Vermögensaufbau/gestaltung für vorgezogenen Ruhestand

[albr]

Ich selbst habe ebenfalls Immobilien , die in deiner Größenordnung 0,6-0,7%, finanziert sind… ich tilge genau NULL, die Tilgung übernimmt die Inflation, die momentan bei deutlich über 2% liegt, Tilgung lohnt sich unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht… mein (Aktien) Depot ist durch den CF der vermieteten Immobilien und Wertzuwachs sehr deutlich angestiegen, ich könnte die Restschuld von meinem Aktiendepot mittlerweile komplett refinanzieren… 

 

 

[Taupert]

vor 27 Minuten von albr:

ich könnte die Restschuld von meinem Aktiendepot mittlerweile komplett refinanzieren… 

da werde ich wohl noch etwas brauchen bis ich an dem Punkt bin, aber das wäre meine Ziel-Wunschvorstellung für in 20a zum Ende der Zinsbindung 

Neben den reinen Zahlen (EK Rendite, Hebel etc.), sagt mir einfach mein gesunder Menschenverstand, dass ich die Erträge / das Vermögen auf breitere Beine stellen muss und zwar jetzt und nicht erst wenn die Hütte abbezahlt ist.

Ist eh verrückt: als wir das Eigenheim vor 10a zu 50% finanziert haben, haben wir damals 350k aufgenommen und man hat echt ein paar Nächte schlecht geschlafen bei der Summe, heute sind es >2Mio, aber auch daran gewöhnt man sich nach ein paar Monaten (ich zumindest, meine Frau noch nicht) 

[cjdenver]

vor 54 Minuten von albr:

Ich selbst habe ebenfalls Immobilien , die in deiner Größenordnung 0,6-0,7%, finanziert sind… ich tilge genau NULL, die Tilgung übernimmt die Inflation, die momentan bei deutlich über 2% liegt, Tilgung lohnt sich unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht…

 

Gilt das für vermietete oder selbstbewohnte Immobilien? Ich stimme da grundsätzlich mit dir überein, frage aber weil bei diesem Thema immer wieder der Einwand kommt dass eine 0%-Tilgung in Deutschland wohl nicht möglich wäre, zumindest nicht für nichtvermietete Immobilien.

[hattifnatt]

vor einer Stunde von Taupert:

Übertragung an Minderjährige hat ein paar mehr Fallstricke als an Volljährige, aber grundsätzlich geht das schon, auch mit Schulden.

Meines Wissens wird's da eher schwierig, siehe z.B. https://www.iww.de/erbbstg/archiv/ergaenzungspflegschaft-der-ergaenzungspfleger-f26002 (unsere Steuerberaterin hat davon klar abgeraten, obwohl unbelastete Immobilie).

 

Das sehe ich genauso:

Am 14.8.2021 um 14:02 von Taupert:

Das MFH will ich aber wenn´s irgendwie geht nicht aufsplitten bzw. in Teilen verkaufen. Solange das in einer bzw. Familienhand ist, ist das einfach zu managen, wenn da ein Dritter drinsitzt nicht mehr ganz so einfach.

Wenn man das aber zu Ende denkt, beginnt das Aufsplitten, sobald es die Kinder übernehmen. Diese haben dann irgendwann Ehepartner mit eigenen Interessen, die mit Deinen nicht übereinstimmen müssen, usw.

 

Zum Thema der frühestmöglichen Übergabe - vielleicht gibt es dafür spezielle Konstruktionen, aber erstmal sehe ich nicht, wie man eine belastete Immobilie an 18-jährige ohne eigenes, sicheres Einkommen(?) überschreiben kann.

 

Wir haben uns dann statt des frühzeitigen "Aufsplittens" von Immobilienbesitz dafür entschieden, aus dem Cashflow (der ähnlich hoch ist) erstmal für die Kinder ein Depot aufzubauen und so den Schenkungsfreibetrag zu nutzen. Wir haben allerdings auch selbst ein Depot einer gewissen Größe und keine Immoschulden mehr - für uns war die Reihenfolge auch immer "klassisch" erst tilgen, dann anlegen, war aber auch vor der Nullzinszeit (die natürlich irgendwann enden kann ...).

