Gerd Kommer: Der Mieter bezahlt nicht den Kredit ab

[joinventure12]

Im paid Content Bereich von businessinsinder ist mir folgende Überschrift aufgefallen: https://www.businessinsider.de/wirtschaft/finanzen/der-mieter-bezahlt-nicht-den-kredit-ab-p7/

Ich habe leider kein Abo und will auch nicht das hundertste abschließen. Ist jemanden bekannt wo es diesen Artikel ansonsten noch gibt? - auf seinem Blog jedenfalls nicht

[s1lv3r]

vor 3 Minuten von joinventure12:

Ist jemanden bekannt wo es diesen Artikel ansonsten noch gibt? - auf seinem Blog jedenfalls nicht

 

Leider nicht, aber im Prinzip wird der Artikel wohl nur Werbung für sein Buch "Kaufen oder Mieten" sein. Dort gibt es meiner Erinnerung nach ein extra Kapitel, welches sich um Irrglauben und kluge Stammtisch-Sprüche rund um Immobilieninvestments dreht ...

[Tatsächlich]

Ich vermute, dass die Begründung so sein wird, wie hier

 

 "Alles in allem ist das Argument vom Kredit, den der Mieter für den Eigentümer abbezahlt, Wunschdenken"

[reko]

vor einer Stunde von Tatsächlich:

Ich vermute, dass die Begründung so sein wird, wie hier

Interessante Zahl: "Knapp 60% der gut 24 Millionen vermieteten Wohnungen in Deutschland gehören Privatpersonen oder „Kleinvermietern“"

Da bleibt noch Bekehrungsbedarf für Kommer. Aber wer baut dann noch Mietwohnungen? Staatlicher Wohnungsbau?

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis und die Rentabilität.

[joinventure12]

vor 24 Minuten von reko:

Aber wer baut dann noch Mietwohnungen? Staatlicher Wohnungsbau?

Boomer mit Angst/Unwissen vor Aktien. Bin mal gespannt ob die SPD/Grünen auch die Besteuerung auf Mieteinkommen anheben wollen. Dann zerfetzt es den Business-Case noch viel mehr

[Wusel83]

Ich teile die im Blogartikel gemachten Punkte weitestgehend und komme dennoch zu einer dezidiert anderen Erkenntniss. 

 

Als privater Immobilieninvestor geht man einem Geschäftsmodel nach. Als privater ETFanleger ist man Beifahrer bei Geschäften anderer. Als Einzelaktionär auch. 

 

Kommer wird in seiner Beratungspraxis viele sehen die Vertriebsimmobilien von der Stange in B oder C Lagen angedreht bekommen haben. Direkt vom Aufteiler über x-Vertriebsebenen und mit eingebautem "Steuerturbo"  am besten mit "all inclusive" Sonderverwaltung und Mietpool. Dieser Typ Vermieter ist selbst nicht Geschäftsführend tätig und reist von Beginn im Kofferraum, bezahlen aber den Maybach der anderen.

 

Schon das finden einer Immobilie sollte Arbeit sein! Da ist auch nichts mit passiv und blablub angesagt wenn man einen Geschäftsbetrieb hat.

Geschäftsbetrieb heisst auch entsprechend für Liquidiät zu sorgen und Risiken tragen. Wenn man das Geschäft gut führt wird man belohnt ansonsten gibts eben nen Tritt.

 

Wenn man die Klumpenrisiken mitigieren möchte brauch man echt viel Kapital und die Anlageklasse ist halt super illiquide und mit Transaktionskosten behaftet und man brauch nen guten Plan fürs Leben.

 

[CorMaguire]

vor 17 Minuten von joinventure12:

Boomer mit Angst/Unwissen vor Aktien. ....

Die sind um die 60. Ich glaube nicht, dass die sich jetzt noch neugebaute Mietwohungen ans Bein binden ....

 

 

[s1lv3r]

vor 10 Minuten von Wusel83:

Als privater Immobilieninvestor geht man einem Geschäftsmodel nach.

