Gemeinsame Immobilie erben, übertragen, oder ...?

[Dontpanic]

Hallo Zusammen,

 

Ich habe zusammen mit meiner Mutter vor 20 Jahren ein Haus erworben. Mein Vater konnte sich nicht beteiligen, weil er damals noch einen Betrieb hatte, und meine Mutter konnte nicht alleine kaufen, da sie damals nur ein  geringes Einkommen hatte und alleine keinen Kredit bekommen hätte. 

In dem Haus wohnen mittlerweile meine Eltern und es gibt noch 4 kleine Wohneinheiten die vermietet werden.

Bisher hat das Haus Verluste gemacht, die ich steuerlich gelten machen konnte.

Mittlerweile ist das Haus so gut wie bezahlt und wir machen Gewinn. Letztendlich gut für meine Eltern aber schlecht für mich.

Ich suche eine Lösung wie wir das Ganze jetzt lösen, damit der Gewinn nicht bei mir angerechnet wird.

Langfristig soll ich die Hälfte meiner Mutter erben, mein Bruder bekommt das Haus in dem wir aufgewachsen sind.

 

Habt Ihr irgendwelche Vorschläge?

[gurkentruppe]

Wo ist denn das Problem? Wenn Ihr mit der Vermietung Gewinn macht, ist das doch eine gute Sache. Ich glaube hier im Forum geht es doch meistens darum, wie man möglichst viel Gewinn macht. Also erstmal Glückwunsch zu der gelungenen Investition.

[kleinerfisch]

Du könntest Deiner Mutter ihre Hälfte abkaufen.

Dadurch entsteht neues Abschreibungspotential und vermutlich Kosten in Form von Zinsen.

Natürlich müsste es ein entsprechendes Testament geben, dass Du statt der Immobilie das Geld bekommst.

Evtl. kann es auf ein Sperrkonto und dort an der Börse angelegt werden (wenn das Dein Ding ist).

Ist aber fraglich, ob sich das lohnt.

 

Du kannst Ihr auch Deine Hälfte schenken, was evtl. Probleme mit Schenkungsteuer und später bei der Erbschaft nach sich ziehen könnte.

 

Nießbrauch/lebenslanges kostenfreies Wohnrecht wäre evtl. auch noch eine Möglichkeit, wenn die Eltern Dir jetzt Miete zahlen.

Ist aber steuerlich kompliziert, weil der Standardnießbrauch ungünstig ist.

 

Sonst fällt mir nur ein, sinnvoll in das Haus zu investieren.

 

 

[Dontpanic]

vor 20 Minuten von gurkentruppe:

Wo ist denn das Problem? Wenn Ihr mit der Vermietung Gewinn macht, ist das doch eine gute Sache. 

Wie immer: Steuern 

[gurkentruppe]

Klar, aber ich habe im Umfeld schon viele komische Transaktionen erlebt, die Leute nur gemacht haben, um Steuern zu sparen und die sie dann später bereut haben. Bevor ich also irgendwelche wilde Vermeidungskonstruktionen bastele würde ich eher die Steuern akzeptieren (es bleibt ja immer noch was für Dich übrig) und ggf. wie der Vorposter sagte, sinnvolle Reparaturen oder Verbesserungen am Haus durchführen, die dann (ggf. teilweise) abgeschrieben werden können.

[Norica]

vor 4 Stunden von Dontpanic:

Mittlerweile ist das Haus so gut wie bezahlt und wir machen Gewinn. Letztendlich gut für meine Eltern aber schlecht für mich.

Ich suche eine Lösung wie wir das Ganze jetzt lösen, damit der Gewinn nicht bei mir angerechnet wird.

 

 

Erfahrungen mit Firmen sind anscheinend vorhanden. Irgendeine Konstruktion, bei der die Mutter das Haus verwaltet und dafür ein Gehalt kassiert, was den Gewinn gegen Null drückt ist nicht möglich?

Allerdings weiß ich nicht, was da verhältnismäßig ist und wie es sich damit verhält, dass sie selbst auch im Haus wohnen.

 

 

SG

[Bassinus]

vor einer Stunde von Norica:

Irgendeine Konstruktion, bei der die Mutter das Haus verwaltet und dafür ein Gehalt kassiert, was den Gewinn gegen Null drückt ist nicht möglich?

Allerdings weiß ich nicht, was da verhältnismäßig ist und wie es sich damit verhält, dass sie selbst auch im Haus wohnen.

Jo, Mutter macht Verwaltung und Hausmeisterservice und stellt es Sohn in Rechnung. Bei ihr erhöht sich das zvE und beim Sohn sinkt es.

 

Eigennutz muss dann aufgeteilt und herausgerechnet werden und es muss fremdüblich sein da Vertrag mit nahen Angehörigen. Also 150€ Stundenlohn dafür das die Mutti den Winterdienst anruft wenn es schneit, wird das Finanzamt sicherlich nicht ohne weiteres akzeptieren (außer die Mutter ist so ein Verhandlungsgenie, dass der Winterdienst der 200€ pro Einsatz kostet es für 20€ macht und dagegen nur 150€ Mutterkosten entstehen dann wäre es wirtschaftlich begründet).

[Quailman]

Ein Gang zum Steuerberater wäre sicher auch nicht ganz verkehrt.

[oktavian]

vor 16 Stunden von Bassinus:

Jo, Mutter macht Verwaltung und Hausmeisterservice und stellt es Sohn in Rechnung. Bei ihr erhöht sich das zvE und beim Sohn sinkt es.

