Gerd Kommer: Der Mieter bezahlt nicht den Kredit ab

[cjdenver]

vor 14 Stunden von Peter23:

Ist nicht der entscheidende Punkt das sehr viele Vermieter aus Faulheit oder Nächstenliebe die Miete nie erhöhen

 

Das ist zu kurz gedacht - es gibt einen dritten Grund, nämlich den Mieter lange genug im Objekt zu halten. Das hat sich für mich definitiv mehr rentiert als alle 6 Monate die Miete hochzusetzen und dafür mehr Mieterwechsel und void periods zu haben.

vor 5 Stunden von Badurad:

Wer von diesen Kosten überrascht wird und sie nicht in seiner Renditeberechnung berücksichtigt hat, der hat etwas falsch gemacht. 

 

Oder auch nicht. Mal interessehalber, wieviele vermietete Immobilien hast du denn? Wie oft standst du schon vor Gericht weil Mieter sich weigern auszuziehen oder höhere Mieten zu zahlen?

[Gast240416]

vor 3 Stunden von Leeloo Dallas:

Ich hab meistens alles aussortiert was … Kinder hat …

Sehr gut. Und auch keinesfalls Alleinerziehende.

So ein Gesocks.

 

[dev]

vor 3 Stunden von Erich Müller Dr.:

Video eine clevere Idee!

Oder einen virtuellen Rundgang.

[Schwachzocker]

vor 6 Minuten von Cef:

vor 3 Stunden von Leeloo Dallas:

Ich hab meistens alles aussortiert was Haustiere oder Kinder hat...

Sehr gut. Und auch keinesfalls Alleinerziehende.

So ein Gesocks.

Leute mit Zuwanderungshistorie im Lebenslauf würde ich auch aussortieren. Dementsprechend ist der Stammbaum bis in die fünfte Generation abzufordern. 

 

[Badurad]

vor 2 Stunden von cjdenver:

Oder auch nicht. Mal interessehalber, wieviele vermietete Immobilien hast du denn? Wie oft standst du schon vor Gericht weil Mieter sich weigern auszuziehen oder höhere Mieten zu zahlen?

Ich habe eine deutlich zweistellige Zahl von Mietern (ETWs und MFHs) und war noch nie mit einem Mieter vor Gericht, hatte weder Messies noch Räumungsklagen oder Mietererhöhungsbegehren gerichtlich durchzusetzen.

[Erich Müller Dr.]

vor 1 Stunde von Badurad:

Ich habe eine deutlich zweistellige Zahl von Mietern (ETWs und MFHs) und war noch nie mit einem Mieter vor Gericht, hatte weder Messies noch Räumungsklagen oder Mietererhöhungsbegehren gerichtlich durchzusetzen.

Privatarmee? Rambo? Sportschütze?

 

vor 2 Stunden von Cef:

  vor 5 Stunden von Leeloo Dallas:

Ich hab meistens alles aussortiert was … Kinder hat …

Und wer zahlt mal deine Rente ?? Oder pflegt dich später?? Erstmal nachdenken

[Bassinus]

vor 47 Minuten von Erich Müller Dr.:

Und wer zahlt mal deine Rente ??

Mieteinnahmen und Immobilien.

vor 47 Minuten von Erich Müller Dr.:

Oder pflegt dich später??

Auch hier die Mieteinnahmen und Immobilien. Und wenn das nicht mehr reicht wird Vermögen verwertet und davon die Pflegekräfte gezahlt bis nichts mehr da ist - dann Vater Staat mit der Mindestpflege. Und wovon? Von den jährlichen Steuerzahlungen die getätigt worden sind.

 

Ist vielleicht nicht "woke" und sehr assozial, aber eben völlig nachvollziehbar aus wirtschaftlicher Sicht. Und solange der Gesetzgeber das in ner sozialen freien Marktwirtschaft zu lässt, wird es das auch geben. Jeder Unternehmer kann sich schließlich seine Kunden aussuchen wenn der Markt ein Verkäufer (Vermieter) Markt ist. Und solange das nur im Kopf aussortiert wird wegen Artikel 3 GG ... Kann da auch nix passieren.

[Beamter48]

vor 4 Stunden von Schwachzocker:

Leute mit Zuwanderungshistorie im Lebenslauf würde ich auch aussortieren. Dementsprechend ist der Stammbaum bis in die fünfte Generation abzufordern. 

