Was ist das Problem beim Kauf einer bereits vermieteten Immobilie?

[kikoso]

Hallo zusammen,

Ich habe in letzter Zeit einige Wohnungen überprüft um zu investieren, und es scheint viele dieser bereits vermieteten zu sein. Der Preis scheint niedriger zu sein als leere Einheiten (um vielleicht 20% oder 30%). Manchmal ist die aktuelle erhaltene Miete auch nicht so niedrig.

Wenn etwas zu gut ist, um wahr zu sein, ist es wahrscheinlich nicht wahr, aber ich möchte verstehen, warum sie billiger sind. Meine Ideen:

 

- Der Ort braucht massive Reformen.

- Der Vertrag ist alt und man kann die Miete nicht jederzeit erhöhen.

- Es gibt versteckte Kosten.

 

Irgendwelche Ideen?

[DancingWombat]

Das kann man nicht pauschal sagen. Grundsätzlich sind vermietete Objekte aber für Eigennutzer weniger interessant. 

Ansonsten muss man halt den Mieter samt Vertrag übernehmen. Also gilt, genau prüfen. 

[Manticore]

Beim Leerstand ist der Erwerber flexibler. Deshalb gibt es ja die Investoren, die nur auf Wertsteigerungen abzielen und dann die Wohnungen leer stehen lassen.

[hilflos]

vor 40 Minuten von Manticore:

Beim Leerstand ist der Erwerber flexibler. Deshalb gibt es ja die Investoren, die nur auf Wertsteigerungen abzielen und dann die Wohnungen leer stehen lassen.

die Wertsteigerung habe ich auch wenn die Wohnung vermietet ist. Steuerfrei verkaufen geht eh erst nach 10 Jahre, und solange keine Miete bekommen...?

Außerdem kann man beim Finanzamt nichts abschreiben, wenn man keine Absicht zu vermieten hat.

[Manticore]

Die Investoren halten aber nicht im Privatvermögen

[cjdenver]

Vermietete Immobilien zu kaufen hat einfach Potential fuer Aergereien, dafuer gibts Abschlaege beim Preis. Simples. 

 

Als Investor kann es aber durchaus sinnvoll sein vermietete Immobilien zu beruecksichtigen, man muss halt nur seine due diligence richtig ernst nehmen, insbesondere was die Pruefung der existenten Vertraege und evtl. muendlicher Nebenabreden (!) angeht. 

[hilflos]

Es gibt Objekte die fast immer zum Eigennutzen gedacht sind, Einfamilienhäuser, DHH, Reihenhäuser und größere Wohnungen in gepflegten Anlagen. Da ist ein Mieter hinderlich. Jeder Käufer kann aber froh sein, wenn die Wohnung seit Jahren ohne Probleme vermietet ist und 10.--€ weniger Miete ist deutlich besser als 20.--€ Ärger. Seit man den Makler selber zahlen muss, ist die Mietersuche aufwendiger, vor allem wenn man nicht vor Ort wohnt. Ich denke dass es bei kleineren und billigeren Wohnungen keinen Unterschied macht ob vermietet oder nicht. Studentenwohnungen ev. ausgenommen

[Hansolol]

vor 59 Minuten von Manticore:

Beim Leerstand ist der Erwerber flexibler. Deshalb gibt es ja die Investoren, die nur auf Wertsteigerungen abzielen und dann die Wohnungen leer stehen lassen.

Da hört man häufiger von. Dieses Phänomen musste sogar schon als Argument dafür herhalten, dass die Mieten steigen. Ich würde gerne mal eine Rechnung sehen, in der sich so ein Vorgehen rentiert.

 

 

[Rubberduck]

vor 2 Stunden von kikoso:

Hallo zusammen,

Ich habe in letzter Zeit einige Wohnungen überprüft um zu investieren, und es scheint viele dieser bereits vermieteten zu sein. Der Preis scheint niedriger zu sein als leere Einheiten (um vielleicht 20% oder 30%). Manchmal ist die aktuelle erhaltene Miete auch nicht so niedrig.

Wenn etwas zu gut ist, um wahr zu sein, ist es wahrscheinlich nicht wahr, aber ich möchte verstehen, warum sie billiger sind. Meine Ideen:

 

- Der Ort braucht massive Reformen.

- Der Vertrag ist alt und man kann die Miete nicht jederzeit erhöhen.

- Es gibt versteckte Kosten.

