Vermögensaufbau/gestaltung für vorgezogenen Ruhestand

[Taupert]

Hallo zusammen,

 

ich lese hier seit einiger Zeit mit und dachte, ich frage mal wie Ihr das in meiner, sicher speziellen und auch sehr komfortablen, Situation angehen würdet.

 

Ausgangslage:

Ich, knapp 50, verh., 2 Kinder im Schulalter. ca. 110k€ Brutto Jahreseinkommen, angestellt, Frau in Teilzeit, ca. 25k€ Brutto. Netto alles zusammen aktuell ~7k€/Monat

Bisheriger Vermögensaufbau fand quasi ausschließlich über Immobilien statt.

Selbstgenutztes Wohneigentum vor ca.10 Jahren bezogen (Neubau) mit damals ~50% EK (klassisch über das Einkommen bis dahin angespart) finanziert, 5% anfängliche Tilgung, viel und oft Sondertilgung genutzt, wird in 1,5 Jahren abbezahlt sein oder auch zu sofort mit Vorfälligkeitsentschädigung. Damals zu 3,3% auf 15a finanziert.

 

Aktuell habe ich in ein MFH Neubau investiert, der jetzt vermietet wird und ~150k€/a Netto Kaltmiete einbringt. Finanzierung über 2,2 Mio zu durchschnittlich (mehrere Kredite) 0.7% auf 15-20a. Monatsrate Zins&Tilg ~5500€, 2,3% Tilgung. Wert des MFH ~5Mio

Aktuell rel. hohe vorhandene Barmittel (~140k€), weil beim Bau einige einkalkulierte Risiken nicht eingetreten sind, also billiger wurde als angenommen.

Es gibt noch eine Immobilie die mir schon gehört, aber auf der noch Niesbrauch liegt, also aktuell nichts einbringt aber auch nichts kostet (Wert aktuell ~400k€, statistisch wird das in <10a "frei" und dann vermutlich verkauft).

Auf weitere Immobilien habe ich keine Lust mehr bzw. will die Mittel jetzt breiter anlegen.

Daneben gibt es noch 2 Uralt Riesterverträge, die aber großteils inzwischen entleert wurden und in die Sondertilgung des Selbstgenutzten Wohneigentums flossen. Werden zeitnah ruhend gestellt und ggf durch um einen Fairriester erweitert wegen den Steuervorteilen. Aber die kann man mMn außen vor lassen weil marginal für das Ziel.

Aktuell keine Aktien, ETF´s o.ä.

 

Ziel:

Ich möchte mit Ende 50 in Vorruhestand (VR) gehen. Aktuell gibt es in meiner Firma die Option, mit 58 in VR zu gehen, mit 65% vom letzten Bruttogehalt, das bis 2 Jahre vor Regelrenteneintritt (67) gezahlt wird.

Aber selbst wenn es diese Möglichkeit in 7 Jahren (mit 57 kann man sich dafür anmelden) nicht mehr gibt, möchte mit Ende 50 aufhören zu arbeiten und aus passivem Einkommen leben und nochmal etwas reisen.

Wenn die Vorruhestandsregelung dazu kommt umso besser, wenn nicht mehr möglich, dann eben anders rein aus eigenen Mitteln.

Ich brauche keinen Luxus o.ä., aber ich will auch nicht frugalistisch leben.

 

Durch die aktuelle Sonderabschreibung, werde ich für die nächsten 3,3 Jahre nach Steuern ca. 6k€/Monat "übrig" haben, die ich anlegen kann.

Nach Ende der eigenen BauFi in 1,5 Jahre, bleiben nochmal rund 2200€/Monat mehr übrig.

Nach Ende der Sonderabschreibung in 3,3 Jahren, werden rein aus der Vermietung rund 4k€/Monat nach Steuern übrig bleiben plus eben die 2,2k€ aus der freiwerdenden Eigenheimfinanzierung.

 

Ganz schön viel Geld wie ich finde, das neben den aktuell schon vorhandenen Barmitteln sinnvoll angelegt werden will.

 

Wenn ich jetzt mal davon ausgehe, dass ich mit 60 nicht mehr arbeite und dann 15a Jahre lang (später wieder weniger weil nicht mehr reisen) 3-4k€/Monat "zum Leben" brauche, wie würdet Ihr das angehen?

 

Meine Frau ist extrem vorsichtig und würde am liebsten erst mal alle Erträge aus der Vermietung in die (Sonder)Tilgung des MFH stecken. Ich finde das ist so günstig finanziert, dass man die Erträge daraus besser anders anlegt, also quasi hebelt.

