600.000 Euro anlegen oder Wohnung behalten?

[TimoWeber90]

Hallo,

ich bin Anfang 30. Ich habe eine abgezahlte Wohnung im Wert von 600.000 Euro.

Ich wander in den folgenden Monat ins Ausland aus. Im jeweiligen Land würde ich auf Kapitalerträge 0% Steuern zahlen.

Ich sehe nun zwei Optionen:

1.) Wohnung vermieten. Dürfte irgendwas um die 1500 Euro p.M. einbringen. Allerdings müsste ich darauf in DE Steuern zahlen.

2.) Wohnung verkaufen und 600k anlegen. Realisierte Gewinne und Dividenden wären steuerfrei.

Die Wohnung bzw. der Wert ist meine Altersanlage. Also zocken möchte ich damit nicht.

Würde mit der Wohnung bzw. der Anlage gerne meine Miete im Ausland decken (1500 Euro ca.). Zum leben habe ich einen Job im Ausland.

Was würdet ihr empfehlen? Anlegen in ETF etc. oder Wohnung behalten?

Wohnung ist in einer sehr guten Lage in einer Großstadt mit starker Wirtschaft, Uni etc.

Danke

[Thomas_384]

Respekt für solch einen Vermögensgegenstand mit Anfang 30 - wie geschaft (persönliche Frage)?

Wer kümmert sich um die Mieter und arbeiten vor Ort?

Wenn man nicht Mieter hat die selber viel machen können (und in ordentlicher Qualität) muss man einen dazwischen haben der das ganze regelt und zuverlässig ist.

600.000 sind Reingewinn nach Verkauf (also nach ggf. fälliger Steuern)?

Ist das eine Fire and Forget auswanderung oder besteht die Möglichkeit diese Wohnung später nochmal selbst zu nutzen? (das wäre vermutlich bei mir der Fall, das ich behalten würde)

 

[Malvolio]

Das ist schwer zu beantworten. Ohne Kenntnis deiner wirtschaftlichen Situation und Lebensumstände kann man hier kaum eine seriöse Empfehlung geben. Immobilie ist auch nicht gleich Immobilie .... da ist auch keine pauschale Aussage möglich, ohne mehr Details zu kennen. 

[TimoWeber90]

Vielen Dank für eure Antworten.

 

Habe mich für meinen Job die letzten 10 Jahre aufgeopfert und immer fleißig gespart. Hatte fast 10 Jahre eine 60 - 65 Stunden Woche. Habe eine eigene Online-Firma (Marketing).

 

Hätte einen guten Job im Ausland mit ca. 3-4k netto. Neben der Wohnung noch ca. 80k Ersparnisse (Bankguthaben, Gold).

 

600.000 Euro wäre der Reingwinn. Die Immobilie ist in Süddeutschland in einer 250.000+ Einwohner Stadt. Dort in einer der besten Lagen. Direkt in der City, mit Garage, Park vor dem Haus, Einkaufscenter um die Ecke, Uni um die Ecke, Autobahn schnell zu erreichen, Straßenbahn 3 Minuten weg, viele Restaurants etc. um die Ecke etc.

 

Muss ehrlich sagen, dass ich Lust auf nervige Mieter hätte. Würde versuchen die Wohnung im Bekanntenkreis zu vermieten. Zudem würde es eine recht gute Hausverwaltung geben. Die würden schon mal viel Nerverei abnehmen, aber natürlich auch was vom Kuchen abhaben wollen....

PS: Die Auswanderung ist auf lange Sicht geplant. Aber ganz ehrlich, wissen kann man es nie. Vielleicht will man nach X Monaten/Jahren zurück, weil das neue Land nicht gefällt... Der Job nicht taugt etc.

[Chevprolet]

Vermietung ist immer auch  mit Risiko behaftet, je nachdem wer einzieht. Selbst vertrauenswürdige Mieter können zahlungsunfähig oder zum Messie werden. Auftretende Probleme dann aus dem Ausland zu regeln stelle ich mir als sehr schwierig vor.

 

Ich persönlich würde ein pflegeleichtes ETF-Depot vorziehen, aber das solll keine Empfehlung sein.

[hattifnatt]

Ich würde auch das Depot vorziehen. Vermieten aus dem Ausland kann recht stressig sein, z.B. bei Mieterwechsel oder Sanierungsarbeiten. Eine Hausverwaltung kümmert sich normalerweise ja nur um das Gemeinschaftseigentum, nicht um die Wohnungen (ein Rundumservice würde wohl nochmal teurer werden).

