Kaufen vs. Mieten, Opportunitätskosten, und Auswirkungen auf die Asset Allokation

[Glory_Days]

Hallo zusammen,

wie viele andere Menschen auch stehe ich beim Thema Wohnen vor der Entscheidung, ob ich kaufen oder mieten sollte.

Auf diese Frage gibt es meines Erachtens keine einfache Antwort nach Schema x, da es sich bei dieser Frage um eine individuelle Entscheidung handelt, bei der viele Faktoren reinspielen und die daher aus verschiedenen Perspektiven beantwortet werden kann.

In diesem Thema möchte ich daher den Fokus auf zwei wesentliche Fragen lenken:

• Wie hoch sind die Opportunitätskosten bei dem Kauf einer Immobilie gegenüber einem langfristigen Aktienmarkt-Investment wirklich?
• Welche Auswirkung sollte die Entscheidung pro Mieten auf die Asset Allokation haben?

 

Bezüglich erster Frage möchte ich folgendes interessante Video mit euch teilen:
 

 

Ein interessantes Beispiel für diese Frage ist in meinen Augen Warren Buffet, der im Alter von 28 sein erstes Haus gekauft hat, das er heute immer noch bewohnt. Er wird mit den Worten zitiert:

Zitat

When reflecting on his home purchase he said it provided "terrific memories with more to come" but "I would have made far more money had I instead rented and used the purchase money to buy stocks."

siehe auch: https://www.personalfinanceclub.com/what-is-warren-buffetts-perspective-on-renting-vs-buying/

Verwendet man statt des S&P500 wie im Link oben Buffets tatsächliche CAGR (Compound Annual Growth Rate), so landet man bei noch höheren Opportunitätskosten für sein Eigenkapitaleinsatz bei seinem Hauskauf:
https://rationalthinking.net/is-it-better-to-pay-rent-or-buy/

Die ganze Rechnung funktioniert natürlich nur dann, wenn man das im Falle des Hauskaufs investierte Eigenkapital im Falle der Mietentscheidung tatsächlich den Aktienmärkten zuführt. Das führt automatisch zur Frage nach der Asset Allokation und wie diese durch die Entscheidung Kaufen oder Mieten beeinflusst wird.

Mich würde eure Einschätzung zu den beiden oben genannten Fragen interessieren.

[stagflation]

Dr. Gerd Kommer hat ein schönes Buch dazu geschrieben: "Kaufen oder Mieten".

 

 

[Glory_Days]

vor 4 Minuten von stagflation:

Dr. Gerd Kommer hat ein schönes Buch dazu geschrieben: "Kaufen oder Mieten".

Das Buch ist mir bekannt und ich habe es vor einiger Zeit auch schon gelesen (zumindest die damals verfügbare Ausgabe). Und dennoch freue ich mich über Einschätzungen hier aus dem Forum.

[Schimmelprinz]

vor einer Stunde von Glory_Days:

In diesem Thema möchte ich daher den Fokus auf zwei wesentliche Fragen lenken:

• Wie hoch sind die Opportunitätskosten bei dem Kauf einer Immobilie gegenüber einem langfristigen Aktienmarkt-Investment wirklich?
• Welche Auswirkung sollte die Entscheidung pro Mieten auf die Asset Allokation haben?

Mahlzeit,

 

bin mir da ziemlich sicher: 

- weiß vorher niemand. 

- die gleichen wie ein Nicht-Investment in Gemälde, Edelmetalle und Sonstiges. 

 

Unterm Strich hängt die Beantwortung deiner Fragen von mindestens 327 verschiedenen Parametern ab, wovon du keinen genannt hast du viele auch selbst noch nicht kennst.

 

 

Beste Grüße

[Bassinus]

vor einer Stunde von Glory_Days:

• Wie hoch sind die Opportunitätskosten bei dem Kauf einer Immobilie gegenüber einem langfristigen Aktienmarkt-Investment wirklich?