Amen!  Das sagt Kommer m.M.n. allerdings auch wieder:

 

Zitat

Wenn nicht über die Börse oder über Immobilien, wie kann man denn sonst reich werden? [...] Auch hier liefert ein Blick in die Reichtumsforschung die Antwort und die lautet „im Wesentlichen nur durch unternehmerische Tätigkeit“.

https://www.gerd-kommer-invest.de/wie-wird-man-richtig-reich/

 

Klar kann man als privater Immobilieninvestor reich werden, dann ist man aber als Unternehmer tätig (mit allen Aufwänden/Risiken/Unwägbarkeiten). Mit passivem Einkommen und schnellem/einfachem Reichtum hat das halt nichts zu tun ...

[chaosmuc]

vor 4 Stunden von reko:

Aber wer baut dann noch Mietwohnungen?

Große Wohnungsunternehmen (vonovia & co.), die nach Möglichkeit eine "marktgerrechte" Miete durchsetzen können und ihre internen Kosten minimieren können.

Da freut sich dann auch der Anleger, durch Aktien/Fonds etc. kann er an deren Erfolg teilhaben.

 

SCNR.

[reko]

vor 22 Minuten von chaosmuc:

Große Wohnungsunternehmen (vonovia & co.),

Einzelne Wohnungen oder Einfamilienhäuser sind für Vonovia völlig uninteressant. Dort hätten sie auch keinen Kostenvorteil gegenüber Kleinvermietern - eher einen Nachteil. Das Kapital für 60% aller Mietobjekte muß man erst mal aufbringen.

Das Erfolgsrezept von Vonovia scheint mehr der günstige Kauf  großer Pakete von gemeinnützigen Gesellschaften zu sein.

 

Bei Immobilien kam bisher der Gewinn meist weniger durch Mieteinnahmen sondern bei richtiger Auswahl durch eine Wertsteigerung (wie bei Aktien).

[John Silver]

vor 6 Stunden von Tatsächlich:

Ich vermute, dass die Begründung so sein wird, wie hier

 

 "Alles in allem ist das Argument vom Kredit, den der Mieter für den Eigentümer abbezahlt, Wunschdenken"

Umso mehr Artikel ich von Kommer lese, umso weniger kann ich ihn einfach ernst nehmen.

Das war schon bei seinem Gold-Artikeln so.

Hier im Artikel steht soviel ungereimtes und unstimmiges drin, da fehlt mir die Zeit und die Lust das alles aufzuführen.

 

[brandungsfels]

vor 24 Minuten von John Silver:

Hier im Artikel steht soviel ungereimtes und unstimmiges drin, da fehlt mir die Zeit und die Lust das alles aufzuführen.

Bitte tu es dennoch. Würde vielen Lesern hier helfen

[Beamter48]

vor 38 Minuten von John Silver:

Umso mehr Artikel ich von Kommer lese, umso weniger kann ich ihn einfach ernst nehmen.

Das war schon bei seinem Gold-Artikeln so.

Hier im Artikel steht soviel ungereimtes und unstimmiges drin, da fehlt mir die Zeit und die Lust das alles aufzuführen.

 

Alles blöd aber ich sag nicht warum....

[Peter23]

vor 4 Stunden von joinventure12:

Bin mal gespannt ob die SPD/Grünen auch die Besteuerung auf Mieteinkommen anheben wollen.

Man zahlt auf Mieteinkommen doch bereits den persönlichen Steuersatz. Insofern haben sie natürlich vor den Steuersatz auch hier anzuheben, weil sie die Einkommenssteuersätze ja grundsätzlich anheben wollen.

[Hansolol]

Kommer argumentiert In seinen Artikeln und Interviews gegen Immobilien immer mit der "Durchschnittsrendite". Das finde ich nicht sinnvoll, da dort alles mit drin ist. Vom 6 Zimmer Reihenhaus im brandenburgischen Niemandsland, bis zur 2 Zimmer Wohnung in Berlin Neukölln. 

