Kredit über 10 oder 15 Jahre laufen lassen?

[Andolo]

22 minutes ago, Privatier2029 said:

Trotzdem ändern sich doch die Konditionen deiner Wohnung nicht durch den Kredit.

Du hast durch die Wohnung Einnahmen (Miete) und Ausgaben (Rücklagen, Hausverwaltung, ....)

Das ergibt dann einen Saldo für deine Wohnung. Den würde ich mir mal ausrechnen.

 

Dann den Kredit separat berrechnen. Bei aller Phantasie kann ich mir da nicht vorstellen, dass ein 10J Kredit mit den anschließenden 5J und dauerhaft niedrigerem Zins schlechter sein kann als 15J mit höherem Zins.

 

Ausrechnen, wieviel dich deine Wohnung dann kostet kannst du auch danach, wenn du beide Berrechnungen (Wohnung + Kredit) einzeln berrechnet hast.

Ich denke da hast Du recht. Ich betrachte das jetzt mal seperat: 

Beim 10J-Kredit zu 266€ monatl. zahle ich über die Laufzeit 31.920€. Davon sind 25.218€ Tilgung, 6.702€ kostet mich der Kredit über die Laufzeit. Pro Jahr zahle ich also 558€ Kosten und tilge 2.522€ p.A. 

Beim 15J-Kredit zu 290€ monatl. zahle ich über die Laufzeit 52.200€. Davon sind 40.000€ Tilgung, 12.200€ kostet mich der Kredit über die Laufzeit. Pro Jahr zahle ich also 813€ Kosten und tilge 2.666€ p.A.

 

Kann man das so rechnen, um eine Vergleichbarkeit zw 10 u 15J zu erzielen?

 

Hier sieht es besser aus für den 10J-Kredit, was durch die niedrigeren Zinsen ja das eigtl erwartbare Ergebnis ist. Wenngleich ich den Unterschied nicht so groß finde -> der 15J tilgt p.A. 144€ mehr und kostet dabei 255€ mehr. 

 

Quote

Was ist das für ein Tool mit dem du das berrechnest?

Von Immocation das Excel-Tool

 

 

Es tut mir übrigens leid dass ich hier so verwirrung Stifte mit meiner Rechnung. Ich vermute nach wie vor einen Denkfehler auf meiner Seite und finde es bemerkenswert wie Ihr hier versucht zu helfen, trotzdem ich scheinbar nicht Durchsteige. Daher an dieser Stelle nochmal an großes Dankeschön an Alle!!!

 

 

[Cai Shen]

vor 15 Minuten von Andolo:

Kann man das so rechnen, um eine Vergleichbarkeit zw 10 u 15J zu erzielen?

Besser als alle Zahlenvergleiche zuvor, da zumindest die gleiche Basis betrachtet wird.

 

vor 15 Minuten von Andolo:

der 15J tilgt p.A. 144€ mehr und kostet dabei 255€ mehr. 

Die Tilgung kannst du selbst z.B. über Sonderzahlungen oder Tilgungswechsel jederzeit nachjustieren, die Kosten bleiben dir über die Zinsbindung weitgehend erhalten.

Und 255 € p.a. Mehrkosten finde ich bei einer Annuität von 290 € beileibe keine Peanuts.

[Bassinus]

vor 14 Minuten von Cai Shen:

Und 255 € p.a. Mehrkosten finde ich bei einer Annuität von 290 € beileibe keine Peanuts.

Am 9.9.2021 um 20:47 von Cai Shen:

bildlich ausgedrückt eine 13. Rate im Jahr.

Ja... Das sagtest du bereits schon zu Beginn der Diskussion

[Andolo]

Erklären diese Zahlen das Mysterium um die Bilanz bei Gesamtrechnung? (Sorry, ich hatte den Reiter wo die stehen vorher nicht gesehen, sonst hätte ich das natürlich gepostet.)

 

 

 

 

 

[Peter23]

vor 11 Minuten von Andolo:

Erklären diese Zahlen das Mysterium um die Bilanz bei Gesamtrechnung? (Sorry, ich hatte den Reiter wo die stehen vorher nicht gesehen, sonst hätte ich das natürlich gepostet.)