Kommt darauf an. Marktzins, Rendite und Inflation spielen hier die größte Rolle. Was viele verwechseln: Die Kosten für "Luxus" und Konsum sind eigentlich keine Opportunitätskosten. Also sprich mit 25 braucht man ne 2 Zimmerwohnung, mit 35 ne 4 Zimmerwohnung, mit 55 dann ne 3 Zimmerwohnung und mit 75 - 1,5 Zimmer. Der Häuslebauer baut mit 35 und hat dann bis Lebensende 5 Zimmer auf 140m². Wenn man jetzt sagt, gesparte Miete + Zins + Sparrate = Rate fürs Haus; bleibt dem Mieter gesparter Zins + Sparrate + überhöhte Mietanteile ab 55. Zeitgleich musste konnte das gesparte EK von 25 bis 35 weiter im Aktienmarkt arbeiten während beim Häuslebauer das für Anzahlung drauf ging.

vor einer Stunde von Glory_Days:

• Welche Auswirkung sollte die Entscheidung pro Mieten auf die Asset Allokation haben?

MMm risikoreicher bis 55. Steigerung durch Inflation bei Miete etc. können so von nem Depot aufgefangen werden. Das kann ein Häuslebauer nicht. Der fährt bis 55 fast ausschließlich Betongold in Abzahlung. Die meisten wagen dann nebenbei ein Zinsdifferenzgeschäft. Wenn man dann abgezahlt hat (wobei bei aktuellen Preisniveau 20 Jahre für viele, trotz niedrigen Zins, sportlich bleiben dürfte) gehen ja schon wieder die ersten Rücklagenbildungsraten für Hauserneuerung los.

 

Gilt aber hauptsächlich aus jetziger Sicht & Planung. Wenn man an ähnliche Preissteigerungen wie in den letzten 10-15 Jahre bei Immobilien glaubt, ist das natürlich dann trotzdem noch ein gutes Geschäft. Am Aktienmarkt geht/ging aber definitiv mehr.

[Schimmelprinz]

vor 5 Minuten von Bassinus:

Kommt darauf an. Marktzins, Rendite und Inflation spielen hier die größte Rolle.

 

vor 5 Minuten von Bassinus:

Am Aktienmarkt geht/ging aber definitiv mehr.

Wie sehr ich da manche beneide! 

"Ich hab hier ne Gleichung mit 3 Unbekannten, aber das Ergebnis kenne ich. " 

Herrlich - irgendwie genau mein Humor 

[dw_]

vor einer Stunde von Glory_Days:

Mich würde eure Einschätzung zu den beiden oben genannten Fragen interessieren.

Eine mögliche Rendite hast du bei einer Immobilie erst wenn du sie wieder verkaufst, das blenden viele gerne aus (bzw. planen das gar nicht).

[Glory_Days]

vor 19 Minuten von Schimmelprinz:

Mahlzeit,

 

bin mir da ziemlich sicher: 

- weiß vorher niemand. 

- die gleichen wie ein Nicht-Investment in Gemälde, Edelmetalle und Sonstiges. 

 

Unterm Strich hängt die Beantwortung deiner Fragen von mindestens 327 verschiedenen Parametern ab, wovon du keinen genannt hast du viele auch selbst noch nicht kennst.

 

 

Beste Grüße

Das stimmt natürlich, dass zukünftige Opportunitätskosten heute nicht bekannt sein können. Die Frage kann sich daher naturgemäß nur auf vergangene Jahre beziehen.

Die Frage ist, ob man das möglicherweise als EK für die Immoblie angedachte Kapital vollständig in den Aktienmarkt geben sollte - wenn man sich für längerfristiges Mieten entscheidet.
Oder sollte eurer Meinung nach die Asset Allokation immer unabhängig von derartigen Lifestyle Entscheidung gesehen werden?

[Schimmelprinz]

vor 4 Minuten von Glory_Days:

Das stimmt natürlich, dass zukünftige Opportunitätskosten heute nicht bekannt sein können. Die Frage kann sich daher naturgemäß nur auf vergangene Jahre beziehen.

Die Frage ist, ob man das möglicherweise als EK für die Immoblie angedachte Kapital vollständig in den Aktienmarkt geben sollte - wenn man sich für längerfristiges Mieten entscheidet.
Oder sollte eurer Meinung nach die Asset Allokation immer unabhängig von derartigen Lifestyle Entscheidung gesehen werden?

Die Frage, welche Investition in der Vergangenheit bestens gewesen wäre stellst also?!

Und fragst dich dann, ob man sein Kapital in den Aktienmarkt geben sollte?! 

 

Kann deiner Frage gerade nicht folgen?! 

[Glory_Days]

vor 13 Minuten von Schimmelprinz:

Die Frage, welche Investition in der Vergangenheit bestens gewesen wäre stellst also?!