 

Selbst wenn es dann nur die durchschnittlichen 0,3 Prozent sind, so wurden sie zumindest nicht vom eigenen Geld generiert, sondern von der Bank. Die Möglichkeit der Fremdfinanzierung ist der größte Vorteil bei Immobilien. Hinzu kommen Steuervorteile wie die Afa. Wenn man hier ein großes Portfolio an Immobilien aufgebaut hat, zahlt man irgendwann keine Einkommensteuer mehr. 

[29März]

Diese Studie von 2014 Bach et al. , die er da für seine Renditeberechnung heranzieht, ist aus meiner Sicht fragwürdig (zumindest für das was er damit argumentiert).

Auf Grund der Struktur des Panels SOEP,  das verwendet wird, wissen die Autoren über die Immobesitzer weder die Afa, die Erstellungskosten, noch die Tilgung und den Zins (lediglich die Summe der beiden).

Die "Bruttorendite", die dort genannt wird, ist Miete abzüglich laufender Kosten geteilt durch den Wert der Immobilie ink. Schulden. Für die "Nettorendite" wird der Überschuss um Zins und Tilgung vermindert und der Immowert um die Schuld bereinigt.

Die Autoren schreiben selbst, dass es nicht mit handels oder steuerrechtlichen Größen verglichen werden kann und dass, wenn die Tilgung die Afa übersteigt  die errechneten Renditen nach unten verzerrt sind!

Aber Kommer zieht die Inflation ab und sagt ein ETF kann das auch. Und schreibt auch noch davon, dass die Nettorendite aus dem Papier steuerbereinigt wäre, was ich keineswegs so verstehe.

Also entweder kann ich nicht lesen, Herr Kommer hat es nicht gelesen oder er möchte seine "Kunden" hinter das Licht führen 

Naja. 

Edit: hier der Link zu der Veröffentlichung 

[s1lv3r]

vor einer Stunde von Hansolol:

Kommer argumentiert In seinen Artikeln und Interviews gegen Immobilien immer mit der "Durchschnittsrendite". Das finde ich nicht sinnvoll, da dort alles mit drin ist. Vom 6 Zimmer Reihenhaus im brandenburgischen Niemandsland, bis zur 2 Zimmer Wohnung in Berlin Neukölln. 

 

Selbst wenn es dann nur die durchschnittlichen 0,3 Prozent sind, so wurden sie zumindest nicht vom eigenen Geld generiert, sondern von der Bank. Die Möglichkeit der Fremdfinanzierung ist der größte Vorteil bei Immobilien. Hinzu kommen Steuervorteile wie die Afa. Wenn man hier ein großes Portfolio an Immobilien aufgebaut hat, zahlt man irgendwann keine Einkommensteuer mehr. 

 

Ohne mich jetzt zu sehr auf eine Seite schlagen zu wollen (sehe mich selber in der Diskussion eher in der Mitte stehend und überlege auch von Zeit über ein Immobilieninvest nach), finde ich deine Pro-Argumente ein bisschen einseitig:

• Wenn man nicht mit dem Durchschnitt rechnet, womit dann? Auf dieser Schiene sind wir dann ja gleich wieder bei der Einzelaktiendiskussion ala "Für mich zählt der Durchschnitt nicht, weil ich kenne ja die Gewinner-Aktien von morgen!".
• Warum gewährt einem der Gesetzgeber denn die Afa? Es ist eine Abschreibung für Abnutzung, d.h. als Investor kann ich die Abnutzung (den Wertverlust!) den mein Gebäude über seine vermutete Nutzungsdauer erleidet, steuerlich abschreiben. Wenn man das nicht können würde, würde doch kein unternehmerisch denkender Investor privat in Immobilien investieren. Ich verstehe immer nicht, warum die Afa ein Steuervorteil sein soll.

[Ramstein]

vor 57 Minuten von 29März:

Diese Studie von 2014 Bach et al. , die er da für seine Renditeberechnung heranzieht, ist aus meiner Sicht fragwürdig (zumindest für das was er damit argumentiert).

Auf Grund der Struktur des Panels SOEP,  das verwendet wird, wissen die Autoren über die Immobesitzer weder die Afa, die Erstellungskosten, noch die Tilgung und den Zins (lediglich die Summe der beiden).