 

 

Okay. Das könnte soweit stimmen. Jetzt musst Du noch die Daten für die letzten 5 Jahren (für die 10J-Finanzierung) einklimpern (meinetwegen mit 2% Zinsen). Mach das doch mal und poste es hier.

[Andolo]

9 minutes ago, Peter23 said:

Okay. Das könnte soweit stimmen. Jetzt musst Du noch die Daten für die letzten 5 Jahren (für die 10J-Finanzierung) einklimpern (meinetwegen mit 2% Zinsen). Mach das doch mal und poste es hier.

Meinst Du so (für 55k)? 

 

[Peter23]

Oben links ist über 15 Jahre, richtig?

 

Wenn ja, dann hast Du dort ca. 1400 € Wertzuwachs (Edit: mal 15), richtig?

 

Rechts (10J) und in Kombination mit den letzten 5 Jahren hast Du aber doch viel mehr Wertzuwachs und zwar 1562 + 1358 (Edit: erstes mal 10 und letzteres mal 5), richtig?

 

Wenn ja, wo liegt denn jetzt das Problem?

 

P.S.: Die Zahlen kommen mir aber trotzdem komisch vor und ich würde dem Rechner auch nicht vertrauen. Z.B. tilgst Du natürlich auch nicht monatlich konstant 200 € sondern der Tilgungsbetrag steigt kontinuierlich an (Anuität).

[Andolo]

6 minutes ago, Peter23 said:

Oben links ist über 15 Jahre, richtig?

 

Wenn ja, dann hast Du dort ca. 1400 € Wertzuwachs, richtig?

 

Rechts (10J) und in Kombination mit den letzten 5 Jahren hast Du aber doch viel mehr Wertzuwachs und zwar 1562 + 1358, richtig?

 

Wenn ja, wo liegt denn jetzt das Problem?

 

P.S.: Die Zahlen kommen mir aber trotzdem komisch vor und ich würde dem Rechner auch nicht vertrauen. Z.B. tilgst Du natürlich auch nicht monatlich konstant 200 € sondern der Tilgungsbetrag steigt kontinuierlich an (Anuität).

Die Spalten ordnest du richtig zu. Da steht Vermögenszuwachs p.a.. Wäre das dann mal 10 bzw 15 zu rechnen? Dann komme ich auf die Gesamtlaufzeit hochgerechnet (15 und 10+5J) auf 21.000 (15J) und 22.410€ (10+5J). Ist das nachvollziehbar?

 

Die Tilgung ist denke ich nur der Einstiegsbetrag. Zumindest kommt als Restschuld immer das raus, was auch die Bank errechnet hat (55k und 40k).

 

 

[Peter23]

vor 10 Minuten von Andolo:

Die Spalten ordnest du richtig zu. Da steht Vermögenszuwachs p.a.. Wäre das dann mal 10 bzw 15 zu rechnen? Dann komme ich auf die Gesamtlaufzeit hochgerechnet (15 und 10+5J) auf 21.000 (15J) und 22.410€ (10+5J). Ist das nachvollziehbar?

Ja so ist es wohl. Mir war auch erst nicht klar, dass das per Anno Werte beim Zuwachs sind, aber ich habe das mal grob überschlagen. Das kann nur per Anno sein.

 

Wobei ich den Rechner trotzdem einfach wegschmeißen würde, weil es eigentlich eben nicht in jedem Jahr gleich ist. Vielleicht eignet es sich aber auch als grober Richtwert. Dann muss man aber wissen, was man tut und bei Dir scheint das (so leid es mir tut) bzgl des Excels nicht der Fall zu sein, weil Du ja ganz offensichtlich sehr lange gebraucht hast, um zu verstehen, was da passiert.

 

Da wir uns die Mühe nun aber schon mal gemacht haben, wäre es natürlich cool, wenn es Dir jetzt soweit klar ist. Deshalb die Frage: Verstehst Du jetzt alles oder stört Dich immer noch der Restschuldbetrag? Wenn Dich der Restschuldbetrag noch stört, dann rechne ich Dir das auch gerne nochmal vor.