Und fragst dich dann, ob man sein Kapital in den Aktienmarkt geben sollte?! 

 

Kann deiner Frage gerade nicht folgen?! 

Nein, die Fragen sind in meinem OP doch klar gestellt? Wenn ich ein Eigenheim kaufen möchte, muss ich dazu typischerweise EK aufbauen, das ich kurz- oder mittelfristig nicht risikoreich z.B. in den Aktienmarkt anlegen kann. Kommt es zum Immobilienkauf, dann entstehen u.U. Opportunitätskosten gegenüber einem Investment in den Aktienmarkt (wenn man die AA entsprechend anpassen würde im Mieten-Fall).

[Schimmelprinz]

vor 21 Minuten von Glory_Days:

Das stimmt natürlich, dass zukünftige Opportunitätskosten heute nicht bekannt sein können. Die Frage kann sich daher naturgemäß nur auf vergangene Jahre beziehen.

Vergangenheit.

vor 5 Minuten von Glory_Days:

Wenn ich ein Eigenheim kaufen möchte, muss ich dazu typischerweise EK aufbauen, das ich kurzfristig nicht risikoreich z.B. in den Aktienmarkt anlegen kann. Kommt es zum Immobilienkauf, dann

Mögliche Zukunft.

vor 6 Minuten von Glory_Days:

Nein, die Fragen sind in meinem OP doch klar gestellt?

Für mich nicht. Sorry.

Ich bin nu ersma still und lass mich durch die Antworten der Mit-Foristen inspirieren.

 

Beste Grüße

[glow_pt2]

Ich denke, dass es eher eine Lifestyle- als eine Investmentfrage ist.

 

Wenn man sich frühzeitig dafür entscheidet nicht zu kaufen, dementsprechend kein Geld dafür zurücklegt und stattdessen aggressiv investiert, ist die Chance meiner Ansicht nach recht groß am Ende mit mehr Geld dazustehen. Das hat auch den Vorteil, dass man flexibler ist, Wohnung/Haus den aktuellen Bedürfnissen anpassen kann, weniger Arbeit damit hat und kein Klumpenrisiko. Andererseits hat man vielleicht das Gefühl nie wirklich anzukommen, kann zur Unzeit rausgeschmissen werden, und das Mietangebot für Häuser ist in vielen Gegenden nicht besonders groß.

 

Das Hauptproblem dabei scheint mir aber, dass die meisten Mieter sich irgendwie offenhalten vielleicht doch einmal ein Haus zu kaufen und dementsprechend zu konservativ investieren. Wenn man sich ein Haus kauft, ist man fast gezwungen es durchzuziehen, meist sogar gehebelt.

[stagflation]

Also, ich habe die 2016er Ausgabe vom Kommer und ich denke, dass er im Wesentlichen Recht hat.

 

Wenn ich es richtig in Erinnerung habe, ist seine Aussage:

1. Immobilien-Besitzer haben am Ende des Lebens im Schnitt ein höheres Vermögen - aber nicht wegen der Immobilie, sondern weil sie wegen des Kredits sehr diszipliniert gespart haben.
    
2. Ein Mieter hat einen finanziellen Renditevorteil. Aber er kann ihn nur verwirklichen, wenn er

• genauso viel, genauso lange und genauso diszipliniert spart, wie ein Eigenheimbesitzer
• in eine Kapitalmarktanlage investiert, die genauso risikoreich ist, wie ein Eigenheim
• nicht die typischen Fehler von Privatanlegern begeht (beispielsweise die falschen Produkte kaufen, zu den falschen Zeitpunkten kaufen und verkaufen, im Crash panikartig verkaufen, usw.)

Also, ich finde, das hat schon was vom Delphi-Orakel: im Prinzip schon, aber...

[Peter23]

vor einer Stunde von stagflation:

sondern weil sie wegen des Kredits sehr diszipliniert gespart haben.

Das ist eine reine Vermutung von Kommer. Ich glaube nicht, dass es stimmt und stelle eine andere These in den Raum: Es liegt am Leverage. Immobilieneigentümer leveragen meist frühzeitig im Leben und das ist gemäß Lifecycle-Investing sehr sinnvoll. In jedem Fall ist die Renditeerwartung höher (bei entsprechend höheren Risiko selbstverständlich).

[etherial]

vor 3 Stunden von Peter23:

Das ist eine reine Vermutung von Kommer. Ich glaube nicht, dass es stimmt und stelle eine andere These in den Raum: Es liegt am Leverage.