 

Genau deshalb mache ich einen riesigen Bogen um den privaten Mietmarkt und bin bei mehreren Wohnbaugenossenschaften Mitglied. 

Und das empfehle ich jedem mit Kinderplanung.

 

Wir hatten dasselbe Problem; Haustier und Kinder und man hat keine Chance. Egal wieviel man verdient. Da nehmen die lieber jemanden der nach dem Einzug plötzlich die Bude zuqualmt 

[Chips]

Am 30.8.2021 um 20:56 von Hansolol:

Selbst wenn es dann nur die durchschnittlichen 0,3 Prozent sind, so wurden sie zumindest nicht vom eigenen Geld generiert, sondern von der Bank. Die Möglichkeit der Fremdfinanzierung ist der größte Vorteil bei Immobilien. Hinzu kommen Steuervorteile wie die Afa. Wenn man hier ein großes Portfolio an Immobilien aufgebaut hat, zahlt man irgendwann keine Einkommensteuer mehr. 

Frage: Hat die Vonovia denn auch den Vorteil der Fremdfinanzierung? Hat denn die Vonovia auch die Möglichkeit der Afa? Hat denn die Vonovia die Möglichkeit von niedrigeren Einkaufskosten (kosten 10 000 neue Fenster auf einen Schlag mehr oder weniger als 10 neue Fenster?). Hat die Vonovia mit ihren Immobilienportfolio ein höheres oder niedrigeres Risiko als der Privatanleger mit seinen 1-5 Wohnungen? 

Die Frage ziel darauf hinaus, warum es schlechter sein sollte, Vonovia-Aktien zu besitzen als auf eigene Faust Wohnungen zu kaufen. 

 

In der Theorie klingt es erstmal cool. Man leiht sich Geld, um eine Immobilie zu kaufen und über die Miete bezahlt man den Kredit zurück. Perpetuum mobile!! Wunderbar. 

 

PS: Steckt man selber Zeit rein, sollte man sich einen Stundenlohn setzen, den man auch sonst bekommen würde. Wenn man zB. für 30€ die Stunde hauptberuflich programmiert, und pro Woche 5Std Aufwand mit den Immobilien hat, sollte man die 150€ Kosten pro Woche nicht vergessen. 

[cjdenver]

vor 5 Stunden von Badurad:

Ich habe eine deutlich zweistellige Zahl von Mietern (ETWs und MFHs) und war noch nie mit einem Mieter vor Gericht, hatte weder Messies noch Räumungsklagen oder Mietererhöhungsbegehren gerichtlich durchzusetzen.

Ok, ich hab das schon vereinzelt. Bin aber auch nicht im Inland in vermieteten Immobilien. Vielleicht sollte ich das tun, klingt einfacher wenn deine Erfahrung repraesentativ ist

 

vor 2 Stunden von Bassinus:

Jeder Unternehmer kann sich schließlich seine Kunden aussuchen wenn der Markt ein Verkäufer (Vermieter) Markt ist. Und solange das nur im Kopf aussortiert wird wegen Artikel 3 GG ... Kann da auch nix passieren.

 

Ist ja das eine das im Kopf zu machen. Aber sich damit oeffentlich zu bruesten zeugt meiner Meinung nach schon von sehr schlechtem Geschmack. 

 

PS for the Record: ich nehm gerne Familien oder Mieter mit Haustieren, mit denen hab ich die wenigsten Probleme, wahrscheinlich weil sie oft aussortiert werden. 

[Bassinus]

vor einer Stunde von cjdenver:

Ist ja das eine das im Kopf zu machen. Aber sich damit oeffentlich zu bruesten zeugt meiner Meinung nach schon von sehr schlechtem Geschmack. 

Ja, da stimm ich dir zu. Aber ist ein anonymer Treff hier und jeder kann erzählen was er will, solange es nicht gegen geltendes Recht verstößt. Behaupten man sortiert schlimmer aus als die Deportations-Verwaltung vor 80 Jahren trifft aufjedenfall nicht den Zeitgeist und Geschmack. Aber Karma verdient sich jeder so gut er kann und schaut sich allein vor dem zu Bett gehen im Spiegel an. Wenn's für einen Okay ist - dann ist es so. Leben und Leben lassen. 

[Leeloo Dallas]

Wie kann man so einen Aufstand darum machen, nur weil ich bevorzugt Studenten als Mieter haben will, weil die schnell auch wieder wechseln und keine 10 Jahr da wohnen.

