Kredit über 10 oder 15 Jahre laufen lassen?

[pete1]

vor 4 Minuten von cjdenver:

Das gleiche sagte man vor 10 Jahren schon. 

Stimmt. Seither hat sich auch nichts mehr verändert. 

 

Auf dieser Basis bin ich wirklich raus. Tut mir leid. 

[cjdenver]

vor 1 Minute von pete1:

Stimmt. Seither hat sich auch nichts mehr verändert. 

 

Natuerlich hat sich viel veraendert. Aber in den naechsten 10 Jahren wird sich ja gar nichts aendern. Oder?

 

vor 1 Minute von pete1:

Auf dieser Basis bin ich wirklich raus. Tut mir leid. 

 

Gut so. Spekulier du mal lieber weiter nur mit den Sachen die du schon ganz bestimmt weisst

[pete1]

vor 15 Minuten von cjdenver:

Gut so. Spekulier du mal lieber weiter nur mit den Sachen die du schon ganz bestimmt weisst

Ich kenne mich in der Tat aus. Fast 20 Jahre Berufserfahrung exkl. Ausbildungs- und Studienzeit. 

[Peter23]

gelöscht - ich will kein Öl ins Feuer gießen.

[Andolo]

17 hours ago, Anleger Klein said:

Unabhängig davon: Hast du eine solide Berechnung der laufenden Kosten des Objekts, notwendige Rücklagen/Verpflichtungen, Besteuerung sowie eine Antwort auf die Frage, wie hoch die Miete sein kann/sein soll, damit du nicht den Mieter subventionierst? 

Ja logo. Alles sauber durchkalkuliert.

 

17 hours ago, Anleger Klein said:

Und was wird deine Entscheidung sein? 

Finde ich nach wie vor schwierig. Es hängt alles davon ab, ob man die reinen Tilgungsraten ggü der Bank betrachtet, oder dass, was am Ende (also nach Miete, Steuern, nicht umlagef. Hausgeld etc.) tatsächlich vom eigenen Konto weggeht und die verbleibende Restschuld. Und da sieht es, egal wie ich rechne, besser aus für den 15J-Kredit als für 10 + 5J. Auch wenn ich wünschte es wäre anders, damit die Entscheidung klarer wäre. Hier dazu nochmal eine andere Rechnung:

 

Ich zahle de facto für den 15J Kredit 84€ im Monat drauf, für den 10-Jährigen 70€. Die Differenz nach 10 Jahren beträgt 1680€ zu ungunsten für den 15-jährigen Kredit. Den zahle ich noch 5 Jahre weiter, was mich abermals 5.040€ kostet. Nach den 15 Jahren Gesamtlaufzeit habe ich eine Restschuld von 40.000€.

Nehme ich die 55k Retschuld vom 10-Jährigen Kredit und leihe sie mir für weitere 5 Jahre zu 2% Zinsen und 3% Tilgung, so kostet mich dieser Kredit nur 1.440€. Die Restschuld beträgt dann aber immer noch 46.413€.

 

Das 15J Modell hat mich dann zwar insgesamt 3.600€ mehr gekostet, ich habe aber 6.400€ mehr getilgt!!! Aber ich verstehe nicht warum das niemand versteht. Letztendlich sind doch diese reellen Ausgaben das wichtige?!

[Peter23]

vor 6 Minuten von Andolo:

Das 10+5 Modell hat mich dann zwar insgesamt 3.600€ mehr gekostet, ich habe aber 6.400€ mehr getilgt!!! Aber ich verstehe nicht warum das niemand versteht. Letztendlich sind doch die reellen Ausgaben das wichtige?!

Dann nimm eben einfach nur 2% Tilgung bzw. lass die Rate sogar einfach konstant.

 

 Darüber hinaus, musst den Gewinn auf Basis einer Bilanz ausrechnen. Die 6.400€ mehr Tilgung gehören mit zu dem Gewinn.

[Andolo]

12 minutes ago, Andolo said:

Das 10+5J Modell hat mich dann zwar insgesamt 3.600€ mehr gekostet, ich habe aber 6.400€ mehr getilgt!!! Aber ich verstehe nicht warum das niemand versteht. Letztendlich sind doch die reellen Ausgaben das wichtige?!

7 minutes ago, Peter23 said:

Dann nimm eben einfach nur 2% Tilgung.

