Kredit über 10 oder 15 Jahre laufen lassen?

[Andolo]

12 minutes ago, intInvest said:

Das hat dir @Peter23 doch vorgerechnet, dass es hier ca. 2,5% p.a. sind.

Das verwechselst Du. Er hat es für die Kreditkosten vorgerechnet. Nicht für die gewinnorientierte Rechnung (s. #12 u #16)

14 minutes ago, intInvest said:

Das ist natürlich Blödsinn, weil hier keinerlei Zinsannahmen getroffen werden. 

Genau. Das ist doch gut. Er hat mit den real fixierten Werten gerechnet und nicht mit irgendwelchen Annahmen. Daher ist der prozentuale Gewinn gleich.

[intInvest]

vor 7 Stunden von Andolo:

Danke für die Rückmeldung! Ich habe jetzt mal für die Jahre 11-15 einen weiteren Kredit über eine Laufzeit von 5 Jahren (Zwecks Vergleichbarkeit) auf die übrigen 55k gerechnet bei 2,5% Zins (unter der Annahme, dass die Zinsen in 10 Jahren wieder gestiegen sind). Dann sieht die Rechnung für dieses 10+5J-Modell wie folgt aus:

 

Cashflow für die letzten 5J: -37€; Gesamt bezahlt nach 10+5J: 10.600€; Restschuld nach 15 Jahren: 46.327€; "Gewinn": 23.973€

 

vor einer Stunde von Andolo:

Ich poste hier nochmal die Rechnung. Zur Erläuterung: Einnahmen sind 80.000 minus Restschuld, Kosten sind das "gesamt bezahlt", Ergebnis ist der "Gewinn".

 

Wer findet den Fehler falls es einen gibt?

 

10 J zu 1,01%: monatl. Cashflow nach Steuern: -70€; Gesamt bezahlt nach 10 Jahre (70€x12x10): 8.400€; Restschuld 55.000€; "Gewinn" (80k-55k-8.400k): 16.600€

 

15 J zu 1,38%: monatl. Cashflow nach Stuern: -84€; gesamt bezahlt nach 15 Jahren: 15.100€; Restschuld: 40.000€; "Gewinn": 24.900€

 

vor 3 Minuten von Andolo:

Das verwechselst Du. Er hat es für die Kreditkosten vorgerechnet. Nicht für die gewinnorientierte Rechnung (s. #12 u #16)

Genau. Das ist doch gut. Er hat mit den real fixierten Werten gerechnet und nicht mit irgendwelchen Annahmen. Daher ist der prozentuale Gewinn gleich.

 

Ich kenne deine Blackbox Rechnung nicht, aber selbst bei dir kommt ja am Ende wenn du mit 2,5% Zinsen p.a. für die letzten 5 Jahre rechnest eben ca.  nur 1000€ Differenz raus.

[Andolo]

1 minute ago, intInvest said:

Ich kenne deine Blackbox Rechnung nicht, aber selbst bei dir kommt ja am Ende wenn du mit 2,5% Zinsen p.a. für die letzten 5 Jahre rechnest eben ca.  nur 1000€ Differenz raus.

Genau, aber auch wenn es nur 1000€ unterschied sind, spricht doch dann nichts für die 10J?

[intInvest]

Gerade eben von Andolo:

Genau, aber auch wenn es nur 1000€ unterschied sind, spricht doch dann nichts für die 10J?

Ich weiß nicht mal ob deine Rechnung hier korrekt ist, weil du den Rechenweg nicht komplett teilst und irgendwie auch die Definition von "Gewinn" für mich nicht sinnvoll ist.

Der Unterschied für die 1000€ gilt doch auch nur, wenn du mit 2,5% rechnest. Deshalb musst du ja für die Zukunft irgendeinen Zinssatz annehmen, die 15J sind doch nicht besser komme was wolle, sondern nur wenn die Zinsen in der Zukunft entsprechend stark steigen für die Anschlussfinanzierung. Wie realistisch das ist, musst du für dich entscheiden.

[Andolo]

Wie gesagt müsste der Zins bei unter 1,2% liegen, damit es in dieser Rechnung positiv ggü dem 15 Jährigen Kredit ist. Die Rechnungen stehen alle in dem mitlerweile recht unübersichtlichen Thread bis auf wie ich auf den Cashflow komme. Das ist aus einem Excel-Tool, was aber ziemlich sicher richtig ist.

