Paar: Auseinandersetzung über gemeinsames Haus

[kleinerfisch]

Ein unverheiratetes Paar kauft zusammen ein Haus. Im Grundbuch stehen beide zu 50%.

Es wird ein Kredit aufgenommen und die Raten ebenfalls 50/50 gezahlt.

Jedoch hat Partner A das Eigenkapital alleine aufgebracht und auch regelmäßig Sondertilgungen auf den Kredit geleistet.

Nach Abzahlung der Kredite ergibt sich ein starkes Ungleichgewicht der Tilgungsleistungen von etwa 1 zu 6.

 

Vor  18 Monaten ist B ausgezogen und dessen Hälfte soll nun an A verkauft werden. Man ist sich über den Gegenwartswert des Hauses einig. Man ist sich auch einig, dass A ein Abschlag auf den Kaufpreis in Höhe seiner überschüssigen Tilgung zusteht. Es soll auch im Kaufvertrag stehen, dass B auf seine Forderung aus den Tilgungen verzichtet, da B (oder B's Erben) sonst zu einem späteren Zeitpunkt versuchen könnten, diese einzutreiben.

Die Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen.

 

Beispiel

Kaufpreis 132k

heutiger Wert 250k

Zahlungen A 130k

Zahlungen B 20k

50% der Differenz 55k (die B noch A "schuldet")

50% des heutigen Wertes 125k

Ausgleichszahlung 70k

 

Die Frage ist nun, was hier steuerlich passiert.

Variante 1:

Verkaufspreis 70k

abzgl. 50% Kaufpreis 66k

Spekulationsgewinn 4k

 

oder

 

Variante 2:

Verkaufspreis + Forderungsverzicht B 125k

abzgl. 50% Kaufpreis 66k

Spekulationsgewinn 59k

 

oder

 

Variante 3 ?

 

[phlp112]

Von wann bis wann wurde exakt gemeinsam in dem Haus gewohnt? 18 Monate kann ja durchaus 3 Kalenderjahre betreffen. 

[Sonjaf86]

Du zahlst meines Wissens nur die Grunderwerbsteuer erneut für deinen zu übernehmenden Teil von der Hälfte (50% Grundbuch Person B) des Kaufpreises (132k / 2 = 66k). 

 

P.S. Aber das wird dir auch i.d.R. der Notar genau sagen? 

[Sonjaf86]

vor 6 Stunden von kleinerfisch:

Beispiel

Kaufpreis 132k

heutiger Wert 250k

Zahlungen A 130k

Zahlungen B 20k

50% der Differenz 55k (die B noch A "schuldet")

50% des heutigen Wertes 125k

Ausgleichszahlung 70k

Verstehe ich das richtig, dass Person A 20k bis dato "investiert" hatte (für mich eher Wohnschaft), Person A alle Nebenkosten (& eventuelle Renovierungskosten) getragen hast, und Person B 70k als Ausgleich möchte? Was ist mit dem Abzug von den Nebenkosten? 

Hartes Brett, falls derjenige tatsächlich darauf besteht. Das hätte ich mit einer Trennungsvereinbarung aber fairer (für Person A) aufgebaut. 

[vanity]

@Sonjaf86: es geht weder um die Grunderwerbssteuer noch um eine moralische Wertung des Vorgangs. Es geht um die Implikationen für die Einkommensteuer (sonstige Einkünfte).

 

Die Frage kann ich auch nicht beantworten, aber ich werfe noch auf, wie die ungleichen Investitionen bei gleichem Eigentum zu bewerten sind. War das eingangs ein Darlehen von A an B, was jetzt durch verminderten Kaufpreis aufgelöst wird? Oder war es eine Schenkung, der jetzt eine Rückschenkung via Verzicht folgt (ehebedingte Zuwendung kann es ja nicht gewesen sein)? Hier käme dann möglicherweise noch Schenkungssteuer ins Spiel.

[kleinerfisch]

Es soll hier nicht die gesamte Zeit der Partnerschaft aufgedröselt werden.

Renovierungskosten gab es nicht in nennenswerter Höhe.

vor 6 Stunden von phlp112:

Von wann bis wann wurde exakt gemeinsam in dem Haus gewohnt?

2012 bis Ende 2019

vor 33 Minuten von Sonjaf86:

Du zahlst meines Wissens nur die Grunderwerbsteuer erneut für deinen zu übernehmenden Teil von der Hälfte (50% Grundbuch Person B) des Kaufpreises (132k / 2 = 66k). 

 

P.S. Aber das wird dir auch i.d.R. der Notar genau sagen? 

Nein, das ist auf jeden Fall falsch.

Notare sind keine Steuerberater.