Sorry´, da hatte ich mich verschrieben. Ich meinte natürlich das 15J -Modell. Habe es korrigiert

7 minutes ago, Peter23 said:

 Darüber hinaus, musst den Gewinn auf Basis einer Bilanz ausrechnen. Die 6.400€ mehr Tilgung gehören mit zu dem Gewinn.

Ja eben. Davon rede ich ja die ganze Zeit

 

[Peter23]

vor 16 Minuten von Andolo:

Ich zahle de facto für den 15J Kredit 84€ im Monat drauf, für den 10-Jährigen 70€.

Mit welcher Kreditrate hast Du gerechnet, wenn ich fragen darf? Ich hoffe mit der gleichen für beide Variante. Wenn nein, warum nicht?

 

 Edit: Sorry natürlich offensichtlich nicht mit der gleichen, aber warum nicht mit der gleichen?

[Andolo]

Mit den 3% die mir die Bank als minimale Tilgungsrate angeboten hat:

 

 

 

 

[Bassinus]

Jetzt haut ihr Bilanz + GuV in einen Topf und rührt mächtig bis Zahlen raus kommen die lustig klingen, aber keine wirtschaftliche Kenngröße mehr sind. 

[Andolo]

3 minutes ago, Bassinus said:

Jetzt haut ihr Bilanz + GuV in einen Topf und rührt mächtig bis Zahlen raus kommen die lustig klingen, aber keine wirtschaftliche Kenngröße mehr sind. 

Dann sag mir doch bitte mal wo der Fehler liegt. Hier nochmal:

 

Ich zahle de facto für den 15J Kredit 84€ im Monat drauf, für den 10-Jährigen 70€. Die Differenz nach 10 Jahren beträgt 1680€ zu ungunsten für den 15-jährigen Kredit. Den zahle ich noch 5 Jahre weiter, was mich abermals 5.040€ kostet. Nach den 15 Jahren Gesamtlaufzeit habe ich eine Restschuld von 40.000€.

Nehme ich die 55k Retschuld vom 10-Jährigen Kredit und leihe sie mir für weitere 5 Jahre zu 2% Zinsen und 3% Tilgung, so kostet mich dieser Kredit nur 1.440€. Die Restschuld beträgt dann aber immer noch 46.413€.

 

Das 15J Modell hat mich dann zwar insgesamt 3.600€ mehr gekostet, ich habe aber 6.400€ mehr getilgt!!! Aber ich verstehe nicht warum das niemand versteht. Letztendlich sind doch diese reellen Ausgaben das wichtige?!

 

[Peter23]

Rechne mal damit für die letzten 5 Jahre:

Für die ersten 10 Jahre gilt:

Du sparst bei 10J-Finanz (290-266)*12*10= 2880 € insgesamt
 

Für die letzten 5 Jahre gilt:

Du sparst bei 10J-Finanz 71,74€ pro Monat => 3704,40 € insgesamt

 

Also 6584,40 € in Summe

 

Demgegenüber ca. 6.000 € mehr Tilgung bei der 15J-Finanzierung.

 

 

[Andolo]

8 minutes ago, Peter23 said:

Rechne mal damit für die letzten 5 Jahre:

Das habe ich ja. Ist genau die Restschuld von 46k

[Peter23]

vor 9 Minuten von Peter23:

Für die ersten 10 Jahre gilt:

Du sparst bei 10J-Finanz (290-266)*12*10= 2880 € insgesamt
 

Für die letzten 5 Jahre gilt:

Du sparst bei 10J-Finanz 71,74€ pro Monat => 3704,40 € insgesamt

 

Also 6584,40 € in Summe

 

Demgegenüber ca. 6.000 € mehr Tilgung bei der 15J-Finanzierung.

Siehe oben

Gerade eben von Andolo:

Das habe ich ja. Ist genau die Restschuld von 46k

 

[Bassinus]

Weil du deine Raten veränderst, die aber in deiner "reellen" Betrachtung keine Rolle spielen.

 

Deine Raten im Beispiel sind: 15 Jahre mal 290€ pro Monat und beim 10 Jährigen 266€ + (auf dein Beispiel bezogen 2% Zins + 3 % Tilgung) ab 55k Rest = 5 Jahre mal ~230€ pro Monat.

 

Deine reine Zahlungen beträgt damit für Variante 1 mit durchgängig 15 Jahre = 52.200€ und für die zweite Variante 45.720€. Differenz von 6.480€. Und das ist kein Gewinn sondern tatsächlich geflossenes Geld aus deinem Vermögen. Die Zahl sollte dir fast bekannt vorkommen oder? Hast du es jetzt verstanden?