Muss kein Widerspruch sein

vor 3 Stunden von Peter23:

Immobilieneigentümer leveragen meist frühzeitig im Leben und das ist gemäß Lifecycle-Investing sehr sinnvoll. In jedem Fall ist die Renditeerwartung höher (bei entsprechend höheren Risiko selbstverständlich).

Lifecycle-Investing bezieht sich doch in erster Linie auf Leverage mit Aktien. Und zumindest in meiner Bekanntschaft sind die Gruppen Immobilienkäufer ohne Aktien und Mieter mit Aktien sehr scharf getrennt (außerhalb des Forums kenne ich keine Eigentümer/Leverager mit Aktien). Dennoch glaube ich, dass Leverage natürlich etwas bringt. Wenn der Risikofall nämlich eintritt, werden Betroffene oft deutlich kreativer (wo sie noch Geld auftreiben können) als sie ohne diesen Druck werden würden.

[Peter23]

vor 2 Stunden von etherial:

Lifecycle-Investing bezieht sich doch in erster Linie auf Leverage mit Aktien.

Klar. Die wissenschaftlichen Analysen im zugehörigen Buch und Paper wurden auf Basis von Aktien (oder vl noch Anleihen?) durchgeführt. Die Theorie ist aber doch allgemeingültig (für alle Assetklassen) und lautet: Investiere bestenfalls bereits am Anfang bereits das Exposure, was Du (abzüglich Gewinne) bei Rentenbeginn investiert haben wirst. (Nur aus praktischen Gründen schränken sie es dann auf 2x Leverage bei Aktien ein.) Mein Punkt ist nun, dass Immobilieninvestoren diese Theorie implizit umsetzen und deshalb erfolgreicher sind. Du hat aber recht, dass das kein Widerspruch zu Kommers Aussage ist. Ich glaube nur, dass der Effekt, den ich beschreibe den viel größeren Einfluss hat.

[hund555]

Empfehlenswert ist mit Kaufen-Mieten-Recher verschiedene Szenarien für sich durchzuspielen. Zu berücksichrigen bei diesem Rechner ist, dass bei Anlagezins das Geld noch versteuert werden muss, die eingesparte Miete und Wertsteigerung der Immobilie aber nicht.

[Peter23]

vor 53 Minuten von hund555:

Wertsteigerung der Immobilie aber nicht.

(Sofern man die Immobilie länger als 10 Jahre hält)

[Schimmelprinz]

vor 6 Minuten von Peter23:

(Sofern man die Immobilie länger als 10 Jahre hält)

(Gilt nicht bei selbst genutzten Immobilien) 

Bei den anderen ist die Frage Mieten vs. Kaufen noch sinnbefreiter.  

[glow_pt2]

vor 8 Stunden von Peter23:

Das ist eine reine Vermutung von Kommer. Ich glaube nicht, dass es stimmt und stelle eine andere These in den Raum: Es liegt am Leverage. Immobilieneigentümer leveragen meist frühzeitig im Leben und das ist gemäß Lifecycle-Investing sehr sinnvoll. In jedem Fall ist die Renditeerwartung höher (bei entsprechend höheren Risiko selbstverständlich).

Ich denke es ist eine Kombination der beiden Dinge. Wenn man sich früh entscheidet permanent zu mieten, aggressiv investiert und so gut es geht hebelt (selbst wenn die Konditionen bei Aktien hierfür nicht so gut sind wie bei Immobilien), hat man eine gute Chance am Ende den Eigentumbesitzer zu schlagen. Aber das macht fast keiner konsequent.

[MCThomas0215]

vor 1 Stunde von Peter23:

Die Theorie ist aber doch allgemeingültig (für alle Assetklassen) und lautet: Investiere bestenfalls bereits am Anfang bereits das Exposure, was Du (abzüglich Gewinne) bei Rentenbeginn investiert haben wirst. (Nur aus praktischen Gründen schränken sie es dann auf 2x Leverage bei Aktien ein.)

Gibt es Quellen für die Allgemeingültigkeit?

