Als Privatperson in Ackerland investieren?

[einNeugieriger]

Hallo zusammen,

 

habe jetzt schon öfter über Ackerland als Investition gehört und jetzt interessiert mich, ob als Privatperson die Möglichkeit besteht überschaubare Beträge (sagen wir mal bis 5000 EUR) in Ackerland zu investieren? Gibt es dafür irgendwelche seriösen Plattformen, die das komfortabel ermöglichen oder müsste man praktisch selbst losziehen? Gibt es diversifizierte Ansätze, sowas wie ETF für Ackerland, damit man nicht nur an einer Stelle investiert? Kommt man da mit 5000 EUR überhaupt weit? 

[Bassinus]

Selbst losziehen. Je nach Region kann man für 5k schon nen kleines Ackerland (0,5-2ha) bekommen und für 3,50€ an den Bauern verpachten. Oder man bekommt paar Stückländereien zusammen und fällt dann in irgendeinen EU-Subventionstopf. Kollege hat nen Grundstück von seinen Großeltern bekommen was als Moor "niemals" sinnvoll erschlossen werden kann. Die Zahlung der EU fließt aber stetig. 

 

https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-anzeige/acker-grundstueck-in-oberweier-zu-verkaufen/1927032230-207-8199?utm_source=sharesheet&utm_medium=social&utm_campaign=socialbuttons&utm_content=app_android

 

Da aber auch gleich der nötige Hinweis auf das Grundgesetz:

Zitat

Eigentum verpflichtet.

 

[CorMaguire]

vor 39 Minuten von Bassinus:

....

https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-anzeige/acker-grundstueck-in-oberweier-zu-verkaufen/1927032230-207-8199?utm_source=sharesheet&utm_medium=social&utm_campaign=socialbuttons&utm_content=app_android

....

In der Gegend aber vorsichtig sein --> https://www.ka-news.de/region/rastatt/Rastatt~/millionenklage-wegen-skandals-um-verseuchtes-grundwasser;art6216,2636230

[Gast231208]

vor 1 Stunde von einNeugieriger:

habe jetzt schon öfter über Ackerland als Investition gehört und jetzt interessiert mich, ob als Privatperson die Möglichkeit besteht überschaubare Beträge (sagen wir mal bis 5000 EUR) in Ackerland zu investieren? Gibt es dafür irgendwelche seriösen Plattformen, die das komfortabel ermöglichen oder müsste man praktisch selbst losziehen? Gibt es diversifizierte Ansätze, sowas wie ETF für Ackerland, damit man nicht nur an einer Stelle investiert? Kommt man da mit 5000 EUR überhaupt weit? 

War auch schon mal auf der Suche nach diversifizierter  Wald-/Ackerland-Beteiligung, passend zu meinen offenen Immobilienfonds, noch dazu für den Kleinanleger.

Mir wurde damals folgender ETF hier im Forum vorgeschlagenen:  iShares Global Timber & Forestry UCITS ETFISIN WKN A0M59G https://www.justetf.com/de/undefined 

Zitat

Der S&P Global Timber & Forestry Index bietet Zugang zu den 25 größten und liquidesten Unternehmen weltweit, die Wälder und Forstwirtschaft besitzen, verwalten oder in der Holzverarbeitung tätig sind.

 

Habe mich dann aber dagegen entschieden.

Wer aber Immobilienaktien in Form vom iShares Developed Markets Property Yield  gut findet, für den könnte auch der  iShares Global Timber & Forestry interessant sein.

https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/tabelle/isins/IE00B1FZS350,IE00B27YCF74,LU0392494562,IE00B1TXHL60

 

 

[Bassinus]

vor 4 Minuten von pillendreher:

Habe mich dann aber dagegen entschieden,

Warum und welche Alternative?

[Gast231208]

vor 13 Minuten von Bassinus:

Warum und welche Alternative?

Weil die Unternehmen im ETF nichts anderes als Firmenbeteiligungen sind, die eh schon in einem All-World ETF enthalten sind.

Aus selbigen Gründen habe ich auch auf einen REIT-ETF und leider auf den Private Equity ETF verzichtet (nachträglich  ein Fehler, wenn man sich den Benchmarkvergleich anschaut). https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/tabelle/isins/IE00B1FZS350,IE00B27YCF74,LU0392494562,IE00B1TXHL60

 

Alternative für mich: nur offene Immobilienfonds und vielleicht demnächst mal ein kleines Stück Auwald (was sonst keiner will, weil's alle paar Jahre überflutet wird) just for fun für Brennholz.

