Gerd Kommer: Der Mieter bezahlt nicht den Kredit ab

[Schwachzocker]

vor 5 Minuten von YingYang:

Ich beobachte solche "Schrittimmobilien" in der weiteren Umgebung recht gut. Die stehen monatelang zum Verkauf. Niemand will die haben. Das Grundstück ist nämlich weniger wert als der Abriss kosten würde.

Dann wird eben erst dann gekauft, wenn der Preis für richtig gehalten wird. Dass Immobilien monatelang zum Verkauf stehen, ist nichts besonderes. Das ist deshalb so, weil der Besitzer im Zweifel erst einmal einen hohen Preis fordert.

[YingYang]

Gerade eben von Schwachzocker:

Dann wird eben erst dann gekauft, wenn der Preis für richtig gehalten wird. Dass Immobilien monatelang zum Verkauf stehen, ist nichts besonderes. Das ist deshalb so, weil der Besitzer im Zweifel erst einmal einen hohen Preis fordert.

Und der wäre dann, wenn das Grundstück weniger wert ist als der Abriss kostet?

Ein negativer Verkaufspreis? Also der Verkäufer muss nochwas drauf legen? Schonmal erlebt?

[Schwachzocker]

vor 2 Minuten von YingYang:

Und der wäre dann, wenn das Grundstück weniger wert ist als der Abriss kostet?

Ein negativer Verkaufspreis? Also der Verkäufer muss nochwas drauf legen? Schonmal erlebt?

Nein, es gibt aber viele Dinge, die ich noch nicht erlebt habe und die es trotzdem gibt.

Ich stelle aber fest: Wir sind uns einig, dass man nichts geschenkt bekommt.

[YingYang]

vor 21 Minuten von Schwachzocker:

Nein, es gibt aber viele Dinge, die ich noch nicht erlebt habe und die es trotzdem gibt.

Ich stelle aber fest: Wir sind uns einig, dass man nichts geschenkt bekommt.

Warum handelt die Vonovia und quasi alle REITs eigentlich nicht zum NAV? Ist nicht jeder Discount auf die Aktie ein "Geschenk"? Und wäre nicht jedes Premium eine Einladung für alle Immobilienbesitzer zu arbitrieren?

https://www.spglobal.com/marketintelligence/en/news-insights/blog/funding-social-and-affordable-housing-a-credit-perspective

 

[Erich Müller Dr.]

vor 6 Stunden von Hansolol:

Ist es so schwer? Günstig einkaufen und teuer verkaufen ist natürlich mit Glück verbunden, aber sonst ist das was er macht doch kein Hexenwerk. Er macht seine Steuer auch selbst und ruft bei Fragen beim FA an. In dem Zusammenhang frage ich mich auch, wo die von Kommer erwähnten Steuervorteile für Institutionelle im Immobilienmarkt eigentlich liegen? Wenn es um den regulären Wohnungsmarkt geht und man nur auf Deutschland beschränkt ist, ist es da naiv anzunehmen, dass beide Gruppen (Privat und Institutionell) den gleichen Regeln unterliegen? 

Nein Barski ist ein Lebenskünstler, Genießer und Könner.

 

[Peter23]

Ist nicht der entscheidende Punkt das sehr viele Vermieter aus Faulheit oder Nächstenliebe die Miete nie erhöhen und dass deswegen die Durchschnittsrenditen viel niedriger sind, als das was man am Markt (wenn man nur will) tatsächlich erzielen kann? Das ist doch dann wirklich ein entscheidender Unterschied zu der Situation bei Aktien, oder nicht?

[s1lv3r]

vor 46 Minuten von Peter23:

Ist nicht der entscheidende Punkt das sehr viele Vermieter aus Faulheit oder Nächstenliebe die Miete nie erhöhen und dass deswegen die Durchschnittsrenditen viel niedriger sind, als das was man am Markt (wenn man nur will) tatsächlich erzielen kann? Das ist doch dann wirklich ein entscheidender Unterschied zu der Situation bei Aktien, oder nicht?

 

Da habe ich auch schon einmal drüber nachgedacht, aber andererseits sollte man ja denken, dass die gleichen Menschen, die Mietobjekte nicht auf optimale Rendite optimiert betreiben auch Aktien aus z.B. emotionalen Gründen kaufen und halten. Und trotzdem gehen wir bei Aktien von einem effizienten Markt aus. Warum sollte das bei Immobilien anders sein?

[Hansolol]

vor 7 Stunden von Peter23:

Ist nicht der entscheidende Punkt das sehr viele Vermieter aus Faulheit oder Nächstenliebe die Miete nie erhöhen und dass deswegen die Durchschnittsrenditen viel niedriger sind, als das was man am Markt (wenn man nur will) tatsächlich erzielen kann? Das ist doch dann wirklich ein entscheidender Unterschied zu der Situation bei Aktien, oder nicht?

