Kaufen vs. Mieten, Opportunitätskosten, und Auswirkungen auf die Asset Allokation

[Pfennigfuchser]

vor 1 Stunde von Cepha:

ist die selbstbewohnte Immobilie im Gegensatz zu Gewinnen und Dividenden am Kapitalmarkt steuerfrei und sie wird teilweise auch noch erheblich subventioniert.

Der Punkt ist in der Tat nicht zu vernachlässigen. Subventionen gibt es reichlich, z.B. für Familien mit Kindern, die gehen weit über das hinaus, was man an anderer Stelle (Altersvorsorgezulage) bekommt. Steuerfreiheit der Erträge ist ein anderer dicker Faktor. Ich habe die Immo immer als Lifestyleentscheidung gesehen, durch den Steuervorteil wird einem die aber doch deutlich versüßt. Rd. 2000,- p.m. Mietvorteil steuerfrei ist einfach nett.

 

Trotzdem: hätte ich unser EK damals in einen world etc gesteckt, stünden wir deutlich besser dar, auch wenn ich die Mietzahlungen aus versteuertem Einkommen vom Ergebnis abziehe - soviel zum Thema Opportunitätskosten.

[Cepha]

Am 25.11.2021 um 20:15 von Sovereign:

Einer der besten Tage in meinem Leben war als ich der Bank am Ende der Kredit Laufzeit die letzten paar tausend Euro überwiesen habe.

Schuldenfrei zu sein bedeutet für mich unter anderem nicht erpressbar zu sein.

Ein Sabbatical war plötzlich möglich, ein Jobwechsel war möglich - wenn Du schuldenfrei bist hast Du so viele Freiheiten.

 

U.a. deshalb hab ich bis heute keine Immobilie gekauft und bin Mieter.  (rückblickend war das natürlich keine ideale Entscheidung)

[sparfux]

vor 2 Stunden von Pfennigfuchser:

Rd. 2000,- p.m. Mietvorteil steuerfrei ist einfach nett.

 

Das mit dem "steuerfrei" verstehe ich jetzt nicht. Die Miete würdest Du aus versteuertem Einkommen zahlen. Den Kaufpreis der Immobilie bzw. die Kreditrate wird doch bei einer selbst genutzten Immobilie auch aus dem Nettoeinkommen.

 

Wo ist hier also was steuerfrei?

[bondholder]

vor 19 Minuten von sparfux:

Wo ist hier also was steuerfrei?

Eigenmietwert

[sparfux]

vor 12 Minuten von bondholder:

Eigenmietwert

Junge Junge, schreib ja nicht zu viel.... 

 

1. Gibt es das hier in D nicht und

2. gibt es das in CH, weil dort Hypothekenzinsen - im Gegensatz zu D - auch bei eigen genutzten Immobilien steuerlich abziehbar sind.

[testaccount]

vor 6 Stunden von Pfennigfuchser:

Jein. Ja, für mich klingt das Posting auch nach Schönreden, aber wissenschaftlich agieren auf individueller Ebene ist oft Käse. Risikoaversion ist individuell ausgeprägt, ich persönlich kann zur Bewertung (i.e. Preisfindung) zwar mit risikoneutralen Daten agieren, für meine persönlich besser/schlechter Investitionsentscheidung taugt das jedoch nur bedingt. Und dann mischen sich auch noch lifestyle Aspekte (Gestaltungsmöglichkeiten im Eigentum) mit rein. Es gibt einen Haufen Zeug, das im Erwartungswert attraktiv ist, wo die Verteilung jedoch überhaupt nicht zu meinen persönlichen Präferenzen passt.

 

Wo liest Du, wie lange er finanziert hat? Du darfst nicht von Dir auf andere schließen.

Ein Haus ist so oder so keine rational sinnvolle Entscheidung (Wohnung im Eigentum in ähnlicher Größe ist deutlich günstiger in der Erhaltung aufgrund geteilter Gemeinschaftsflächenkosten wie Dach, Heizung und Co). Dass er dann so von oben herab predigt ist dann einfach nur noch lächerlich, sorry. Er glaubt die Weisheit mit Löffeln gefressen zu haben. Und gerade der Punkt, dass er so schnell wie möglich abzahlte ist nun mal irrational bei diesen Zinsen. 

vor 33 Minuten von sparfux:

Junge Junge, schreib ja nicht zu viel.... 

 

1. Gibt es das hier in D nicht und

2. gibt es das in CH, weil dort Hypothekenzinsen - im Gegensatz zu D - auch bei eigen genutzten Immobilien steuerlich abziehbar sind.

