Kaufen vs. Mieten, Opportunitätskosten, und Auswirkungen auf die Asset Allokation

[Glory_Days]

vor 5 Stunden von cjdenver:

Vielen Dank, interessant. 

Gerne, das ist schon eine bemerkenswerte Reaktion der BaFin und betrifft natürlich unmittelbar alle zukünftigen Immobilienkredite. Gerade in Großstädten scheint es Anzeichen einer Immobilien-Blase zu geben, aber da die Märkte meiner Meinung nach aktuell (und womöglich noch für lange Zeit) durch das billige Geld der Zentralbanken stark verzerrt sind, ist es extrem schwierig Preisentwicklungen vorherzusagen (noch schwieriger als es ohnehin der Fall wäre).

[Thomas_384]

vor 2 Stunden von Glory_Days:

Gerne, das ist schon eine bemerkenswerte Reaktion der BaFin und betrifft natürlich unmittelbar alle zukünftigen Immobilienkredite. Gerade in Großstädten scheint es Anzeichen einer Immobilien-Blase zu geben, aber da die Märkte meiner Meinung nach aktuell (und womöglich noch für lange Zeit) durch das billige Geld der Zentralbanken stark verzerrt sind, ist es extrem schwierig Preisentwicklungen vorherzusagen (noch schwieriger als es ohnehin der Fall wäre).

Ich persönlich denke, dass die EZB der FED "hinterherdackeln" wird (wie immer - siehe Aussagen zur "Temporären" Inflation) und das wir das Ende des "Hockey Sticks" an der Immobilienfront gesehen haben. Die Wert-Steigerungskurve wird aus meiner Sicht jetzt deutlich abgeflacht.

 

Erst letztens wieder in einem Vorort von München eine Immoscout Anzeige zur Vermietung gelesen. Neubaublock in typischer "2020er Plattenbauausführung" mit Blick aus den Raumhohen Fenster zur nebenan liegenden Wohnparzelle in 10 Meter Entfernung. Ein Leben hinter Gardinen / Vorhängen ist hier wohl sicher. 27 Euro Kaltmiete pro QM. Vor dem Haus nur eine Bushaltestelle. München Innenstadt 15 km weg. Es war von "luxuriöser Ausstattung" die Rede. Ein Witz. Überall in der Wohnung Fließen, Fußbodenheizung und Bodentiefe Fenster, keine Badewanne. Was daran Luxus sein soll erschließt sich mir nicht. Eher normaler Standard im Jahr 2022 (!). Bezeichnenderweise Standen in dem Neubaublock gleich 3 Wohnungen zur Vermietung auf einmal. Scheint nicht mehr so gut zu gehen.

[slowandsteady]

vor 2 Stunden von Thomas_384:

27 Euro Kaltmiete pro QM.

Die Mieten können langfristig nicht mehr als die Einkommen steigen, denn eine 45qm2 Wohnung mit diesem Kaltmietepreis dürfte bereits auf 1.5k / Monat warm kommen. Um sich das als Single leisten zu können, braucht man bei 12*1.5k Warmmiete schon 70k brutto / 45k netto, dann gibt man "nur 40%" seines Einkommens für Miete aus. Da bleibt mir mit 45k / 32k bei 12*800 warm im Osten fast genauso viel Netto obwohl das Brutto-Einkommen nur 2/3 davon sind.

 

Alleine mit diesem simplen Rechnung bin ich aktuell bärisch eingestellt, was weitere Steigerungen in den Boomregionen angeht. Irgendwann zieht niemand mehr freiwillig nach München, wenn er/sie woanders auch ein schöneres Leben führen kann. Auch Unternehmen werden wohl eher in anderen, billigeren Städten Personal aufbauen, wer will schon 70k zahlen, wenn man woanders gleich gute Leute für 45k bekommt?

 

Was für mich bzgl. dem Immobilienmarkt die große Unbekannte ist, sind die zukünftigen Klimaschutzmaßnahmen. Wenn Energie wie Gas sehr teuer wird, dann könnte das bei gleichbleibenden Einkommen die erzielbare Kaltmiete senken, gleichzeitig steigen die Ausgaben für zB eine Umrüstung auf Wärmepumpen. Also sollte man keine Immobilien besitzen. Andererseits könnten dadurch auch Immobilien im Wert steigen - zB weil der Neubau immer teurer wird und Altbestand "Bestandschutz" hat.

