Life-cycle Investing and Leverage: Buying Stock on Margin

[qwertzui]

vor 21 Stunden von Glory_Days:

Würdet ihr den Wert der selbstgenutzten Immobilie miteinrechnen

Definitiv! 

vor 10 Stunden von Sapine:

Wenn man nur zwischen schwarz und weiß unterscheidet, wird die Antwort schwer. 

Aber dann funktionieren doch die ganzen schönen Gleichungen nicht mehr 

vor 21 Stunden von Glory_Days:

als Teil des risikoreichen Anteils oder des risikoarmen Anteils des True Total Wealths sehen oder gar aufgeteilt auf beides?

Das hängt wohl vom Verschuldungsgrad ab. In der Behandlung sehe ich 2 Möglichkeiten. Entweder du behandelst eine Immobilie wie eine Aktiengesellschaft, die ja auch zu einem gewissen Grad fremdfinanziert ist. Dann könntest du den Gesamtwert (inkl. Kreditanteil) entsprechend dem Kreditanteil auf RK1 und RK3 aufteilen. In der Gewichtung hast du Gestaltungsspielraum, man kann sich aber rationale Vorgehensweisen vorstellen, z. B. einen realistischen maximalen Drawdown entsprechend des Kreditanteils hebeln und dann mit Aktien vergleichen. 

Alternativ könntest du den Eigenanteil von Kreditanteil trennen und den Eigenanteil dann noch mal aufteilen, denn kaum einer wird behaupten, dass eine Immobilie genauso risikoarm ist, wie kurzlaufende deutsche Staatsanleihen. 

Eine alternative Betrachtung ginge über die eingesparte Miete oder die vereinnahmte Nettomiete und die Abzinsung über die geplante Nutzungsdauer. Die Immobilie würde man dann ähnlich einer Rente im TTW berücksichtigen. Das ist aber denke ich unnötig kompliziert, denn man hat ja einen vergleichsweise guten Marktpreis. 

Insgesamt aber eine spannende Frage, denn wenn man die alte Kaufmannsregel "finanziere nie ein langfristiges Unterfangen mit einem kurzfristigen Kredit" befolgt, sind Immobilienkredite so ziemlich die einzige Möglichkeit ein Aktienportfolio zu hebeln.

[indianahorst]

Sollte in der ersten Phase des Lifecycle Investings (also der Phase maximalen Hebels) Gold ein Teil des Portfolios sein (z.B. 90% Aktien, 2x gehebelt + 10% Gold)  oder würde man damit ein negatives Zinsdifferenzgeschäft eingehen, weil die langfristige Rendite von Gold unterhalb der Rendite von Aktien liegt?

[Glory_Days]

vor 3 Minuten von indianahorst:

Sollte in der ersten Phase des Lifecycle Investings (also der Phase maximalen Hebels) Gold ein Teil des Portfolios sein (z.B. 90% Aktien, 2x gehebelt + 10% Gold)  oder würde man damit ein negatives Zinsdifferenzgeschäft eingehen, weil die langfristige Rendite von Gold unterhalb der Rendite von Aktien liegt?

Ein negatives Zinsdifferenzgeschäft ergäbe sich nur dann, wenn die Rendite des Fremdkapitals nach Steuern und Kosten unterhalb des Kreditzinses liegen würde. Ich würde das Portfolio immer so konzipieren, wie ich auch ohne Fremdkapital anlegen würde (das ist ja die Intention von LCI: Man versucht der Situation näherzukommen, wie wenn man heute schon sein ganzes Lebenseinkommen als Investition zur Verfügung hätte).

[Saek]

20 hours ago, Glory_Days said:

insbesondere ob überhaupt und wenn ja wie stark der geschätzte Wert der selbstgenutzten Immobilie dem risikoreichen Anteil am True Total Wealth zugeschrieben werden sollte

Ich sehe es so, dass man ein Zielportfolio mit einer gewissen Asset Allocation hat, und man versucht so früh wie möglich im Zielportfolio voll investiert zu sein. Ob man zu einem Teil nun risikoreich oder risikoarm sagt, ist mir egal.

Ich finde das Vorgehen im LCI Buch auch nicht ganz "richtig". IIRC beginnen die mit >100% Aktien, reduzieren den Hebel und fügen irgendwann Anleihen dazu (also US Treasuries mit gewisser Laufzeit, ein weiteres risikoreiches Asset). Das ist natürlich kein risikoloser Portfolioteil (= Geldmarktanlagen oder liability matching, je nach Anlagehorizont). Wenn man ein solches Anleihen/Aktien Portfolio für besser als ein reines Aktienportfolio mit ähnlicher Aktienquote hält, sollte man natürlich das Mischportfolio hebeln sofern es kostenmäßig sinnvoll umsetzbar ist. 

Nur wenn man tatsächlich eine Cash-Allokation im Zielportfolio hat, macht es in meinen Augen Sinn, diese erst zum Schluss zu füllen, nachdem der Rest steht.