Aktuell habe ich aber schon Bedenken, dass die Märkte allg sehr hoch bewertet sind und würde daher aktuell rel. viel als Barreserve lassen als Puffer für einen Rücksetzer >20% (ähnlich dem GPO von Andreas Beck) um dann kaufen zu können und "nur" mit ca. 50k€ in einen thesaurierenden ETF (sowas wie den FTS All World) einsteigen und darauf dann einen Sparplan.

 

Aus dem Bauch heraus, würde ich langfristig ca. 60% der Mittel (also alles was nicht in Immobilien steckt) in "World" ETF anlegen, 15% in Aktien (so ein wenig Zocker bin ich dann auch ;-)), 15% immer in Bar und 10% in physischem Gold und je nachdem wie sich was entwickelt "rebalancen". Ganz evtl. auch mal den ein oder anderen Bitcoin, aber das wäre dann wirklich nur noch on top zur noch breiteren Risikostreuung falls echt unser FIAT Geldsystem untergehen sollte.

 

Dazu würde ich gerne gegen Ende der Zinsbindungen für das MFH schauen können, wie der Zinsmarkt so ist und ggf. eben viel/etwas ablösen oder wieder günstig re-finanzieren und weiter die Erträge anlegen.

 

Ideen, Meinungen? völliger Dummfug meine Überlegungen? ;-)

 

Danke im voraus 

 

 

 

[Thomas_384]

vor 36 Minuten von Taupert:

Aktuell habe ich in ein MFH Neubau investiert, der jetzt vermietet wird und ~150k€/a Netto Kaltmiete einbringt. Finanzierung über 2,2 Mio zu durchschnittlich (mehrere Kredite) 0.7% auf 15-20a. Monatsrate Zins&Tilg ~5500€, 2,3% Tilgung. Wert des MFH ~5Mio

Aktuell rel. hohe vorhandene Barmittel (~140k€), weil beim Bau einige einkalkulierte Risiken nicht eingetreten sind, also billiger wurde als angenommen.

Es gibt noch eine Immobilie die mir schon gehört, aber auf der noch Niesbrauch liegt, also aktuell nichts einbringt aber auch nichts kostet (Wert aktuell ~400k€, statistisch wird das in <10a "frei" und dann vermutlich verkauft).

Meinen Glückwunsch zur Gesamtsituation.

 

Respekt für den "Deal" mit dem MFH - da hätten mir tatsächlich die "Nüsse" dazu gefehlt so in den Immosektor zu gehen (und vermutlich hätte mir auch die "Eigenkapitalquote" gefehlt wenn 2,2 Mio auf 5 Mio Wert steht - dann dürfte ja doch einiges mitgebracht worden sein (trotz zwischenzeitlicher Wersteigerung). Da hast du im Endeffekt rießige Schlagseite beim Balancing drin, ob da noch ein 100k Depot daneben aufgebaut wird ist im Endeffekt fast vernachlässigbar angesichts der großen Summen in Immos. Aber natürlich angesichts der Zahlen hier alles richtig gemacht - Glückwunsch.

 

Das mit der Tilgung sehe ich so wie du bei 0,7% muss man nicht hudeln.

 

Würde einfach den All World daneben setzen wie von dir geplant. Bist du PKV oder GKV? Aber im Endeffekt auch nicht so ausschlaggebend bei den Vermögenswerten. Wieviel Geld rechnest du im Ruhestand als Bedarf, wieviel willst du mal vererben? Dann kannst es dir recht simpel ausrechnen.

 

Bei mir waren es 3.000 Netto "all in" die ich brauche (inkl. Reisen, freiwillige GKV). Das dann mit 2% Inflation hochgerechnet bis 100 und man bekommt ein Gefühl was man für Cashlows haben muss und ab wann. GGf. machts auch Sinn einfach eine Wohnung aus dem MFH nach 10 Jahren zu verkaufen o.ä. Wobei du hast ja die Neißbrauch Wohnung - schon allein wenn du nur die steuerfreien 400k verkonsumierst wirst du dir einen schönen Ruhestand finanzieren können.

Sehe hauptsächlich einen wichtigen Gedankengang darin zu überlegen was du übergeben willst und was du verkonsumieren willst von den Immos....

[Taupert]

Danke erst mal

 

vor 50 Minuten von Thomas_384:

Respekt für den "Deal" mit dem MFH - da hätten mir tatsächlich die "Nüsse" dazu gefehlt so in den Immosektor zu gehen (und vermutlich hätte mir auch die "Eigenkapitalquote" gefehlt wenn 2,2 Mio auf 5 Mio Wert steht - dann dürfte ja doch einiges mitgebracht worden sein (trotz zwischenzeitlicher Wersteigerung).

ja, das Grundstück hatte ich schon vor längerer Zeit günstig aus Eigenmittel erworben und jetzt eben bebaut als es frei wurde. Aber "Angst" machen mir solche Kredit-Summen trotzdem auch ;-)

vor 52 Minuten von Thomas_384:

Da hast du im Endeffekt rießige Schlagseite beim Balancing drin.

absolut, deswegen reichts jetzt auch mit Immos, der Klumpen ist aktuell sehr groß und die Zuflüsse daraus sollen anders angelegt werden.