 

Die weitere große Unbekannte ist die Politik: Enteignungsfantasien sind ja mittlerweile durchaus vorhanden, ich kann mir gut vorstellen, dass da in Zukunft noch einiges auf Immobilienbesitzer zukommt.

[Glory_Days]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Die weitere große Unbekannte ist die Politik: Enteignungsfantasien sind ja mittlerweile durchaus vorhanden, ich kann mir gut vorstellen, dass da in Zukunft noch einiges auf Immobilienbesitzer zukommt.

Das mag alles stimmen (wobei sich die Enteignungsdebatte nur an große (börsennotierte) Immobilienkonzerne richtet), aber Mieter werden davon mittelbar auch betroffen sein. Es ist insgesamt schlecht für die Gesellschaft, wenn die Wohnkosten stark steigen und die Gehälter/der Wohlstand an für sich aber stagnieren. Daher sehe ich die Inflation und das absehbare unterlassene Handeln der EZB auch sehr kritisch.

[cjdenver]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Die Mieten können langfristig nicht mehr als die Einkommen steigen, denn eine 45qm2 Wohnung mit diesem Kaltmietepreis dürfte bereits auf 1.5k / Monat warm kommen. Um sich das als Single leisten zu können, braucht man bei 12*1.5k Warmmiete schon 70k brutto / 45k netto, dann gibt man "nur 40%" seines Einkommens für Miete aus. 

 

Ist schon irre, ich zahl fuer mein eigenes Haus ca. 10% meines Einkommens. Selbst wenn ich da grosse Reparaturen, Instandhaltung und alles weitere mit reinrechne bin ich bei 15%.

 

Zitat

Da bleibt mir mit 45k / 32k bei 12*800 warm im Osten fast genauso viel Netto obwohl das Brutto-Einkommen nur 2/3 davon sind.

 

Ja, drum ist es auch wenig verwunderlich dass es immer noch Gehaltsunterschiede zwischen Ost und West gibt. 

 

Zitat

Alleine mit diesem simplen Rechnung bin ich aktuell bärisch eingestellt, was weitere Steigerungen in den Boomregionen angeht. Irgendwann zieht niemand mehr freiwillig nach München, wenn er/sie woanders auch ein schöneres Leben führen kann. Auch Unternehmen werden wohl eher in anderen, billigeren Städten Personal aufbauen, wer will schon 70k zahlen, wenn man woanders gleich gute Leute für 45k bekommt?

 

Naja wenn das so waere wuerden ja jetzt schon alle Unternehmen in den strukturschwachen Regionen sitzen. Irgendwie ist das aber nicht der Fall; Billiglohnarbeit wandert gleich ganz nach Osteuropa ab (denn dafuer ist Ostdeutschland noch viel zu teuer), und die Branchen mit gut ausgebildetem Personal bleiben lieber in ihrer Hochpreis- aber Wohlfuehlzone. 

 

Zitat

Was für mich bzgl. dem Immobilienmarkt die große Unbekannte ist, sind die zukünftigen Klimaschutzmaßnahmen. Wenn Energie wie Gas sehr teuer wird, dann könnte das bei gleichbleibenden Einkommen die erzielbare Kaltmiete senken, gleichzeitig steigen die Ausgaben für zB eine Umrüstung auf Wärmepumpen. Also sollte man keine Immobilien besitzen. Andererseits könnten dadurch auch Immobilien im Wert steigen - zB weil der Neubau immer teurer wird und Altbestand "Bestandschutz" hat.

 

Je hoeher die Energiepreise desto mehr werden Menschen in Energieeffizienz investieren. Energie ist derzeit immer noch viiiiiiiel zu billig. Die Preise muessen definitiv weiter rauf gehen, dann rechnen sich auch Effizienzmassnahmen. Unser derzeitiger Umgang mit Energie ist straeflich.

 

Zitat

Die weitere große Unbekannte ist die Politik: Enteignungsfantasien sind ja mittlerweile durchaus vorhanden, ich kann mir gut vorstellen, dass da in Zukunft noch einiges auf Immobilienbesitzer zukommt.