Die "Bruttorendite", die dort genannt wird, ist Miete abzüglich laufender Kosten geteilt durch den Wert der Immobilie ink. Schulden. Für die "Nettorendite" wird der Überschuss um Zins und Tilgung vermindert und der Immowert um die Schuld bereinigt.

Die Autoren schreiben selbst, dass es nicht mit handels oder steuerrechtlichen Größen verglichen werden kann und dass, wenn die Tilgung die Afa übersteigt  die errechneten Renditen nach unten verzerrt sind!

Aber Kommer zieht die Inflation ab und sagt ein ETF kann das auch. Und schreibt auch noch davon, dass die Nettorendite aus dem Papier steuerbereinigt wäre, was ich keineswegs so verstehe.

Also entweder kann ich nicht lesen, Herr Kommer hat es nicht gelesen oder er möchte seine "Kunden" hinter das Licht führen 

Naja. 

Edit: hier der Link zu der Veröffentlichung 

IMHO ist das eine typische bestellte Studie (in diesem Fall von einem Immobilienfondsanbieter). 
Höhere Aussagekraft hätte man z. B., wenn man für die befragte Gruppe auch die erzielte Rendite der Finanzanlagen nennen würde. Dann könnte man diese mit der Marktrendite (ETFs minus Kosten) vergleichen und ich vermute mal, dass man deutlich darunter liegt.

Uninformierte Anleger, die sich „Renditeimmobilien“ aufschwätzen lassen, werden ähnlich schlechte Renditen haben wie naive Bankkunden, denen die Spasskasse Fonds aufschwatzt.

[WOVA1]

vor 10 Stunden von s1lv3r:

Warum gewährt einem der Gesetzgeber denn die Afa? Es ist eine Abschreibung für Abnutzung, d.h. als Investor kann ich die Abnutzung (den Wertverlust!) den mein Gebäude über seine vermutete Nutzungsdauer erleidet, steuerlich abschreiben. Wenn man das nicht können würde, würde doch kein unternehmerisch denkender Investor privat in Immobilien investieren. Ich verstehe immer nicht, warum die Afa ein Steuervorteil sein soll.

Naja, im Zusammenhang mit der Steuerfreiheit bei der Veräusserung nach 10 Jahren Haltedauer schon.

Man vermindert die Steuer auf Mieteinkommen damit, muss aber die Differenz zwischen dem heruntergeschriebenen Buchwert und dem Verkaufspreis ab dem 11.Jahr nicht versteuern.

Dafür bedient sich Staat halt schon beim Erwerb via Grunderwerbssteuer. Und natürlich beim Verkauf indirekt auch - schliesslich zahlt der Erwerber die Steuer auch, ohne dass dadurch das Objekt irgendwie wertvoller würde.

[Bolanger]

vor 12 Stunden von Hansolol:

Wenn man hier ein großes Portfolio an Immobilien aufgebaut hat, zahlt man irgendwann keine Einkommensteuer mehr. 

Das wäre aber auch eine Milchmädchenrechnung. Afa läuft über 50 Jahre. Hinzu kommen die Zinszahlungen. Wenn ich so wenig Miete bekomme, dass sie mit Afa und Zinszahlungen auf Null rauslaufen, dann mache ich etwas falsch.

[Taupert]

vor 11 Stunden von Hansolol:

Kommer argumentiert In seinen Artikeln und Interviews gegen Immobilien immer mit der "Durchschnittsrendite". Das finde ich nicht sinnvoll,

das ist genau der Punkt der falsch ist. Man muss jedes Objekt einzeln betrachten und nicht den Schnitt. Und schon gar nicht, darf man diesen Schnitt mit einem ETF vergleichen. Wer eine Einzelimmobilie kauft/baut, kauft nicht den Schnitt, er kauft ein konkretes Objekt.

Der Unterschied zum Aktienmarkt ist aber, dass man sich als privater bei Immobilien einen Wissens- oder auch Wertvorteil ggü dem Markt erarbeiten kann, ich betone kann.