 

Noch einige Überlegungen dazu:

- Sowohl Immos als auch Aktienmärkte sind aktuell eher hoch bewertet

- Immos haben in DE ein relativ hohes politisches Risiko, weil sie eben "immobil" sind (Mietpreisbremse, CO2-Kosten, energetische Sanierungen, Abschaffung der Steuerfreiheit beim Verkauf, Kosten der Corona-Krise ...)

- 1,5k Mieteinnahmen wäre eine Rendite von 3% p.a. vor Steuern (bin aber nicht sicher, ob du darauf wirklich in DE Steuern zahlen müsstest, wenn du nicht mehr in DE steuerpflichtig wärst? Edit: doch, Stichwort "beschränkte Steuerpflicht"). Bei Aktienmärkten kann man eher mit 6% rechnen (v.a., wenn die Gewinne steuerfrei wären). Da macht der Zinseszins einen gigantischen Unterschied, nach 30 Jahren z.B. 3,4 Mio statt 1,4 Mio.

 

Rein aus Neugierde: Um welches Land geht es hier?  

[Schwachzocker]

vor 4 Minuten von hattifnatt:

- 1,5k Mieteinnahmen wäre eine Rendite von 3% p.a. vor Steuern (bin aber nicht sicher, ob du darauf wirklich in DE Steuern zahlen müsstest, wenn du nicht mehr in DE steuerpflichtig wärst?). Bei Aktienmärkten kann man eher mit 6% rechnen...

Du würfelst Erträge und Rendite durcheinander. Gibt es bei Immobilien keine Wertänderungen?

[hattifnatt]

vor 16 Minuten von Schwachzocker:

Du würfelst Erträge und Rendite durcheinander. Gibt es bei Immobilien keine Wertänderungen?

Stimmt, ist eine vielleicht zu grob vereinfachte Betrachtung. Liegt auch daran, dass die Preissteigerungen für Immobilien schwer vorherzusehen sind, vielleicht könnte man hier die Inflationsrate annehmen. (Und ich auch ein Haus habe, wo die Instandhaltungskosten höher sind, sodass ich die zukünftigen Wertsteigerung dort konservativ bei 0 ansetze ...)

[etherial]

vor 11 Minuten von hattifnatt:

Stimmt, ist eine vielleicht zu grob vereinfachte Betrachtung. Liegt auch daran, dass die Preissteigerungen für Immobilien schwer vorherzusehen sind, vielleicht könnte man hier die Inflationsrate annehmen. (Und ich auch ein Haus habe, wo die Instandhaltungskosten höher sind, sodass ich die zukünftigen Wertsteigerung dort konservativ bei 0 ansetze ...)

Laut Hartmut Walz sind die Wertsteigerungen von derzeit 7% pro Jahr durchaus gerechtfertigt - etwas detaillierter in diesem Blog-Beitrag. Man findet natürlich genügend andere "Experten" die das genaue Gegenteil sagen. Es gibt ja aber auch einige WPFler, die trotz der Immobilienhöchstpreise jetzt noch kaufen.

[Börsengeflüster]

Hmm, mal angenommen du nimmst die 600k und legst sie an. Annahme 4% Wertsteigerung / Dividende pro Jahr. Hättest du 24k€ / 12 Monate = 2k im Monat für Miete / Lebenshaltungskosten what ever. 

 

Gegenübergestellt die 1500€ Kaltmiete abzgl. dein persönlicher Steuersatz..

 

Alles extrem vereinfacht aber hilft vlt. bei deiner Entscheidung.

[hattifnatt]

vor 10 Minuten von etherial:

Laut Hartmut Walz sind die Wertsteigerungen von derzeit 7% pro Jahr durchaus gerechtfertigt - etwas detaillierter in diesem Blog-Beitrag. Man findet natürlich genügend andere "Experten" die das genaue Gegenteil sagen.

Ja, solche Zahlen sind immer sehr unzuverlässig und waren von mir nur grob beispielhaft gemeint - mein Argument war v.a. der Zinseszinseffekt bei einem längeren Anlagezeitraum.

[chirlu]

vor einer Stunde von hattifnatt:

bin aber nicht sicher, ob du darauf wirklich in DE Steuern zahlen müsstest, wenn du nicht mehr in DE steuerpflichtig wärst

 

Stichwort: beschränkt steuerpflichtig.

[hattifnatt]

vor 6 Minuten von chirlu:

 

Stichwort: beschränkt steuerpflichtig.

Stimmt, habe es oben editiert.