 

Ja davor hab ich auch Angst - und doch waehlen viele Leute weiterhin solche Parteien.

[Solara]

vor 14 Stunden von cjdenver:

Je hoeher die Energiepreise desto mehr werden Menschen in Energieeffizienz investieren. Energie ist derzeit immer noch viiiiiiiel zu billig. Die Preise muessen definitiv weiter rauf gehen, dann rechnen sich auch Effizienzmassnahmen.

Und wer soll das bezahlen? Die Mieter, die sich über Mieterhöhungen freuen, wenn ihr Haus dank der neuen Vorschriften generalsaniert werden muss? Da kommen dann die alten Bestandsmiethäuser in den „Genuss“ der modernen Heiztechnik (Wärmepumpe) und werden im Winter mit Strom geheizt, der äußerst nachhaltig mittels Kohle und Gas produziert wird. Ich bin nicht überzeugt

[Cauchykriterium]

vor 24 Minuten von Solara:

Und wer soll das bezahlen? Die Mieter, die sich über Mieterhöhungen freuen, wenn ihr Haus dank der neuen Vorschriften generalsaniert werden muss? Da kommen dann die alten Bestandsmiethäuser in den „Genuss“ der modernen Heiztechnik (Wärmepumpe) und werden im Winter mit Strom geheizt, der äußerst nachhaltig mittels Kohle und Gas produziert wird. Ich bin nicht überzeugt

Was ist Deine Alternative? Deiche um 10 m erhöhen?

[slowandsteady]

vor einer Stunde von Solara:

Und wer soll das bezahlen? Die Mieter, die sich über Mieterhöhungen freuen, wenn ihr Haus dank der neuen Vorschriften generalsaniert werden muss?

Natürlich werden es die langfristig auch die Mieter zahlen. Nach der allgemeinen Stimmungslage im Land halte ich es auch für möglich, dass ein Gesetz gibt ala "Die bösen Vermieter müssen jetzt bis Tag X renovieren und Mieterhöhungen aufgrund der Renovierung sind nicht zulässig". Noch mag es unwahrscheinlich erscheinen, aber ein Risiko ist es, insb. wenn man Immobilien 10+ Jahre halten will.

 

Ich bin und bleibe erstmal Mieter (schon alleine weil ich die Preise nicht angemessen finde) und habe mich gegen Inflation abgesichert durch 1) Sachwerte (ETFs) und 2) meine PV-Großanlage, bei der habe ich auch einen Eigenkapital-Hebel durch Kredit und muss auch nicht persönlich haften. Von mir aus dürfen die Strompreise also auch deutlich weiter steigen, der aktuelle Solarstrom-Marktwert ist schon deutlich mehr als ich vor meinem Invest berechnet hatte  

[slowandsteady]

vor 16 Stunden von Glory_Days:

Enteignungsdebatte nur an große (börsennotierte) Immobilienkonzerne richtet

Da wäre ich mir nicht so sicher, hier mal einfach ein paar Links: 

Bußgeld-Androhung verringert den Wohnungs-Leerstand in Tübingen (tagblatt.de)

Mönchengladbach: CDU will Zwangsgeld für Eigentümer bei Leerstand (rp-online.de)

Senat von Berlin: Die Grundsteuer soll nur für Vermieter gelten

Hausbesitzer und Mieter: So verändert die EU mit "Fit for 2050" Ihre Heizkosten (t-online.de): "Der Gesetzentwurf der EU sieht vor, dass Gebäude mit der schlechtesten EU-Energieklasse zwingend auf einen Mindeststandard renoviert werden müssen."

 

Man findet sicher noch genug weitere Ideen  

[Thomas_384]

Weils gerade passt und ne Mail zu einem Neubauverkauf in München ins Postfach geflatert ist.

 

München - Harlaching, Neubau in "Plattenoptik" an der Hauptstraße.

Tram vor der Haustüre (immerhin).

 

15 Wohnungen im Block, EG, 1. OG, DG.

 

2 Zimmer Wohnung mit 66qm Wohnfläche, DG ->930.000 Euro

1,5 Zimmer Wohnung mit 51qm Wohnfläche, DG ->730.000 Euro 

 

Tiefgaragenstellplatz nochmal 50.000 Euro on top (bei der Lage braucht man aus meiner Sicht 2 Autos - weil Tram fahren nur noch nervt in München).