Das geht auch als Minijob mit Pauschalversteuerung. Allerdings kommt da noch zwangsweise Unfallversicherung drauf. Zudem muss da über sv-net oder so wie das heißt gemeldet werden. Das wäre hier nicht im Privathaushalt, sondern gewerblich im Rahmen der eignen Vermögensverwaltung und da ist das Verfahren eben etwas komplizierter als über Minijobzentrale. Umgekehrt kann es auch der Sohn als Minijob machen, dann fällt aber auch Rentenversicherung an - soweit ich weiß. Also die Idee von Bassinus könnt ihr mal prüfen, ist aber unwahrscheinlich, dass da so hohe Verwaltungskosten anfallen können. Bei einer Ferienwohnung mit Putzen und Management der Vermietung, Kommunikation mit Gästen schon eher. Agenturen nehmen da >20% der Einnahmen und damit kann man es ja vergleichen. Evtl, geht das aber auch als befristete Saisonarbeit, aber als Laie darfst du vermutlich wiederum bei der Verwaltung auch nichts berechnen für z.B. die STeuererklärung. Wäre auch für mich interessant, wenn ihr da eine Lösung findet, wie man das am besten macht.

 

Im Nachhinein den Kredit wieder erhöhen, geht glaube ich nicht. Wieso habt ihr denn getilgt? Klingt ja so als wolltest du gerne die Schulden lassen und bist jetzt in Plus gelaufen weil Zinsen wegfallen? Hättest du dann für die Tilgungen einen neuen Kredit nehmen sollen? Die Miete der Eltern könnt ihr auch unter dem marktübliche Niveau laufen lassen - es gibt da so Grenzen. Wie habt ihr es denn derzeit?

[DarkBasti]

Ich finde die Idee mit dem Minijob auf 450€ basis gut. Da fallen keine Sozialversicherungsbeiträge an. 

Allerdings glaube Einkommenssteuer erhöht sich. Könnte je nach Verdienst der Mutter aber auch günstig sein. 

Wie soll man es denn anders regeln, wenn die Mutter sich um dies und das kümmert? 

Das kann man doch vergüten. Das FA dürfte da nix dagegen haben. Selber googeln oder vielleicht hilft das auch weiter

https://www.haufe.de/personal/haufe-personal-office-platin/familienangehoerige-lohnsteuer_idesk_PI42323_HI727158.html

 

 

[oktavian]

vor 10 Minuten von DarkBasti:

Ich finde die Idee mit dem Minijob auf 450€ basis gut. Da fallen keine Sozialversicherungsbeiträge an. 

Rechne mal nach:

https://www.minijob-zentrale.de/DE/05_multifunktionsleiste/03_service/05_tools_rechner/02_Minijob_Rechner/2020/node.html

[DarkBasti]

Ach so sorry, für den AN dann nur nicht. 

Der Link ist gut. Danke dafür. 

Trotzdem, je nach Beschäftigungsverhältnis der Mutter, könnte man es sich überlegen. 

[kleinerfisch]

Wenn ich es richtig verstanden habe, gehört das Haus Mutter und Sohn. Die sind damit wohl eine GbR.

Eine Personengesellschaft kann aber ihre Mitglieder nicht anstellen, dazu braucht es eine Kapitalgesellschaft.

Man könnte mit der Begründung der erwaltung durch ein Mitglied allenfalls die Gewinnverteilung ungleichgewichtig machen.

Also zB ein Gewinnvorab für die "verwaltende" Mutter vereinbaren.

Da sollte das FA eigentlich mitspielen, wenn der Betrag im Rahmen bleibt und die sonstigen Anforderungen für Geschäfte unter Verwandten eingehalten sind (Durchführung wie zwischen Fremden).

[beamter97]

vor 22 Stunden von kleinerfisch:

Man könnte mit der Begründung der Verwaltung durch ein Mitglied allenfalls die Gewinnverteilung ungleichgewichtig machen.

Also zB ein Gewinnvorab für die "verwaltende" Mutter vereinbaren.

Da sollte das FA eigentlich mitspielen, wenn der Betrag im Rahmen bleibt und die sonstigen Anforderungen für Geschäfte unter Verwandten eingehalten sind (Durchführung wie zwischen Fremden).

Dazu muss noch nicht einmal Geld fliessen.

In der EÜR wird eine Verwaltervergütung gebucht - üblich sind 25 - 30€ je Monat und Wohneinheit - und in der Anlage V dieser Betrag als sonderbetriebseinnahme der Mutter zugewiesen.

[kleinerfisch]

???

Vereinbarungen zwischen Nahestehenden müssen wie die zwischen Fremden gestaltet sein.

Sonst kann das Finanzamt sie ignorieren. Das gilt natürlich insbesondere, wenn der Familinverband steuerlich profitiert, wie es hier der Fall wäre.

Ein Fremder würde das Gewinnvorab aber auch auf seinem Konto sehen wollen.

Wie soll das ohne "Geld fließen gehen"?

[Dontpanic]

Vielen Dank für die Hinweise!

 

Meine Eltern sind schon in Rente und sollen die Erträge für das Haus auch komplett erhalten. Ich denke es wird auf eine Nießbrauchskonstruktion hinauslaufen. Mal schauen was unsere Steuerberater sagen.

 

[DarkBasti]

Nießbrauchkonstruktion hört sich kompliziert an. Währe schön wenn du dann dein Wissen bzw. deine Entscheidung teilst. 

 

Ich hätte bei den vorherigen Konstellationen wenig Angst vor dem FA. Aber am Ende ist es die Entscheidung des TO.