein psychologische Sache sein und von mir aus nennt ihr es Klumpenrisiko (weil das gesamte Geld in eine Immobilie fließt), aber trotzdem ist diese Art der Entscheidung für viele so besser, als wenn sie mieten und mit dem übriggebliebenem Geld nichts anfangen oder es verkonsumieren, weil es einfach da ist.

Ich würde diese Argumentation für die Vergangungen mitgehen. Heutzutage aber ist der Unsicherheitsfaktor mMn. größer geworden. Zusammenhalt lässt nach, Scheidungen sind leichter und viel akzeptierter, Jobsicherheit ist geringer oder zumindest gibt es mehr Fluktuation und die politische Situation ist zwar vielleicht im Allgemeinen nicht schlechter, aber bzgl. Klima-Thematik kann es doch empfindliche Einmischungen durch die Politik geben, wie jetzt Pflicht für Erneuerbare Energien etc.

[Madame_Q]

vor 4 Minuten von Okabe:

Heutzutage aber ist der Unsicherheitsfaktor mMn. größer geworden. Zusammenhalt lässt nach, Scheidungen sind leichter und viel akzeptierter, Jobsicherheit ist geringer oder zumindest gibt es mehr Fluktuation

Da hast du recht.

[cjdenver]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Ob du dich da nicht täuschst.

 

Tue ich nicht, ich hab auch einige vermietete Immobilien und deswegen weiss ich genau was ich wofuer ausgebe und was davon ich wozu rechnen kann/muss. 

 

Zitat

Wer behauptet, dass er unter 300€/Monat Instandhaltung für ein Haus hinkommt, rechnet einfach falsch. 

 

Mag sein, habe ich aber auch nicht behauptet. 

 

Zitat

Ich halte aber nichts von den pauschalen "X.Y% des Kaufpreis" an jährlichen Instandhaltungskosten, denn die Kosten unterscheiden sich nicht substantiell bei einem EFH in München oder einem EFH in der Pampa...

 

Dem stimme ich zu. 

 

Zitat

Viele Menschen machen beim Haus den gleichen mentalen Fehler wie bei einem Auto. Beim Auto kalkulieren viele Menschen mental immer nur mit Spritkosten. Die einmaligen Ausgaben wie Wertverlust, Reperaturen, Versicherung usw. sind mental einfach nicht präsent.

 

Wer macht denn sowas? Wenn du mir das unterstellst finde ich das jedenfalls ziemlich frech. 

 

Zitat

Das "Bevor ich Miete zahle, tilge ich lieber meine eigene Wohnung"-Argument geht einfach nicht auf, den dort wird die Instandhaltung nicht berücksichtigt.

 

Wenn du das so simplistisch darstellst dann wuerde ich simplistisch antworten: die monatlichen Hypothekenzahlungen enthalten typischerweise 2-3% Tilgung, wenn die Instandhaltung 2% des Immobilienwerts betragen soll dann kommts bei ner 100%-Finanzierung wieder hin. 

 

Und, hilft das jetzt irgendwem? 

[insy]

Ich hoffe, die Frage ist berechtigt:

 

Inwiefern wird ein Immobilienkauf attraktiver, wenn nur wenig EK eingebracht werden muss und die FK Beschaffung zu einem sehr niedrigen Zinssatz erfolgt? Angenommen irgendetwas im Bereich von 0,5 Prozent und langer Zinsbindung.

 

Ist es eine Milchmädchen-Rechnung oder macht in solchen Fällen ein Kauf stets Sinn, weil die Rate im Endeffekt nur geringfügig höher ausfällt als die alternativ anfallenden Mietkosten?

[s1lv3r]

vor 3 Minuten von insy:

Ist es eine Milchmädchen-Rechnung oder macht in solchen Fällen ein Kauf stets Sinn, weil die Rate im Endeffekt nur geringfügig höher ausfällt als die alternativ anfallenden Mietkosten?

 

Das ist eine riesige Diskussion, die man damit lostreten kann. Ganz grundsätzlich läuft es m.E.n. darauf hinaus, wie man "attraktiver" definiert und da gibt es ganz pauschal betrachtet zwei Typen von Käufern:

 

Den Selbstnutzer

• Er kauft mit der vorrangigen Zielsetzung ein Zuhause für sich oder seine Familie zu erwerben.
• Lebensrisiken (Krankheit, Scheidung, Jobverlust, Umzug) sind die Hauptgefahr für seine Finanzierung, da die Finanzierung sehr direkt von seiner Arbeitskraft abhängt.
• Er wird im Vergleich zum Investor eher risikoavers agieren. Die grundsätzliche Empfehlung für diese Art von Käufer ist daher auch meistens, soviel Eigenkapital wie möglich einzubringen.

 

Den Investor

• Er betrachtet bei seinem Kauf hauptsächlich seine Eigenkapitalrendite.
• Er kann bei einer Vermietung die zusätzlichen Zinskosten steuerlich absetzen.
• Er ist mit seinem Anlageobjekt weniger betroffen von Lebensrisiken.
• Er ist in Folge der oben genannten Punkte risikoaffiner und wird eher dazu tendieren, eine Finanzierung einzugehen bei der wenig Eigenkapital eingebracht wird, da dies zwar das Gesamtrisiko des Investments erhöht (höherer Hebel), aber eben auch die mögliche Eigenkapitalrendite.

 

Die riesige Diskussion, die man hierbei jetzt führen kann, liegt darin begründet, dass es keine strikte Trennung zwischen diesen beiden Typen gibt. Oft kommt es zu einer Mischform und auch ein Selbstnutzer kann wie ein Investor agieren in dem er auf eine große Wertsteigerung seiner Immobilie spekuliert und eine Finanzierung mit einer maximalen Hebelung (110% Finanzierung) eingeht.

[slowandsteady]

vor 26 Minuten von insy:

Inwiefern wird ein Immobilienkauf attraktiver, wenn nur wenig EK eingebracht werden muss und die FK Beschaffung zu einem sehr niedrigen Zinssatz erfolgt? Angenommen irgendetwas im Bereich von 0,5 Prozent und langer Zinsbindung.

Das kann dir niemand beantworten, denn es hängt von ein paar großen Unbekannten ab. Wenn du kein EK einbringen willst, dann hast du eine hohe Beleihung. Ein Problem wird das, wenn der Immobilienwert fällt (reicht schon gleichbleibender Markt, aber dein Haus wird älter) oder wenn das durch die hohe Beleihung nicht notwendige EK dann weniger sichere Rendite als die 0.5% erwirtschaftet. Dies war eigentlich immer der Fall, es gab quasi nie Festgeld mit höherer Rendite als Zinsen eines Immokredits.

 

Aktien bringen im langjährigen Schnitt meist mehr Ertrag als die Zinsen für einen Immokredit kosten, aber eben nur im langjährigen Schnitt und mittelfristig ist das bei weitem nicht garantiert.

 

Am Ende wird man nur ex-ante nach 30+X Jahren vergleichen können, was besser war. Von 1990 bis 2021 hätte es auf den DAX 8.X% pro Jahr gegeben, das ist vermutlich mehr als sich die durchschnittliche Immobilie im Preis entwickelt hat. Folglich wäre es sinnvoll gewesen, möglichst wenig EK in die Immobilie und stattdessen alles in den DAX zu stecken. Da die durchschnittliche Familie aber nicht unbegrenzt Bonität hat, ist das auch nur eine hypothetische Rechnung, denn in der Regel will die Bank zur Risikominimierung min 2% Tilgung und somit wächst der EK-Anteil von alleine.