 

Alles vor Nebenkosten.

 

Danach hockt man dann in einer 2 Zimmer Wohnung an einer Hauptstraße.

33 Minuten mit der Tram + S-Bahn (keine Direct Connection) vom Marienplatz weg.

 

 

[PeterS]

vor 7 Minuten von Thomas_384:

2 Zimmer Wohnung mit 66qm Wohnfläche, DG ->930.000 Euro

1,5 Zimmer Wohnung mit 51qm Wohnfläche, DG ->730.000 Euro

Ich hoffe, du hast bei den Schnäppchen Preisen gleich beide gekauft.

[Solara]

vor 23 Minuten von Thomas_384:

 

Danach hockt man dann in einer 2 Zimmer Wohnung an einer Hauptstraße.

Dank neuer Bauvorschriften ist das Haus immerhin so gut gedämmt, dass man den Lärm von der Hauptstraße nicht hört. Nur auf dem Balkon könnte es laut werden.

[Moneycruncher]

vor 29 Minuten von Thomas_384:

2 Zimmer Wohnung mit 66qm Wohnfläche, DG ->930.000 Euro

1,5 Zimmer Wohnung mit 51qm Wohnfläche, DG ->730.000 Euro 

In der Tat lächerlich. Dummenfang.

[hattifnatt]

vor 3 Stunden von Thomas_384:

33 Minuten mit der Tram + S-Bahn (keine Direct Connection) vom Marienplatz weg.

Aber was willst Du auch am Marienplatz - bis zum Rosenheimer Platz fährt die Tram doch direkt 

[cjdenver]

vor 8 Stunden von Solara:

Und wer soll das bezahlen? Die Mieter, die sich über Mieterhöhungen freuen, wenn ihr Haus dank der neuen Vorschriften generalsaniert werden muss?

 

All diejenigen die Energie verbrauchen sollen auch dafuer bezahlen. Was denn sonst? 

 

Zitat

Da kommen dann die alten Bestandsmiethäuser in den „Genuss“ der modernen Heiztechnik (Wärmepumpe) und werden im Winter mit Strom geheizt, der äußerst nachhaltig mittels Kohle und Gas produziert wird. Ich bin nicht überzeugt

 

Strom wird schon lange nicht mehr mit viel Kohle produziert, das ist genauso wie CCGTs eine aussterbende Technologie.

 

Es wird in den naechsten Jahren massenweise stranded assets a la Moorburg geben weil Erneuerbare bei den LCOE schon jetzt teilweise niedriger sind und sich der Trend fortsetzen wird.  Nur wird fuer diese stranded assets zum Glueck nicht mehr der Steuerzahler blechen wie fuer Kohle und Atomstrom. Sondern die Investoren die so bloed sind jetzt noch Geld in konventionelle Energien zu pumpen. 

 

vor 3 Stunden von Solara:

Dank neuer Bauvorschriften ist das Haus immerhin so gut gedämmt, dass man den Lärm von der Hauptstraße nicht hört. Nur auf dem Balkon könnte es laut werden.

 

Naja der grosse Vorteil ist dass es wahrscheinlich in ca. 10 Jahren so viele EVs geben wird dass Verkehrslaerm und - verschmutzung nur noch ein Randproblem darstellen sollte. Das hat den Vorteil dass Magistralen zukuenftig wieder als gewuenschte Wohngegenden definiert werden koennten. Man waere also vielleicht gar nicht so doof da jetzt zu investieren. Ausser in Muenchen, wer da investiert ist selbst Schuld

[chirlu]

vor 24 Minuten von cjdenver:

dass es wahrscheinlich in ca. 10 Jahren so viele EVs geben wird dass Verkehrslaerm und - verschmutzung nur noch ein Randproblem darstellen sollte.

 

Ab einer gewissen Geschwindigkeit sind Elektroautos nicht nennenswert leiser als Verbrenner, weil die Roll- und Luftgeräusche eh viel lauter sind als der Motor. Die Luftqualität wird sich bessern, es gibt aber immer noch Feinstaub durch Reifen- und Bremsabrieb.