Wenn die 400k€ aus der anderen Immo mit Niesbrauch in ein paar Jahren fällig werden, werden die auch in andere Anlagen gehen.

Das MFH will ich aber wenn´s irgendwie geht nicht aufsplitten bzw. in Teilen verkaufen. Solange das in einer bzw. Familienhand ist, ist das einfach zu managen, wenn da ein Dritter drinsitzt nicht mehr ganz so einfach. Langfristig will ich gerade die Immo-Werte erhalten und meinen Kindern weitergeben, entweder zur Eigennutzung oder eben auch als zweites Einkommen, das ist das nächste was ansteht, die Übergabe anfangen.

Aber aus den Erträgen daraus, will ich meinen Ruhestand finanzieren bzw. parallel "Nicht-Immo"Vermögen aufbauen.

Grundidee wäre eben, jetzt die vorhandenen Barmittel zu 30-50% in einen "Welt-ETF", das übrige monatliche Kapital auch zu 50% in diesen ETF. Dazu etwas Gold/Aktien aufbauen und auch einiges an Barmittel halten für einen größeren Rücksetzer an den Börsen und desto näher das Ende der Zinsbindung rückt, desto mehr wieder in Bar falls die Zinsen steigen. (ich weiß, das ist "Timing" und ist in aller Regel falsch, aber die aktuellen Höhen, egal in welcher Anlageklasse, auch bei Immo, lassen mich schon zweifeln wie das weitergehen soll).

Grundsätzlich will ich also die Immowerte erhalten (nichts davon verkonsumieren), müssen aber in meinem Leben, gerade das MFH, nicht zwingend komplett abbezahlt sein. Aus den laufenden Erträgen aus Immo und Anlagen will ich meinen Ruhestand finanzieren und parallel Werte schaffen, die nicht Immobilien sind.

 

p.s.

- bin GKV, v.a. wegen den Kindern

- für einen vernünftigen Ruhestand mit meiner Frau, plane ich wie gesagt ~3-4k€/Monat

[DancingWombat]

Wenn ich richtig rechne hast du doch allein aus den Mietüberschüssen ca. 5k pro Monat übrig, oder? Von daher könntest du doch sofort aufhören zu arbeiten und könntest ohne weiteres davon leben, oder? 

[Taupert]

das stimmt, aber a) will ich das nicht sondern erst in ca. 8-10 Jahren und b) wäre mir das viel zu heikel mit den Schulden im Rücken und der Prio 1, nicht verkaufen zu müssen wenn mal schlechtere Zeiten kommen. z.B. Mietausfälle warum auch immer, Mietendeckel, große Sanierungen, deutliche höhere Zinsen in 15a etc...

Parallel soll schon erst mal dazu ein Nicht-Immo Vermögen aufgebaut werden, das diese Risiken abdeckt und aus dem dann Erträge für den VR kommen (zusammen mit der Rente an sich, sollte das dann stabil reichen dass man das MVH auch sicher halten und vererben kann)

[Beamter48]

Ist das MFH nach Ablauf der Zinsbindung eigentlich abbezahlt oder wie hoch ist dann die Restschuld?

Die Schuldzinsen aus dem Darlehen kannst du ja steuerlich berücksichtigen; von demher ist es eine Abwägung ob du Sondertilgst oder nicht. Immerhin hättest du einen Zinseszinseffekt sicher von 100%.

 

Aber deine Frau ist auch mit dabei; happy wife happy life.

Vielleicht kannst du einen Kompromiss machen; du erklärst dich bereit etwas mehr sonderzutilgen und im Gegenzug akzeptiert deine Frau dass du ein WP-Portfolio aufbaust.

 

Nur, wozu willst du in Gold investieren? 