Steuervorteilhaft ist es erst, sobald die Immo abbezahlt weil man dann kein Geld mehr aufwenden muss, welches zuerst versteuert werden will.

Im Idealfall ist es doch so: Man erbt eine Immobilie die komplett abbezahlt ist und lebt selbst darin. Dann nimmt man einen Kredit zu lächerlich niedrigen Zinsen mit geringem Risiko auf die Immo auf, steckt alles in einen ETF. So sichert man sich die niedrigeren Kreditzinsen im Vergleich zu Lombardkrediten und muss keine Angst haben, dass der Broker die Beleihungssätze anpasst.

[Pfennigfuchser]

vor einer Stunde von sparfux:

Wo ist hier also was steuerfrei?

Stecke ich 500.000 in eine Immo, bekomme ich die nicht zu zahlende Miete steuerfrei.

Stecke ich die 500.000 in Dividendentitel um damit meine Miete zu erwirtschaften, so muss ich den Spaß erst versteuern. Genauso mit vermieteten Immos. Deshalb zieht das Flexibilitätsargument, man könne ja wonders wohnen und statt dessen vermieten auch meist nicht. Die eingenommene Miete muss ich versteuern, die selbstgenutzte nicht.

vor 27 Minuten von testaccount:

Und gerade der Punkt, dass er so schnell wie möglich abzahlte ist nun mal irrational bei diesen Zinsen.

Wie gesagt, das hängt vom persönlichen Risikoappetit ab. Wenn er nicht hebeln möchte, dann ist das halt so. Dann ist das rational unter seinen Präferenzen, irrational unter Deinen.

 

vor 29 Minuten von testaccount:

Ein Haus ist so oder so keine rational sinnvolle Entscheidung (Wohnung im Eigentum in ähnlicher Größe ist deutlich günstiger in der Erhaltung aufgrund geteilter Gemeinschaftsflächenkosten wie Dach, Heizung und Co).

Wie gesagt. Lifestyle. Wir hatten/haben beides schon. Wohnung hat Vorteile, Haus auch. Andere. Rational ist beides nicht. Billiger kann man immer wohnen. Aber man muss nicht. Wenn ich bereit bin, mir für die Freiheit, meine Wände nach Belieben einzureissen, Platz zu haben, gestalten zu können, Renditemöglichkeiten entgehen zu lassen, ist das doch völlig ok. Andere kaufen sich halt ein schickes Auto. Irgendwofür muss die Kohle ja gut sein, die man verdient. Wenn dabei sogar noch eine winzige Rendite herausspringt, was u.a. der steuerlichen Föderung wegen der Fall sein wird, ist das ok. Man darf sich halt nur nicht einreden, da eine "Investition" getätigt zu haben.

[Peter23]

vor 4 Stunden von sparfux:

Das mit dem "steuerfrei" verstehe ich jetzt nicht.

Auch in Deutschland ist es doch so, dass ich den Opportunitätsgewinn durch die gesparte Miete nicht versteuern muss und auch den Wertgewinn bei Verkauf nicht. Wenn ich in Aktien investiere, muss ich aber doch Dividenden und Kursgewinne versteuern. Das ist gemeint. Unbenommen stehen dem auch (andere) Nachteile gegenüber.

[Peter23]

vor 4 Stunden von testaccount:

Im Idealfall ist es doch so: Man erbt eine Immobilie die komplett abbezahlt ist und lebt selbst darin. Dann nimmt man einen Kredit zu lächerlich niedrigen Zinsen mit geringem Risiko auf die Immo auf, steckt alles in einen ETF. So sichert man sich die niedrigeren Kreditzinsen im Vergleich zu Lombardkrediten und muss keine Angst haben, dass der Broker die Beleihungssätze anpasst.

Word!

[DarkBasti]

Am 29.11.2021 um 17:32 von testaccount:

Ein Haus ist so oder so keine rational sinnvolle Entscheidung (Wohnung im Eigentum in ähnlicher Größe ist deutlich günstiger in der Erhaltung aufgrund geteilter Gemeinschaftsflächenkosten wie Dach, Heizung und Co). Dass er dann so von oben herab predigt ist dann einfach nur noch lächerlich, sorry. Er glaubt die Weisheit mit Löffeln gefressen zu haben. Und gerade der Punkt, dass er so schnell wie möglich abzahlte ist nun mal irrational bei diesen Zinsen. 

Steuervorteilhaft ist es erst, sobald die Immo abbezahlt weil man dann kein Geld mehr aufwenden muss, welches zuerst versteuert werden will.