[siseb]

Als Nicht-Landwirt ist es relativ schwer an Ackerland, Wald und sonstige landwirtschaftliche Flächen zu kommen. Selbst wenn du jemand findest der an dich verkauft und bereits ein Vertrag beim Notar unterschrieben wurde, muss du das Land nicht bekommen. Stichwort: Grundstücksverkehrsgesetz. Landwirte haben in solchen Fällen ein bzw. eine Art Vorkaufsrecht.
Genau solche "Investoren" sollen damit von landwirtschaftlichen Flächen fern gehalten werden.

[Peter23]

vor 6 Stunden von Bassinus:

Selbst losziehen. Je nach Region kann man für 5k schon nen kleines Ackerland (0,5-2ha) bekommen und für 3,50€ an den Bauern verpachten.

Haha. Wo bekommst Du denn 2ha (Ackerland) für 5k? Vielleicht ein Stück Wüste in Afrika? 

vor einer Stunde von siseb:

Als Nicht-Landwirt ist es relativ schwer an Ackerland, Wald und sonstige landwirtschaftliche Flächen zu kommen. Selbst wenn du jemand findest der an dich verkauft und bereits ein Vertrag beim Notar unterschrieben wurde, muss du das Land nicht bekommen. Stichwort: Grundstücksverkehrsgesetz. Landwirte haben in solchen Fällen ein bzw. eine Art Vorkaufsrecht.
Genau solche "Investoren" sollen damit von landwirtschaftlichen Flächen fern gehalten werden.

+1, wobei Ackerland tlws auch schon so teuer geworden ist, dass dann der ein oder andere Vertrag auch durchgeht, weil einfach keiner das Vorkaufsrecht geltend macht.

[Lindoro]

Hier in der Region sind die Preise für Ackerland schon ziemlich weggelaufen. Preise von mehr als 10 €/m2 sind durchaus üblich. Nicht nur die Landwirte haben ein Vorkaufsrecht, oft sind die Kommunen auch dringend um Flächen verlegen, die sie als Ausgleichsflächen für Bauprojekte benötigen. Flächen unter 1ha fallen aber oftmals nicht unter das GVG. Allerdings sind solche Splitterflächen dann auch oft nicht rentabel zu verpachten.

 

Obacht: ist die landwirtschaftliche Fläche länger als 5 Jahre nicht landwirtschaftlich genutzt, kann der Anspruch auf EU-Subventionen verloren gehen.

 

Mal gerechnet:

 

1ha Ackerland kostet 100.000 Euro. Pacht hier in der Gegend, wenn interessant für Biogas, ca. 1.500 €/ha, also 1,5% vor Steuern.

 

In Ostdeutschland bekommt man (vielleicht) noch Flächen günstiger, aber dort ist auch die Pacht niedriger. Untergrenze sind irgendwo die ca. 300 Euro/ha EU-Prämie, die zwar der bewirtschaftende Landwirt erhält, aber darunter wird wohl kaum jemand verpachten. 

[juliusjr]

Bei uns sind 1500euro bei weizen und Biogasmais eher der Umsatz je ha. Aber ja es soll so Regionen mit sehr viel Viehaltung je ha, oder viel Sonderkulturen geben. 

[Peter23]

vor 7 Minuten von juliusjr:

Bei uns sind 1500euro bei weizen und Biogasmais eher der Umsatz je ha. Aber ja es soll so Regionen mit sehr viel Viehaltung je ha, oder viel Sonderkulturen geben. 

Okay. Dann kommt aber noch die EU-Förderung drauf, oder?

[juliusjr]

Der Umsatz schwankt natürlich je nach weizenpreis. Ja bisher 280euro je ha eu Förderung und ab dem Jahr 2023 150 euro je ha. Dann müssen auch Flächen still gelegt werden, damit man Geld bekommt. Aber zur Zeit ist eh alles verrückt: sehr hohe kosten und sehr hoher weizenpreis....

[fgk]

Mit Umsatz ist der Umsatz des Landwirts mit der Bewirtschaftung der Fläche gemeint?