Sind jetzt auf einmal alle hier bei der Wohlfahrt?

[Peter23]

vor 3 Stunden von Leeloo Dallas:

Wie kann man so einen Aufstand darum machen, nur weil ich bevorzugt Studenten als Mieter haben will, weil die schnell auch wieder wechseln und keine 10 Jahr da wohnen.

Sind jetzt auf einmal alle hier bei der Wohlfahrt?

Ich vermiete bevorzugt an junge ausländische Frauen, die kein deutsch sprechen. Sie behandeln die Wohnung und Möbel gut. Außerdem verstehen sie kein Wort von deutschem Mietrecht und dem was im Mietvertrag drin steht. Sprich: Sie berufen sich nicht ständig auf irgendwas bzw. machen keinen Ärger.

[Badurad]

vor 14 Stunden von Erich Müller Dr.:

Privatarmee? Rambo? Sportschütze?

Ich würde sagen eine anständige Mieterauswahl, die ich selber mache und keinem Makler überlasse, plus das nötige Quäntchen Glück.

[Hansolol]

vor 11 Stunden von Chips:

Frage: Hat die Vonovia denn auch den Vorteil der Fremdfinanzierung? Hat denn die Vonovia auch die Möglichkeit der Afa? Hat denn die Vonovia die Möglichkeit von niedrigeren Einkaufskosten (kosten 10 000 neue Fenster auf einen Schlag mehr oder weniger als 10 neue Fenster?). Hat die Vonovia mit ihren Immobilienportfolio ein höheres oder niedrigeres Risiko als der Privatanleger mit seinen 1-5 Wohnungen? 

Die Frage ziel darauf hinaus, warum es schlechter sein sollte, Vonovia-Aktien zu besitzen als auf eigene Faust Wohnungen zu kaufen. 

 

In der Theorie klingt es erstmal cool. Man leiht sich Geld, um eine Immobilie zu kaufen und über die Miete bezahlt man den Kredit zurück. Perpetuum mobile!! Wunderbar. 

 

PS: Steckt man selber Zeit rein, sollte man sich einen Stundenlohn setzen, den man auch sonst bekommen würde. Wenn man zB. für 30€ die Stunde hauptberuflich programmiert, und pro Woche 5Std Aufwand mit den Immobilien hat, sollte man die 150€ Kosten pro Woche nicht vergessen. 

Vonovia Aktien müssen mühsam zusammengegespart werden. Kredite gibt es sofort. 

vor 13 Stunden von Bassinus:

Auch hier die Mieteinnahmen und Immobilien.

 

Geld allein kann einem aber nicht den Arsch abwischen. 

[Reinsch]

vor 7 Minuten von Hansolol:

Vonovia Aktien müssen mühsam zusammengegespart werden. Kredite gibt es sofort. 

 

Theoretisch kannst du natürlich auch einen Wertpapier- oder sonstigen Kredit aufnehmen, Vonovia Aktien kaufen, und mit der Dividende die Tilgung bedienen. Irgendwann ist der Kredit abbezahlt und dir gehören die Aktien schuldenfrei - wenn alles gut läuft.

 

Dieses "Der Mieter zahlt meinen Kredit ab" ist ja letztendlich nur eine laienhafte Erklärung für gehebeltes Investment. Solange meine Rendite höher ist als die Kreditzinsen passt das auch...

[joinventure12]

vor 23 Stunden von YingYang:

Und manchmal lohnt es sich sogar, den Mieter mittels Handgeld zum Auszug zu bewegen.

Ich hätte sogar in meiner Familie so einen Fall und würden gerne einen Mieter loswerden, damit ein Freund das Haus erwerben kann. Hast du damit bereits Erfahrung? Wenn er nein sagen sollte, bin ich mir nicht im klaren wie es aussehen würde, wenn der Fall mal vor Gericht geht.

[YingYang]

vor 36 Minuten von joinventure12:

Ich hätte sogar in meiner Familie so einen Fall und würden gerne einen Mieter loswerden, damit ein Freund das Haus erwerben kann. Hast du damit bereits Erfahrung? Wenn er nein sagen sollte, bin ich mir nicht im klaren wie es aussehen würde, wenn der Fall mal vor Gericht geht.

Wieso glaubst du dass der Fall vor Gericht kommt?