Im Idealfall ist es doch so: Man erbt eine Immobilie die komplett abbezahlt ist und lebt selbst darin. Dann nimmt man einen Kredit zu lächerlich niedrigen Zinsen mit geringem Risiko auf die Immo auf, steckt alles in einen ETF. So sichert man sich die niedrigeren Kreditzinsen im Vergleich zu Lombardkrediten und muss keine Angst haben, dass der Broker die Beleihungssätze anpasst.

Nochmal die Frage: Wie bekommt man dann einen günstigen Kredit? 

Wenn ich mir einen Kredit bei der Diba holen möchte, bekomme ich ihn für ca. 3%. Dh nach Steuern muss man genau die 3% wenigstens einigermaßen sicher erreichen. Ist es möglich? Ich meine mit Fonds nicht und mit Einzelaktien ist es Glücksspiel. 

 

Wir waren vor kurzem noch bei einem Allzeithoch. Zu den Zeitpunkt, konnte man sagen, hätte man vor einem Jahr... 

Wir sind aber nicht permanent im Allzeithoch. Deswegen würde ich  weniger mit den Wertzuwachs rechnen, sondern mit Dividende. 

 

 

[Peter23]

vor 51 Minuten von DarkBasti:

Nochmal die Frage: Wie bekommt man dann einen günstigen Kredit? 

Wofür möchtest Du den „günstigen“ Kredit aufnehmen bzw was kannst Du als Sicherheit zur Verfügung stellen?

vor 52 Minuten von DarkBasti:

Wenn ich mir einen Kredit bei der Diba holen möchte, bekomme ich ihn für ca. 3%.

Was für ein Kredit soll das sein? Unbesichert? Der Zinssatz klingt relativ hoch falls es besichert sein sollte.

vor 54 Minuten von DarkBasti:

Deswegen würde ich  weniger mit den Wertzuwachs rechnen, sondern mit Dividende. 

Wenn man mit Dividenden rechnet statt mit Wertzuwachs dann investiert man nur in Unternehmen, die offenbar so wenig Ideen für Investitionen haben, dass sie ihre Gewinne zumindest größtenteils ausschütten und nicht in jene Unternehmen, die vielleicht auch sehr hohe Gewinne erwirtschaften aber gleichzeitig auch noch in Wachstum investieren. Ich verstehe nicht, warum man letztere Unternehmen schlechter beurteilen sollte als erstere.

[Beginner81]

Am 29.11.2021 um 21:55 von Peter23:

Am 29.11.2021 um 17:32 von testaccount:

Im Idealfall ist es doch so: Man erbt eine Immobilie die komplett abbezahlt ist und lebt selbst darin. Dann nimmt man einen Kredit zu lächerlich niedrigen Zinsen mit geringem Risiko auf die Immo auf, steckt alles in einen ETF. So sichert man sich die niedrigeren Kreditzinsen im Vergleich zu Lombardkrediten und muss keine Angst haben, dass der Broker die Beleihungssätze anpasst.

Word!

Ist das eigentlich so einfach, kenne mich da null aus? Voraussichtlich in fünf Jahren sollte das bei mir dann auch möglich sein.
Ich würde wenn dann so 1,2-fach hebeln wollen, und bei meinem (Smart)broker scheint es derzeit Probleme bzgl. Wertpapierkrediten zu geben.

[Peter23]

vor 26 Minuten von Beginner81:

Ist das eigentlich so einfach, kenne mich da null aus?

Warum reden heute alle in Rätseln? Was meinst mit “das”, was mutmaßlich “so einfach” ist?

[testaccount]

vor 3 Stunden von Beginner81:

Ist das eigentlich so einfach, kenne mich da null aus? Voraussichtlich in fünf Jahren sollte das bei mir dann auch möglich sein.
Ich würde wenn dann so 1,2-fach hebeln wollen, und bei meinem (Smart)broker scheint es derzeit Probleme bzgl. Wertpapierkrediten zu geben.

Dann hast du ja noch Zeit dich 5 Jahre einzulesen.

Was interessiert dich ein Lombardkredit wenn du ne Immo hebeln willst?! Es steht alles in meinem ursprünglichen Post.

[Beginner81]

vor 3 Stunden von Peter23:

Was meinst mit “das”, was mutmaßlich “so einfach” ist?