 

[Cai Shen]

vor 16 Minuten von Andolo:

Wie gesagt müsste der Zins bei unter 1,2% liegen

Jetzt mal kurz zum Verständnis:

10 Jahre 1,01% + 5 Jahre 1,2% ist in deiner Berechnung gleichbedeutend mit

15 Jahre 1,38%

 

Ich kann mich irren aber das sieht schon aus der Entfernung grob über den Daumen  betrachtet ziemlich schräg aus.

 

[intInvest]

vor 1 Minute von Cai Shen:

Ich kann mich irren aber das sieht schon aus der Entfernung grob über den Daumen  betrachtet ziemlich schräg aus.

+1

 

Die Definition von Gewinn ist hier halt das Problem.

Ist das so ein "Immobilien-Entrepreneur-GetRich-Calculator" ?

[Andolo]

Das finde ich ja das Merkwürdige. Die Rechnung:

Nach 10 Jahren zu 1,01% gesamt bezahlt (wohlgemerkt das was ich real zahlen würde, nach Mieteeinnahme, Steuer etc): 8.400€. Restschuld 55K. Kredit darüber über 5 Jahre zu 1.2% wären dann Cashflow -4€ monatl. Daher für die weiteren 5 Jahre gezahlt 240€. Gesamt auf die 15 Jahre also 8.640€. Restschuld sind dann noch 46.650€. Und jetzt wieder die Gewinnrechnung: 80k-Restschuld = 33.350€. Davon die bezahlten 8.640 abgezogen komme ich auf 24.710€. Also zumindest in die Nähe von den 24.900€ Gewinn des 15J-Kredits.

[intInvest]

Es passt doch vorne und hinten was nicht an deiner Rechnung.

Wenn wir immer die gleiche Rate annehmen, dann sollte bei 10J 1,01% + 5J 1,2% weniger Restschuld am Ende vorhanden sein als bei dem 15J 1,38%, einfach weil von den Raten aufgrund des niedrigeren Zinssatzes mehr in die Tilgung geht.

[Andolo]

17 minutes ago, intInvest said:

Es passt doch vorne und hinten was nicht an deiner Rechnung.

Wenn wir immer die gleiche Rate annehmen, dann sollte bei 10J 1,01% + 5J 1,2% weniger Restschuld am Ende vorhanden sein als bei dem 15J 1,38%, einfach weil von den Raten aufgrund des niedrigeren Zinssatzes mehr in die Tilgung geht.

Vom Ergebnis her leuchtet mir das auch absolut nicht ein. Ich verstehe nur den Fehler nicht. Hab gerade einen Kumpel am Telefon der BWLer ist. Der verzweifelt da gerade auch dran   Vielleicht schicke ich die Rechnung mal zur Nasa

[Peter23]

Warum nimmst Du nicht einfach meine Rechnung?

[Andolo]

Das hat mir mein Kumpel auch nahegelegt. Und ich solle meine Rechnung niemandem mehr zeigen und damit die Zeit rauben

Also tausend Dank für Eure Mühen und Geduld mit mir!!!

[Anleger Klein]

Und was wird deine Entscheidung sein? 

 

Unabhängig davon: Hast du eine solide Berechnung der laufenden Kosten des Objekts, notwendige Rücklagen/Verpflichtungen, Besteuerung sowie eine Antwort auf die Frage, wie hoch die Miete sein kann/sein soll, damit du nicht den Mieter subventionierst? 

[pete1]

Am 9.9.2021 um 20:20 von Peter23:

Meist ist es besser auf den hohen Betrag am Anfang einen niedrigeren Zinssatz zu zahlen statt sich den allzulang zu sichern.

Das kannst du so natürlich nicht sagen. Steigen die Zinsen, liegst du falsch. Weist du das? Nein. Sollte man dann mit Zinssätzen spekulieren, selbstverständlich nicht. 

 

Daher ganz klar, längere Zinsbindung nehmen. Insbesondere bei 15y für 1,38%!! Und noch viel mehr bei V+V. Und aktuelle Prognosen für Prolongationen in 10 Jahren für 5 Jahre kannst du aus der jetzigen/heutigen Perspektive getrost vergessen. Absolut unseriös!

 

Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in 10/15 Jahren deutlich höher stehen als heute, ist um ein vielfaches höher als anders herum.

[Anleger Klein]

vor 4 Stunden von pete1:

Das kannst du so natürlich nicht sagen. Steigen die Zinsen, liegst du falsch. Weist du das? Nein. Sollte man dann mit Zinssätzen spekulieren, selbstverständlich nicht. 

 

Daher ganz klar, längere Zinsbindung nehmen. Insbesondere bei 15y für 1,38%!! Und noch viel mehr bei V+V. Und aktuelle Prognosen für Prolongationen in 10 Jahren für 5 Jahre kannst du aus der jetzigen/heutigen Perspektive getrost vergessen. Absolut unseriös!