[Taupert]

vor 30 Minuten von Beamter48:

Ist das MFH nach Ablauf der Zinsbindung eigentlich abbezahlt oder wie hoch ist dann die Restschuld?

bei 2,3% Anfangs-Tilgung ist man, ohne Sondertilgung, nach 15a noch bei 1,4 Mio Schulden (~2/3), nach 20a noch bei 1,1 Mio (~1/2). Gesamtlaufzeit wäre ~38a.

vor 32 Minuten von Beamter48:

Die Schuldzinsen aus dem Darlehen kannst du ja steuerlich berücksichtigen; von demher ist es eine Abwägung ob du Sondertilgst oder nicht. Immerhin hättest du einen Zinseszinseffekt sicher von 100%.

ja eben, und die Erwartung wäre zudem, dass man das Geld besser als mit 0,7% anlegen kann.

vor 33 Minuten von Beamter48:

Aber deine Frau ist auch mit dabei; happy wife happy life.

jepp, aber ich hab Ihr schon den Wunsch erfüllt, das selbst bewohnte EFH schnellstmöglich (nach ~11a) ab zu bezahlen (was ja auch gut und richtig ist). Bei dem Vermietobjekt darfs dann mMn doch etwas progressiver werden.

vor 34 Minuten von Beamter48:

Nur, wozu willst du in Gold investieren? 

na ja, das soll so der letzte Notanker sein, wenn wirklich unser Geldsystem über die Wupper und die Weltwirtschaft mal so richtig den Bach runter geht und keiner mehr an irgendwas außer Gold glaubt. Klein genug gestückelt kann man sich davon immer noch was zu essen kaufen ;-)

Kommt aber letztlich auch von meiner besseren Hälfte.  Gold hat seit Menschengedenken alle Krisen irgendwie überstanden und davon ein paar Unzen im Garten vergraben hat noch nie geschadet 

[stolper]

vor 6 Stunden von Taupert:

Aktuell habe ich in ein MFH Neubau investiert, der jetzt vermietet wird und ~150k€/a Netto Kaltmiete einbringt. Finanzierung über 2,2 Mio zu durchschnittlich (mehrere Kredite) 0.7% auf 15-20a. Monatsrate Zins&Tilg ~5500€, 2,3% Tilgung. Wert des MFH ~5Mio

...aus wievielen Wohnungen besteht das MFH, ich schätze mal ca. 12 bis 16? Wo steht das Haus, also hat es eine "gute" Lage (A-/B-/C-Stadt; guter Stadtteil? Speckgürtel Stadt? strukturschwache Provinz? ...?)

 

Erhebliches Klumpenrisiko m.E., das vorneweg. Und wäre ich in der gleichen Situation, würde ich sie nicht als "sehr komfortabel" einordnen. Mir fallen viele (nicht unwahrscheinliche) Szenarien ein, die das alles heftig und schnell ins Wanken bringen können.

 

Ohne jetzt diese genaueren Details zum MFH zu kennen, sagt mir mein persönliches Bauchgefühl, dass du bzw. ihr vlt. einmal über das sogenannte "operationelle Risiko" nachdenken solltet. Ich vermute, du machst die Vermietung, Abrechnung, Instandhaltung, ... also die gesamte Hausverwaltung selbst oder zumindest teilweise (also zu einem größeren Teil). Du bist knapp 50 und du/ihr solltet ggf. die Frage beantworten, wieviel Zeit und Energie dich dieses Haus noch kosten wird, Jahr um Jahr. Du wirst nicht jünger. Es kommen die ersten Zipperlein, hoffentlich keine Krankheit. Nehme an, du fällst mal länger aus (Krankheit), hast du jemand, der sich sich um den Komplex "MFH" kümmert? Hast du Vertrauen in diese Person(en)? Willst du wirklich noch viele deiner noch guten Jahre substantielle Lebenszeit und Energie dem "MFH" widmen (oder "opfern")? Sicher, alles eine Frage der persönlichen Präferenzen. 

 

Übrigens, ein Nießbrauch kann sich auch mal sehr unangenehm auswirken, da helfen dann die statistischen Überlegungen auch nichts. Der Rechteinhaber kann z.B. für noch viele Jahre in ein teures Pflegeheim müssen usw.; ein Haus mit nicht löschungsfähigem Nießbrauch ist quasi "wertlos".  Hier vielleicht mal als "Sofortmaßnahme" mit dem Rechteinhaber sprechen, ob es nicht ein Wohnrecht auch täte. Also, Nießbrauch im Grundbuch löschen, Wohnrecht eintragen (i.V. mit einer automatischen Löschung bei Tod des Rechteinhabers).

 

Nur mal ein paar Gedankenanregungen auf die Schnelle....

[Taupert]

ne, über das "MFH" (sind nach WEG geteilte Reihenhäuser) braucht man sich nach menschlichem Ermessen keine Gedanken machen, das wird sich immer mind. alleine tragen. A-Stadt in sehr guter Lage und auch einfach zu verwalten da rel. wenig Einheiten. Das schafft zur Not auch meine Frau alleine, extra so gebaut. Und meine Kinder, die das mal bekommen sollen, werden auch älter, dass die da schon mitmachen können.

