Gerd Kommer: Der Mieter bezahlt nicht den Kredit ab

[Bassinus]

vor 2 Stunden von Erich Müller Dr.:

Jeder andere Unternehmer hat höhere Abschreibungen.

? Liegt in der Sache das nicht jedes Unternehmen was mit Häuser macht.

vor 2 Stunden von Erich Müller Dr.:

Und bei vorzeitigen Verkauf unter 10 Jahren gibt es keine AFA.

?

vor 2 Stunden von Erich Müller Dr.:

Ich fände AfAs von  6,5 % fast wie bei Denkmal Objekten 9% sinnvoll.

Schön das du das sinnvoll findest. Der Gesetzgeber eben nicht. Der sacht eben nicht:

Auto - schreib auf 6 Jahre ab.... Maschine - schreib auf 10 Jahre ab... Haus? Wat? Wer macht den sowas? Wie - mit Mieter drin? Ja - dann schreib auf 11 Jahre ab und reiß ab!

 

Man kann sich sicherlich drüber streiten ob 33/40 oder 50 Jahre für eine Wohnimmobilie angemessen sind. Da die Logik der "Abnutzung" eben nicht ganz mit der Realität zusammentrifft (keiner fährt sein Auto nach 6 Jahre auf'n Schrottplatz) aber deine Forderung ist maßlos überzogen. Wäre nur noch schlimmere steuerliche Bevorzugung von Immos.

[Erich Müller Dr.]

vor 18 Minuten von Bassinus:

? Liegt in der Sache das nicht jedes Unternehmen was mit Häuser macht.

?

Schön das du das sinnvoll findest. Der Gesetzgeber eben nicht. Der sacht eben nicht:

Auto - schreib auf 6 Jahre ab.... Maschine - schreib auf 10 Jahre ab... Haus? Wat? Wer macht den sowas? Wie - mit Mieter drin? Ja - dann schreib auf 11 Jahre ab und reiß ab!

 

Man kann sich sicherlich drüber streiten ob 33/40 oder 50 Jahre für eine Wohnimmobilie angemessen sind. Da die Logik der "Abnutzung" eben nicht ganz mit der Realität zusammentrifft (keiner fährt sein Auto nach 6 Jahre auf'n Schrottplatz) aber deine Forderung ist maßlos überzogen. Wäre nur noch schlimmere steuerliche Bevorzugung von Immos.

Beim Verkauf unter 10 Jahren werden die AfA vom FA zurückgefordert. Als ob es keine Abnutzung gibt. Das zeigt doch die Unausgewogenheit.

 

Die 50 Jahre erleben die Häuslesbauer oft nicht. 

[Bassinus]

vor 8 Minuten von Erich Müller Dr.:

Beim Verkauf unter 10 Jahren werden die AfA vom FA zurückgefordert. Als ob es keine Abnutzung gibt.

Du willst also 9 Jahre Afa gewähren und beim Verkauf dann nochmal alle Anschaffungskosten? Also nach deiner Wunschvorstellung 9 Jahre * 9% + 100% AK?

vor 8 Minuten von Erich Müller Dr.:

Die 50 Jahre erleben die Häuslesbauer oft nicht.

Ähh... Das ist natürlich ein Totschlagargument! Übrigens auch gegen so unsittliche Dinge wie Erbbaupacht über 99 Jahre oder Anleihen über 100 Jahre. Wohin kommen wir den, wenn wir jetzt schon Regelungen über die eigene Lebenszeit hinaus machen. Schluss mit Tellerrand! Hier und jetzt und nach mir die Sintflut. #teamweiterso oder #teamleugner ?

 

vor 15 Minuten von Erich Müller Dr.:

Das zeigt doch die Unausgewogenheit.

Ja - habe ich gerade.

[Krypteia]

Zum Thema "angebliche" Unausgewogenheit:

 

bei Betriebsvermögen bemisst sich der Veräußerungsgewinn ja auch aus Verkaufspreis ./. Buchwert (d.h. ursprüngliche Anschaffungskosten abzüglich bisherige AfA). Insofern sehe ich hier keine Ungleichbehandlung.

