Kredit über 10 oder 15 Jahre laufen lassen?

[Andolo]

Hallo Zusammen,

 

es passt zwar leider nicht so ganz ins Forum, aber sicher kann mir jemand von Euch bei meiner Frage helfen. Falls zu unpassend gerne löschen.

Also: Ich bin gerade dabei mir eine kleine Wohnung zu kaufen für 80.000€. Diese möchte ich vollfinanzieren und habe dazu ein Angebot von meiner Bank über 10 und 15 Jahre Kreditlaufzeit. Bei 10 Jahren beträgt der eff. Jahreszins 1,01%, die monatliche Annuität 266€ bei 3% Tilgung (weniger geht nicht). Bei 15 Jahren Laufzeit liegt der effektive Jahreszins bei 1,38% mit einer montal. Annuität von 290€ bei ebenfalls 3% Tilgung. Ein Freund, der sich mit Immobilien auskennt, meinte er würde die 10 Jahre nehmen wegen des günstigeren Zins. Von anderen Seiten wurden mir die 15 Jahre nahegelegt. Daher bin ich unsicher. Klar, bei 15 Jahren kann ich mir den momentanen Niedrigzins länger sichern, allerdings ist der dann auch nicht so niedrig. Was meint Ihr ist besser?

 

Ich freue mich über jeden Tipp.

 

Herzlichen Dank und beste Grüße

Andolo

[Bassinus]

vor einer Stunde von Andolo:

allerdings ist der dann auch nicht so niedrig. Was meint Ihr ist besser?

Alles unter Inflation ist niedrig. Eigennutz oder Vermieter?

 

Was ist den dein Plan in 10 oder 15 Jahren? Rest abzahlen, Anschlussfinanzierung, Wohnung verkaufen, ... ?

[Andolo]

Danke für die Rückmeldung! Verkaufen eher nicht. Entweder abezahlen oder Anschlussfinanzierung. Hängt von meiner Situation zu der Zeit ab

[odensee]

vor 3 Minuten von Andolo:

Danke für die Rückmeldung! Verkaufen eher nicht. Entweder abezahlen oder Anschlussfinanzierung. Hängt von meiner Situation zu der Zeit ab

 

vor 16 Minuten von Bassinus:

Eigennutz oder Vermieter?

 

[Peter23]

10 Jahre. Denn nach 10 Jahren ist dann ja, der Beleihungswert besser, weil Du schon einiges abgezahlt hast - sprich: Bei gleichbleibenden Zinsen würdest Du dann einen niedrigeren Zins zahlen, weil es keine Vollfinanzierung mehr ist und die Laufzeit dann nur noch 5 Jahre. Selbst wenn der Zinssatz dann höher sein sollte, musst Du bedenken, dass der höhere Zinssatz auf einen deutlich niedrigeren Betrag gezahlt werden muss. Meist ist es besser auf den hohen Betrag am Anfang einen niedrigeren Zinssatz zu zahlen statt sich den allzulang zu sichern.

[Shonsu]

Bei diesem geringen Betrag bitte aufpassen, auf die jeweilige Restschuld, die am Ende noch übrig ist.

Als ich vor vielen Jahren meine Wohnung gekauft waren am Ende noch ca. 30-40.000 Euro Restschuld übrig (weiß leider nicht mehr genau wieviel genau). Damals wollte mir die Bank dann kein reguläres Darlehen mehr geben, sondern hat mir ein Floaterdarlehen angedreht, das xy % über dem Basiszinssatz lag. Jung und naiv wie ich war, habe ich das angenommen und das ganze dann so schnell wie möglich abbezahlt. Ich weiß nicht, ob die Banken heute so noch aggieren, aber als Empfehlung auf jeden Fall jetzt schon gedanken, machen, was nach 10 oder 15 Jahren passiert.

 

Die Frage ob 10 oder 15 Jahre hängt ja auch mit der Nutzung zusammen. Bei Eigennutz würde ich evtl. sogar 10 Jahre Zinsbindung und die Tilung höher als 3 % wählen.

[Cai Shen]

Die 15 Jahre Zinsbindung kostet über die ersten 10 Jahre insgesamt 2485 € mehr an Zinsen oder bildlich ausgedrückt eine 13. Rate im Jahr.

Meine Entscheidung wäre klar. 

 

Wie Shonsu richtig anmerkt, würde ich den Kredit in den ersten 10 Jahren über Sondertilgungen entweder maximal tilgen und endfällig ablösen oder nur die regulären 3% aus der Rate zahlen.

Restschuld nach 10 Jahren knapp 55k, unter 50k findet man aber keine neue Bank für eine Anschlussfinanzierung und muss das Prolongationsangebot der finanzierende Bank nehmen.

Kommt auf deine finanzielle Situation an.