 

Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in 10/15 Jahren deutlich höher stehen als heute, ist um ein vielfaches höher als anders herum.

Und steigen sie nicht, liegst du falsch. Und jetzt? Pauschalisieren bringt nicht viel.

 

Die Fixierung auf den Zins alleine, ohne Betrachtung des Betrages auf den sie berechnet werden, ist sinnlos. Lies mal ab Seite 1 und insbesondere die (richtigen) Berechnungen. Generelle Angst vor Zinsanstieg ist einfach kein guter Rat(-geber). Du hast ebenso wie alle anderen keine Ahnung, wo die Zinsen hingehen. Daher ist auch die Behauptung, dass sie deutlich höher stehen werden, nur Kaffeesatzleserei.

[Peter23]

vor 4 Stunden von pete1:

Das kannst du so natürlich nicht sagen. Steigen die Zinsen, liegst du falsch. Weist du das? Nein. Sollte man dann mit Zinssätzen spekulieren, selbstverständlich nicht. 

 

Daher ganz klar, längere Zinsbindung nehmen. Insbesondere bei 15y für 1,38%!! Und noch viel mehr bei V+V. Und aktuelle Prognosen für Prolongationen in 10 Jahren für 5 Jahre kannst du aus der jetzigen/heutigen Perspektive getrost vergessen. Absolut unseriös!

 

Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in 10/15 Jahren deutlich höher stehen als heute, ist um ein vielfaches höher als anders herum.

Hast Du auch gelesen, dass die Zinsen schon auf 2,5% für eine 5jahres 70%-Finanzierung steigen müssten (aktuell 0,5%), damit sich die 15 Jahre Sollzinsbindung lohnt? Wenn ja, bleibst Du bei Deiner Aussage, dass das so hoch wahrscheinlich ist? Wenn ja, lass uns wetten. Ich wette auf einen Zins kleiner 2,5%.

[Peter23]

Selbstverständlich können die Zinsen steigen - auch über 2,5%. Sie können aber auch weiter fallen. Und wenn sie aktuell bei 0,5% liegen, dann ist es offensichtlich eher unwahrscheinlich, dass sie auf über 2,5% steigen werden. Es mag unter Proleten üblich sein zu sagen, dass es sicher sei, dass die Zinsen steigen, aber das wurde auch vor 10 Jahren gesagt und das Gegenteil ist eingetreten. Schlussendlich kann niemand sagen, in welche Richtung es geht. Mit der 15 Jahres Finanzierung würde man darauf wetten, dass das Zinsniveau  mehr als 2% steigt; bei 10 Jahren , dass es weniger als 2% steigt.

[pete1]

vor einer Stunde von Anleger Klein:

Generelle Angst vor Zinsanstieg ist einfach kein guter Rat(-geber).

Mein Lieber.

 

Natürlich ist die generelle Angst vor einem Zinsanstieg kein guter Ratgeber, aber ein Rationaler (!!!!). Denkst du Banken kalkulieren zum Spass eine Anschlussfinanzierung mit deutlich höherem Zins? Es geht hier um die Betrachtung von Risiken. Du darfst es nicht dir schön rechnen, sondern schlecht. Immer. Nur wenn du die Worst Case Szenarien in den Rechnungen der Banken "überlebst", steht die Finanzierung auf einem an und für sich gesunden Fundament! Zu denken, dass die Worst-Case-Szenario Beispiele nur der Bank dienen, ist ein grober Trugschluss. Manchen viele, du auch. Die Message ist aber eine ganz andere

 

vor einer Stunde von Anleger Klein:

Daher ist auch die Behauptung, dass sie deutlich höher stehen werden, nur Kaffeesatzleserei.

Wir sprechen hier von einer Erwartung auf 10y +. Nicht von 10 Monaten oder 3 Jahren. Sondern von 10 Jahren bzw. 15 Jahren. Jeder Experte wird dir bestätigen, dass von (tlw. deutlich) höheren Zinsen ausgegangen wird. Das ist Fakt. Einfach mal über den Tellerrand hinausschauen. Ist ja unglaublich naiv wie du hier vorgehst. Wahnsinn.

[pete1]

vor einer Stunde von Peter23:

Selbstverständlich können die Zinsen steigen - auch über 2,5%. Sie können aber auch weiter fallen. Und wenn sie aktuell bei 0,5% liegen, dann ist es offensichtlich eher unwahrscheinlich, dass sie auf über 2,5% steigen werden. Es mag unter Proleten üblich sein zu sagen, dass es sicher sei, dass die Zinsen steigen, aber das wurde auch vor 10 Jahren gesagt und das Gegenteil ist eingetreten. Schlussendlich kann niemand sagen, in welche Richtung es geht. Mit der 15 Jahres Finanzierung würde man darauf wetten, dass das Zinsniveau  mehr als 2% steigt; bei 10 Jahren , dass es weniger als 2% steigt.