 

Die andere Immobilie mit dem Niesbrauch drauf ist ja nicht in der "Pflicht"-Finanz/Vermögensplanung drin, sprich damit wird nicht geplant. Das kommt irgendwann ins liquide Vermögen dazu...die Niesbrauchnehmerin ist 83. Klar, die kann 100 werden und das wünsche ich Ihr auch, ändern werde ich da nichts. Das ist auch nicht in der gleichen Stadt und wird aller Voraussicht nach auch einfach verkauft wenn es soweit ist....da ist auch nur der Grund was Wert, das Haus selber ist nicht erhaltenswert. Dieses Haus gehörte meiner Mutter (sie ist aber nicht die Niesbrauchnehmerin und wohnt auch nicht drin), wurde nur schon vorab übertragen, eben inkl. dem Niesbrauch....das ist/war quasi mein Erbe, das wir schon zu Lebzeiten übertragen haben.

 

Mir ist schon bewusst, dass Immobilien als Kapitalanlage nicht unproblematisch sind und mehr Aufwand als Aktien/ETF´s erfordern, ich bin trotzdem ein Freund davon und bisher auch ganz gut damit gefahren. Jetzt ist aber der Punkt da wo ich sage: die Erträge aus den aktuellen Immo sollen nicht zu weiteren Immo führen, sondern in andere Anlageformen fließen bzw. mir mehr finanzielle Freiheit geben. Noch mehr Betongold muss ich meinen Kindern nicht hinterlassen 

[DancingWombat]

vor 7 Stunden von Taupert:

 

 

Mir ist schon bewusst, dass Immobilien als Kapitalanlage nicht unproblematisch sind und mehr Aufwand als Aktien/ETF´s erfordern, ich bin trotzdem ein Freund davon und bisher auch ganz gut damit gefahren. Jetzt ist aber der Punkt da wo ich sage: die Erträge aus den aktuellen Immo sollen nicht zu weiteren Immo führen, sondern in andere Anlageformen fließen bzw. mir mehr finanzielle Freiheit geben. Noch mehr Betongold muss ich meinen Kindern nicht hinterlassen 

Volle Zustimmung. Immobilien sind etwas aktiver wie Aktien, allerdings haben sie auch einige Vorteile die Aktien in dem Maße nicht bieten (z.b. günstige Leverage durch Fremdkapital, viel mehr steuerliche Gestaltungsoptionen, steuerfreier Verkauf nach 10J....)

[cjdenver]

vor 14 Minuten von DancingWombat:

steuerfreier Verkauf nach 10J....

 

Aber nicht bei vermieteten Immobilien, oder? 

[DancingWombat]

vor 28 Minuten von cjdenver:

 

Aber nicht bei vermieteten Immobilien, oder? 

Gerade bei vermieten Immobilien (im Privatvermögen). Bei eigengenutzten Objekten ist die Frist sogar nur 3 Jahre. 

 

Der Clou ist dann z. B. das man die Sanierungskosten steuerlich absetzen kann, die resultierende Wertsteigerung aber steuerfrei vereinnahmen darf. Gleiches gilt für die AfA. Sowas gibt es meines Wissens nur bei Immobilien. 

[sparfux]

vor einer Stunde von DancingWombat:

Der Clou ist dann z. B. das man die Sanierungskosten steuerlich absetzen kann, die resultierende Wertsteigerung aber steuerfrei vereinnahmen darf.

Schreibst du hier von den vermieteten 10 Jahren oder den eigengenutzten 3 Jahren?

[DancingWombat]

Bei eigengenutzten Objekten kannst du nichts abschreiben und nichts absetzen. Bei vermieteten Objekten gibt es im Regelfall 2% AfA auf den Gebäudewert. Die Sanierungskosten sind (unter Einhaltung einiger Regeln) sofort vollständig absetzbar oder wahlweise über bis zu 5 Jahre verteilbar. 

[oktavian]

Ich habe mal markiert worüber ich mir noch Gedanken machen würde bei der Vermögensbilanz (irgendwelche Zahlen genommen) habe ich gelb markiert. Konsum hängt eben vom Lebensstil ab. Humankapital wäre höher, wenn du durcharbeitest. Also wenn du jetzt sofort aufhörst, wäre es 0, weil damit der Barwert des Arbeitseinkommens gemeint ist. Verwaltungseigenleistung bei der Immobilie würde ich nicht ansetzen.

Beim Einnahmen/Ausgaben würde ich mir noch bei den Immobilien über Instandhaltung Gedanken machen. Versicherungen sind bei den Überschüssen schon berücksichtigt?

 

Cash Reserve ist mit solchen Immobilien natürlich höher als für einen single in Mietwohnung, aber immer stumpf 15% oder so in cash finde ich nicht sinnvoll. Würde mir Gedanken machen, welche Summe Sinn macht und die dann verfügbar halten. Wenn das Depot groß wird, könnte man da auch auch den Lombard teilberücksichtigen etc. Hauptsache Liquidität ist vorhanden und man muss keine Zwangsverkäufe durchführen.