[asche]

Ich würde ebenfalls 15 Jahre wählen und dann ggfs viel sondertilgen.

 

Vorteil: nach 10 Jahren hast Du eh ein Sonderkündigungsrecht und kannst raus (zurückzahlen/umschulen/verlängern), aber Du hast eben auch noch weitere 5 Jahre Zins- und Finanzierungssicherheit.

[Flotschie]

Naja wenn du die die Zinsen anschaust kannst du auch dein Risiko abschätzen.

Die Frage ist doch, wie viel höher darf der Zins in 10jahren steigen, damit es nach 15a die gleiche Kostenstruktur hat?

Annahme annuität 290€ bei 1,01% für 10a = Rest 51.900€. Das ist nun der Betrag der neu als Darlehen aufgenommen werden muss (in 10jahren, bei einer Finanzierung von 52k/80k = 65% Beleihung und einer Laufzeit von 5 Jahren,rate gleich bei 290€Ziel Rest Betrag 40.400€ = Festbetrag nach 15a bei 1,33% Zins).

sprich erst bei einem Zinssatz von mehr als 2,56% bei einer Beleihung von 65% und Laufzeit von 5a hättest du einen Nachteil (grober Vergleich aktuell liegt der Zinssatz bei der Konstellation bei ca. <0,6% Zins, allerdings bei höheren Summen… da bin ich schon beeibdruckt dass Du die 1,01% angeboten bekommst bei unter 200k Darlehen).

Davon ausgehend, dass das Objekt den gleichen Wert hat oder höher und du ne Bank findest die dir die 52k leiht. Risiko: zinsänderung >2,56% und Einkommens Struktur bei Dir zu der Zeit.

persönlich sehe ich die 50k€ Risiko klein, daher auf jeden nur 10a. Weitere Argumente konnten kommen sobald es zur Vermietung gedacht ist. SW: taxshield?

aber selbst dann…

[Andolo]

Ihr seid prima! Danke für die informativen Rückmeldungen!

Das nach 15 Jahren nur 40k übrig bleiben und dafür kein vernünftiges Darlehen merh zu bekommen ist, wäre nicht das Problem. Ich könnte knapp 4k im Jahr sondertilgen. Das Objekt ist vermietet und soll auch weiter vermietet werden (sorry, hatte die Frage danach oben überlesen). Ich habe auch nochmal etwas nachgerechnet und folgende Rechnung lässt mich doch eher zu den 15 Jahren tendieren, allerdings kann ich hier auch einen Denkfehler haben:

 

10 J zu 1,01%: Cashflow nach Steuern: -70€; Gesamt bezahlt nach 10 Jahre (70x12x10): 8.400€; Restschuld 55.000€; "Gewinn" (80k-55k-8.400k): 16.600€

 

15 J zu 1,38%: Cashflow nach Stuern: -84€; gesamt bezahlt nach 15 Jahren: 15.100€; Restschuld: 40.000€; "Gewinn": 24.900€

 

In dem Fall wäre doch der 15J-Kredit recht lukrativ?

 

 

 

 

[Anleger Klein]

Du vergleichst einen 10jährigen und einen 15jährigen Plan, da liegt dein Denkfehler. Was machst du bei Option A in den Jahren 11-15? 

 

(unabhängig davon ist das mit dem "Gewinn" echt kreativ...)

[Andolo]

Danke für die Rückmeldung! Ich habe jetzt mal für die Jahre 11-15 einen weiteren Kredit über eine Laufzeit von 5 Jahren (Zwecks Vergleichbarkeit) auf die übrigen 55k gerechnet bei 2,5% Zins (unter der Annahme, dass die Zinsen in 10 Jahren wieder gestiegen sind). Dann sieht die Rechnung für dieses 10+5J-Modell wie folgt aus:

 

Cashflow für die letzten 5J: -37€; Gesamt bezahlt nach 10+5J: 10.600€; Restschuld nach 15 Jahren: 46.327€; "Gewinn": 23.973€

[Anleger Klein]

Und wie sieht es aus, wenn die Zinsen nicht steigen? Über den Zinssatz kannst du dir aussuchen, was rauskommt ;-)

 

Ich persönlich hätte keine Angst vor Zinsanstieg - die beste Versicherung gegen steigende Zinsen sind niedrige Restschuld und geringe Beleihungsquote, daher würde ich nur 10 Jahre nehmen. Wie hoch ist denn dein Einkommen in Vergleich zum Kredit? Was kannst du dir so gesehen leisten?