 

Ausserdem muss man sich ja vergegenwärtigen, dass die tatsächliche Abnutzung im obigen Beispiel von 9 Jahren sich sicherlich auch im Preis für das Gebäude (!) niedergeschlagen hat. Die Wertsteigerung einer Immobilie wird grundsätzlich (momentan aber zumindest auch teilweise in der Entwicklung der Baupreise) ja gerade im Grund und Boden zu verorten sein, der gerade keiner Abnutzung unterliegt.

[Hansolol]

vor 10 Stunden von Bolanger:

Das wäre aber auch eine Milchmädchenrechnung. Afa läuft über 50 Jahre. Hinzu kommen die Zinszahlungen. Wenn ich so wenig Miete bekomme, dass sie mit Afa und Zinszahlungen auf Null rauslaufen, dann mache ich etwas falsch.

Man schreibt ja nicht nur die Afa ab, sondern auch alle sonstigen Aufwendungen, die mit der Immobilie zu tun haben. Das Gehalt kann dann sehr schnell deutlich zusammenschrumpfen (zumindest für das Finanzamt).

 

In diesem Zusammenhang musste ich an eine Doku denken, die ich leider auf die schnelle nicht wieder gefunden haben. Da wurde eine Durchschnittsfamilie und deren Einkommen, mit einem reichen Immobilieninvestor verglichen. Der hatte eine zvE von ca 2.000 Euro, während die Familie mit ihren Angestelltengehältern fast gar nichts abschreiben konnte. 

 

Edit: Es sind keine 2000 Euro zvE sondern 30.000 Euro, bei 6stelligen Einnahmen. Ab Minute 26.

 

war diese Doku: 

vor 7 Stunden von Erich Müller Dr.:

Hansolol: sorry hast du Immobilien?  Wohl kaum wenn du das ernst meinst.

 

Die AfA ist eine Benachteiligung am Immo Eigentümer, weil im Gegensatz  zu anderen Abschreibungen normal 0-12 Jahre hierbei aber 50 Jahre!! anfallen, d.h. 2% wovon noch das Grundstück abzuziehen ist,

Jeder andere Unternehmer hat höhere Abschreibungen.

 

Und bei vorzeitigen Verkauf unter 10 Jahren gibt es keine AFA.

 

Ich fände AfAs von  6,5 % fast wie bei Denkmal Objekten 9% sinnvoll.

Wer mehr als 2% möchte, kauft eben Immobilien, dessen Afa auch höher ist. Neben Denkmalimmonilien, gibt es eine Sonderafa auch auf andere Objekte. Küchen und Inventar lassen sich übrigens schneller abschreiben. 

[Erich Müller Dr.]

vor 4 Stunden von Bassinus:

Du willst also 9 Jahre Afa gewähren und beim Verkauf dann nochmal alle Anschaffungskosten? 

 

Ja - habe ich gerade.

 

Alle Anschaffungskosten zusammen genommen ergeben die AfA abzüglich Grundstück.    

Sie haben offensichtlich kein Eigentum. 

Und verstehen somit das Problem leider nicht. Nicht böse gemeint....

 

Bei mir ergibt sich sogar das Problem die Tilgungshöhe ist von der Bank gefordert und diese ist höher als die AfA, deshalb muss ich sogar Teile der Tilgung aus versteuerten Einkommen bezahlen. Hierüber lacht jeder andere Unternehmer!

 

Aber kein Problem, wir wissen ja alle der Staat braucht immer mehr Geld.  Deshalb wird sich nix ändern....

 

[Rubberduck]

vor 8 Stunden von Erich Müller Dr.:

 

 

Und bei vorzeitigen Verkauf unter 10 Jahren gibt es keine AFA.

 

In dieser Formulierung Quark.

 

Zu versteuern ist der Gewinn. Zur Ermittlung muss die Abschreibung berücksichtigt werden. Zurückgezahlt wird erstmal nix.

[Wusel83]

vor 17 Minuten von Erich Müller Dr.:

 

Alle Anschaffungskosten zusammen genommen ergeben die AfA abzüglich Grundstück.    

Sie haben offensichtlich kein Eigentum. 

Und verstehen somit das Problem nicht.