[cjdenver]

vor 8 Minuten von chirlu:

 

Ab einer gewissen Geschwindigkeit sind Elektroautos nicht nennenswert leiser als Verbrenner, weil die Roll- und Luftgeräusche eh viel lauter sind als der Motor. Die Luftqualität wird sich bessern, es gibt aber immer noch Feinstaub durch Reifen- und Bremsabrieb.

 

Das ist ein sich selbst loesendes Problem: An welcher Magistrale erreichst du denn schonmal nennenswerte Geschwindigkeiten? Und wenn du sie erreichst dann nur weil kaum Verkehr existiert (wodurch der Laerm aber auch wieder abnimmt). 

 

Zum Thema Feinstaub: dann muessen wir nur noch bis zur Serienreife des biologisch abbaubaren Loewenzahn-Reifens kommen und hoffen dass die Lunge das dann auch kann, dann ist auch das geloest

[Glory_Days]

vor 8 Stunden von slowandsteady:

Da wäre ich mir nicht so sicher, hier mal einfach ein paar Links: 

Bußgeld-Androhung verringert den Wohnungs-Leerstand in Tübingen (tagblatt.de)

Mönchengladbach: CDU will Zwangsgeld für Eigentümer bei Leerstand (rp-online.de)

Senat von Berlin: Die Grundsteuer soll nur für Vermieter gelten

Hausbesitzer und Mieter: So verändert die EU mit "Fit for 2050" Ihre Heizkosten (t-online.de): "Der Gesetzentwurf der EU sieht vor, dass Gebäude mit der schlechtesten EU-Energieklasse zwingend auf einen Mindeststandard renoviert werden müssen."

 

Man findet sicher noch genug weitere Ideen  

Da geht es aber um absichtlich herbeigeführten Leerstand, um auf Wertsteigerungen zu spekulieren. Gewöhnliche Immobilienbesitzer wohnen entweder selbst in ihrer Immobilie oder haben ein Interesse daran, die Wohnung gewinnbringend zu vermieten. Natürlich werden die Belastungen im Wohnbereich in den kommenden Jahren sicherlich weiter zunehmen. Das trifft Eigentümer und Mieter.

vor 5 Stunden von Thomas_384:

2 Zimmer Wohnung mit 66qm Wohnfläche, DG ->930.000 Euro

1,5 Zimmer Wohnung mit 51qm Wohnfläche, DG ->730.000 Euro

Das sind doch eindeutig Studentenbuden zu Studentenpreisen.

[slowandsteady]

vor 14 Stunden von Glory_Days:

vor 19 Stunden von Thomas_384:

2 Zimmer Wohnung mit 66qm Wohnfläche, DG ->930.000 Euro

1,5 Zimmer Wohnung mit 51qm Wohnfläche, DG ->730.000 Euro

Das sind doch eindeutig Studentenbuden zu Studentenpreisen.

Habe aus Spaß mal gegooglet, hier ist denke ich die untere der beiden Wohnungen: https://www.immobilienscout24.de/expose/128642658 

 

Der Rechner nebendran sagt mir bei 20% Eigenkapital, 10 Jahre Zinsbindung und nur 2% Tilgung eine Rate von 1649€. Selbst wenn die 51qm am Standrand von München für 30€/qm2 zu 1530€ kalt vermieten kann, dann ist die Wohnung dauerhaft Cashflow-negativ und wird sich niemals rentieren, in 30 Jahren ist sie noch noch nicht getilgt und die ersten Renovierungen stehen an. Der einzige Grund, warum es sich trotzdem rentieren könnte, ist die Spekulation auf weiter steigende Kaufpreise... Warum man da als rationaler Mensch aktuell noch in München kaufen sollte, weiß ich nicht.

 

Ich schließe Immobilien als Investment ja nicht aus, aber hier passen die Zahlen hinten und vorne nicht.

[Glory_Days]

vor 1 Stunde von slowandsteady:

Ich schließe Immobilien als Investment ja nicht aus, aber hier passen die Zahlen hinten und vorne nicht.

Das sagen sie alle, bis sie es dann doch tun. Meistens ist der Treiber dahinter aber nicht unbedingt Rationalität, sondern die Partnerin.

 

Das Angebot ist zudem relativ gesehen noch sehr preisgünstig.