[Cai Shen]

vor 17 Minuten von Andolo:

Dann sag mir doch bitte mal wo der Fehler liegt.

Dass du durch die unterschiedlichen Zinssätze, Raten und Laufzeiten (auf lange Sicht) verschiedene Tilgungsraten vergleichst.

 

10 Jahre 0,99%

Zinsen 6.702,73

Tilgung 25.217,27 (2.635,50)

Restschuld 54.782,73

 

10 Jahre 1,35%

Zinsen 9.120,01

Tilgung 25.679,99 (10. Jahr 2.726,70)

Restschuld 54.320,01

 

Beim Annuitätendarlehen ist die Rate durchgehend gleich, der Tilgungsanteil steigt jedoch innerhalb der höheren Rate überproportional an.

Dadurch ist das Darlehen mit höherem Zins sogar schneller abbezahlt, kostet jedoch auch einiges mehr an Zins.

 

Rechnet man das mit gleicher absoluter Rate, gewinnt die niedrigere Verzinsung, wie zu erwarten wäre.

10 Jahre 0,99% 290 €

anfängliche Tilgung 3,35%

Zinsen 6.556,66

Tilgung 28.243,34

Restschuld 51.756,66

[Andolo]

Der Unterschied ist, dass Ihr die Raten an die Bank betrachtet. Ich betrachte aber die Gesamtrechnung. Also anstatt 290€ und 266€ die 84€ und 70€. Und da kommt nun mal oben genanntes Ergebnis raus

[Cai Shen]

vor 5 Minuten von Andolo:

Ich betrachte aber die Gesamtrechnung.

Können wir auch gar nicht leisten, weil du nicht alle Zahlen rausgerückt hast.

 

Außerdem, nur als Anmerkung, ist auch die 15J Variante nicht bis zum Ende durchfinanziert, die Spekulation auf zukünftige Zinsniveaus passiert schlicht 5 Jahre später bei einer Restschuld von ~50% statt ~65% des Ausgangswerts.

Die ganze Diskussion finde ich (nicht nur deshalb) in der von einigen hier suggerierten Tiefe des Wissens zunehmend unsinnig.

[Peter23]

vor 4 Minuten von Andolo:

Der Unterschied ist, dass Ihr die Raten an die Bank betrachtet. Ich betrachte aber die Gesamtrechnung. Also anstatt 290€ und 266€ die 84€ und 70€. Und da kommt nun mal oben genanntes Ergebnis raus

Hast Du beachtet, dass Du bei 2% Zinsen in den letzten 5 Jahren auch viel mehr von der Steuer absetzen kannst?

vor 4 Minuten von Andolo:

Und da kommt nun mal oben genanntes Ergebnis raus

Dir ist schon klar, dass das offensichtlich falsch sein musst und Du uns nichts sagst, wo die Zahlen herkommen und wir Dir daher nicht sagen können, wo der Fehler liegt. Das ist ehrlich gesagt ziemlich unverschämt.

[Andolo]

 

Ich habe gerade mal in das 10J-Modell zu 1% eine 3.25% Tilgung eingetragen, womit ich -87 Cashflow habe, also Vergleichbar mit den 1,38% zu 3% Tilgung. Nach den 10 Jahren ist dann die Restschuld 52.786€. Reingeflossen sind dann 10k. Wenn ich nun die Tilgung soweit erhöhe, dass ca. 40k als Restschuld in den 10 Jahren zu 1.01% raus kommen, komme ich auf 4,75% und zahle de facto (also wieder nach Mieteinnahmen etc) 22.400€ drauf (-187€ monatl). Im Ggs zu den 15.100€ beim 15J-Kredit..... Ich glaube ich bin echt zu blöd dafür. Aber bei mir kommt es immer besser für den 15J-Kredit raus. 

 

Kann es sein, dass die Steuerabsetzbarkeit der höheren Zinsen der Hebel ist, wodurch das 15J-Modell attraktiver wirkt in diesen Berechnungen?

1 hour ago, Cai Shen said:

Können wir auch gar nicht leisten, weil du nicht alle Zahlen rausgerückt hast.

 

Wohnung: 80k

Bruttomiete 325€ monatl

Nicht umlagefähiges Hausgeld 42€

Rücklagen f Renovierungen etc. rechne ich mit 7,5€ p. qm (also 232€ p.A.)