Du denkst, dass das jetzt off-topic sein wird. Ist es aber nicht.

 

Was denkst du wird passieren, wenn die Zinsen fallen, stagnieren oder steigen werden mit bspw. Banken? 

 

Was passiert wenn das Zinsniveau noch sehr lange so bleibt oder ggf. weiter fällt? Wie wirkt sich das wirklich auf Banken auf? Dazu gibt es nur eine Antwort. Und diese ist viel negativer als jetzt. Und wie würde sich das auf ggf. Kunden auswirken? Noch viel negativer als für die Banken selbst. Die Marktkonsolidierung wird in 10 Jahren soweit weiter gegangen sein, dass es nurnoch sehr wenige Banken und Sparkassen geben wird. Der Wettbewerb wird extrem herunter gehen, weil Banken ihr Geschäftsmodell gerade vollkommen verändern. Einfach mal schlau machen. 

 

In diesem Thread wird von einem ähnlichen Zinsniveau in 10 Jahren ausgegangen. Dass das aber vermutlich deutlich negativer für Bankkunden sein wird als für die Banken selbst, erkennt keiner. Die Disruption im Bankensektor verringert den Wettbewerb innerhalb der Branche so enorm, dass der Bankkunde später drauflegen wird. Je niedriger das Zinsniveau, desto stärker wendet sich das Blatt zugunsten der übriggebliebenen Banken. Du wirst bei gleichem Zinsniveau in 10 Jahren einen deutlich schlechteren Zins als heute bekommen, weil die Banken heute Kampfkonditionen mitgehen, die es in 10 Jahren nicht mehr geben wird. Eben weil sich der Markt vollkommen konsolidiert hat. Und die Kostensenkung durch die Verschlankung der Banken selbst, darf sich die Bank nun on top oben drauf rechnen, die sie all die Jahre wegen des enormen Wettbewerbs verloren hatten. Einfach mal drüber nachdenken.

 

Da ich die Branche von der Pieke aus kenne, weiss ich, dass es zu diesem Zustand aus jetziger Sicht kommen würde. Ist das gut? Keine Ahnung. Zum aktuellen Stand ist der Bankkunde der ganz klare Verlierer.

[Bassinus]

vor 21 Minuten von pete1:

Eben weil sich der Markt vollkommen konsolidiert hat.

Und wer sagt, dass im privaten Darlehensmarkt in 10 Jahren nur Banken mitspielen? Ich geh mit deiner Ansicht insoweit konform (Banken sterben aus, wenige halten lukratives Geschäft) aber beim Monopol auf Kredite widerspreche ich klar und deutlich. Das wird in ein paar Jahren eine komplett andere Branche übernehmen. Ob du dir das Geld als eEuro dann direkt bei der EZB leihst oder Amazonkredit wird oder spezialisierte P2P Plattformen für Immofinanzierung wird man sehen.

[Anleger Klein]

vor 58 Minuten von pete1:

Mein Lieber.

 

Natürlich ist die generelle Angst vor einem Zinsanstieg kein guter Ratgeber, aber ein Rationaler (!!!!). Denkst du Banken kalkulieren zum Spass eine Anschlussfinanzierung mit deutlich höherem Zins? Es geht hier um die Betrachtung von Risiken. Du darfst es nicht dir schön rechnen, sondern schlecht. Immer. Nur wenn du die Worst Case Szenarien in den Rechnungen der Banken "überlebst", steht die Finanzierung auf einem an und für sich gesunden Fundament! Zu denken, dass die Worst-Case-Szenario Beispiele nur der Bank dienen, ist ein grober Trugschluss. Manchen viele, du auch. Die Message ist aber eine ganz andere

 

Wir sprechen hier von einer Erwartung auf 10y +. Nicht von 10 Monaten oder 3 Jahren. Sondern von 10 Jahren bzw. 15 Jahren. Jeder Experte wird dir bestätigen, dass von (tlw. deutlich) höheren Zinsen ausgegangen wird. Das ist Fakt. Einfach mal über den Tellerrand hinausschauen. Ist ja unglaublich naiv wie du hier vorgehst. Wahnsinn.

Gibt's dein Geschreibsel auch mit irgendetwas, dass einem Argument zumindest ähnelt? 