 

Und dann zieht der Mieter aus und man hat wieder Kosten.

[reko]

vor 24 Minuten von Hansolol:

Und dann zieht der Mieter aus und man hat wieder Kosten.

Man hat mehr Arbeit, aber dafür kann man dann die Miete anheben.

 

Wie bei Aktien gibt es Immobilien die Mieteinnahmen (Dividenden) bringen sollen und andere die Wertsteigerungen bringen sollen. Aber ich sehe ein, dass jemand der den Durchschnitt kaufen will sich mit Immobilien schwer tut. Für Jemanden der der sich jedes Objekt genau ansieht sind Immobilien nicht so schlecht insbesondere sind sie eine gute Diversifizierung. Aber wie bei Aktie gibt es eine Zeit zum kaufen und eine Zeit zum verkaufen.

[Badurad]

vor 47 Minuten von Hansolol:

Und dann zieht der Mieter aus und man hat wieder Kosten.

Wer von diesen Kosten überrascht wird und sie nicht in seiner Renditeberechnung berücksichtigt hat, der hat etwas falsch gemacht. Zudem kann ein Mieterwechsel, wie @reko schreibt, auch die Gelgenheit für eine deutliche Mieterhöhung sein.

[YingYang]

Soll auch Investoren geben, die gezielt nach Objekten suchen, deren Mieten deutlich unterhalb des Mietspiegels liegen um die Miete dann deutlich anzuheben und adhoc den Wert deutlich zu steigern. Oder gar die Objekte zu "entmieten" um zu sanieren und dann zu deutlich höheren Mieten Neuzuvermieten.

 

[Peter23]

vor 8 Minuten von YingYang:

Soll auch Investoren geben, die gezielt nach Objekten suchen, deren Mieten deutlich unterhalb des Mietspiegels liegen um die Miete dann deutlich anzuheben und adhoc den Wert deutlich zu steigern. Oder gar die Objekte zu "entmieten" um zu sanieren und dann zu deutlich höheren Mieten Neuzuvermieten.

Genau und natürlich werden die eine überdurchschnittliche Rendite erwirtschaften. Es gibt zB in Frankfurt manchmal im gleichen Haus vergleichbare Wohnungen: die eine ist für 8€ vermietet und die andere für 15€ (letztere sogar noch mit Staffelmietvertrag).

[YingYang]

vor 6 Minuten von Peter23:

Genau und natürlich werden die eine überdurchschnittliche Rendite erwirtschaften. Es gibt zB in Frankfurt manchmal im gleichen Haus vergleichbare Wohnungen: die eine ist für 8€ vermietet und die andere für 15€ (letztere sogar noch mit Staffelmietvertrag).

So ist es. Darf aber nicht sein, weil wäre dann wäre je nicht nur der "Durchschnitt" zu erreichen.

[Schwachzocker]

vor 4 Minuten von YingYang:

So ist es. Darf aber nicht sein, weil wäre dann wäre je nicht nur der "Durchschnitt" zu erreichen.

Es ist nur normal, dass es dort, wo es einen Durchschnitt gibt, auch Überdurchschnitt gibt. Gleichzeitig muss es dann aber auch Unterdurchschnitt geben. Das ist mathematisch nun einmal so.

[Peter23]

vor 1 Stunde von Hansolol:

Und dann zieht der Mieter aus und man hat wieder Kosten.

Bei kleineren Wohnungen (50-60qm) ist mir aufgefallen (auch von vielen anderen Vermietern bestätigt), dass man in Großstädten sowieso eine Fluktuation von 2-3 Jahren hat und eine günstigere Miete darauf zumeist nicht großartig positiv wirkt. Aber gut: Ich persönlich suche auch eher Mieter:Innen, die voraussichtlich weniger Ärger machen als solche die sehr lange bleiben. Ich finde den Wechsel alle 2-3 Jahre für etwaige Mieterhöhungen oder Sanierungen eher praktisch.

vor 36 Minuten von Schwachzocker:

Es ist nur normal, dass es dort, wo es einen Durchschnitt gibt, auch Überdurchschnitt gibt. Gleichzeitig muss es dann aber auch Unterdurchschnitt geben. Das ist mathematisch nun einmal so.

Klar, nur dass man es in vielen Fällen zu seinem gewissen Grad selbst steuern kann, weil die durchschnittliche (mit entsprechenden Willen) erzielbare Miete höher ist als der einfache Durchschnitt, weil manche eben (warum auch immer) niedriger vermieten als es auch bei ihrer Wohnung möglich wäre.