[juliusjr]

Ja

[slowandsteady]

Aufpassen würde ich an der Stelle auch wegen der "Landwirtschaftlichen Berufsgenossenschaft". Sobald du auch nur eine Kleinigkeit selbst machst, zB Gras mähen, wirst du als landwirtschaftlicher Betrieb klassifiziert und darfst dann Beiträge zahlen. Das war (neben zunehmendem Alter) ein Grund, warum meine Eltern letztendlich ihre paar Hektar selbstbewirtschafteten Wald verkauft haben - lohnt sich nicht bei so kleinen Mengen und Wald verpachten ist zumindest sehr unüblich, kA ob das gemacht wird... 

Und übrigens ist ein Wald durchaus auch kein "passives" Investment. Der Förster kann dir zB vom Borkenkäfer befallene Bäume anzeichnen und der Besitzer wird verpflichtet, diese innerhalb 6 (?) Wochen zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. Blöd nur, wenn das aufgrund zu trockener Sommer gleichzeitig überall in der Gegend passiert und es keine Kapazitäten mehr gibt bei Forstarbeitern, dann muss man selbst fällen... Aber gut, hier ging es um Ackerland, damit kenne ich mich nicht aus, weil meine Eltern keines hatten...

[slowandsteady]

vor 19 Stunden von Lindoro:

Hier in der Region sind die Preise für Ackerland schon ziemlich weggelaufen. Preise von mehr als 10 €/m2 sind durchaus üblich.

10€/m2 dürfte aber nur der Fall sein, wenn das Ackerland einigermaßen stadtnah ist. Hier ist eine Karte von Hessen, da gibts in der "Pampa" schon noch Gebiete, die unter 1€/m2 angegeben werden... Aber ob das jetzt Marktpreise sind, weiß ich nicht. Ich habe auch den Eindruck, dass viele landwirtschaftliche Flächen immer noch unter der Hand gehandelt werden, denn die Bauern und somit die potentiellen Käufer im Umfeld sind ja bekannt.

[29März]

vor 26 Minuten von slowandsteady:

Aber ob das jetzt Marktpreise sind, weiß ich nicht. Ich habe auch den Eindruck, dass viele landwirtschaftliche Flächen immer noch unter der Hand gehandelt werden, denn die Bauern und somit die potentiellen Käufer im Umfeld sind ja bekannt

Ja, das dürfte den Marktpreisen nahekommen. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen erstellt und an die sind meines Wissens die Notare meldepflichtig. Und an der Beurkundung kommt man nicht vorbei, selbst bei "unter der Hand".

[29März]

vor 20 Stunden von Lindoro:

Untergrenze sind irgendwo die ca. 300 Euro/ha EU-Prämie, die zwar der bewirtschaftende Landwirt erhält, aber darunter wird wohl kaum jemand verpachten. 

Ja, das ist häufig so. Aber seit 2014(?) sind die Zahlungsansprüche von der eigentlichen Fläche entkoppelt. Heißt nur weil man Land kauft, bekommt weder man selbst noch der mögliche Pächter automatisch die Zahlungsansprüche für die Flächenprämie. Das gilt noch bis 2023 dannach ist wohl wieder Schluss mit Zahlungsansprüchen, weil sich die gemeinsame Agrarpolitik (GAP) wieder ändert. 

Kurzum: Es gibt auch bei landwirtschaftlichen Flächen Einiges zu beachten.

Außerdem ist das Verhältnis von Pacht zu Landpreis in Westdeutschland gerade an einem ziemlichen Tief. Link (Paywall aber der Abstract müsste frei sein)

[PKW]

vor einer Stunde von slowandsteady:

10€/m2 dürfte aber nur der Fall sein, wenn das Ackerland einigermaßen stadtnah ist. Hier ist eine Karte von Hessen, da gibts in der "Pampa" schon noch Gebiete, die unter 1€/m2 angegeben werden... Aber ob das jetzt Marktpreise sind, weiß ich nicht.

Das sind keine Marktpreise, bzw. dafür kriegt man nichts (oder nur unter der Hand).
Im letzten Jahr wurden bei uns einige Grundstücke versteigert, die Karte sagt 1€ pro qm Grünland, Zuschlag wurde bei mehr als 3€ erteilt. Ackerland anstatt 1,4€ eher so 5€.
Und der Wald ist mit 0,6€ ausgepreist. Das Forstamt hat mir aber versichert, dass sie keinen einzigen Quadratmeter verkaufen. Andere Forstbesitzer gibt es in der Gegend nicht.