Warum soll Angst vor Zinsanstieg rational sein? Sauber gerechnet, kann man sich einen Zinsanstieg schlichtweg problemlos leisten. Die Inflation frisst am Kredit, der ist berechenbar - parallel dazu steigen Mieteinnahmen und Gehalt, gut für den Schuldner. Dazu wird die Summe, auf die der Zins wirkt, immer kleiner. Wenn die Zinsen sich von 1% auf 3% verdreifachen (unfassbar! Verdreifachung! Sofort Erdrotation anhalten!), dann sprechen wir hier bei der nach 10 Jahren übrigen Summe von einem Unterschied im Bereich 1.000€/Jahr. Wenn das beim genannten Jahresgehalt Schwierigkeiten macht, sollte man den Kauf ganz lassen. 

 

Wer bitte ist "jeder Experte"? Was bringt eine Aussage wie "Das ist Fakt."? Du hast genauso keinerlei Ahnung wie ich, nur nehme ich nicht in Anspruch, Recht zu haben. Schau doch selbst über den Tellerrand - was passiert mit den stark verschuldeten Eurostaaten, wenn die Refinanzierung zu teuer wird? Was wird also billig bleiben? Schau mal nach Japan - da ist der Leitzins seit 1995 nicht mehr über 0,5% gewesen und seit 2016 sogar negativ, warum sollte die EZB nicht können was die BOJ kann? Undenkbar, Zinsen steigen, müssen sie? Mir scheint, ich bin nicht der einzige Naive hier. 

[Peter23]

vor 9 Minuten von Anleger Klein:

Wenn die Zinsen sich von 1% auf 3% verdreifachen (unfassbar! Verdreifachung! Sofort Erdrotation anhalten!), dann sprechen wir hier bei der nach 10 Jahren übrigen Summe von einem Unterschied im Bereich 1.000€/Jahr.

Zudem wäre der Vorteil der 15jahres Finanzierung selbst bei dieser Verdreifachung nur sehr gering. Außerdem könnte es aber auch noch sein, dass nach 10 Jahren die Wohnung verkauft wird oder der Kredit einfach getilgt wird bzw. eben der Vorteil ganz verschwindet.

[Bassinus]

vor 18 Minuten von Anleger Klein:

dann sprechen wir hier bei der nach 10 Jahren übrigen Summe von einem Unterschied im Bereich 1.000€/Jahr.

Puhh. Ich erinnere gern an den Shirtstorm als Vermieter die CO2 Umlage zu 50% tragen sollten. Das hat bei ner 90qm Altbauwohnung 2021 mit Gastherme 18€ im Jahr ausgemacht. Die steuerlich absetzbar gewesen wären. Und du kommst mit 1.000€ 

[pete1]

vor 3 Stunden von Anleger Klein:

Die Fixierung auf den Zins alleine, ohne Betrachtung des Betrages auf den sie berechnet werden, ist sinnlos.

Der Gesamtbetrag ist nicht unrelevant, aber bspw. 1,x% und 2,x% ist eben ein wesentlicher Unterschied und kann selbstverständlich einzel betrachtet werden. Insbesondere in unserer aktuellen Fragestellung hier. Entweder bezahlst du 1% oder 2%. Du musst es bezahlen, egal welcher Betrag das ist, weil du eben das Angebot hast. Ob es dann in deinen Geldbeutel hineinpasst, ist eine andere Baustelle, der Zinssatz ist zumeist prozentual gegeben. Der absolute Betrag ändert erstmal garnichts. Der Zinssatz bleibt gleich. 

 

 

vor 1 Stunde von Bassinus:

beim Monopol auf Kredite widerspreche ich klar und deutlich. Das wird in ein paar Jahren eine komplett andere Branche übernehmen

Banking is nessessary, banks are not. (BG 1994).

 

Meinst du das hier? Davon ist eher wenig eingetreten und das (eher) 25-30 Jahre später. Das Bankgeschäft machen Banken und spezialisieren sich in den letzten Jahren auch wieder mehr auf das klassische Banking. 

[cjdenver]

vor 8 Stunden von pete1:

Das kannst du so natürlich nicht sagen. Steigen die Zinsen, liegst du falsch. Weist du das? Nein. Sollte man dann mit Zinssätzen spekulieren, selbstverständlich nicht. 

 

Also weil ich was nicht weiss spekuliere ich nicht drauf? Das fuehrt das Wort Spekulation als solches ad absurdum. 

 

vor 8 Stunden von pete1:

Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in 10/15 Jahren deutlich höher stehen als heute, ist um ein vielfaches höher als anders herum.

 

Das gleiche sagte man vor 10 Jahren schon.