[kleinerfisch]

vor 1 Minute von vanity:

War das eingangs ein Darlehen von A an B, was jetzt durch verminderten Kaufpreis aufgelöst wird? Oder war es eine Schenkung, der jetzt eine Rückschenkung via Verzicht folgt (ehebedingte Zuwendung kann es ja nicht gewesen sein)?

Kein offizielles Darlehn, keine offizielle Schenkung.

Ganz normale Menschen, die an steuerliche Implikationen nicht denken.

Sie liebten sich , wollten ein Haus zusammen kaufen und A hatte schlicht viel mehr Geld als B.

Also hat A das Eigenkapital und die Nebenkosten getragen und später immer wieder Sondertilgungen gemacht.

War dumm von beiden Seiten, sicher, aber auch geanz normales Leben.

Ob es also ein Darlehn war oder eine Schenkung liegt im Auge des Betrachters. Wobei durch Anrechnung des Überschusses im Nachgang eigentlich klar werden sollte, dass es keine Schenkung war.

Aber bei Variante 1 könnte man auch von einer Schenkung durch Forderungsverzicht ausgehen. Das wären dann nochmal (55-20 FB) 35k x 30% ErbSt, also um die 12k.

Nicht schön, aber immer noch billiger als Variante 2.

[phlp112]

vor 9 Minuten von kleinerfisch:

 

2012 bis Ende 2019

 

Dann ist man doch aus der Spekulationsfrist raus. Bei selbst genutzt gilt ja nur mindestens ein Tag in drei aufeinanderfolgenden Jahren. 

[kleinerfisch]

§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG

Zitat

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

 

[Sonjaf86]

vor einer Stunde von kleinerfisch:

Nein, das ist auf jeden Fall falsch.

Na dann, du scheinst dir ja sehr sicher zu sein 

 

Kenne schon mehrere Faelle wo bei einer Übertragung von zwei auf eine Person dies nicht bezahlt wurde. Auch bei unter 3 Jahren Eigennutzung. 

[phlp112]

vor 2 Stunden von kleinerfisch:

§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG

 

Ja genau. 
 

1 Tag in 2019 (31.12.), ganzes Jahr 2020 und ein Tag 01.01. in 2021. 

[MeinNameIstHase]

§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG umfasst zwei Alternativen:

a) komplette Besitzzeit wurde ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt ... dann ist das unabhängig von der Dauer; ausschließlich = ununterbrochen

b) im Jahr der Veräußerung und den zwei vorangegangen Jahren

 

Knackpunkt: ... eigene Wohnzwecke ... dazu Textziffer 22 https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-26/inhalt.html

Beachte die Besonderheit, dass B nach dem Auszug bis zum Verkauf gerade keine Nutzung "zu eigenen Wohnzwecken" betreibt. B sollte sich mit dem Auszug Zeit lassen, bis der Verkauf unter Dach und Fach ist (Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums), sonst greift Alternative a) nicht mehr. Also Schränke nicht leerräumen (davon sicherheitshalber Fotos machen) bis die Tinte beim Notar trocken ist und auch nicht beim EW-Meldeamt voreilig ummelden.

Alternative B erlaubt eine Fremdnutzung nach Auszug, solange man noch im Jahr des Auszugs veräußert und diese Zeitfrist einhält.

[kleinerfisch]

vor 14 Stunden von phlp112:

Ja genau. 
 

1 Tag in 2019 (31.12.), ganzes Jahr 2020 und ein Tag 01.01. in 2021. 

B ist vor 18 Monaten ausgezogen und verkauft. Alles klar?

 

vor 17 Stunden von Sonjaf86:

Du zahlst meines Wissens nur die Grunderwerbsteuer erneut für deinen zu übernehmenden Teil von der Hälfte (50% Grundbuch Person B) des Kaufpreises (132k / 2 = 66k). 

 

vor 15 Stunden von Sonjaf86:

Kenne schon mehrere Faelle wo bei einer Übertragung von zwei auf eine Person dies nicht bezahlt wurde. Auch bei unter 3 Jahren Eigennutzung. 

Du solltest weniger kryptisch schreiben.

Erst jetzt merke ich, dass Deine erste Aussage auf zwei Weisen zu verstehen ist. "Nur die GrESt2 und sonst keine Steuer (das ist falsch) oder "Nur die GrESt auf die Hälfte" (hast Du wohl gemeint, ist auch richtig, war aber nicht gefragt).

Bei der zweiten Aussage: "dies nicht bezahlt" - Was ist "dies"? Die erste Hälfte der GrESt? Die zweite Hälfte? Oder Einkommensteuer?

Letzteres mag stimmen bei Ehepaaren oder wenn die Spekufrist von 10 Jahren rum war.

vor 11 Stunden von MeinNameIstHase:

B sollte sich mit dem Auszug Zeit lassen

B hätte sich Zeit lassen sollen. B ist aber Ende 19 ausgezogen.