Eigenbedarf zieht eh nicht, wenn dein Freund kaufen wird.

Und ihm ein Angebot machen kannst du natürlich. Natürlich kannst du auch "auf Nummer sicher" gehen und das Angebot mündlich unterbreiten.

Die Fälle die ich kenne haben "Entmietet", um das Haus anschließend sanieren zu können. Das Argument, dass man Jahre auf einer Baustelle wohnen wird, zieht manchmal auch ganz gut, neben dem Handgeld (1-2 Jahresmieten). Sowie die Ankündigung, dass nach der Sanierung natürlich trotzdem die Miete erhöht werden wird.

[Diogenes]

vor 24 Minuten von YingYang:

Eigenbedarf zieht eh nicht, wenn dein Freund kaufen wird.

 

Man könnte die Immobilie allerdings vermietet verkaufen und der neue Eigentümer (Freund) kann dann Eigenbedarf anmelden. Hier ist allerdings zu beachten, dass bei umgewandeltem Wohnraum Sperrfristen bestehen können.

 

Grüße Diogenes

[hund555]

vor 14 Stunden von Chips:

Frage: Hat die Vonovia denn auch den Vorteil der Fremdfinanzierung? Hat denn die Vonovia auch die Möglichkeit der Afa? Hat denn die Vonovia die Möglichkeit von niedrigeren Einkaufskosten (kosten 10 000 neue Fenster auf einen Schlag mehr oder weniger als 10 neue Fenster?). Hat die Vonovia mit ihren Immobilienportfolio ein höheres oder niedrigeres Risiko als der Privatanleger mit seinen 1-5 Wohnungen? 

Die Frage ziel darauf hinaus, warum es schlechter sein sollte, Vonovia-Aktien zu besitzen als auf eigene Faust Wohnungen zu kaufen. 

Frage: Haben bei den meisten Privatanlegern die Immobilienpreise in der Finanzkrise auch über 90% an Wert verloren wie bei Deutsche Wohnen? Und hatten die auch 3 Jahre 0 Euro Mieteinnahmen? Und sind deren Mieteinnahmen noch immer kleiner als vor 16 Jahren wie bei DW? (wenn man Miete mit Dividende vergleicht)

 

[Chips]

vor 3 Stunden von Hansolol:

Vonovia Aktien müssen mühsam zusammengegespart werden. Kredite gibt es sofort.

Du meinst ne 110% Finanzierung (inklusive der Nebenkosten) bekommt man grenzenlos? Mieteinnahmen rechnet die Bank zu 50% aufs für den Kredit ausschlaggebende Einkommen drauf, oder?

Hm, ok, dann kauf ich eben auch mal 10 solcher Wohnungen. Finanzielle Unabhängigkeit, ich komme...

vor 35 Minuten von hund555:

Frage: Haben bei den meisten Privatanlegern die Immobilienpreise in der Finanzkrise auch über 90% an Wert verloren wie bei Deutsche Wohnen? Und hatten die auch 3 Jahre 0 Euro Mieteinnahmen? Und sind deren Mieteinnahmen noch immer kleiner als vor 16 Jahren wie bei DW? (wenn man Miete mit Dividende vergleicht)

Hm, weiß nicht. Was passiert denn in so einer Immobilien/Finanzkirse, wenn man selber arbeitslos wird und diese doofen Mieter ausziehen? Und was, wenn die doofe Heizung ersetzt werden muss oder sonst was. Bei Vonoviaaktien hat man das nicht. beim kauf von Vonoviaaktien fallen auch keine 10% Nebenkosten an.

 

Also wenn ich das so durchrechne, schneidet die Immobilie nicht so toll ab. Natürlich hängt alles davon ab, welche Rendite man für einen Welt-ETF ansetzt und welche für Mietrendite, Nettomietrendite, Immobilienwertsteigerungen, Laufzeit, Zins.

Aber nehmen wir mal 4% auf den Welt-ETF.

Bei der Immobilie sagen wir 6% Mietrendite. Davon gehen 1% für Zins weg, 2% für Instanthaltung/Modernisierung, je anch Steuerpfiffigkeit mehr als 25% Steuern darauf (Steuerstundungseffekt wie bei thesaurierenden ETFs gibt es kaum). Dazu Klumpenrisiko und die unterschätzten 10% sind Erstmal-Weg-Nebenkosten.