 

Bei mir ergibt sich sogar das Problem Tilgung ist von der Bank gefordert und diese ist höher als die AfA, deshalb muss ich sogar Teile der Tilgung aus Versteuerten Einkommen bezahlen. Hierüber lacht jeder andere Unternehmer!

 

Aber kein Problem, wir wissen ja alle der Staat braucht immer mehr Geld.  Deshalb wird sich nix 

Sie sind der erste Mensch der AFA und Tilgung in einen Topf schmeißt und umrührt. Hab ich weder in Büchern noch in YT gesehen. Selbst auf den wirren Kanälen.  

 

Wenn die Tilgung zu hoch ist und die Immobilie weniger Einnahmen hat als Sie tilgen sollten Sie eventuell einfach mehr Eigenkapital beibringen dann passt es auch schnell mit dem Cashflow oder bessere Immobilien kaufen oder nicht in A-Lagen. 

 

Wenn die Bank mehr Tilgung möchte scheint da  das Risikomanagment davon auszugehen das es potentiell nicht werthaltig ist oder Wert verliert in Zukunft. Könnte auch sein das die Regularien sagen sie müssen bis zur Rente fertig sein mit der Rückzahlung wenn die Immo privat ist. 

 

 

 

 

 

 

[Erich Müller Dr.]

vor 29 Minuten von Rubberduck:

In dieser Formulierung Quark.

 

ist etwAs anderes gemeint?

Weil sie zurückgefordert wird - dann gab es keine trotz Abnutzung... 

[Rubberduck]

vor 4 Minuten von Erich Müller Dr.:

Weil sie zurückgefordert wird - dann gab es keine trotz Abnutzung... 

ich hab es oben erklärt. Zurückgezahlt wird nix.

[Erich Müller Dr.]

vor einer Stunde von Rubberduck:

ich hab es oben erklärt. Zurückgezahlt wird nix.

Der Steuervorteil resultierend durch die AfAs ist bei vorzeitigem  Verkauf zurück zuzahlen.  Frage einfach deinen Steuerberater wenn Du es nicht glaubst.

Ende Gelände Danke

[Erich Müller Dr.]

vor 2 Stunden von Hansolol:

Man schreibt ja nicht nur die Afa ab, sondern auch alle sonstigen Aufwendungen, die mit der Immobilie zu tun haben. Das Gehalt kann dann sehr schnell deutlich zusammenschrumpfen (zumindest für das Finanzamt).

 

In diesem Zusammenhang musste ich an eine Doku denken, die ich leider auf die schnelle nicht wieder gefunden haben. Da wurde eine Durchschnittsfamilie und deren Einkommen, mit einem reichen Immobilieninvestor verglichen. Der hatte eine zvE von ca 2.000 Euro, während die Familie mit ihren Angestelltengehältern fast gar nichts abschreiben konnte. 

 

Edit: Es sind keine 2000 Euro zvE sondern 30.000 Euro, bei 6stelligen Einnahmen. Ab Minute 26.

 

war diese Doku: 

 

Klaus Barski wenn es so leicht wäre könnte es jeder - ist es aber nicht! 

[Wusel83]

vor 12 Minuten von Erich Müller Dr.:

Der Steuervorteil resultierend durch die AfAs ist bei vorzeitigem  Verkauf zurück zuzahlen.  Frage einfach deinen Steuerberater wenn Du es nicht glaubst.

Ende Gelände Danke

Also laut Anwalt läuft das so.

 

Beispiel:

 

Du kaufst zu 100x verkaufst zu 100x nach 9 Jahren, also keinerlei Wertsteigerung. Wenn das Gebäude nach 1928 gebaut wurde durftest du 18x abschreiben. Beim Verkauf nach 9 Jahren hast du also 18x Gewinn auf den herabgeschriebenen Wert. 

 

Den musst du versteuern. Das ist per Definition keine Rückzahlung! Es ist auch nicht das du die vollen 18x zurückzahlen musst, sondern eben nur was zu versteuern.

 

Ist nun wirklich nicht so schwer da die Mathematik und den Wortlaut richtig auf die Kette zu bekommen.

 

 

[Erich Müller Dr.]

vor 14 Minuten von Wusel83:

Also laut Anwalt läuft das so.