[Sonjaf86]

vor 18 Minuten von kleinerfisch:

Du solltest weniger kryptisch schreiben.

Erst jetzt merke ich, dass Deine erste Aussage auf zwei Weisen zu verstehen ist. "Nur die GrESt2 und sonst keine Steuer (das ist falsch) oder "Nur die GrESt auf die Hälfte" (hast Du wohl gemeint, ist auch richtig, war aber nicht gefragt).

Bei der zweiten Aussage: "dies nicht bezahlt" - Was ist "dies"? Die erste Hälfte der GrESt? Die zweite Hälfte? Oder Einkommensteuer?

 

Ich kenne mehrere Fälle, nicht verheiratete Paare, wo nach Kauf (unter 3 Jahren) sich die Personen getrennt haben und eine Person den anderen Teil aus dem Grundbuch übernommen hat. 

Steuertechnisch wurde nur die GrESt bezahlt und zwar von den zu übernehmenden Teil (die meisten hatten 50/50 im Grundbuch stehen) aus dem damaligen Kaufpreis. Bei 50/50 Grundbuch und 100k damaliger Kaufpreis wären also auf 50k noch einmal die GrESt zu bezahlen. 

 

Im Notarvertrag wurden auch die weiteren Zahlungen an den Verkäufer und eventueller Verrechnung mit offenen Krediten sowie deren Entlassung aus dem Kredit vereinbart usw. usf. 

[kleinerfisch]

Vielleicht wurde das so gestaltet, dass kein Spekulationsgewinn beim Verkäufer anfiel?

Also Verkaufspreis entspricht weitgehend dem ursprünglichen Kaufpreis?

Bei unter drei Jahren Besitzzeit kann man das evtl. glaubwürdig darstellen.

Kommt sich drauf an, wann und wo das war. In den letzten Jahren z.B. in München kann ich mir kaum vorstellen, dass das Finanzamt das mitmacht.

Und hier sind es leider fast zehn Jahre, wenn auch in der Provinz.

Vielleicht magst Du mal nachfragen, wie das in den Dir bekannten Fäällen gelaufen ist.

 

[Sonjaf86]

Ich habe eine Kopie erhalten und die wichtigsten Seiten (2 von 6?) kopiert. Verkehrswert war der Kaufpreis damals 2018 von ~375k€. 

Wie schon gesagt, auf das Thema Steuern sollte dich der Notar darauf hinweisen (siehe Blatt 3)

 

/Edit: Nachtrag noch einmal von mir, wenn Person B tatsächlich bis dato "nur" 20k€ eingezahlt hat, sollte es aus meiner Sicht absolut reichen, wenn entweder die Person diese 20k€ zurück erhält (sozusagen Mietfrei wohnte, was schon unfair genug ist) oder von den Restschulden befreit wird. Alles andere darüber hinaus, geht zu Lasten der Person A. Person B wird aber in der Regel das "Beste" für sich rausholen wollen. 

 

Am Beispiel diesen Vertrags wurde im Vorfeld (notariell) vereinbart, dass bei Trennung Person A (mit 75% Anteil) das Haus bei Wunsch als erstes übernehmen darf und der Person B von der Restschuld befreit sowie ein Taschengeld für Mehrleistungen beim Bau in Höhe von 10k€ als Ausgleich ausbezahlt. Person B hatte in diesem Fall sich nur anteilig an der Tilgung beteiligt (abgegolten mit Wohnschaft in einem großen Haus), Person B hatte aber auch kein Eigenkapital am Anfang mitgebracht (also ähnlich der Situation wie hier beschrieben). 

 

 

 

 

[Bassinus]

vor 21 Stunden von kleinerfisch:

Kein offizielles Darlehn, keine offizielle Schenkung.

Ganz normale Menschen, die an steuerliche Implikationen nicht denken.

Sie liebten sich , wollten ein Haus zusammen kaufen und A hatte schlicht viel mehr Geld als B.

Also hat A das Eigenkapital und die Nebenkosten getragen und später immer wieder Sondertilgungen gemacht.

War dumm von beiden Seiten, sicher, aber auch geanz normales Leben.

Ob es also ein Darlehn war oder eine Schenkung liegt im Auge des Betrachters. Wobei durch Anrechnung des Überschusses im Nachgang eigentlich klar werden sollte, dass es keine Schenkung war.

Aber bei Variante 1 könnte man auch von einer Schenkung durch Forderungsverzicht ausgehen. Das wären dann nochmal (55-20 FB) 35k x 30% ErbSt, also um die 12k.

So würde ich es definitiv sehen. Es ist rückwirkend eben auch klar, dass sie nie hätte die Zahlungen in dem Maßstab hätte treffen können. Damit ist im Zeitpunkt der Eintragung bereits die Schenkung erfolgt. Sollte man mit nem Steuerberater über Selbstanzeige nachdenken.