 

Irgendwelche Ideen?

alles nicht zutreffend imho

 

Für Selbstnutzer uninteressant. Eigenbedarfklage dauert

 

es gibt auch Banken die keine baufi für vermietete Objekte machen.

 

 

 

[smarttrader]

Wenn der Abtrag 50% der NKM beträgt, in den letzten Eigentümerversammlungen keine Sanierung und große Investitionen geplant sind und keine Strassenbauarbeiten anstehen, kann man gerne zugreifen.

 

Problem wird nur sein, die Hütte mit 120% FK zu finanzieren, damit man möglichst viel und lange absetzen kann.

[odensee]

vor 8 Minuten von smarttrader:

Wenn der Abtrag 50% der NKM beträgt,

Ich vermute, mit "NKM" meinst du Nettokaltmiete. Was willst mit mit "der Abtrag 50% ... beträgt" sagen?

[Rubberduck]

vor 24 Minuten von smarttrader:

 

Problem wird nur sein, die Hütte mit 120% FK zu finanzieren, damit man möglichst viel und lange absetzen kann.

Werde ich nie verstehen …

 

die Rechnung für die Rendite mus ALles enthalten. Wenn es nur auf die Steuer ankommt:möglichst hoher Zinssatz. Dann spart man gaaaanz viel Steuern.

 

120% ist a priori Sinnfrei . Nur meine Meinung 

 

 

 

 

vor 14 Minuten von odensee:

Ich vermute, mit "NKM" meinst du Nettokaltmiete. Was willst mit mit "der Abtrag 50% ... beträgt" sagen?

Ertrag?

[smarttrader]

NKM 10000 Euro,

Abtrag (für Kredit) 5000 Euro.

Verwaltung, nicht umlagefähige Kosten, Rückstellungen, Leerstand, Steuern usw. sollten betrachtet werden.

 

Ergibt am Ende ca. 20% p.a. Gewinn nach Kosten etc. . Das ist nur mein Daumenwert nicht allgemein gültig.

 

Und ja maximal FK, wir können eine vermietete Immobilie nicht steuer wirksam zusätzlich beleihen. Unser Plan war die vermietete Immobilie mit 100% neu zu finanzieren und das selbst bewohnte Eigenheim maximal mit EK auszustatten.

 

Laut Steuerberater hätte eine 120% Finanzierung für die vermietete Immobilie, ein steuerlichen Vorteil in mittleren 4 stelligen Bereich gehabt.

 

Die Zinssätze sehe ich als egal an, wären 1% mehr dafür bei der anderen Immobilie 0,7% weniger, was aufgrund der Höhe mehr Gewichtung hat.

[Rubberduck]

vor 5 Minuten von smarttrader:

 

 

Laut Steuerberater hätte eine 120% Finanzierung für die vermietete Immobilie, ein steuerlichen Vorteil in mittleren 4 stelligen Bereich gehabt.

 

Die Zinssätze sehe ich als egal an, wären 1% mehr dafür bei der anderen Immobilie 0,7% weniger, was aufgrund der Höhe mehr Gewichtung hat.

Da bricht dir jeder Leerstand  das Genick.

 

Für einen mietnomaden hilft dann nur noch der contract Killer…

[Cai Shen]

Eine vermietete Immobilie wird immer 10-30% unter leerstehenden Objekten gehandelt, so letztens ein mir kompetent erscheinender Makler im persönlichen Gespräch.

Die möglichen Überlegungen sind bereits genannt, hier ebenfalls zusammengefasst: https://lehmannhueber.de/wie-ein-mietverhaeltnis-den-marktwert-beeinflusst/

 

Ähnlich läuft es auf Grundstücksebene, bebaute Grundstücke werden im Wertgutachten unterhalb des Bodenrichtwerts einalkuliert.

https://exporo.de/wiki/bodenrichtwert/

[smarttrader]

vor 8 Minuten von Rubberduck:

Da bricht dir jeder Leerstand  das Genick.

 

Für einen mietnomaden hilft dann nur noch der contract Killer…

Das musst du mir erläutern. Für mich ist das egal, ob jetzt die selbstbewohnte Immobilie 600 Euro Abtrag kostet und das vermietete Objekt 1400 Euro oder umgekehrt.

 

Ich bin sehr vorsichtig, und würde maximal 80% des sofort liquidierbaren Vermögens als Kredit tragen wollen.

 

Bei dem Bodenrichtwert, wird der Abriss und ggfls. Altlastenentsorgung im Preis berücksichtigt.