 

Die cash flows würde ich auch mal exakt für die nächsten Jahrzehnte in Excel einplanen. Dann siehst du es besser, als nur Text zu schreiben. Auch eine schlechte Planung ist besser als gar keine und verbessert das Verständnis.

[Taupert]

während ich das unten schreibe, kam das von dir octavian, Danke dafür. Das muss ich mir in Ruhe zu Gemüte führen und ändert wohl das Geschreibsel das jetzt kommt 

-----

 

so schauts aus....aber zurück zum Thema: was mit den Erträgen aus den Immo machen wenn man in ~8-10a in (Vor)Ruhestand gehen will und dann 4000€/Monat zur Verfügung haben will und gleichzeitig das Zinsänderungsrisiko in 15-20a durch die hohen Schulden reduzieren will.

alles Brutto gerechnet/überschlagen:

Ansatz 1:

Bis auf eine Barreserve für den Alltag, alles erst mal in einen "Welt" ETF in der Annahme von 7%/a

Grob: Start mit 100k€ + 6000€/Monat * 12Monate * 9a = ~1,1Mio

Nach 9a zum Beginn des VR switchen auf einen ausschüttenden Dividenden ETF der dann stabil 4% nach Steuern bringen sollte, wären ~3700€/Monat passives Einkommen, würde also grob passen.

Die weiteren Mieteinnahmen aber weiter in den Welt ETF und darüber parallel weiter Vermögen aufbauen als Risikopuffer am Zinsbindungsende nach 15-20a.

 

Problem:  rel. kurze Zeit, daher hohes Risiko gerade bei den aktuellen Ständen, dass keine oder sogar negative Rendite nach 9a entsteht.

Annahme 0% Rendite über die ganze Zeit: Endkapital nach 9a ~750k€. Die in einen 4% Div ETF gibt 2500€/Monat. Reicht nicht und man müsste aus den Mieterträgen etwas abzwacken. Folge: reduziert den Aufbau des Riskopuffers.

 

Ansatz 2:

konstant auch alles anlegen und versuchen den Markt zu schlagen über z.B. riskantere ETF´s und Einzelaktien etc. Ziel 12%/a

Gutfall nach 9a: 1,4Mio Wert. Folge: alles chic wenn man dann auf 4% Div ETF wechselt, dann bleibt sogar was übrig (wären 4600€/Monat) für den Risikopuffer...aber wer schlägt schon 9a lang den Markt

 

Ansatz 3:

viel Barreserve aufbauen um bei einem größeren Rücksetzer (sagen wir 30%) auf einen Schlag im größeren Stil in einen ETF zu gehen. Kommt kein Rücksetzer, sind wir wieder bei Ansatz 1 Schlechtfall

 

Ansatz 4: 

hohes Risiko und nur über Einzelaktien versuchen schnellstmöglich die für passives Einkommen aus Dividenden benötigen ~1,2Mio Wert zu erschaffen. Wenn es gut geht, ist natürlich alles super und man hat auch noch den Risikopuffer massiv erhöht, wenn es schlecht läuft, muss man später viel aus den Mieterträgen entnehmen.

 

Ansatz 5: einfach breit gestreut Vermögen aufbauen wie in #1. 60% ETF´s, 15% Aktien, 15% Barreserve, 10% Gold, 1x im Jahr rebalancen und schauen was am Ende rauskommt.

 

Während ich das schreibe wird mir klar, dass das alles eigentlich von der Frage abhängt, was man für ein Zinsrisiko am Ende der Zinsbindung für das MFH in 15-20 akzeptieren will.

Auf den Zeitraum 15-20a kann man aber sehr sicher mit dem Ertrag aus dem Niesbrauchobjekt rechnen, was dieses Risiko auch massiv senkt.

 

[Bolanger]

Am 14.8.2021 um 15:22 von DancingWombat:

Wenn ich richtig rechne hast du doch allein aus den Mietüberschüssen ca. 5k pro Monat übrig, oder? Von daher könntest du doch sofort aufhören zu arbeiten und könntest ohne weiteres davon leben, oder? 

Man darf dabei nicht vernachlässigen, dass man auch Rückstellungen bilden sollte und sollte sich Gedanken zu einer Anschlussfinanzierung machen. Wenn man diese benötigt, dürfte es als Privatier schwerer werden, gute Konditionen zu bekommen als wenn man noch im Erwerbsleben ist. Das wurde hier im Forum auch schon des öfteren diskutiert. Wahrscheinlich ist es am günstigsten, wenn man vor Ende des Erwerbslebens noch ein darlehen mit einer Laufzeit und Zinsbindung bis weit in das rentenalter abschließt, damit man sich um eine Neufinanzierung keine Gedanken mehr machen muss. 