[Taupert]

ja stimmt schon, beim Thema Übergabe bin ich noch am Anfang wie wo was genau. Was ich aber sehr sicher schon weiß, dass man neben dem Niesbrauch (eh klar), weitreichende Rückforderungsklauseln einbauen kann (wenn das Kind verarmt, oder wenn es verkaufen will ohne Zustimmung oder wenn es einer Sekte beitritt etc..)...das läßt sich alles regeln.

Ich fange aber aktuell auch an, mir das Thema Familienstiftung für die Immobilien näher anzuschauen... aus vielen Blickwinkeln erst mal Interessant, hat aber auch Nachteile.

 

Für die Kinder ein Depot aufbauen steht auch auf der Liste, aber ehrlich gesagt will ich schon schauen, dass der Depotwert zu meinem Tod eben nicht verwendet werden muss, um die Erbschaftssteuer für die Immobilien zu bezahlen.

 

Ach was, ich glaub ich hau einfach alles auf den Kopf, dann braucht man sich da keine Gedanken drüber machen 

[DancingWombat]

vor 1 Stunde von cjdenver:

 

Gilt das für vermietete oder selbstbewohnte Immobilien? Ich stimme da grundsätzlich mit dir überein, frage aber weil bei diesem Thema immer wieder der Einwand kommt dass eine 0%-Tilgung in Deutschland wohl nicht möglich wäre, zumindest nicht für nichtvermietete Immobilien.

So ohne weiteres ist es auch nicht möglich. Was es häufiger gibt sind Endfällige Darlehen mit Tilgungsträger. Eine Finanzierung komplett ohne Tilgung und ohne Tilgungsträger dürfte es allerhöchstens dann geben, wenn der Beleihungsauslauf sehr niedrig ist.

[beamter97]

vor 1 Stunde von Taupert:

Ich fange aber aktuell auch an, mir das Thema Familienstiftung für die Immobilien näher anzuschauen... aus vielen Blickwinkeln erst mal Interessant, hat aber auch Nachteile.

dann schau dir aber auch die "vermögensverwaltende KG" an. Da hast du die Möglichkeit Eigentum, Stimmrecht und Ertragsrecht unabhängig voneinander auf dich, die Chefin und die Kinder zu verteilen.

 

vor 1 Stunde von Taupert:

Ach was, ich glaub ich hau einfach alles auf den Kopf, dann braucht man sich da keine Gedanken drüber machen 

da stellt sich mir dann die Frage nach der Motivation: Warum hast du überhaupt angefangen, ein solch großes Rad zu drehen?

[albr]

vor 2 Stunden von cjdenver:

 

Gilt das für vermietete oder selbstbewohnte Immobilien? Ich stimme da grundsätzlich mit dir überein, frage aber weil bei diesem Thema immer wieder der Einwand kommt dass eine 0%-Tilgung in Deutschland wohl nicht möglich wäre, zumindest nicht für nichtvermietete Immobilien.

 

exakt, gewerbliche (vermietete) Immobilen, bei meiner selbstgenutzten Immobilie muss ich (leider) 1% zahlen, bei 0,35 % Verzinsung... (Zinsbindung immer max. 2 Jahre); sollten die Zinsen über ein für mich nicht mehr akzeptables Mass steigen, wird am Ende der Bindung komplett getilgt... nochmals, für gewerbliche Immobilien ist eine Tilgung (unter den jetzigen Rahmenbedingungen, niedrige Zinsen, hohe Inflation, Abschreibung, etc...) nicht sinnvoll... worin soll der Vorteil einer Tilgung liegen, wenn man von den Mieteinnahmen als CF andere  werthaltige Assets kauft ??

 

 

 

 

[Taupert]

vor 7 Stunden von beamter97:

da stellt sich mir dann die Frage nach der Motivation: Warum hast du überhaupt angefangen, ein solch großes Rad zu drehen?

das war ein Witz, daher auch der Smiley dahinter

 

vor 7 Stunden von beamter97:

dann schau dir aber auch die "vermögensverwaltende KG" an. Da hast du die Möglichkeit Eigentum, Stimmrecht und Ertragsrecht unabhängig voneinander auf dich, die Chefin und die Kinder zu verteilen.

danke dafür, kannst ich bisher nicht und schaue ich mir an...