[Bassinus]

vor 9 Stunden von Andolo:

Das nach 15 Jahren nur 40k übrig bleiben und dafür kein vernünftiges Darlehen merh zu bekommen ist, wäre nicht das Problem. Ich könnte knapp 4k im Jahr sondertilgen. Das Objekt ist vermietet und soll auch weiter vermietet werden

Unter diesen Umständen, aufgrund der steuerlichen Absetzbarkeit und deiner trüben Zukunft in 10 genauso wie in 15 Jahren würde ich die 15 Jahren präferieren und zum Ende hin regelmäßig die Sondertilgungen nutzen damit das Darlehen 0,- ist zum Ende oder das Geld separat Sammeln, damit auf 0,- abgezahlt werden kann (ohne Anschlussfinanzierung).

 

Die Chance das du in 15 Jahren voll tilgst ist höher als in 10 Jahren. Problematisch wäre eine Anschlussfinanzierung die zu unter 50k zwingend zu höheren Zinsen (unabhängig vom Zinsverlauf) führt. Der Zinsunterschied von 10 zu 15 Jahren ist bekannt und voll einkalkulierbar. Desweiteren voll absetzbar. Die anderen Rahmenbedingungen sind Kaffeesatzleserei. Daher empfehle ich dir, unabhängig von weiteren wichtigen Faktoren wie persönliche Steuerlast etc., zur besseren Planbarkeit die 15 Jahre mit Ziel der vollständigen Tilgung durch laufende Sondertilgung oder Endzahlung.

 

Viel Erfolg.

 

 

[Bolanger]

vor 26 Minuten von Anleger Klein:

Ich persönlich hätte keine Angst vor Zinsanstieg

Dann würde man einen variablen Zinssatz wählen. Je nach Einkommenssituation kann sich das tatsächlich lohnen, da man letztlich keine Begrenzung der Sondertilgung hat. Ich könnte aber auch äußerst bewusst für eine möglichst lange Zinsbindung plädieren, denn wenn man einen eher unsicheren Job hat könnte es schwer werden, in 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung zu Zeiten einer Arbeitslosigkeit zu bekommen.

 

Ich habe aber noch einen Tipp an den TE. In Darlehensverträgen gibt es meist einen Passus zum Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung. Da gibt es 2 Möglichkeiten. Es kann dort sinngemäß stehen, dass der Anschlusszinssatz dem dann gültigen Marktzinssatz für Neufinanzierungen entspricht oder es kann sinngemäß wie "X % über dem vergleichsszinssatz Euribor" formuliert sein. Letzteres ist deutlich zu bevorzugen, denn damit ist man nicht der Willkür der Bank ausgeliefert. Eine Neufinanzierung zu marktüblichen Konditionen bekommt man immer. Sollte der TE aber arbeitslos werden oder sonstige Probleme haben, eine Anschlussfinanzierung zu erhalten, kann die zweite Option schlagartig attraktiv werden.

 

 

 

 

[Andolo]

Abermals lieben Dank für die Erläuterungen. 

1 hour ago, Anleger Klein said:

Wie hoch ist denn dein Einkommen in Vergleich zum Kredit? Was kannst du dir so gesehen leisten?

Im Jahresbrutto entspricht es ca. der anfänglichen Kreditsumme.

 

Ich habe im o.g. 10+5 Jahresmodell jetzt mal herum gerechnet, bis ich auf den gleichen "Gewinn" komme wie bei dem 15 Jahreskredit zu 1,38%. Für die Jahre 11-15 müsste ich dann einen Kredit zu ca1,2% bekommen. Das halte ich aufgrund wahrscheinlicher Zinssteigerungen und der geringen Darlehenssumme für eher unwahrscheinlich. In diesen Berechnungen spricht für mich nichts für einen 10-Jahres Kredit. Habe ich hier irgendwo einen Denkfehler?

[Bolanger]

vor 7 Minuten von Andolo:

vor 1 Stunde von Anleger Klein:

Wie hoch ist denn dein Einkommen in Vergleich zum Kredit? Was kannst du dir so gesehen leisten?

Im Jahresbrutto entspricht es ca. der anfänglichen Kreditsumme.

Bei einem jahresbrutto von 80K und sonst anscheinend eher wenigen Verpflichtungen sollte es Dir möglich sein, die Wohnung in 10 Jahren komplett abzuzahlen. 

[Andolo]

Möglich ist das schon, aber dann würde ich mir doch den "Mehrgewinn" von immerhin 8.300€ durch den längeren Kredit entgehen lassen, oder? Wie gesagt soll die Wohnung vermietet werden und nicht eigengenutzt.

[BigSpender09]

Vielleicht bin ich zu blöd oder noch nicht ganz wach.

Aber was soll das für ein Gewinn sein? Die Rechnung oben (bei der du für Variante 1 die Jahre 11-15 außer Acht lässt) habe ich nicht verstanden.

Wenn du das Ding in 10 Jahren abbezahlt haben könntest, dann kannst du bei höherem Zinsatz und längerer Laufzeit doch keinen "Mehrgewinn" haben sondern nur höhere Ausgaben.