[reko]

vor 54 Minuten von Schwachzocker:

Es ist nur normal, dass es dort, wo es einen Durchschnitt gibt, auch Überdurchschnitt gibt. Gleichzeitig muss es dann aber auch Unterdurchschnitt geben. Das ist mathematisch nun einmal so.

Das scheint eine zweigipflige Verteilung zu sein. Es gibt Vermieter in guten und schlechten Lagen, Vermieter die sich nicht um ihre Immobilie kümmern und Vermieter die stark optimieren, aber kaum Durchschnittsvermieter.

Oft wird eine Immobilie auch nur vorübergehend geparkt, weil man sie mal später selbst nutzen will.

[Badurad]

vor 1 Stunde von YingYang:

Soll auch Investoren geben, die gezielt nach Objekten suchen, deren Mieten deutlich unterhalb des Mietspiegels liegen um die Miete dann deutlich anzuheben und adhoc den Wert deutlich zu steigern. Oder gar die Objekte zu "entmieten" um zu sanieren und dann zu deutlich höheren Mieten Neuzuvermieten.

So deutlich darf man da nix anheben; maximal 20%, in Städten mit Kappungsgrenze nur 15% und das alle 3 Jahre. Wer da wie im Beispiel vom @Peter23 von 8€/qm auf 15€/qm kommen will, der braucht einen sehr langen Atem.

[YingYang]

vor 3 Minuten von Badurad:

So deutlich darf man da nix anheben; maximal 20%, in Städten mit Kappungsgrenze nur 15% und das alle 3 Jahre. Wer da wie im Beispiel vom @Peter23 von 8€/qm auf 15€/qm kommen will, der braucht einen sehr langen Atem.

20% Marktwert anheben heben innerhalb von 3 Jahren ist nicht viel für dich? Ok. Wenn du noch 50% FK drauf hast, ist das 40% Wertsteigerung auf das Eigenkapital.

Der Kaufpreis bemisst sich nach der erzielten Miete. 

Wenn der Mieter auszieht kann man sehr schnell anheben.

Und manchmal lohnt es sich sogar, den Mieter mittels Handgeld zum Auszug zu bewegen.

[Badurad]

vor 8 Minuten von YingYang:

20% Marktwert anheben heben innerhalb von 3 Jahren ist nicht viel für dich? Ok. Wenn du noch 50% FK drauf hast, ist das 40% Wertsteigerung auf das Eigenkapital.

Der Kaufpreis bemisst sich nach der erzielten Miete. 

Wenn der Mieter auszieht kann man sehr schnell anheben.

Und manchmal lohnt es sich sogar, den Mieter mittels Handgeld zum Auszug zu bewegen.

Der Marktwert bemisst sich nicht ausschließlich nach den IST-Mieten, sondern auch nach den SOLL-Mieten bzw. der Fläche.
Wenn ich gar kein EK einsetze, dann ist meine EK-Rendite sogar unendlich groß...
Wenn der Mieter einzieht...
Bei wie vielen Objekten hast Du diese Dinge erfolgreich umgesetzt?
- Kauf auf Basis der IST-Mieten
- Anhebung der Mieten um 20%
- Mieter (in einem halbwegs angespannten Immomarkt, nicht in Eifel oder Harz) mit Handgeld erfolgreich vom Auszug überzeugt?

[YingYang]

vor 1 Minute von Badurad:

Der Marktwert bemisst sich nicht ausschließlich nach den IST-Mieten, sondern auch nach den SOLL-Mieten bzw. der Fläche.

Nope, wieso sollte ich jemand die Soll-Mieten bezahlen, wenn er mir nicht die Soll-Miete liefert?

vor 1 Minute von Badurad:

Wenn ich gar kein EK einsetze, dann ist meine EK-Rendite sogar unendlich groß...

Danke für diese Weisheit. Dann nur noch eine Bank finden, die mitspielt, oder?

vor 1 Minute von Badurad:

Wenn der Mieter einzieht...

Zur Ortsüblichen Miete? Sehe ich kein großes Problem.

vor 1 Minute von Badurad:

Bei wie vielen Objekten hast Du diese Dinge erfolgreich umgesetzt?
- Kauf auf Basis der IST-Mieten

oft

vor 1 Minute von Badurad:

- Anhebung der Mieten um 20%

 

noch öfter

vor 1 Minute von Badurad:

- Mieter (in einem halbwegs angespannten Immomarkt, nicht in Eifel oder Harz) mit Handgeld erfolgreich vom Auszug überzeugt?

Reicht München als halbwegs angespannter Immomarkt?