[Pfennigfuchser]

Bzgl. Übertragung auf die Kinder bin ich auch skeptisch. Zu unterschiedlich sind die Lebensentwürfe und -verläufe. Wenn man dann gemeinsame Entscheidungen treffen muss, aber unterschieldiche Bedürfnisse hat (einer benötigt Cash, ein anderer nicht, einer ist Unternehmertyp, ein anderer nicht, einer will für Kinder erhalten, ein anderre hat keine...) wird es schwierig. Ich habe im Verwandten und Bekanntenkreis da schon einige mitbekommen - nicht alles schön

[Taupert]

vor 11 Stunden von Pfennigfuchser:

Bzgl. Übertragung auf die Kinder bin ich auch skeptisch. Zu unterschiedlich sind die Lebensentwürfe und -verläufe.

ich fange wie gesagt gerade damit an. Üblich ist und quasi jeder kennt das Thema "stückweise Übertragung zur Ausnutzung der Freibeträge alle 10a plus Niesbrauch".

Aber es gibt ja soviel mehr, das ist echt spannend. Neben der Familienstiftung (hat aber v.a. den Nachteil, dass alle 30a wieder Erbschaftssteuergesichtspunkte ins Spiel kommen) eben die von @beamter97 genannten Vermögensverwaltenden Gesellschaften und darunter wieder viele Ausgestaltungsmöglichkeiten (nochmal Danke dafür).

Gerade bin ich z.B. auf den "Familienpool" gestoßen, quasi eine Familienstifung "light".

Ich seh schon, das wird die nächsten Jahre eine spannende Aufgabe das zu gestalten, aber wir schweifen ab 

[Bolanger]

man sollte bei der Übertragung auf die Kinder folgendes beachten:

- Die Kinder haben neben der Immobilie keine Einnahmen, und ihr Grenzsteuersatz dürfte dann deutlich unter 42% liegen. Die Abschreibung rentiert sich damit weniger als wenn die Immos bei den Eltern bleiben.

- die Kinder haben erstmal ein problem, eine Finanzierung zu übernehmen, da ihnen ein Einkommen fehlt. Da müssen dann die Eltern asl Bürgen einspringen oder die Konditionen sind deutlich schlechter als die Darlehenskonditionen, die die Eltern bekommen.

 

Was man aber machen kann ist folgendes: Immos einige Jahre bis wenige Jahrzehnte bei den Eltern lassen. Die nehmen die Afa mit und tilgen den Kredit auch etwas. Endfällige darlehen sind eher unüblich. Wenn die Kinder dann irgendwann mal selbst Geld verdienen und die Eltern die Immos von der backe haben wollen, dann verkauft man sie an die Kinder anstatt zu schenken. Damit können die Kinder erneut die AFA geltend machen, mit 2% auf 50 Jahre. Finanziert werden die Immos über einen Privatkredit von den Eltern. Die Eltern erhalten dann weiterhin eine monatliche Zahlung, welche die Kinder ebenfalls absetzen können. In 10-Jahresabständen wird von diesem Kredit der Schenkungsfreibetrag abgezogen.

[Taupert]

also das müsste man sich mal durchrechnen, aber ich kann mir bei den hohen Immo-Preisen nicht vorstellen, dass ein Verkauf an die Kinder da günstiger kommt. Das FA wird ja nicht jeden Kaufpreis akzeptieren, sondern der muss ja in der Nähe des Verkehrs/Ertragswertes liegen und dann kommen ja die Grunderwerbssteuer und die Kaufnebenkosten ins Spiel...das geht allein schnell in die zehntausende, wenn ein Haus z.B. 1 Mio Wert ist

Der Punkt mit der AfA ist übrigens auch ein Vorteil eines gewerblich geprägten Familienpools (AfA Step Up)

Hier z.b. ganz gut beschrieben:

Schaffung neuer Abschreibungsgrundlagen (sog. AfA-Step-Up)
Ein Familienpool kann auch dazu benutzt werden für vermietete Immobilien eine neue Abschreibungsgrundlage zu schaffen. Soweit z.B. die Eltern das in den Pool zur Vermögensnachfolge einzubringende Grundvermögen schon länger als 10 Jahre im Privatbesitz haben und damit kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft realisiert werden muss, kann die Übertragung als Veräußerungsvorgang in einen so genannten gewerblich geprägten Familienpool erfolgen. Dies hat den Vorteil, dass als Bemessungsgrundlage für künftige Abschreibungen auf der Ebene des gewerblichen Pools der Veräußerungspreis bzw. Einlagewert (Teilwert) ohne Abzug bisher von den Eltern vorgenommener Abschreibungen (wie dies bei der Einlage ohne Gegenleistung der Fall wäre) gilt. Dadurch wird für werthaltiges Grundvermögen regelmäßig ein höheres Abschreibungsvolumen generiert, welches auf die zu erwartenden künftigen Erträge steuermindernd wirkt.