[immo-peter]

vor 54 Minuten von Glory_Days:

Das sagen sie alle, bis sie es dann doch tun. Meistens ist der Treiber dahinter aber nicht unbedingt Rationalität, sondern die Partnerin.

 

Das Angebot ist zudem relativ gesehen noch sehr preisgünstig.

Profitipp:

(Nicht existierende) Wohnung 1 für 20k/qm inserieren.

Dann existierende Wohnung 2 für 15k/qm inserieren.

Wohnung 2 erscheint "preisgünstig".

[Solara]

vor 19 Stunden von cjdenver:

Strom wird schon lange nicht mehr mit viel Kohle produziert, das ist genauso wie CCGTs eine aussterbende Technologie.

Das liest sich hier aber ganz anders: Kohle weiterhin wichtigster Energieträger.

Und gerade im Winter bei Dunkelflaute, wenn alle Deutschen via Wärmepumpe rein mit Strom heizen, ist es mit den regenerativen Quellen nicht weit her. Gut, dass wir noch Nachbarn mit Atomstrom haben. Sind ja neuerdings grüne Energien.

[Thomas_384]

Wieviel Profit ist bei sowas drin für den Bauträger?

[JesseB.]

vor 1 Stunde von peterpanda1337:

Profitipp:

(Nicht existierende) Wohnung 1 für 20k/qm inserieren.

Dann existierende Wohnung 2 für 15k/qm inserieren.

Wohnung 2 erscheint "preisgünstig".

Um preisgünstig geht es den Leuten, die in dieser Preisklasse suchen, nicht.

 

Man hat in München die Wahl. Man kann eine "normale Wohnung" kaufen. Die ist dann schon irgendwas zwischen 30 - 70 Jahre alt, wahrscheinlich vermietet und bestimmt auch noch zu renovieren. Der Spass kostet dann in der Regel irgendwas, je nach Lage zwischen 7.500 - 9.000 €/m².

Oder man kauft einen Neubau oder eines Bestandsimmobilie in einer "Top-Lage" und gibt schnell +15.000 €/m² aus. Das ist aber klassischer Weise die Zielgruppe, die nicht auf Wertzuwachs aussind. Die Leute haben das "Problem" das zuviel Geld rumliegt und dieses "vernünftig aufgeräumt" sein soll. Da ist Wertzuwachs oder laufende Rendite durch Mieteinnahme nicht das auschlaggebende Kriterium.

Natürlich gibt es auch die Leute, die sich die richtig teuren Wohnungen in den Top-Lagen zur Eigennutzung kaufen. Das sind aber meist diejenigen, die in sehr gut bezahlten Jobs arbeiten und/oder einiges geerbt haben.

Vom Preisniveau her ist der Immobilienmarkt in München, zumindest im Deutschland weiten Vergleich, aber natürlich schon enorm. Wir hatten hier im letzten Jahr aber auch "nur" durschnittliche Preissteigerungen von ca. 2,5%.

Da haben andere Städte (u.a. Düsseldorf, Köln, Berlin) noch eine ganz andere Dynamik im Markt,

vor 1 Minute von Thomas_384:

Wieviel Profit ist bei sowas drin für den Bauträger?

Die finanzierende Bank will in der Regel sehen, dass am Ende mindestens +8% hängen bleiben. Die Bauträger kalkulieren meistens mit 11 - 13%.

Bei den Grundstückspreisen und den Baukosten aktuell aber auch eine Herausforderung.

[Niklasschnick]

Am 1.2.2022 um 19:33 von cjdenver:

Ist schon irre, ich zahl fuer mein eigenes Haus ca. 10% meines Einkommens. Selbst wenn ich da grosse Reparaturen, Instandhaltung und alles weitere mit reinrechne bin ich bei 15%.

Hier ein kurzer Verweis auf einen neueren Artikel von Kommer. Wenn wir roundabout 2% jährliche Instandhaltungskosten (beinhaltet jetzt, und das ist wohl freundlich gerechnet, alle werterhaltenden Kosten), dann reden wir bei einer 300k Immo-Wert von 500 Euro und bei einer 600k Immo von laufenden monatlichen Kosten von 1000 Euro. Wenn dann deine genannten Prozentsätze vom Nettoeinkommen passen - Respekt.

 

https://www.gerd-kommer-invest.de/instandhaltungskosten-von-immobilien/