 

[cjdenver]

vor 13 Stunden von DancingWombat:

Gerade bei vermieten Immobilien (im Privatvermögen). Bei eigengenutzten Objekten ist die Frist sogar nur 3 Jahre. 

 

Wow, das wusste ich tatsächlich nicht. Ich hab in Deutschland keine vermieteten Immobilien (alle im Ausland) aber das ist ja der Hammer dass man Immobilien-Investmenterträge nach 10 Jahren steuerbefreit, aber private Finanzanlagen wie Aktien bis in alle Ewigkeit besteuert. Kein Wunder dass kaum jemand in Aktien investiert.

 

Zitat

Der Clou ist dann z. B. das man die Sanierungskosten steuerlich absetzen kann, die resultierende Wertsteigerung aber steuerfrei vereinnahmen darf. Gleiches gilt für die AfA. Sowas gibt es meines Wissens nur bei Immobilien. 

 

Absolut. Nicht mal in UK (wo Immobilienspekulation absoluter Volkssport ist) kommt man auf die Idee buy to let Wertsteigerung steuerfrei zu erlauben. Bizarre Situation.

[chirlu]

vor 58 Minuten von cjdenver:

Kein Wunder dass kaum jemand in Aktien investiert.

 

Na ja. Bis 2008 galt ja auch für Aktien eine Frist von sogar nur einem Jahr, danach erzielte Verkaufsgewinne waren steuerfrei. Ich habe nicht gehört, daß Deutschland bis 2008 ein Land der Aktionäre gewesen sei.

[cjdenver]

vor 2 Minuten von chirlu:

Na ja. Bis 2008 galt ja auch für Aktien eine Frist von sogar nur einem Jahr, danach erzielte Verkaufsgewinne waren steuerfrei. Ich habe nicht gehört, daß Deutschland bis 2008 ein Land der Aktionäre gewesen sei.

 

Das stimmt. Deutschland ist das Land der Versicherungen, denn die sind ja sicher

 

Drum ist auch Volkssport Nummer 1 so viele sinnlose und überteuerte Versicherungen wie möglich abzuschließen, statt einfach das Geld sinnvoll anzulegen. Naja, was will man machen, ein ganzes Volk bekommt man nicht umerzogen. So wie heute auch immer noch massenweise Leute mit Maske rumlaufen und dabei die Nase draussenlassen.  

[Taupert]

ich habe hier mal im Forum ein bisschen weiter die Anfänger threads gelesen.

 

was mich da schon ewtas stutzig macht, ist diese sehr klare Haltung zum Thema "erst Schulden tilgen, dann investieren" in diesem post.

Evtl. können wir das Thema hier auf diese Frage eingrenzen. 

"besser des Mietobjekt schnellstmöglich runtertilgen innerhalb der nächsten 10 Jahre bis zum Vorruhestand (VR) und dann den Lebensunterhalt direkt aus den Mieten bedienen, oder besser ETF Depot und andere Werte aufbauen (mehr oder weniger "auf pump" und nur rel kurze Zeit) und nicht sondertilgen und darüber den VR finanzieren"

 

nochmal die Rahmenbedingungen:

2,2 Mio Schulden mit 2,3 % Anfangstilgung und durchschnittlich 0,7% Zinsen auf 15-20a fest (mehrere Kredite) 

Netto Kaltmiete pro Jahr ~150k€ vor Steuern.

Nach Steuern werden die nächste 10a ca. 6k€ / Monat zur Verfügung stehen, entweder zur Sondertilgung oder für Anlagen.

 

Wenn ich alles an Erträgen und übrigem Kapital in die Tilgung stecke, habe ich in 10a rund 1,2 Mio der 2,2 getilgt. Hat natürlich schon was und beruhigt sicher

Meiner Frau wäre das das liebste, ich finde: die 0,7% Zinskosten bzw. die Erträge sollte man hebeln statt zu tilgen, noch dazu wo man die (eh geringen) Zinsenkosten ja steuerlich absetzen kann.

 

Daneben noch das Argument, dass man ja anfängt die Immobilie auf die Kinder zu übertragen, auch da schaden die Schulden ja nicht, weil man pro Freibetrag %ual mehr übertragen bekommt.

 

 

[das_letzte_Hemd]

Am 15.8.2021 um 10:04 von Taupert:

ausschüttenden Dividenden ETF der dann stabil 4% nach Steuern bringen sollte

Sportliche Annahme. Gibt es solche ETF? Dauerhaft 4% nach Steuern? 