"Dann nimmt man einen Kredit zu lächerlich niedrigen Zinsen mit geringem Risiko auf die Immo auf, steckt alles in einen ETF. So sichert man sich die niedrigeren Kreditzinsen im Vergleich zu Lombardkrediten"

 

[Moneycruncher]

Am 25.11.2021 um 09:40 von Pfennigfuchser:

Oder leitende Angestellte, die mit 55 auf Abstellgleis geschoben wurden. Das sind die Kandidaten, an die sich die "seien Sie bis 55 mit der Tilgung durch" Appelle von Looman richten. Leute die einen hohen Cash-Flow gewohnt sind und den auch raushauen und sich in der Rente umgewöhnen müssen. Finanztip, -test und Co richten isch dagegen eher an den Privatanleger, der mit 55 durch sein sollte, weil danach Altersteilzeit, mittelprächtige Rente o.ä. folgt und der Ottonormal dann alles in trockenen Tüchern haben will.

Die beiden genannten Anlegergruppen sind aber nicht überschneidungsfrei. Gerade gut verdienende Führungskräfte nehmen gerne Altersteilzeit, weil die Konditionen sehr gut sind und man einige Jahre Freizeit "geschenkt" bekommt.

[Peter23]

vor 2 Stunden von Beginner81:

"Dann nimmt man einen Kredit zu lächerlich niedrigen Zinsen mit geringem Risiko auf die Immo auf, steckt alles in einen ETF. So sichert man sich die niedrigeren Kreditzinsen im Vergleich zu Lombardkrediten"

Achso. Ja, das ist so einfach. Das habe ich selbst gemacht (Zinssatz 0,39%; 10 Jahre Sollzinsbindung). Es ist nur die Frage, ob man noch von „so einfach“ sprechen kann, wenn man dafür ja ganz offenbar eine lastenfreie Immobilie braucht. Da ich aber mal davon ausgehe, dass Du nicht danach fragst, ob es einfach ist einen Immobilienkredit zum Investieren in ETFs aufzunehmen, ohne eine Immobilie zu haben () bleibt es bei meiner Antwort, dass es tatsächlich so einfach ist. (Der Grundbucheintrag kostet noch so ca. 0,5% der Kreditsumme, was aber nur einmalige Kosten sind und daher über die gesamte Laufzeit dann auch eher vernachlässigbar ist.)

 

[Beginner81]

@Peter23 Danke für die Antwort! Die Kreditsumme würde voraussichtlich <20% des Wertes der Immobilie sein. Werde zu gegebener Zeit bei dem jetzigen Darlehensgeber anfragen, dieser stünde ja bereits im Grundbuch.

[Peter23]

vor einer Stunde von Beginner81:

@Peter23 Danke für die Antwort! Die Kreditsumme würde voraussichtlich <20% des Wertes der Immobilie sein. Werde zu gegebener Zeit bei dem jetzigen Darlehensgeber anfragen, dieser stünde ja bereits im Grundbuch

Gerne. Bitte auch bedenken, dass die Zinsen günstiger werden, wenn der Kreditbetrag gewisse Grenze übersteigt (>50k, >100k, >200k) - insbesondere <50k ist meist erheblich teurer.

[Glory_Days]

Ein kurzes Update von mir zur Ausgangsfrage:
Ich habe mich nun aus verschiedenen Gründen gegen einen Immobilienkauf und für das Mieten entschieden (u.a. wegen mangelnder Verfügbarkeit von interessanten/passenden Objekten, hohes Konzentrationsrisiko in einer Assetklasse, etc.).

Das für den Immobilienkauf vorgesehene Eigenkapital habe ich nun aus meiner Sicht besser diversifiziert (über mehrere Assetklassen hinweg gestreut) an den Märkten angelegt (Rebalancing ist entsprechend vorgesehen). Diese Anlage soll mindestens solange aufrechterhalten werden, wie das Eigenkapital im Falle des Immobilienkaufs gebunden gewesen wäre (was nicht notwendigerweise bis zur vollständigen Tilgung hätte sein müssen). Gleichzeitig werde ich die Differenz zwischen (hypothetischer) Tilgungsrate - Mietzahlung in den kommenden Jahren weiterhin investieren (und auch eine Instandhaltungsrücklage muss ich jetzt nicht vorhalten bzw. kann zusätzlich investiert werden).

Diese Entscheidung pro Mieten und gegen den Immobilienkauf ist damit für mich mindestens eine mittelfristige (5-10 Jahre), wenn nicht sogar eine längerfristige Entscheidung. Unumstößlich ist sie natürlich nicht, aber sich in 2-3 Jahren dann wieder umzuentscheiden, könnte je nach Zeitpunkt schwierig und nicht sinnvoll sein.