[3mg4]

Würde die Wohnung behalten, sie verursacht fast keine Kosten, die Arbeit kann mittlerweile schon für geringes Geld auslagern, und im Fall der Fälle kannst du sie selbst nutzen. 

 

Auf das Geld aus dem Verkauf bist du auch nicht angewiesen, was man hat das hat man. Wieso hergeben.

[Theobuy]

Wie so oft bei Immobilien - finanzielles und emotionales idealerweise nicht verquicken. Das erstere kann man berechnen (Leerstand nicht vergessen), das letztere nicht. Zudem wäre noch die Frage aktives/passives Investment und ob die Diversifizierung für einen ausreichend wäre zu klären - selbst wenn man alle Verwaltung auslagert, was geht und die finanziellen Folgen berücksichtigt, bleibt es letztlich ein Investment, um das man sich mehr kümmern muss, als um ein ETF Portfolio.

[oktavian]

@TimoWeber90Rechne doch mal den Steuersatz auf die Mieteinnahmen aus. Wie hoch ist AfA auf den Gebäudeanteil? Glaube Grundfreibetrag fällt weg bei beschränkter Steuerpflicht in DE. Der durchschnittliche Steuersatz wäre aber vermutlich nicht allzu hoch. 12x 1.500 - Kosten?? = zu versteuern

Musst du auch mal prüfen, ob du dann im Ausland noch auf die Mieteinnahmen in DE Steuern zahlen müsstest.

 

Nach 10 Jahren Halten wäre der Verkauf steuerfrei. Hast du die Wohnung schon 10 Jahre?

 

Bei 680.000 Vermögen (davon 600.000 Wohnung), hättest du da ein heftiges Klumpenrisiko. In DE müsstest du eine Steuererklärung machen. Elementarversicherung etc. vorhanden? Durch dein Humankapital kannst du Dir aber auch einen Verlust (noch) leisten. Theoretisch ist der Fall klar: Verkaufen und diversifizieren. Bei Nicht-Eigennutzung kommt noch Mietausfallwagnis+Mietnomadenrisiko hinzu und die Verwaltungskosten steigen, zudem war die eingesparte Miete steuerfrei. Dafür kannst du bei Vermietung eben Kosten vom Ertrag abziehen. Wie gesagt rechne das mal durch.
 

[Raccoon]

vor 10 Stunden von TimoWeber90:

PS: Die Auswanderung ist auf lange Sicht geplant. Aber ganz ehrlich, wissen kann man es nie. Vielleicht will man nach X Monaten/Jahren zurück, weil das neue Land nicht gefällt... Der Job nicht taugt etc.

Du solltest dir aber bewusst sein, daß du dann keinen Eigenbedarf für die Wohnung anmelden kannst, denn die Absicht die Wohnung in Zukunft wieder selbst nutzen zu wollen begründet einen Wohnsitz, und damit unterliegst du der unbeschränkten Steuerpflicht.

 

2.) Wohnung verkaufen und 600k anlegen. Realisierte Gewinne und Dividenden wären steuerfrei.

Wenn du in dt. Wertpapiere investierst sind Dividenden nicht steuerfrei.

 

Gibt es eigentlich ein DBA mit den Ländern, in denen du leben möchtest?

Bei Niedrigsteuerländern solltest du dich auch mal über die erweiterte beschränkte Steuerpflicht informieren.

[Börsengeflüster]

49 minutes ago, oktavian said:

Nach 10 Jahren Halten wäre der Verkauf steuerfrei. Hast du die Wohnung schon 10 Jahre?

Bei Eigennutzung schon nach drei Jahren.

[oktavian]

vor 11 Minuten von Börsengeflüster:

Bei Eigennutzung schon nach drei Jahren.

Stimmt auch wieder.

Wenn er die jetzt aber 2 Jahre hätte und dann vermietet, wären es wieder 10 Jahre glaube ich. Ist ja schon relevant, ob Wertgewinn jetzt steuerfrei ist bei der Verkaufsentscheidung, bevor er auszieht (wir gehen mal von Eigennutzung aus). Gehe einfach mal davon aus, dass unrealisierter Gewinn vorliegt. Aber dazu sollte er auch noch mal was schreiben.

Extrembeispiel

Kauf zu 300.000 als Schnäppchen. Wert 600.000. Weder 10 Jahre Besitz noch 3 Jahre laufende Eigennutzung: 300.000 zu versteuern in DE bei Verkauf. Das würde dann eher fürs Halten sprechen. Man weiß es ja nicht.