Hinzu kommt: Vieles von dem Divi-ETF-Zeugs ist nicht vernünftig diversifiziert und/oder hat hohe Klumpenrisiken. Der breit diversifizierte Vanguard All World High Dividend hingegen wirft keine 4% nach Steuern ab. Du könntest bei den Anlagesummen gfs Dividenden Core-Satelite machen z.B. 50% in den Vanguard der diversifiziert ist und 50% in starke Divi-Einzeltitel

[sparfux]

Du hast, wenn ich richtig gerechnet habe, eine Netto-Eigenkapitalrendite von rund 2,6% p.a. mit den Schulden. Die Schuldzinsen sind 0,7% p.a.. Warum solltest Du also tilgen? Deine Eigenkapitalrendite würde ja nur kleiner werden.

[Pfennigfuchser]

vor 48 Minuten von Taupert:

Wenn ich alles an Erträgen und übrigem Kapital in die Tilgung stecke, habe ich in 10a rund 1,2 Mio der 2,2 getilgt. Hat natürlich schon was und beruhigt sicher

Meiner Frau wäre das das liebste, ich finde: die 0,7% Zinskosten bzw. die Erträge sollte man hebeln statt zu tilgen, noch dazu wo man die (eh geringen) Zinsenkosten ja steuerlich absetzen kann.

 

Daneben noch das Argument, dass man ja anfängt die Immobilie auf die Kinder zu übertragen, auch da schaden die Schulden ja nicht, weil man pro Freibetrag %ual mehr übertragen bekommt.

Ich weiß nicht, ob die Anfängerthread-Argumentation in Deinem Falle zieht. Eine selbstbewohnte Immo ist für mich kein Asset (höchstens der Steuereffekt), die würde ich auch immer so schnell wie möglich tilgen, wie im Anfängerthread empfohlen. Deine fremdvermietete Immo ist jedoch ein klare Anlage, die sich rein rational rechnen muss. Unternehmertum. Also Hebel, so hoch man vertretbar hält, steuerliche Aspekte berücksichtigen, usw. Die EK-Rendite sinkt halt mit zunehmender Tilgung. Auch da kann man argumentieren, dass man im Alter weniger Risiken fahren möchte und daher das Fremdkapital reduziert. Hängt dann von der persönlichen Risikoneigung ab.

 

Zur Übertragung an die Kinder: kann man, so lange die noch nicht volljährig sind, Immos inkl. Schulden (!) überhaupt übertragen? Ansonsten musst Du da eh auf die Volljährigkeit warten.

[Taupert]

vor 1 Stunde von das_letzte_Hemd:

Sportliche Annahme. Gibt es solche ETF? Dauerhaft 4% nach Steuern? 

das war so die Größenordnung die ich gelesen habe, die man für gute Div ETF ca. annehmen sollte dass sie auch etwas bringen. 

Diversifikation stimmt, würde das eher in die "Div Aristokraten ETF" Ecke schauen...Div starke Einzeltitel im Aktiendepot habe ich mir auch schon überlegt

vor einer Stunde von sparfux:

Warum solltest Du also tilgen?

weils dann meiner Frau besser geht? 

Das ist halt die alte Schule: Erst mal Schulden weg, dann anlegen.

Die Ängste der Chefin sind halt: "was ist, wenn alles zusammenbricht bzw. die Immobilienpreise so in den Keller gehen dass die Bank Ihr Geld bzw. mehr Sicherheiten will und wir soviel Schulden haben?"

Ich sage: dann muss man halt im allerallerallerschlimmsten Fall 1 oder 2 Einheiten verkaufen...aber die Häuser sind so sicher finanziert, dass selbst die plötzlich eintretende UBS Blasenaussage (Preise 30% zu hoch für München) noch lange nicht zu einer Unterdeckung der Sicherheiten führt.

Ich bin ja auch ein sicherheitsdenkender Mensch, aber hier sehe ich es einfach wichtiger, das Vermögen auf breitere Füße zu stellen, als die Immobilien schneller abbezahlt zu haben.

vor 1 Stunde von Pfennigfuchser:

Zur Übertragung an die Kinder: kann man, so lange die noch nicht volljährig sind, Immos inkl. Schulden (!) überhaupt übertragen? Ansonsten musst Du da eh auf die Volljährigkeit warten.

Übertragung an Minderjährige hat ein paar mehr Fallstricke als an Volljährige, aber grundsätzlich geht das schon, auch mit Schulden. Aber da bin ich noch nicht sehr tief in der Materie und zumindest bei der Großen ist auch nicht mehr sehr lange hin bis 18. Erst mal werde ich eh zwischen mir und meiner Frau "balancen" müssen. Wenn der ganze Stress mit Hausbau und Erstvermietung jetzt dann rum ist, dann ist das das nächste Thema das ansteht beim Stbr.