 

Beispiel:

 

Du kaufst zu 100x verkaufst zu 100x nach 9 Jahren, also keinerlei Wertsteigerung. Wenn das Gebäude nach 1928 gebaut wurde durftest du 18x abschreiben. Beim Verkauf nach 9 Jahren hast du also 18x Gewinn auf den herabgeschriebenen Wert. 

 

Den musst du versteuern. Das ist per Definition keine Rückzahlung! Es ist auch nicht das du die vollen 18x zurückzahlen musst, sondern eben nur was zu versteuern.

 

Ist nun wirklich nicht so schwer da die Mathematik und den Wortlaut richtig auf die Kette zu bekommen.

 

 

Fehler 1

18X abschreiben falsch, es fehlt der Abzug des Grundstückes ca. 20%

 

Fehler 2

Bringe mir bitte jemanden der nach 9 Jahren das Objekt zum gleichen Preis verkauft wie gekauft.

 

 

  

[Taupert]

vor 40 Minuten von Erich Müller Dr.:

Der Steuervorteil resultierend durch die AfAs ist bei vorzeitigem  Verkauf zurück zuzahlen.

Wenn ich also heute eine Immobilie mit dem Gebäudewert 100.000€ kaufe, jedes Jahr 2% AfA darauf nutze, nach 9 Jahren für 82.000€ Gebäudewert verkaufe, muss ich den Steuervorteil durch die AfA auch noch zurückzahlen?

[Erich Müller Dr.]

vor 9 Minuten von Taupert:

Wenn ich also heute eine Immobilie mit dem Gebäudewert 100.000€ kaufe, jedes Jahr 2% AfA darauf nutze, nach 9 Jahren für 82.000€ Gebäudewert verkaufe, muss ich den Steuervorteil durch die AfA auch noch zurückzahlen?

Diesen seltenen Fall habe ich nicht geklärt....ist mir aber egal, weil es schon ein schlechtes Geschäft ist, da juckt die AfA dann nimmer!  

 

Hallo Leute ich habe es kapiert....bei Gewinn kommt aber die AfA Rechnung vom FA und nicht nur die. 

 

Der Doc der schlechte Geschäfte nicht mag....

 

 

[Wusel83]

vor 17 Minuten von Erich Müller Dr.:

Fehler 1

18X abschreiben falsch, es fehlt der Abzug des Grundstückes ca. 20%

 

Fehler 2

Bringe mir bitte jemanden der nach 9 Jahren das Objekt zum gleichen Preis verkauft wie gekauft.

 

 

  

Zu1.

 

Wer sagt denn das bei 100x Grund und Boden dabei ist. Man sollte mit nem Titel schon in der Lage sein nicht Sachen hineinzudichten die da nicht stehen. 

 

Zu2. 

 

Ich wollte die Rechnung für dich simpel halten. Damit du ne Chance hast es zu verstehen. 

 

Hab zuletzt mehrere Wohnungen gekauft wo zumindest der eingetragene Kredite im Grundbuch deutlich über dem heutigen Preis liegen. Das waren auch so Rechenkünstler die Verkäufer.

 

Erstkäufe der Immobilien waren 1998/2008/2009. Auf Zwangsversteigerungen hab ich auch so einige Grundschulden gesehen die deutlich über den heutigen Verkehrswerten liegen. Also das geht schon das man zu teuer einkauft.

 

 

[Taupert]

vor 5 Minuten von Erich Müller Dr.:

Diesen seltenen Fall

das geht schneller als man denkt.

Konkreter Fall: Die Bahn verkaufte in 2010 ein Grundstück an einen Bauträger, der darauf 18 Reihenhäuser baute und diese an privat verkaufte, teils an Selbstnutzer, teils an Investoren. Seit 3 Jahren plant die Bahn nun offiziell eine Gleiserweiterung für Güterzüge für den Brenner Nord Zulauf. Die neuen Gleise laufen nach Planung 9m vor der Haustüre von den RH, geplant 300 Güterzüge pro Tag im Endausbau. Andere Grundstücksbesitzer an der Trasse sollen sogar enteignet werden, weil der Lauf der Trasse angeblich alternativlos ist und deren Grund dafür benötigt wird. Was meinst Du, was diese Häuser heute noch Wert sind trotz der vermeintlichen Preissteigerungen seit 2010? Und wir reden von einer A-Stadt....Die Eigentümer der RH klagen aktuell, sogar zusammen mit dem Bauträger, gegen die Bahn, da nach deren Ansicht bereits beim Verkauf 2010 die Planungsabsicht bestand, aber verschwiegen wurde. 