 

Ansonsten würde ich sagen gilt: Eine Hebelung macht dann Sinn, wenn die Keditkosten kleiner als die Wertsteigerungen sind. Ich steuere schon mal die Kreditkosten bei:

[Peter23]

vor 22 Minuten von glow_pt2:

Ich denke es ist eine Kombination der beiden Dinge. Wenn man sich früh entscheidet permanent zu mieten, aggressiv investiert und so gut es geht hebelt (selbst wenn die Konditionen bei Aktien hierfür nicht so gut sind wie bei Immobilien), hat man eine gute Chance am Ende den Eigentumbesitzer zu schlagen. Aber das macht fast keiner konsequent.

Das sehe ich auch so.

vor 50 Minuten von Schimmelprinz:

(Gilt nicht bei selbst genutzten Immobilien) 

Bei den anderen ist die Frage Mieten vs. Kaufen noch sinnbefreiter.  

Stimmt. Mein Fehler. Hier geht es ja logischerweise nur um selbstgenutzte Immobilien.

[Sovereign]

vor 16 Stunden von Glory_Days:

wie viele andere Menschen auch stehe ich beim Thema Wohnen vor der Entscheidung, ob ich kaufen oder mieten sollte.

In diesem Thema möchte ich daher den Fokus auf zwei wesentliche Fragen lenken:

• Wie hoch sind die Opportunitätskosten bei dem Kauf einer Immobilie gegenüber einem langfristigen Aktienmarkt-Investment wirklich?
• Welche Auswirkung sollte die Entscheidung pro Mieten auf die Asset Allokation haben?

Beim Immobilienmarkt, nicht nur in Deutschland, läuten gerade weltweit sämtliche Alarmglocken. Selbst die EZB warnt vor überzogenen Preisen.

Der Aktienmarkt ist, im Vergleich zu den letzten Jahrzehnten, ebenfalls überteuert aber hier ist m.M. nach noch Luft nach oben.

Willst Du eine Wertsteigerung erzielen ist vermutlich der Wohnungsmarkt keine Option und der Aktienmarkt eine etwas weniger schlechte Option.

 

Nüchtern betrachtet hast Du bei Eigentum einen Klumpen der schnell mal mehr als 90% Deiner Assets ausmacht.

Meiner Erinnerung nach liegen die Kosten für das Mieten und das Abzahlen/Tilgen bei ausreichend Eigenkapital nicht weit auseinander was bedeutet das Du auch im Mietfall keine Asset Reichtümer anhäufen wirst.

Wer die 30% Eigenkapital aufbringen kann sollte m.M. nicht länger über mieten nachdenken.

Das Asset was in der langfristigen Betrachtung am meisten unterschätzt aber sich richtig auf Deine Assetallokation auswirken wird ist Deine Bildung. Und die ist mit dem Studium nicht abgeschlossen. Willst Du, um Deinen Bildungsstand zu erhöhen, öfters den Job, die Stadt und möglicherweise das Land wechseln kommt man um das mieten nicht herum.

 

Ich war/bin Befürworter einer selbst genutzen Immobilie. Auch heutzutage. Aktuell aber die Finger weg von Immobilien als Investition. Bildung ist wichtiger als eine Immobilie.

 

 

[stagflation]

vor 11 Stunden von Peter23:

Das ist eine reine Vermutung von Kommer.

Na ja, er viele Fakten zusammengetragen und ein ganzes Buch dazu geschrieben! Von daher ist es sicherlich etwas mehr als eine Vermutung.

 

vor 11 Stunden von Peter23:

 Es liegt am Leverage.

Das ist sicherlich interessant zu diskutieren.

 

Ich kann mich jedoch nicht daran erinnern, dass Kommer etwas dazu schreibt. Auf die Schnelle finde ich stattdessen auf Seite 205:

 

"Dabei brauchte der Mieter nicht einmal in Aktien zu investieren - sogar hoch liquide Staatsanleihen, die ohne jeden Zweifel risikoärmer sind als Immobilien, hätten ihn in der Vergangenheit vermögender gemacht als den Selbstnutzer. Hätte der Mieter in ein simples, passives 50/50 Portfolio aus Anleihen und Aktien investiert,  wäre sein Endvermögen in den meisten Szenarien mehr als doppelt so hoch gewesen wie die des Eigenheimbesitzers".

 

Also keine Spur von "Leverage"...

[Peter23]

vor 10 Minuten von stagflation:

Na ja, er viele Fakten zusammengetragen und ein ganzes Buch dazu geschrieben! Von daher ist es sicherlich etwas mehr als eine Vermutung.

Das Buch handelt aber nicht von dieser einen These, auf die ich mich bezogen haben.