[Leeloo Dallas]

vor 1 Stunde von Peter23:

Bei kleineren Wohnungen (50-60qm) ist mir aufgefallen (auch von vielen anderen Vermietern bestätigt), dass man in Großstädten sowieso eine Fluktuation von 2-3 Jahren hat und eine günstigere Miete darauf zumeist nicht großartig positiv wirkt. Aber gut: Ich persönlich suche auch eher Mieter:Innen, die voraussichtlich weniger Ärger machen als solche die sehr lange bleiben. Ich finde den Wechsel alle 2-3 Jahre für etwaige Mieterhöhungen oder Sanierungen eher praktisch.

 

Wie viele Bewerber hast du so durchschnittlich auf ein Objekt?

[Peter23]

vor 28 Minuten von Leeloo Dallas:

Wie viele Bewerber hast du so durchschnittlich auf ein Objekt?

So ca. 50, die auf die Anzeige antworten. Denen schicke ich dann eine vorgefertigte Nachricht, dass sie anrufen sollen, um die rauszufiltern, die wirklich Interesse haben. Ca. 10 rufe dann an. Die interviewe ich dann am Telefon und wenn sie gut passen, schicke ich Ihnen ein Video von der Wohnung zu. Dann sagen 3-5 meist zu und von denen wähle ich dann eine Person aus, mit der ich dann den Vertrag Vorort unterschreibe. Sprich: Gesamtaufwand ca. 8 Stunden.

[Lindoro]

vor 17 Stunden von YingYang:

Und der wäre dann, wenn das Grundstück weniger wert ist als der Abriss kostet?

Ein negativer Verkaufspreis? Also der Verkäufer muss nochwas drauf legen? Schonmal erlebt?

Klar gibt es das. Z.B. Grundstücke mit erheblichen Altlasten.

Oder denkmalgeschützte Gebäude, die einen hohen Sanierungsbedarf haben. Da gibt der Staat sogar noch Geld dazu - aber teuer wird es trotzdem.

[Leeloo Dallas]

vor einer Stunde von Peter23:

So ca. 50, die auf die Anzeige antworten. Denen schicke ich dann eine vorgefertigte Nachricht, dass sie anrufen sollen, um die rauszufiltern, die wirklich Interesse haben. Ca. 10 rufe dann an. Die interviewe ich dann am Telefon und wenn sie gut passen, schicke ich Ihnen ein Video von der Wohnung zu. Dann sagen 3-5 meist zu und von denen wähle ich dann eine Person aus, mit der ich dann den Vertrag Vorort unterschreibe. Sprich: Gesamtaufwand ca. 8 Stunden.

Ok, das ist so ähnlich wie bei mir. Außer bei einer Wohnung, die ich im Corona Crash neue vermieten musste, wo nur insgesamt 7 Bewerber waren, hatte ich ~6 Monate später bei einer weiteren Neuvermietung schon wieder an die 100. Wobei bei der ersten Wohnung auch noch dazu kam, dass sie bedeutend hochpreisiger ist und sich damit generell schon weniger Personen bewerben. 

Das ist eine gute Idee mit dem Video, die klaue ich mir glaube ich.

Ich hab meistens alles aussortiert was Haustiere oder Kinder hat und dann einen Mieterauskunftsbogen mit Insolvenzcheck zugesendet bevor Besichtigungstermine stattgefunden haben.

[Erich Müller Dr.]

vor 1 Stunde von Peter23:

So ca. 50, die auf die Anzeige antworten. Denen schicke ich dann eine vorgefertigte Nachricht, dass sie anrufen sollen, um die rauszufiltern, die wirklich Interesse haben. Ca. 10 rufe dann an. Die interviewe ich dann am Telefon und wenn sie gut passen, schicke ich Ihnen ein Video von der Wohnung zu. Dann sagen 3-5 meist zu und von denen wähle ich dann eine Person aus, mit der ich dann den Vertrag Vorort unterschreibe. Sprich: Gesamtaufwand ca. 8 Stunden.

Video eine clevere Idee!

vor 10 Minuten von Leeloo Dallas:

Ok, das ist so ähnlich wie bei mir. Außer bei einer Wohnung, die ich im Corona Crash neue vermieten musste, wo nur insgesamt 7 Bewerber waren, hatte ich ~6 Monate später bei einer weiteren Neuvermietung schon wieder an die 100. Wobei bei der ersten Wohnung auch noch dazu kam, dass sie bedeutend hochpreisiger ist und sich damit generell schon weniger Personen bewerben. 

Das ist eine gute Idee mit dem Video, die klaue ich mir glaube ich.

Ich hab meistens alles aussortiert was Haustiere oder Kinder hat und dann einen Mieterauskunftsbogen mit Insolvenzcheck zugesendet bevor Besichtigungstermine stattgefunden haben.

Insolvenzcheck welchen meinst du genau? Schufa oder gibt es andere schnellere, genauere und günstigere??