Rücklagen für Mietausfälle 3%

 

Was braucht Ihr noch?

 

Die Zahlen (also Cashflow etc) kommen aus einem Kalkulationstool in Excel. Quasi eine Maske wo ich die o.g. Werte eingebe und es spuckt mir die Ergebnisse aus (das hatte ich auch schon früher erwähnt). Kenne einige die im größeren Stil immobilien kaufen und mit dem Toool arbeiten, also gehe ich davon aus dass es korrekt ist

[Privatier2029]

Okay, ich versuch mich auch mal.

Was ich als erstes nicht verstehe, warum hast du zwischen dem 15j und 10j Darlehen 24€ Differenz bei der monatlichen Rate (290€ zu 266€) bei deiner Gewinn-Rechnung jedoch nur 14€ (84€ zu 70€).

 

Du solltest bei deiner Berechnung die Wohnung und den Kredit separat berechnen.

Der Wohnung bzw. den Einnahmen und Ausgaben die durch die Wohnung entstehen ist es doch egal zu welchen Konditionen dein Kredit läuft.

 

 

[Cai Shen]

vor 12 Minuten von Privatier2029:

warum hast du zwischen dem 15j und 10j Darlehen 24€ Differenz bei der monatlichen Rate (290€ zu 266€) bei deiner Gewinn-Rechnung jedoch nur 14€ (84€ zu 70€).

Verrmutlich die Steuerdifferenz bei 42% Grenzsteuersatz (24 x [1-0,42] = 13,92 €).

[Andolo]

20 minutes ago, Privatier2029 said:

Okay, ich versuch mich auch mal.

Was ich als erstes nicht verstehe, warum hast du zwischen dem 15j und 10j Darlehen 24€ Differenz bei der monatlichen Rate (290€ zu 266€) bei deiner Gewinn-Rechnung jedoch nur 14€ (84€ zu 70€).

Das kann ich leider auch nicht beantwaorten. Es ist das, was besagtes Tool ausspuckt. Aber auch wenn ich statt 84€ mit 94€ rechne, fällt es immer noch deutlich zu Gunsten des 15J-Kredit aus. 

 

 

Quote

Du solltest bei deiner Berechnung die Wohnung und den Kredit separat berechnen.

Der Wohnung bzw. den Einnahmen und Ausgaben die durch die Wohnung entstehen ist es doch egal zu welchen Konditionen dein Kredit läuft.

Naja, ich will ja schon sehen wie sich die Wohnung rechnet bzw. durch Miete teilabbezahlt

5 minutes ago, Cai Shen said:

Verrmutlich die Steuerdifferenz bei 42% Grenzsteuersatz (24 x [1-0,42] = 13,92 €).

 

[moonraker]

vor 19 Minuten von Cai Shen:

Verrmutlich die Steuerdifferenz bei 42% Grenzsteuersatz (24 x [1-0,42] = 13,92 €).

vor 18 Minuten von Andolo:

Das kann ich leider auch nicht beantwaorten. Es ist das, was besagtes Tool ausspuckt. Aber auch wenn ich statt 84€ mit 94€ rechne, fällt es immer noch deutlich zu Gunsten des 15J-Kredit aus. 

 

Naja, ich will ja schon sehen wie sich die Wohnung rechnet bzw. durch Miete teilabbezahlt

Also solltest Du einen teureren Kredit suchen, dann bekommst Du noch mehr Steuern zurück...

[Privatier2029]

vor 24 Minuten von Andolo:

Naja, ich will ja schon sehen wie sich die Wohnung rechnet bzw. durch Miete teilabbezahlt

Trotzdem ändern sich doch die Konditionen deiner Wohnung nicht durch den Kredit.

Du hast durch die Wohnung Einnahmen (Miete) und Ausgaben (Rücklagen, Hausverwaltung, ....)

Das ergibt dann einen Saldo für deine Wohnung. Den würde ich mir mal ausrechnen.

 

Dann den Kredit separat berrechnen. Bei aller Phantasie kann ich mir da nicht vorstellen, dass ein 10J Kredit mit den anschließenden 5J und dauerhaft niedrigerem Zins schlechter sein kann als 15J mit höherem Zins.

 

Ausrechnen, wieviel dich deine Wohnung dann kostet kannst du auch danach, wenn du beide Berrechnungen (Wohnung + Kredit) einzeln berrechnet hast.

 

Was ist das für ein Tool mit dem du das berrechnest?