Wer heute zu einem Vermögensverwalter oder auch Makler geht und sagt: hier Geld, bitte Immobilie besorgen wird in aller Regel keine gute Mietrendite bekommen und hofft nur auf Wertsteigerung.

 

Ich bin priv. Immo Investor, habe aktuell in A Lage gebaut. ~ 2 Mio Baukosten (ohne Grundstück, das ich schon vor vielen Jahren inkl. Niesbrauch gekauft aber jetzt erst bebaut habe).

Ich lese/schaue auch viel von Kommer und seine kritische Einstellung ggü Immo. Ich denke mir schon lange, dass ich Ihn gerne fragen würde, wie er in meinem Fall die Rendite berechnen würde.

Ist es Einnahmen / aktuellen Immobilienwert des Neubaus? (und wenn ja, welchen Wert nimmt er? Nach Ertragswertverfahren des FA sind das >6 Mio, realer Wert auf dem Markt erzielbar ~ 5,5Mio)

Ist es Einnahmen / Kaufpreis Grundstück inkl. Nebenkosten damals, plus Baukosten heute?

Ist es Einnahmen / Wert Grundstück heute plus Baukosten?

....

 

Allein durch den Bau, ist der Gesamtwert der Immobilie massiv höher, als die Summe aus aktuellem Grundstückswert vor Bau + Baukosten. Einfach gesagt, verschiebt man den Gewinn eines Bauträgers auf seine Seite. Natürlich baut der Bauträger auch günstiger (aber idR auch "billiger" und als privater steckt vor allem da die Arbeit drin, hier nicht "billig" und damit riskant, sondern günstig bzw. angemessen bzgl. Preis/Leistung zu bauen), dafür hat er aber auch höhere Kosten, allein für Vertrieb des Neubaus & Verwaltung.

Ganz konkret in meinem Fall:

Grundstück vor Bau einwerten lassen durch mehrere Makler: erzielbar wären ~2,5Mio gewesen.

Baukosten 2,2 Mio, aktueller realer Wert ~ 5,5 Mio. Sprich rund 800k€ Wert sind zu mir gewandert und nicht zum Bauträger.

Ich hatte auch Bauangebote für 2,7 Mio bei denen zudem weniger Qualität rausgekommen wäre, allein hier liegt also ein gewaltiger Unterschied.

Aber: es steckt auch (sehr) viel Arbeit und auch Risiko drin

 

Ich werde die Immobilie erst mal auch halten, weil es für mich in meinem Fall extreme steuerliche Vorteile hat, Stichwort Sonder AfA für Mietwohnungsbau bei gleichzeitigem Einkommen aus Angestelltenverhältnis. Daneben ist das Ganze sehr günstig finanziert für unter 1% auf 15-20a.

Wie das in 10a ausschaut, muss man dann bewerten. Teilverkauf, Komplettverkauf, weiter halten...wird man sehen. Daneben kommen dann auch noch private Überlegungen ins Spiel (evtl. Eigennutzung der Kinder)

 

Also: alles sehr individuell, wenn man es individuell macht.

 

Ich habe auch das Gegenbeispiel das Kommers Ansicht stützt in der Familie: Schwiegervater der vor vielen Jahren eine Whg als Altersvorsorge gekauft hat. Seit ewigen Zeiten (>15a) keine Mieterhöhung. "das ist so ein toller netter Mieter, dann zieht der ja evtl. aus", der zahlt aktuell jeden Monat quasi drauf. Da kam die "Rendite" nur durch die Wertsteigerung der letzten Jahre, aber das ist eben wie Aktien kaufen, wobei das Risiko eines schnellen crashes, zumindest bei uns in D,  kleiner ist, als bei Aktien. Da kann es innerhalb weniger Tage/Wochen um 50% in den Keller rauschen, das wird sich bei Immobilien, wenn überhaupt, über Monate Jahre hinziehen und auch nicht in diesen Dimensionen laufen.

Von daher: Illiqide ja, aber auch der Markt ist langsamer/träger.