[Flughafen]

Die Wohnung bringt Dir aktuell nach Steuern nur ca. 2% Rendite und ist mit ca. 20-30% überbewertet (und hat weiteres Potenzial, sowohl nach oben als auch nach unten). Der Kapitalmarkt ist aber auch sehr sportlich bewertet, speziell die USA. Wenn Du aus der Immobilie in einen MSCI World ETF wechseln würdest, verringerst Du aktuell kein Überbewertungsrisiko.

 

Langfristig sind die Kapitalerträge aus Aktien besser und in Deinem Fall kommt noch einmal die Steuerersparnis. Berücksichtigt man den Zinseszins, so kann eine Umschichtung langfristig sehr lukrativ wirken. Daher würde ich bei Deiner Restlaufzeit den ETF nehmen. Die Wohnung im neuen Land würde ich aus dem Job bezahlen. Und falls Du irgendwann mal nach Deutschland zurück kommen willst, wirst Du ja wieder eine Wohnung kaufen können, wahrscheinlich sogar deutlich günstiger (relativ gemessen).

[oktavian]

vor 2 Stunden von Flughafen:

Die Wohnung bringt Dir aktuell nach Steuern nur ca. 2% Rendite und ist mit ca. 20-30% überbewertet

Wie hast du das berechnet?

[Flughafen]

vor 49 Minuten von oktavian:

Wie hast du das berechnet?

Die Überbewertung von ca. 30% gibt die Bundesbank für München in irgendeinem Papier an, das braucht man nicht selbst zu berechnen. Die kleineren süddeutschen Städte sind zwar weniger stark, aber auch überbewertet. Ich kenne so ein bißchen deren Preise, deswegen habe ich ungefähr nach Gefühl geschätzt. Auch die Rendite deutet darauf hin, in München wäre sie noch unter 2%. Die Wohnung ist um 600K gestiegen, d.h. sie kostet evtl. ca. 900K. 18 K jährliche Mieteinkünfte sind 2% vor Steuer. Wenn die Wohnung weniger stark im Preis gestiegen ist, z.B. kein Verdreifacher, sondern nur Verdoppler, dann könnte sie jetzt 1,2 Mio kosten, aber es ist weniger wahrscheinlich, dass der Autor damals bereits so viel Geld zum Investieren hatte. Die Mieteinkünfte werden m.W. zum persönlichen Steuersatz besteuert und der Autor ist alleinstehend und gut verdienend, dürfte so ca. 40% Steuern zahlen. Dann verbleiben real 1,2% Mietrendite. Vor Reparaturrücklagen natürlich. Wobei ich nicht weiß, ob Ausländer genauso besteuert werden. Eigentlich geht das deutsche FA ja deren Einkommen in anderen Ländern nicht an, evtl. gibt es für diese Fälle eine Steuer-Pauschale.

 

Ist alles nur sehr grob geschätzt, genaue Zahlen kann Dir nur der TO nennen.

[oktavian]

vor 6 Minuten von Flughafen:

Wobei ich nicht weiß, ob Ausländer genauso besteuert werden.

Gleiche Tabelle aber ohne Grundfreibetrag. Geht also auch niedrig los soweit ich weiß.

[cjdenver]

vor 5 Stunden von Flughafen:

Die Wohnung ist um 600K gestiegen, d.h. sie kostet evtl. ca. 900K. 18 K jährliche Mieteinkünfte sind 2% vor Steuer. Wenn die Wohnung weniger stark im Preis gestiegen ist, z.B. kein Verdreifacher, sondern nur Verdoppler, dann könnte sie jetzt 1,2 Mio kosten, aber es ist weniger wahrscheinlich, dass der Autor damals bereits so viel Geld zum Investieren hatte.

 

Hä?

 

OP schrieb: „Ich habe eine abgezahlte Wohnung im Wert von 600.000 Euro.“ 

 

[Flughafen]

vor 14 Stunden von cjdenver:

 

Hä?

 

OP schrieb: „Ich habe eine abgezahlte Wohnung im Wert von 600.000 Euro.“ 

 

Später hat er aber auch dazu geschrieben: "600.000 Euro wäre der Reingwinn." OK, vielleicht hat er gemeint, dass er die Wohnung steuerfrei verkaufen kann, dann würde es wieder passen. Normalerweise wenn man vom Reingewinn redet, dann müsste man die Kosten abziehen. Die 600K für eine Wohnung in einer süddeutschen Stadt mit ca. 250.000 Einwohner sind jedenfalls realistischer, als z.B. 900K oder 1,2 Mio wären. Es sei denn, es handelt sich um ein High-End-Penthaus.