[Andolo]

23 minutes ago, Peter23 said:

Wobei ich den Rechner trotzdem einfach wegschmeißen würde, weil es eigentlich eben nicht in jedem Jahr gleich ist. Vielleicht eignet es sich aber auch als grober Richtwert. Dann muss man aber wissen, was man tut und bei Dir scheint das (so leid es mir tut) bzgl des Excels nicht der Fall zu sein, weil Du ja ganz offensichtlich sehr lange gebraucht hast, um zu verstehen, was da passiert.

Was hinter dem Excel vorgeht weiß ich ehrlich gesagt immer noch nicht. Für mich ist, muss ich leider zugeben, dass Problem nach wie vor das Gleiche: Es hängt scheinbar alles davon ab, von welcher Seite man es betrachtet: Schaut man sich die reinen Kreditkosten an, so gewinnt 10+5 logischer Weise. Rechnet man mit Cashflow (gem. der Tabelle) und beachtet die verbliebene Restschuld, gewinnt 15J (unlogischer weise). Schaut man sich die reine Wertsteigerung in den oben geposteten Spalten an, gewinnt 10+5J, wenngleich knapp (eigentlich wäre für mich logisch, dass die Diff größer ist). Erinnert mich etwas an das Doppelspaltexperiment in der Physik  Es macht mich nur wahnsinnig, dass sich meinen Denkfehler nicht finde 

 

Quote

Da wir uns die Mühe nun aber schon mal gemacht haben, wäre es natürlich cool, wenn es Dir jetzt soweit klar ist. Deshalb die Frage: Verstehst Du jetzt alles oder stört Dich immer noch der Restschuldbetrag? Wenn Dich der Restschuldbetrag noch stört, dann rechne ich Dir das auch gerne nochmal vor.

Kann es sein, dass der Restschuldbetrag der Denkfehler ist? Ich habe mir diesen ja immer als "Ergebnis" der Tilgung angesehen und geschaut, wieviel Geld ich real (gem. der Excel-Tabelle) dafür gebraucht habe, um bis zu dieser Restschuld zu tilgen. Vielleicht kann man das aus irgendeinem Grund nicht aus der Warte betrachten. 

 

Aber ganz ehrlich: Ihr habt euch wirklich genug bemüht. Ich verstehe es einfach nicht, aber wenn alle sagen, dass es da irgendwo einen Fehler geben muss, wird es wohl so sein. 

[Peter23]

vor einer Stunde von Andolo:

Rechnet man mit Cashflow (gem. der Tabelle) und beachtet die verbliebene Restschuld, gewinnt 15J (unlogischer weise). Schaut man sich die reine Wertsteigerung in den oben geposteten Spalten an, gewinnt 10+5J, wenngleich knapp (eigentlich wäre für mich logisch, dass die Diff größer ist). Erinnert mich etwas an das Doppelspaltexperiment in der Physik  Es macht mich nur wahnsinnig, dass sich meinen Denkfehler nicht finde 

Ich habs gefunden: Du rechnest mit den falschen Restschulden. Die Restschuld gemäß Excel nach 15 Jahren ist 44.000 € (80.000 - 200*12*15) und nach 10 Jahren 56.000 € (80.000-200*12*10).

 

Denn wenn Du bei den Cashflows die Vereinfachung machst, dass in jedem Monat genau 200 € getilgt wird, dann musst Du diese Vereinfachung natürlich auch bei den Restschulden konsequent durchziehen.

[Peter23]

Dann gibt es noch den folgendem Fehler im Excel (oder Deinen Eingaben beim Input). Für die letzten 5 Jahre wird nämlich fälschlicherweise eine AfA von nur 80 € angesetzt obwohl die natürlich durchgängig 88 € sein müsste (schließlich hängt die AfA nicht von der Finanzierung ab). Wenn man diesen Fehler korrigiert, dann erhält man weniger Steuern in den letzten 5 Jahren und zwar wäre der zu versteuernde Cash Flow dann nicht 111 € sondern nur 103 €. Die Steuer sinkt von 49 € auf 44 €. Insgesamt verbessert sich damit der Cash flow bei den weiteren 5 Jahren von -24 € auf -19 € und somit auf 1140 €. Wir haben also noch mal 300 € zu Gunsten von 10J gefunden.