Aber wie gesagt: ich schließe nicht aus, dass ich gerade auf dem Schlauch stehe.

[Andolo]

Meine Rechnung ist die: "Gesamt bezahlt": Cashflow x 12 Monate x Kreditlaufzeit; "Gewinn": 80.000 - Restschuld - "Gesamt bezahlt"

Oder anders ausgedrückt anhand des 15 Jahreskredit: Nach 15 Jahren in denen ich jeden Monat 84€ gezahlt habe, sind von den 80k nur noch 40k übrig. Ich habe also in der Zeit für 84€ im Monat (15.100€ in 15 Jahren) 40K€ bekommen (Kaufpreis minus Restschuld). Ziehe ich davon die eingebrachten 15.100€ ab ergibt sich der "Gewinn" von 24.900€

[Peter23]

vor 14 Stunden von Cai Shen:

Die 15 Jahre Zinsbindung kostet über die ersten 10 Jahre insgesamt 2485 € mehr an Zinsen oder bildlich ausgedrückt eine 13. Rate im Jahr.

Meine Entscheidung wäre klar. 

Genau.

[Andolo]

13 minutes ago, Peter23 said:

Genau.

Ja, aber an irgendeiner Stelle scheint ja ein für den langen Kredit günstiger Effekt einzutreten, der den Gewinn attraktiver macht. Ich vermute es hängt irgendwie mit der Steuer zusammen (habe den Cashflow mit einem Excel-Tool berechnet). Denn die 24€ höhere Annuität wirken sich im Cashflow nur mit 14€ aus. Ich glaube hier ist ein Knackpunkt. Es muss aber noch einen anderen geben

[oktavian]

Ich würde ein Renditeobjekt nur kaufen, wenn ich mindestens noch andere halbwegs liquide assets wie Aktien in gleicher Höhe habe (80.000). Das verringert auch gewisse Risiken und verbessert die Streuung. Insgesamt würde dann eine 10 jährige Zinsbindung reichen. Du könntest sogar, wenn du 15 Jahre nimmst, mal gucken wie viel du für eine call option in 10 Jahren auf die 1,x% bekommen würdest. Du kannst ja nach 10 Jahren kündigen und hast sozusagen einen call auf die 1,x, welchen du auch verfallen lassen kannst. Insgesamt würde ich mit Sicherheiten in der Hinterhand wohl 10 Jahre nehmen und den LTV nicht unter 50% fallen lassen. Die Zinsen lassen sich ja absetzen. Bei Privatnutzung ist Tilgung generell vorteilhafter, weil man die Zinsen nicht absetzen kann. Generell stimme ich hier Peter23 zu.

[Bolanger]

Hast Du mal ausgerechnet, welche Rendite die Einbringung von Eigenkapital hätte? Wenn Du z.B. nur 80% Beleihungswert finanzieren würdest, hättest Du wahrscheinlich einen geringeren Darlehenszinssatz. Diese Differenz wäre dann quasi der Ertrag der angelegten 16 KEUR. Ich glaube da käme eine durchaus attraktive Rendite bei heraus.

[Peter23]

vor einer Stunde von Andolo:

Ja, aber an irgendeiner Stelle scheint ja ein für den langen Kredit günstiger Effekt einzutreten, der den Gewinn attraktiver macht.

Ich vermute eher einen Fehler in Deiner Rechnung bzw. einen Vergleich von Äpfel mit Birnen. Du kannst nicht den Stand nach 10 Jahren mit dem nach 15 vergleichen. Stattdessen musst Du eine Zinsannahmen für die weiteren 5 Jahre treffen. Dabei ist zu bedenken, dass die Finanzierung dann günstiger ist, weil kürzere Laufzeit und keine Vollfinanzierung mehr. Aktuell wären das ca. 0,5%. Wenn man jetzt noch konservativ annimmt, dass ca. +1,5% dazu kommen wegen einer etwaigen negativen Zinsentwicklung, dann hättest Du mal einen Zinssatz für die weiteren 5 Jahre, den Du als Szenario verwenden kannst (2%). Dann kannst Du zusätzlich noch progressiv mit 0,5% rechnen. Ich nehme mal an, dass in beiden Fällen die 10 Jahre besser abschneiden. Sprich: 15 Jahre lohnen sich nur, wenn bis dahin die Zinsen massiv steigen. Natürlich ist das nicht ausgeschlossen, aber im Erwartungswert machst Du mit den 15 Jahren Verlust. Dafür ist das Risiko niedriger.

vor einer Stunde von Bolanger:

Wenn Du z.B. nur 80% Beleihungswert finanzieren würdest, hättest Du wahrscheinlich einen geringeren Darlehenszinssatz. Diese Differenz wäre dann quasi der Ertrag der angelegten 16 KEUR. Ich glaube da käme eine durchaus attraktive Rendite bei heraus.

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