 

Ich habe aktuell schon auch große Bedenken, wenn ich mir den Aktienmarkt anschaue und die Bewertung in den USA, vs. die Unternehmensgewinne in der breiten Masse dort. Die Gesamtgewinne kommen da nur noch von ganz wenigen Tech Firmen, der breite Aktienmarkt ist nach KGV massiv überbewertet. Ob das noch lange gutgeht? Und wenn diese Blase platzt, dann erwischt es auch die USA lastigen ETF´s massiv. Und dann muss man schauen, wie  viele private dann wirklich den Mut haben, Ihre Anteile zu halten oder ob sie doch bei -20% auf den Markt kommen.

Und die ganzen Übertreibungen aktuell, vom Gamestop, über Tesla und die ganzen Kids die auf den kostenlosen Plattformen traden, sind nur ein weiteres Anzeichen dafür dass es bald größer korrigiert, um es mal so auszudrücken.

   

vor 45 Minuten von WOVA1:

Naja, im Zusammenhang mit der Steuerfreiheit bei der Veräusserung nach 10 Jahren Haltedauer schon.

es gibt noch weitere Optionen.

Wie z.B. Verkauf innerhalb der Familie. In erster Linie (also an z.B. Kinder), keine Grunderwerbsteuer, aber die AfA beginnt wieder von vorne auf den neuen Wert. Nur eine von vielen Gestaltungsmöglichkeiten...

[Taupert]

vor 2 Stunden von Taupert:

Ich habe aktuell schon auch große Bedenken, wenn ich mir den Aktienmarkt anschaue und die Bewertung in den USA, vs. die Unternehmensgewinne in der breiten Masse dort.

weil ich es gerade gelesen habe...

Rivian IPO steht vor der Tür. 80 Mrd Dollar soll das Unternehmen dann wert sein...

Und noch hat Rivian kein einziges Auto verkauft....eine Start Up Automobil-Firma mit 2000 Mitarbeiter soll soviel Wert sein wie Daimler mit 280.000.

also alles was Recht ist, das ist völlig entkoppelt von der Realität. Da halt Elon Musk schon Recht, wenn er sagt das ist 1000 Prozent  irrer als 1999 bei Dotcom.

[itler]

WENN die 10 jährige Spekulationsfrist nicht fällt

 

Aber dann bleibt dir immer noch die Möglichkeit die Immobilie mit 10% der normalen Grunderwerbssteuer in eine Immo GmbH zu übertragen und nach den starken Abschreibungen nur 15,625% Steuern (KöSt+Soli) auf die Mieteinnahmen zu zahlen. 

 

Bei dem Volumina solltest du aber ja einen sehr guten Steuerberater haben.

 

 

[Taupert]

Gerade eben von itler:

WENN die 10 jährige Spekulationsfrist nicht fällt

falls Du mich meinst....die Frist trifft mich nicht, weil ich das Grundstück schon länger habe, ich könnte also jederzeit verkaufen ohne den Gewinn versteuern zu müssen. Die 10a geplante Haltedauer sind steuerlich gesehen nur wegen der Sonder AfA, die man sonst , im Regelfall, zurückzahlen müsste.

[Erich Müller Dr.]

vor 15 Stunden von Hansolol:

 

 

Die Möglichkeit der Fremdfinanzierung ist der größte Vorteil bei Immobilien. Hinzu kommen Steuervorteile wie die Afa. Wenn man hier ein großes Portfolio an Immobilien aufgebaut hat, zahlt man irgendwann keine Einkommensteuer mehr. 

Hansolol: sorry hast du Immobilien?  Wohl kaum wenn du das ernst meinst.

 

Die AfA ist eine Benachteiligung am Immo Eigentümer, weil im Gegensatz  zu anderen Abschreibungen normal 0-12 Jahre hierbei aber 50 Jahre!! anfallen, d.h. 2% wovon noch das Grundstück abzuziehen ist,

Jeder andere Unternehmer hat höhere Abschreibungen.

 

Und bei vorzeitigen Verkauf unter 10 Jahren gibt es keine AFA.

 

Ich fände AfAs von  6,5 % fast wie bei Denkmal Objekten 9% sinnvoll.