[Peter23]

Kannst Du mir mal die Variante zeigen, bei der Du für die letzten 5 Jahre mit 56t statt 55t Restschuld rechnest? Dann kann ich es Dir auch mit den Cashflows vorrechnen.

[cjdenver]

vor 9 Stunden von pete1:

Ich kenne mich in der Tat aus. Fast 20 Jahre Berufserfahrung exkl. Ausbildungs- und Studienzeit. 

 

Nachdem meine etwas überspitzte Antwort hierzu gelöscht wurde, etwas anders ausgedrückt: wen juckts was du an Berufserfahrung hast?

 

Zukünftige Zinssätze kannst du genauso „sicher“ vorhersagen wie jede/r andere hier, auch wenn du meinst das sei bei dir anders; und wenn du Phrasen hausraust a la „wenn man was nicht genau weiss darf man damit nicht spekulieren“ hast du dich für mich schonmal grundlegend disqualifiziert. Dass du diesen Murks dann noch mit deiner Bankerfahrung zu begründen versuchst, setzt dem ganzen noch die Krone auf.

 

Aber so sind sie, die Bankberater  

[pete1]

vor 9 Stunden von cjdenver:

Aber so sind sie, die Bankberater  

Genau. Für Kunden ab 20 Millionen liquidem Vermögen. Also, erzähl mir nichts und zitiert mich nicht mehr. 

[Andolo]

14 hours ago, Peter23 said:

Ich habs gefunden: Du rechnest mit den falschen Restschulden. Die Restschuld gemäß Excel nach 15 Jahren ist 44.000 € (80.000 - 200*12*15) und nach 10 Jahren 56.000 € (80.000-200*12*10).

 

Denn wenn Du bei den Cashflows die Vereinfachung machst, dass in jedem Monat genau 200 € getilgt wird, dann musst Du diese Vereinfachung natürlich auch bei den Restschulden konsequent durchziehen.

Moin Peter, 

 

die Restschuld nach 15 Jahren sind 40K (auch nach dem Excel) und nach 10J 54.700€. Excel und Berechnung der Bank (im Kreditangebot) stimmen überein. Daher denke ich auch, dass das Excel nicht Pauschal mit 200€ rechnet, sondern ebenfalls anpasst über die Jahre.

 

Hier die Rechnung über 56K 5J zu 3% Zinsen

 

[Peter23]

vor 24 Minuten von Andolo:

dass das Excel nicht Pauschal mit 200€ rechnet, sondern ebenfalls anpasst über die Jahre.

Das mag ja stimmen, aber DU rechnest pauschal mit 200 €, wenn Du einfach die monatlichen (Anfangswerte) Cashflows hochrechnest auf 15 Jahre und deswegen musst DU (nicht das Excel) eben auch mit anderer Restschuld rechnen. Das ist dann auch der Grund, warum wir und das Excel (Wertsteigerung) zu einem anderen Ergebnis kommen als DU.

 

Weil Dir die Cashflow-Rechnung aber so sonderbar wichtig ist, rechne ich es Dir nochmal vor:

Siehe unten

[Peter23]

 Chashflow-Betrachtung: Vorteil 10J Finanz: 5100 €

 

15J-Finanzierung nach 15 Jahren:

monatlich -84 € => 15*12*(-84)=-15120 €

 

10J-Finanzierung nach 10 Jahren:

monatlich -70 € => 10*12*(-70)=-8400 €

Weitere 5J mit 2% Zinsen und einer Tilgung von 140 €:

monatlich -27 € => 5*12*(-27)=-1620 €

 

Diese Cashflow-Betrachtung hat einige Fehler drin:

1. Die Zinsen werden als in jedem Monat konstant angenommen, obwohl sie natürlich nicht konstant sind. Nachdem man nämlich getilgt hat, fallen die Zinsen ja nur noch auf einen niedrigeren Betrag an, ABER: Dieser Fehler hat mE kaum Auswirkung auf die Auswahl zwischen den beiden Varianten und kann leider auch nur sehr schwer korrigiert werden.
2. Die Restschuld müsste konsequenterweise nun auch gemäß der tatsächlichen Tilgungen, die konstant 200 € sind (bzw. 140 € in den letzten 5 Jahren bei der 10J-Fin), gerechnet werden. Das können wir korrigieren.
3. Die AfA ist falsch für die letzten 5 Jahre bei der 10J-Fin. Das wird aber nur so ca. 200 € ausmachen, so dass wir das auch ignorieren können.