[Moneycruncher]

vor 14 Stunden von Glory_Days:

Ein kurzes Update von mir zur Ausgangsfrage:
Ich habe mich nun aus verschiedenen Gründen gegen einen Immobilienkauf und für das Mieten entschieden (u.a. wegen mangelnder Verfügbarkeit von interessanten/passenden Objekten, hohes Konzentrationsrisiko in einer Assetklasse, etc.).

Das für den Immobilienkauf vorgesehene Eigenkapital habe ich nun aus meiner Sicht besser diversifiziert (über mehrere Assetklassen hinweg gestreut) an den Märkten angelegt (Rebalancing ist entsprechend vorgesehen). Diese Anlage soll mindestens solange aufrechterhalten werden, wie das Eigenkapital im Falle des Immobilienkaufs gebunden gewesen wäre (was nicht notwendigerweise bis zur vollständigen Tilgung hätte sein müssen). Gleichzeitig werde ich die Differenz zwischen (hypothetischer) Tilgungsrate - Mietzahlung in den kommenden Jahren weiterhin investieren (und auch eine Instandhaltungsrücklage muss ich jetzt nicht vorhalten bzw. kann zusätzlich investiert werden).

Diese Entscheidung pro Mieten und gegen den Immobilienkauf ist damit für mich mindestens eine mittelfristige (5-10 Jahre), wenn nicht sogar eine längerfristige Entscheidung. Unumstößlich ist sie natürlich nicht, aber sich in 2-3 Jahren dann wieder umzuentscheiden, könnte je nach Zeitpunkt schwierig und nicht sinnvoll sein.

So habe ich es auch gemacht, allerdings schon vor 25 Jahren. Ausschließen würde ich aber einen Immobilienkauf auch heute nicht. Die finanziellen Voraussetzungen gegen Ende der Investitions-/Sparphase sind natürlich andere als zu Beginn. Der Engpass ist nun eher die von dir angesprochene Verfügbarkeit interessanter Objekte und die optimistische Preissetzung, die ich gerade aufmerksam verfolge.

[Glory_Days]

vor 9 Stunden von Moneycruncher:

So habe ich es auch gemacht, allerdings schon vor 25 Jahren. Ausschließen würde ich aber einen Immobilienkauf auch heute nicht. Die finanziellen Voraussetzungen gegen Ende der Investitions-/Sparphase sind natürlich andere als zu Beginn. Der Engpass ist nun eher die von dir angesprochene Verfügbarkeit interessanter Objekte und die optimistische Preissetzung, die ich gerade aufmerksam verfolge.

So sehe ich das auch. Wenn alles nach Plan läuft, wird ein möglicher zukünftiger Immobilienkauf nicht mehr ganz so viel Gewicht einnehmen mit Hinblick auf das Gesamtportfolio. Mal sehen was die Zukunft so bringt - die BaFin hat ja vor ein paar Wochen bereits reagiert.

[cjdenver]

vor 1 Stunde von Glory_Days:

Mal sehen was die Zukunft so bringt - die BaFin hat ja vor ein paar Wochen bereits reagiert.

 

Womit - und worauf - denn?

[Glory_Days]

Zitat

Das Finanzsystem hat sich in der Corona-Pandemie als robust erwiesen. Jedoch haben sich Verwundbarkeiten gegenüber negativen wirtschaftlichen Entwicklungen und speziell am Wohnimmobilienmarkt aufgebaut. Besonders dynamisch entwickelten sich zuletzt Preise und Kreditvergabe bei Wohnimmobilien. Den sich daraus ergebenden zunehmenden Risiken wollen die BaFin und der AFS vorbeugend entgegenwirken. „Mit diesen Kapitalpuffern tragen wir nicht nur den zyklischen Risiken Rechnung, sondern begegnen auch zielgenau den spezifischen Finanzstabilitätsrisiken am Wohnimmobilienmarkt, wo Preis- und Kreditwachstum momentan sehr stark sind“, erläutert BaFin-Präsident Mark Branson.

 

https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Pressemitteilung/2022/pm_2022_01_12_antizyklischer_Kapitalpuffer.html?nn=9021442

 

https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Meldung/2022/meldung_220131_Antizyklischer_Kapitalpuffer.html

[cjdenver]

vor 7 Stunden von Glory_Days:

 

https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Pressemitteilung/2022/pm_2022_01_12_antizyklischer_Kapitalpuffer.html?nn=9021442

 

https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Meldung/2022/meldung_220131_Antizyklischer_Kapitalpuffer.html

 

Vielen Dank, interessant.