 

 

[John Silver]

 

Am 30.8.2021 um 19:23 von John Silver:

Umso mehr Artikel ich von Kommer lese, umso weniger kann ich ihn einfach ernst nehmen.

Das war schon bei seinem Gold-Artikeln so.

Hier im Artikel steht soviel ungereimtes und unstimmiges drin, da fehlt mir die Zeit und die Lust das alles aufzuführen.

 

Am 30.8.2021 um 19:48 von brandungsfels:

Bitte tu es dennoch. Würde vielen Lesern hier helfen

Am 30.8.2021 um 20:01 von Beamter48:

Alles blöd aber ich sag nicht warum....

 

Hier ein paar Beispiele aus dem Artikel:

 

Zitat

...

Wir hinterfragen diese Binsenweisheit...

Unsachliche polemik, so startet eigentlich kein seriöser wissenschaftlicher Artikel.

 

Zitat

...
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gibt es zwar immer mal wieder ein tatsächlich einzigartiges und daher außerhalb des Wettbewerbs stehendes Objekt. Die allermeisten Immobilien konkurrieren jedoch gegen viele dutzende, hunderte, manchmal auch tausende andere Objekte und werden dementsprechend auf einem wettbewerbsintensiven Markt gehandelt. Wirtschaftsstudenten lernen im Grundstudium: Der Preis eines Gutes in einem funktionierenden Markt tendiert in Richtung des Preises des Kostenführers, also dem günstigsten Preis auf dem Markt. Alle teureren Anbieter müssen dem günstigsten Anbieter preislich nach unten folgen, andernfalls wird ihr Gut nicht oder nicht vollständig abgenommen – das ist auch auf dem Wohnungsmarkt nicht anders. Der Kostenführer diktiert den Marktpreis und auf dem Mietwohnungsmarkt sind das die gewerblichen Vermieter – nicht die privaten. Warum?
...

Ich denke dieser Absatz spricht für sich, deshalb nur ein paar Anmerkungen:

-Das ist ein Modell, das entspricht nicht der Realität.

-Es besteht Knappheit auf dem Markt. Das führt gerade dazu, dass sich alle am Maximumpreis orientieren und nicht am Preis des Preisführers.

Warum auch, wenn man wesentlich mehr Geld verdienen kann. Zudem weist der Immobilienmarkt noch weitere Besonderheiten auf, wie z.B. Sozialwohnungen,

Höchstmieten für bestimmte Objekte, Wohngeldzuschüsse usw. 

-Der Markt ist absolut nicht homogen. 

 

Zitat

...

Ganz einfach, die gewerblichen Vermieter besitzen aufgrund des gegenüber dem privaten Kleinvermieter viel größeren Volumens ihrer Immobilienkäufe und ihrer Immobilienbewirtschaftung enorme Kostenvorteile. [1] Daher sind sie es, die tendenziell den Marktpreis (die Miethöhe) bestimmen, an der sich alle zu orientieren haben. Da Märkte sich kontinuierlich verändern und von keinem kleinen Marktteilnehmer beeinflussen lassen, können die privaten Vermieter in diesem Hase-Igel-Rennen nur mithalten, wenn sie sich im Vergleich zu gewerblichen Vermietern mit einer niedrigeren Rendite zufriedengeben.
...

 

-Siehe oben, der Preisführer muss nicht den niedrigsten Preis festsetzen. Warum auch? Im übrigen würden die gewerblichen die privaten aus dem Markt drängen, indem sie ihnen z.B. einfach die Objekte abkaufen, wenn sie so hohe Renditen erzielen könnten, die wesentlich über denen der privaten Vermieter wären. Passiert aber auch nicht im großen Stil.