 

Restschuldbetrachtung: Vorteil 15J-Finanz: 3.600 €

 

Nochmal: Weil das ganz entscheidend ist dafür, dass Du verstehst, wo Dein Fehler bisher lag. Wenn wir oben bei dem Cashflow eine gewisse Tilgung unterstellen. Dann können wir nicht bei der Restschuld eine andere Tilgung betrachten.

 

Restschuld 15J-Finanz:

80.000-200*12*15=44.000

 

Restschuld 10J-Finanz:

80.000-200*12*10-140*12*5=47.600

 

Lieber @Andolo, ich hoffe, es ist jetzt klar geworden, wo Dein Fehler lag.

 

[Andolo]

19 minutes ago, Peter23 said:

Das mag ja stimmen, aber DU rechnest pauschal mit 200 €, wenn Du einfach die monatlichen (Anfangswerte) Cashflows hochrechnest auf 15 Jahre und deswegen musst DU (nicht das Excel) eben auch mit anderer Restschuld rechnen. Das ist dann auch der Grund, warum wir und das Excel (Wertsteigerung) zu einem anderen Ergebnis kommen als DU.

Ich habe nicht mit 200€ pauschal gerechnet. Nur mit dem Ergebnis aus dem Cashflow. Dieses aber pauschal genommen, in der Annahme, dass es über den Beleihungszeitraum gleich bleibt. War das der Fehler?

 

19 minutes ago, Peter23 said:

Weil Dir die Cashflow-Rechnung aber so sonderbar wichtig ist, rechne ich es Dir nochmal vor:

(…) aber später…

 

[Peter23]

vor 2 Minuten von Andolo:

Ich habe nicht mit 200€ pauschal gerechnet. Nur mit dem Ergebnis aus dem Cashflow. Dieses aber pauschal genommen, in der Annahme, dass es über den Beleihungszeitraum gleich bleibt. War das der Fehler?

Ja. Das war grob der Fehler, aber man kann diesen Fehler weitgehend beseitigen, wenn man dann die Restschuld auch entsprechend korrigiert und das habe ich jetzt oben in der Rechnung gemacht.

 

Der Punkt ist hier, dass zwar der Cashflow vor Steuern gleich bleibt, aber nicht der nach Steuern.

[Andolo]

4 minutes ago, Peter23 said:

Ja. Das war grob der Fehler, aber man kann diesen Fehler weitgehend beseitigen, wenn man dann die Restschuld auch entsprechend korrigiert und das habe ich jetzt oben in der Rechnung gemacht.

Okay, das bedeutet, dass das Ergebnis des montalichen Cashflows nicht konstant bleibt, sondern abnimmt über den Beleihungszeitraum (negativer Cashflow wird geringer)? Und dies überproportional für den 10J-Kredit?

 

Wenn dem so ist, dann verstehe ich auch den letzten Teil deiner Rechnung  Also warum Du die 200€ Tilgung annimmst - um eine Vergleichbarkeit herzustellen?

[Peter23]

Gerade eben von Andolo:

Okay, das bedeutet, dass das Ergebnis des montalichen Cashflows nicht konstant bleibt, sondern abnimmt über den Beleihungszeitraum? Und dies überproportional für den 10J-Kredit?

Insgesamt (insbesondere unter Berücksichtigung) der letzten 5 Jahre: Ja. Du siehst ja, dass bei 15J deutlich mehr getilgt wird. Daher fallen aber auch zwischenzeitlich schon weniger Zinsen an als Du in Deiner Rechnung (konstante Cash-Flows) unterstellst. Deswegen ist dann aber auch die Steuer auch höher als Du unterstellst, weil weniger Zinsen von der Steuer abgesetzt werden können. Schau Dir aber doch BITTE, BITTE meine Rechnung oben an. Die ist sehr einfach nachzuvollziehen.

[Andolo]

1 minute ago, Peter23 said:

Schau Dir aber doch BITTE, BITTE meine Rechnung oben an. Die ist sehr einfach nachzuvollziehen.