[kleinerfisch]

vor 1 Stunde von Sonjaf86:

Ich habe eine Kopie erhalten und die wichtigsten Seiten (2 von 6?) kopiert. Verkehrswert war der Kaufpreis damals 2018 von ~375k€. 

Wie schon gesagt, auf das Thema Steuern sollte dich der Notar darauf hinweisen (siehe Blatt 3)

Danke für Deine Mühen.

Wenn ich Dich richtig verstehe, wurde das Viertel zum selben Preis verkauft wie ca. ein Jahr vorher ein Viertel des Hauses gekostet hat?

Dann gibt es natürlich keinen Gewinn und auch keine Steuer darauf.

Der Notar weist hier nur darauf hin, das die beiden gesamtschuldnerisch u.a. auch für bestimmte Steuern haften. Dazu gehört aber bestimmt nicht die Einkomensteuer von B, die hier von dem Verkauf betroffen sein könnte.

Wenn B dagegen seit Kauf 18 bis mindestens einschließlich 01.01.19 im Haus gewohnt hat, gibt es sowieso keine Spekulationssteuer auf den Verkauf. Das steht auch schon weiter oben im Thread.

[Sonjaf86]

vor einer Stunde von kleinerfisch:

 

Wenn ich Dich richtig verstehe, wurde das Viertel zum selben Preis verkauft wie ca. ein Jahr vorher ein Viertel des Hauses gekostet hat?

Dann gibt es natürlich keinen Gewinn und auch keine Steuer darauf.

 

Korrekt, warum macht Person A/B dies nicht genauso? Spielt ja keine Rolle, was Person B als "Entschädigung" erhält. 

vor einer Stunde von kleinerfisch:

Wenn B dagegen seit Kauf 18 bis mindestens einschließlich 01.01.19 im Haus gewohnt hat, gibt es sowieso keine Spekulationssteuer auf den Verkauf. Das steht auch schon weiter oben im Thread.

Warum sollte dies in den oben beschrieben Fall dann anders sein, wenn sogar noch länger darin gewohnt wurde? 

 

 

 

 

 

 

[kleinerfisch]

vor 3 Stunden von Sonjaf86:

Spielt ja keine Rolle, was Person B als "Entschädigung" erhält. 

Für B schon

 

vor 3 Stunden von Sonjaf86:

Warum sollte dies in den oben beschrieben Fall dann anders sein, wenn sogar noch länger darin gewohnt wurde? 

WIe gesagt, das steht schon weiter oben. Wenn Du es da nicht gelesen hast, wirst Du es auch nicht lesen, wenn ich es wiederhole.

 

[sparfux]

vor 23 Stunden von MeinNameIstHase:

Knackpunkt: ... eigene Wohnzwecke ... dazu Textziffer 22 https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-26/inhalt.html

Ich sehe da auch unter den beschriebenen Umständen kein Problem bzgl. der Steuerfreiheit eventueller Gewinne:

Zitat

Ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Jahr der Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

 

[chirlu]

@sparfux: Es gibt hier aber keinen Leerstand, denn A wohnt ja weiterhin drin.

[DarkBasti]

Wenn ihr 50/50 im Grundbuch steht, gehört beiden das Haus gleichermaßen. Es ist nicht relevant wer wie viel abbezahlt hat. 

 

Wenn ihr euch bei der Aufteilung einig seid ist es eigentlich easy. Einfach zum Notar und der berät euch bzw. schreibt alles um. Kosten etwas mehr als 1000€.

 

Wenn ihr euch nicht einig seid gibt es die möglichkeit einer Zwangsversteigerung zum auflösen einer Gemeinschaft. Das wird vermutlich noch etwas teurer. 

 

Einkommenssteuer brauchst du nicht zahlen, weil kein Einkommen durch verkauf erziehlt wurde. 

 

Schenkungssteuer brauchst du nicht zahlen, weil keine Schenkung stattgefunden hat. 

 

Wegen der Grunderwerbssteuer kann der Notar was sagen, aber ihr erwerbt ja kein Grundstück neu. Wenn man ein Verkauf über den Notar macht wird vermutlich je nach Bundesland ca 3-5% Grunderwerbssteuer auf den Verkaufspreis anfallen. 

 

Eigentlich nicht kompliziert. Mach dir nicht zuviel Gedanken über Steuern. Die kommen schon genug. 

[vanity]

Danke für diesen erhellenden Beitrag! 

 

Manche machen sich wirklich das Leben schwer, es könnte doch alles so einfach sein ohne einen blassen Schimmer. Steuern, pah!

 

 

 

[Cai Shen]

vor 36 Minuten von DarkBasti:

Wenn ihr euch nicht einig seid gibt es die möglichkeit einer Zwangsversteigerung zum auflösen einer Gemeinschaft.

Das hast du dir ausgedacht, oder?