-Es mag sogar sein, dass die privaten gegen über den gewerblichen Vermietern niedrigere Renditen haben, ist aber egal.

Mit einem Beispiel wird es vielleicht klarer: Die Bank nimmt wesentlich höhere Zinsen, als sie dem Sparer zahlt. Der muss sich also mit einer niedrigeren Rendite zufrieden geben.

-Kommer suggeriert zudem, die privaten Vermieter würden ihre Mietobjekte nur unter Wert vermieten können. Die Realität sieht aber anders aus. Es kommt hier eindeutig auf die Art und Lage und Nachfrage nach diesen Objekten an.

 

Zitat

...

Derjenige, der deutlich teurer beschafft und teurer betreibt als die kosteneffizientesten Konkurrenten, wird weniger oder gar nichts verdienen. Das gilt auf lange Sicht gesehen für die Mehrheit der privaten Vermieter. Wenn dem so ist, würde man annehmen, dass Kleinvermieter im Laufe der Jahre weitgehend vom Markt verschwänden. Das ist aber, wie wir eingangs gesehen haben, weder in Deutschland noch in anderen Ländern der Fall. Dieses Phänomen dürfte auch damit zusammenhängen, dass private Vermieter nur selten ein aussagefähiges Rechnungswesen für ihr Vermietungsgeschäft haben. Ohne ein solches Rechnungswesen werden sie nie erfahren, wie schlecht sich ihr Eigenkapital langfristig tatsächlich verzinst. Im Ergebnis verbleiben sie jahrzehntelang in diesem Gewerbe, ganz nach dem Motto: „Hauptsache, die eingenommene Miete deckt im Wesentlichen die laufenden Aufwendungen und ich muss nicht jedes Jahr Cash zuschießen.
...

 

Kommer verkennt, dass spätestens mit der Betriebskostenabrechnung und mit der Steuererklärung fast jeder Vermieter sieht, was "unter dem Strich" übrig bleibt.

Es ist außerdem doch ebenso ein Phänomen, dass die meisten / viele Vermieter eben NICHT zuschießen und das Vermieter i.d.R. Vermögen haben und mehren und eben NICHT verarmen.

Wenn das sonst so wäre, würden Vermieter auf Dauer aus dem Markt ausscheiden müssen, tun sie aber nicht. Es ist doch eher eine Vermutung von Kommer als eine Tatsache, dass quasi alle privaten Vermieter einfach nicht richtig rechnen können. Warum sollten ausgerechnet die Leute, die das Wagnis eingehen und sich mit Banken, Handwerkern und Mietern rumschlagen gerade nicht dazu in der Lage sein?

 

Zitat

...
Nach dieser Untersuchung für den Zeitraum von 2002 bis 2012 erzielten private Immobilienvermieter/-anleger eine durchschnittliche Nettorendite nach Steuern inklusive Inflation von 1,5% bis 2,0% p. a. Zieht man von dieser nominalen Rendite die Inflationsrate in diesem Zeitraum von 1,7% p. a. ab, resultiert eine reale Rendite von –0,2% bis +0,3%. Das ließe sich mit einem Portfolio aus einem globalen Aktien- und einem gut diversifizierten Anleihen-ETF leicht übertreffen und dabei noch mit weniger Risiko und viel weniger Arbeit.
...

-Berechnungen nach Steuern sind bei Anlagen quasi immer unseriös, allein schon weil sie wegen dem Einzelfall kaum vergleichbar sind. Der eine verkauft, der andere nicht, der eine mit Steuervorteil, der andere ohne.

-Zudem ist man Ex-Post natürlich immer ein guter Rechner, insbesondere wenn man sich den Zeitraum aussuchen darf. Und nicht zuletzt schreibt Kommer die Entwicklung des Aktienmarktes für die Zukunft fort, verneint aber gleichzeitig, dass die Kurssteigerungen bei Immobilien so weiter gehen. Nebenbei, das glaube ich auch, aber man kann nicht die eine Sache fortschreiben und die andere Sache einfach so negieren. Das paßt nicht.

 

Zitat

...dieses Zottelbartargument zu verwenden.

Polemik, siehe oben.

 

usw. usw.