 

Das ist für mich (wenn ich das richtig verstehe) besonders Interessant, weil der Renditebau (voraussichtlich) in die Wohnraumförderung fällt, sprich Sonder AfA für Mietwohnungsbau von 5% für die ersten max 4 Jahre möglich ist. Dadurch wird aber die reguläre AfA um den in Anspruch genommenen Anteil reduziert, also weniger als die 2% für die restlichen 46a um am Ende wieder 100% zu kommen. (man "verbraucht" also die ersten 4a 4*5 + 4*2 = 28% der 100%)

Wenn man jetzt nach 10a das in den Familienpool einbringt, erhöht man wieder die AfA, quasi so, also würde man verkaufen und der neue Besitzer kann wieder 50a lang 2% vom Hauswert abschreiben.

 

Größter Vorteil des Pools den ich aber bisher sehe, dass man die Anteile für die Freibeträge ganz genau übergeben kann, weil man ja einen Wert aus dem Pool übergibt und keinen %Teil einer Immobilie.

In 10a wären die Kinder auch volljährig, ich erst 60 und könnte noch 2-3mal die Freibeträge ausschöpfen (so es die denn noch gibt, da zweifle ich meisten dran)

[Pfennigfuchser]

vor einer Stunde von Taupert:

 dann kommen ja die Grunderwerbssteuer und die Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer fällt in gerade Linie nicht an. Nicht einmal bei Ehepartnern der Kinder.

[Taupert]

da hast jetzt Du wieder Recht ...also doch mal durchrechnen das Konstrukt. 

[Bolanger]

Grunderwerbsteuer wurde schon angesprochen.

 

Der eigentlicne Clou ist aber der Neuerwerb der Abschreibung. Wenn die Eltern schon 30 Jahre abgeschrieben haben, teilweise sogar degressiv, und das vom  Kaufpreis von anno dazumal, dann schreiben die Eltern heute kaum noch etwas ab. Bei einem unentgeltlichen Erwerb führen die Kinder diese Abschreibung fort.

Verlauft man das Haus aber mit z.B. 100% Gewinn, dann kommt wieder neue AFA mit neuer Berechnungsgrundlage

[Taupert]

vor 14 Stunden von Bolanger:

Der eigentlicne Clou ist aber der Neuerwerb der Abschreibung. Wenn die Eltern schon 30 Jahre abgeschrieben haben, teilweise sogar degressiv, und das vom  Kaufpreis von anno dazumal, dann schreiben die Eltern heute kaum noch etwas ab. Bei einem unentgeltlichen Erwerb führen die Kinder diese Abschreibung fort.

hier ist es ein aktueller Neubau mit mehreren Einheiten, der aber in den nächsten Jahren viel Abschreibung erfährt (durch die Sonder AfA).

Aber allg: ich seh schon, dass das Thema Übergabe an die Kinder (oder in einen Fam.Pool o.a.) dieser Immobilie(n) vermutlich erst Sinn ergibt so in 10a. Kinder alle volljährig, Abschreibung fortgeschritten, Haltedauer für die Sonder AfA abgelaufen usw usf, 

Evtl kann man andere Vermögenswerte die nächsten 10 Jahre "rüberschieben". ETF Depot für die Kinder aufbauen o.ä.

 

Zum grundsätzlich Thema: ich lese hier in Summe schon raus, dass meine Herangehensweise (nicht Schulden tilgen (bzw. "nur" die vereinbarten 2,3% Anfangstilgung), Erträge anlegen und hebeln) Zustimmung findet.

Ich mach das auch, was kann denn schon passieren, die Chancen sind da viel höher. Da muss meine Frau durch  (nein, die wird schon mitgehen, wenn ich Ihr das vorrechne. Die hätte auch nicht gebaut weil das schon viel Risiko und Arbeit ist, aber wenn ich Ihr dann aufzeige was das für eine Chance ist, dann geht sie das schon mit)