Ich bin da leider recht schwer von Begriff, wie dir vielelicht aufgefallen ist  Ich versuche es mal:

 

Edit: Du wirst mich hassen

 

15 minutes ago, Peter23 said:

 Chashflow-Betrachtung: Vorteil 10J Finanz: 5100 €

 

15J-Finanzierung nach 15 Jahren:

monatlich -84 € => 15*12*(-84)=-15120 €

 

10J-Finanzierung nach 10 Jahren:

monatlich -70 € => 10*12*(-70)=-8400 €

Weitere 5J mit 2% Zinsen und einer Tilgung von 140 €:

monatlich -27 € => 5*12*(-27)=-1620 €

 

Diese Cashflow-Betrachtung hat einige Fehler drin:

1. Die Zinsen werden als in jedem Monat konstant angenommen, obwohl sie natürlich nicht konstant sind. Nachdem man nämlich getilgt hat, fallen die Zinsen ja nur noch auf einen niedrigeren Betrag an, ABER: Dieser Fehler hat mE kaum Auswirkung auf die Auswahl zwischen den beiden Varianten und kann leider auch nur sehr schwer korrigiert werden.
2. Die Restschuld müsste konsequenterweise nun auch gemäß der tatsächlichen Tilgungen, die konstant 200 € sind (bzw. 140 € in den letzten 5 Jahren bei der 10J-Fin), gerechnet werden. Das können wir korrigieren.

Die tatsächlichen Tilgungen sind aber doch nicht konstant 200€, sondern (zb bei 15J) zwischen 200 und 245€. Das wird mEn auch in dem Excel-Tool beachtet. Zumindest stimmt die Restschuld darin.

15 minutes ago, Peter23 said:

1. Die AfA ist falsch für die letzten 5 Jahre bei der 10J-Fin. Das wird aber nur so ca. 200 € ausmachen, so dass wir das auch ignorieren können.

 

Restschuldbetrachtung: Vorteil 15J-Finanz: 3.600 €

 

Nochmal: Weil das ganz entscheidend ist dafür, dass Du verstehst, wo Dein Fehler bisher lag. Wenn wir oben bei dem Cashflow eine gewisse Tilgung unterstellen. Dann können wir nicht bei der Restschuld eine andere Tilgung betrachten.

 

Restschuld 15J-Finanz:

80.000-200*12*15=44.000

 

Restschuld 10J-Finanz:

80.000-200*12*10-140*12*5=47.600

Da ich oben genannten Punkt nicht nachvollziehen kann, leuchtet mir die Rechnung mit 200€ nicht ein. 

 

 

 

 

[Peter23]

vor 1 Minute von Andolo:

Die tatsächlichen Tilgungen sind aber doch nicht konstant 200€, sondern (zb bei 15J) zwischen 200 und 245€. Das wird mEn auch in dem Excel-Tool beachtet. Zumindest stimmt die Restschuld darin.

Wenn Du mit der tatsächlichen Tilgung rechnen willst, dann kannst Du aber Deine einfache Cashflow-Rechung vergessen. Weil DEINE einfache Cashflow-Rechnung genau konstant 200 € unterstellt. Das hat dann eben nichts zu tun mit der tatsächlichen Tilgung! Hast Du das verstanden? 

[Andolo]

3 minutes ago, Peter23 said:

Wenn Du mit der tatsächlichen Tilgung rechnen willst, dann kannst Du aber Deine einfache Cashflow-Rechung vergessen. Weil DEINE einfache Cashflow-Rechnung genau konstant 200 € unterstellt. Das hat dann eben nichts zu tun mit der tatsächlichen Tilgung! Hast Du das verstanden? 

Dann denke ich schon. Also wie oben besprochen: Die Excel-Tabelle zeigt nur den anfänglichen Cashflow an. Dieser verändert sich während der Laufzeit aber und hier ist der Fehler. Würde er gleich bleiben, dann müsste man die 200€ Tilgung unterstellen und käme auf von dir oben vorgerechnetes Ergebnis, welches auch das tatsächliche Verhältnis zwischen den beiden Varianten wiederspiegelt, würde der Cashflow über die Jahre angepasst werden. Korrekt so?