 

Und so zieht sich das ganze durch jeden einzelnen Absatz. Und dafür ist mir der Artikel zu lang, um alles was meiner Meinung nach nicht stimmt aufzuzeigen.

 

Ich glaube noch nicht mal, dass ich bei jeder Sache (und den hier noch nicht genannten) immer Recht habe und richtig liege, aber im Artikel von Kommer

ist schon ziemlich viel unstimmig, und das wollte ich mit meiner obigen Aussage ausdrücken.

 

[reko]

vor 4 Stunden von John Silver:

 

Zitat

Der Preis eines Gutes in einem funktionierenden Markt tendiert in Richtung des Preises des Kostenführers, also dem günstigsten Preis auf dem Markt.

Ich denke dieser Absatz spricht für sich, deshalb nur ein paar Anmerkungen:

-Das ist ein Modell, das entspricht nicht der Realität.

Da hat Herr Kommer wirklich nicht aufgepaßt. Im VWL Studium sollte er das anders gelernt haben. Kommer nimmt an, dass der Kostenführer seinen Marktanteil bei gleichbleibenden Kosten beliebig steigern kann, alle anderen Marktteilnehmer nicht kostendeckend arbeiten, insolvent werden und vom Markt verschwinden. Dann hätte der Kostenführer ein Monopol und keinen Grund den Preis niedrig zu halten.

[Erich Müller Dr.]

vor 8 Stunden von Wusel83:

 

 

Erstkäufe der Immobilien waren 1998/2008/2009. Auf Zwangsversteigerungen hab ich auch so einige Grundschulden gesehen die deutlich über den heutigen Verkehrswerten liegen. Also das geht schon das man zu teuer einkauft.

 

 

Finde den Fehler Wusel83 ?

 

Ehrlich, ich möchte deine Kompetenz nicht in Frage stellen, mit der mußt du schon selber umgehen.

vor 9 Stunden von Erich Müller Dr.:

Fehler 1

18X abschreiben falsch, es fehlt der Abzug des Grundstückes ca. 20%

 

Fehler 2

Bringe mir bitte jemanden der nach 9 Jahren das Objekt zum gleichen Preis verkauft wie gekauft.

 

 

  

 

[etherial]

vor 7 Stunden von John Silver:

Unsachliche polemik, so startet eigentlich kein seriöser wissenschaftlicher Artikel.

Meinst du nicht, dass es etwas naiv ist, diesen Beitrag als wissenschaftlichen Artikel zu lesen? 99% der hier verlinkten Artikel genügen diesem Anspruch nicht. 100% der Artikel auf Kommers/Webers/Finanzwesirs Webseite nicht. Kommer gibt sich gerne einen populärwissenschaftlichen Anstrich, aber er äußert in erster Linie seine Meinung. Und trotzdem ist seine Meinung qualitativ eher hochwertig einzustufen.

vor 7 Stunden von John Silver:

Ich denke dieser Absatz spricht für sich, deshalb nur ein paar Anmerkungen: [...]

-Es besteht Knappheit auf dem Markt. Das führt gerade dazu, dass sich alle am Maximumpreis orientieren und nicht am Preis des Preisführers.

Zugegeben, so wie Kommer es schreibt, ist es widersprüchlich und schwer nachvollziehbar. D.h. mit dem konkreten Absatz kann ich auch nichts anfangen, aber dadurch wird aus meiner Sicht die Kernaussage nicht falsch.

 

Es geht hier doch nicht um den Preis der Immobilie, sondern um die erwartbare Rendite der Immobilie. Und die ist bei Privatanlegern geringer als bei Unternehmern (bzw. den Marktführern). Grund: Bessere Analyse vor dem Kauf, profesionalle Verwaltung, bessere Streuung der Assets, bessere steuerliche Stellung, bessere Marktposition.

 

Deine Argumentation geht ja dahin (?), dass der Marktführer eigentlich den teuersten Preis (für Immobilien) verlangen kann. Stimmt! Das bedeutet logischerweise, dass der Privatanleger die geringste Rendite erwarten darf!