Warum weichen die Daten des Gutachterausschusses so von den Marktpreisen ab? Wahrscheinlich weil es kein liquider Markt ist, sondern ein Grundstück oft Jahrzehnte beim gleichen Besitzer ist, bevor es dann vererbt wird. Um überhaupt auf Daten zurückzugreifen wird der Ausschuss dann aus den Verkäufen der letzten Jahre?Jahrzehnte? irgendeinen Durchschnitt herleiten.

[29März]

Drei denkbare Erklärungen zumindest für den Acker, Forst dürfte tatsächlich sehr wenig liquide sein:

- die "unter der Hand" Verkäufe sind günstiger als die Auktionen und du hast das obere Ende der Verteilung beobachtet.

- der Auschuss unterstellt tatsächlich zu geringe Preissteigerungen, um die historischen Daten anzupassen.

- die von dir beschriebene Flächen weichen von dem Bezugspunkt der Richtwerte in Parzellengröße, Bodengüte oder der Chance auf mögliche Bebauung ab.

 

(Viertens mein Bauchgefühl/Uniwissen täuscht oder ist veraltet und die Richtwerte passen nicht gut zur Realität)

 

[PKW]

Das obere Ende der Verteilung hatte ich eh schon ausgeblendet, es gingen auch ortsnahe Grundstücke für zweistellig
Und Abweichung ist schlecht möglich, die Gutachterausschusswerte stehen ja in den Versteigerungsunterlagen, bzw. danach bemisst sich der aufgerufene Verkehrswert. Ich selbst hatte schon in den Nullerjahren eine Streuobstwiese gekauft, die über dem heutigen Gutachterverkehrswert lag. Und nein, kein besonderes Sahnestück, sondern das was man unter der Hand kriegen konnte.
Ein möglicher Grund könnten die geringen Grundstücksgrößen sein, wir sind hier generell kleinteilig. Insbesondere kleine Streuobstwiesen bieten ja einen gewissen Charme für grundbesitzlose Zugezogene. Bei 1500qm bleibt man auch mit 6€/qm noch vierstellig.
Aber ein verpachteter Acker ist was anderes, für diese Preise habe ich noch weniger Erklärung, außer

[slowandsteady]

Der Grund für die steigenden Kosten von Ackerland dürfte auch die Zunahme von Freiland-Photovoltaik Anlagen sein. Diese rentieren sich aktuell auch bei Pachten von ca. 2-3000 Euro / Hektar / Jahr, was ein Vielfaches ist, was der Bauer zahlen kann. Gleichzeitig sind viele Fonds/Versicherer auf der Suche nach relativ sicheren Anlagen.

In dem sehr kleinen (100 Einwohner) Dorf meiner Eltern wurde quasi jeder telefonisch angerufen und viele haben daraufhin Gestattungsverträge mit einem PVA-Anbieter unterschrieben. Es liegt nun nur noch am Gemeinderat, ob die große Freiland-Photovoltaikanlage realisiert wird. Photovoltaik ist erst in den letzten Jahren erst wieder so richtig rentabel geworden und seit ca. 1 Jahr machen die aktuellen EPEX Strompreise es sogar extrem rentabel. Den Frächenfrass finde ich aber auch nicht so gut, eigentlich sollten wir lieber auf alle Dächer PVA pflastern statt auf fruchtbares Ackerland...

Jedenfalls wird gerade alles mit PV zugebaut, was die Projektierer nur in die Finger kriegen - gut für den Klimawandel, schlecht für die Bauern (wobei viele Bauern auch schon PV haben)...

 

PS: Beispiellink siehe hier: Streit um Felder: Investoren-Run auf Ackerland für riesige Photovoltaik-Anlagen | rbb24

[Peter23]

vor 16 Minuten von slowandsteady:

gut für den Klimawandel, schlecht für die Bauern

Dann am besten oben Solar unten Acker:

 

[Peter23]

Ich verstehe übrigens immer noch nicht, was der Post #2 von @Bassinus sollte. Wie kommt er denn darauf, dass man für 5000 € einen Acker bekommt, der ca. 0,5-2ha groß ist? Selbst sein Beispiel in schlechter Lage suggeriert doch einen vielen höheren Preis pro ha …

 

… und zwar ca. 37k pro ha (4.500/1.221*10.000).