 

Deine Formulierung ist übrigens auch nicht wasserdicht. Es gibt keinen Maximumpreis (man kann immer höher anbieten). Und es ist auch nicht so, dass Wohnungsunternehmen ihre Preise erhöhen nur weil ein einzelner Anleger einmal einen Lucky-Sell erreicht hat. Der Preis von Wohnungsunternehmen ist so optimiert, dass man insgesamt das Maximum herausholt. Zu hohe Preise führen dazu, dass man nicht mehr alles vermieten/verkaufen kann. Also werden die Preise entsprechend gestellt. Der Privatanleger kann das jetzt unterbieten (dann steht die Wahrscheinlichkeit hoch, dass er noch einen Käufer/Mieter findet) oder überbieten (dann hat er nur dann eine Chance, wenn das Wohnungsunternehmen kein Konkurrenzangebot hat).

[Wusel83]

vor 14 Minuten von Erich Müller Dr.:

Finde den Fehler Wusel83 ? 

 

Ehrlich, ich möchte deine Kompetenz nicht in Frage stellen, mit der mußt du schon selber umgehen.

 

Erklärs mir doch mal was du meinst. 

 

Zunächst lammentierst du das die AFA kleiner Tilgung ist. Wo die einzige Gemeimsamkeit der beiden Themen "irgendwas mit Immobilie" ist.

 

Also so wie ich es verstanden hab verstehst du nicht warum man keine Rückzahlung der Afa hat sondern nur den Gewinn versteuert nach dem der Kaufpreis herabgeschrieben wurde. Und das auch nur wenn man innerhalb der ersten 10 Jahre verkauft. Aktuell so zumindest geregelt.

Um das zu kaschieren wie wenig man versteht wird dann "what about the Grundstück" gespielt und "zeig mir jemanden der nach 9 Jahren zum gleichen Preis verkauft".

 

Man klärt dich auf das das ganze zu deinen Gunsten simpel gehalten wurde und dann kommt "ich steck mir die Finger in die Ohren" und höre nicht zu?

 

Naja so langsam versteh ich warum die Tilgung bei deinen Immos höher als die AFA ist und man Geld aus dem Einkommen zu schießt um überhaupt die Tilgung zu bedienen.

 

 

 

 

[reko]

vor 20 Minuten von etherial:

Es geht hier doch nicht um den Preis der Immobilie, sondern um die erwartbare Rendite der Immobilie. Und die ist bei Privatanlegern geringer als bei Unternehmern (bzw. den Marktführern). Grund: Bessere Analyse vor dem Kauf, profesionalle Verwaltung, bessere Streuung der Assets, bessere steuerliche Stellung, bessere Marktposition.

Das Marktgesetz besagt, dass im Gleichgewicht auch der letzte noch benötigte Vermieter eine possitive Rendite haben muß. Nun ist der Markt nicht immer im Gleichgewicht. In einen Vermietermarkt, wie es z.Z. in München der Fall ist, sollte es sehr schwer fallen keine positive Rendite zu erwirtschaften.

Komisch, bei den ETFs sind die Profis nur durchschnittlich, bei den Immobilien sind die Profis weit überlegen.

In Wahrheit ist diese Konkurrenz nicht sonderlich groß. Ich werde keine Immobilien kaufe (können) die für Immobilienfirmen in Frage kommt. Andererseits gibt es an manchen Orten/Stadtteilen keine Immobilien von Immobilienfirmen zu mieten und manche Mieter wollen auch keine solchen Häuser/Wohnungen.

[Lindoro]

Natürlich gibt es Leute, die mit Immobilien stinkreich geworden sind, manche sogar ohne große Arbeit. Gibt aber genauso Leute, die bei Immobilien richtig draufgelegt haben und zum Schluß froh waren, dass sie das Objekt wieder los waren. (Letzteres wird aber meistens im Bekanntenkreis nicht groß herumerzählt).

 

Kommer stellt doch vor allem auf das Klumpenrisiko bei Invest in wenige Immobilien an.

 

Wäre bei Aktien übrigens ganz genauso so. Hätte ich mein ganzes Geld in Apple oder Amazon gesteckt, wäre ich heute ... aber lassen wir das.

 

Hätte ich umgekehrt alles Geld in Wirecard gesteckt, wäre mein Geld weg (bzw. bei jemand anders).