 

Ich habe keine (selbstgenutzte) Immobilie und auch nicht vor, mir eine zuzulegen. Aber ich denke, es ist am wichtigsten, die Immobilie bei der Entnahmeplanung berücksichtigen (gesparte Miete, Rücklagen). Für die Asset Allocation geht es nur sehr grob, weil man schlecht Teile verkaufen oder dazukaufen kann. Ich könnte mir allenfalls vorstellen, dass man einen durch die Immmobilie besicherten Kredit aufnimmt, wenn der in Wertpapiere investierte Teil stark einbricht. 

[Glory_Days]

vor 20 Minuten von Saek:

Ich sehe es so, dass man ein Zielportfolio mit einer gewissen Asset Allocation hat, und man versucht so früh wie möglich im Zielportfolio voll investiert zu sein. Ob man zu einem Teil nun risikoreich oder risikoarm sagt, ist mir egal.

Unter der Voraussetzungen, dass das aktuelle Portfolio einen risikoarmen Anteil von 0% hat, stimme ich dir zu Ich will quo LCI die risikoreiche Zielallokation so schnell wie möglich erreichen (und die aktuelle risikoreiche Allokation gemessen am TTW durch Leverage steigern), da hilft es mir wenig, wenn das aktuelle Portfolio des liquiden Vermögens in der Leverage-Phase selbst einen risikolosen Anteil aufweist.

In die effektive Asset Allokation (inkl. Leverage) würde ich sowieso Barwerte des sicheren Anteils immer miteinbeziehen. Also beispielsweise so (die Summe der Anteile / TTW übersteigt 100% aufgrund des Leverages):

vor 20 Minuten von Saek:

Das ist natürlich kein risikoloser Portfolioteil (= Geldmarktanlagen oder liability matching, je nach Anlagehorizont). Wenn man ein solches Anleihen/Aktien Portfolio für besser als ein reines Aktienportfolio mit ähnlicher Aktienquote hält, sollte man natürlich das Mischportfolio hebeln sofern es kostenmäßig sinnvoll umsetzbar ist. 

Nur wenn man tatsächlich eine Cash-Allokation im Zielportfolio hat, macht es in meinen Augen Sinn, diese erst zum Schluss zu füllen, nachdem der Rest steht.

Wenn man es so definiert, trifft meine 0% Aussage von oben ja immer zu

Zu den Antworten zum Thema selbstgenutzte Immobilie schreibe ich nachher noch was. Danke schon mal für eure Gedanken dahingehend.

[Saek]

20 minutes ago, indianahorst said:

würde man damit ein negatives Zinsdifferenzgeschäft eingehen, weil die langfristige Rendite von Gold unterhalb der Rendite von Aktien liegt?

Die Differenz wäre hier doch die Kreditkosten vs. der erwartete Benefit von Gold (den jemand, der Gold für sinnvoll hält, u.U. im Zusammenspiel mit dem Rest des Portfolios höher als die erwartete Rendite von Gold alleine einschätzt)

21 minutes ago, Glory_Days said:

In die effektive Asset Allokation (inkl. Leverage) würde ich sowieso Barwerte des sicheren Anteils immer miteinbeziehen. Also beispielsweise so (die Summe der Anteile / TTW übersteigt 100% aufgrund des Leverages):

Mit Leverage ist es besser, die Spareinlagen auf 0 zu reduzieren 

[Glory_Days]

vor 1 Stunde von Saek:

Mit Leverage ist es besser, die Spareinlagen auf 0 zu reduzieren 

Ja klar, war nur ein schnell zusammengeschustertes rein hypothetisches Beispiel. Da hat sich eine 0 zu viel bei den Spareinlagen eingeschlichen - wollte nur die Liquiditätsreserve als Kategorie berücksichtigen, da die meisten Anleger diese immer haben werden.

[Glory_Days]

vor 9 Stunden von qwertzui:

Das hängt wohl vom Verschuldungsgrad ab. In der Behandlung sehe ich 2 Möglichkeiten. Entweder du behandelst eine Immobilie wie eine Aktiengesellschaft, die ja auch zu einem gewissen Grad fremdfinanziert ist. Dann könntest du den Gesamtwert (inkl. Kreditanteil) entsprechend dem Kreditanteil auf RK1 und RK3 aufteilen. In der Gewichtung hast du Gestaltungsspielraum, man kann sich aber rationale Vorgehensweisen vorstellen, z. B. einen realistischen maximalen Drawdown entsprechend des Kreditanteils hebeln und dann mit Aktien vergleichen. 

Alternativ könntest du den Eigenanteil von Kreditanteil trennen und den Eigenanteil dann noch mal aufteilen, denn kaum einer wird behaupten, dass eine Immobilie genauso risikoarm ist, wie kurzlaufende deutsche Staatsanleihen. 

Den Fall mit laufendem Kredit würde ich ähnlich sehen. Man müsste zwischen Eigenkapital und effektivem Exposure unterscheiden und sich eine sinnvolle Aufteilung überlegen (der reine Bodenwert sollte relativ sicher und in realer Kaufkraft zeitstabil sein; der Wert der Immobilie aufgrund des Zinsänderungsrisikos bzw. -chance eher volatil).

vor 9 Stunden von qwertzui:

Eine alternative Betrachtung ginge über die eingesparte Miete oder die vereinnahmte Nettomiete und die Abzinsung über die geplante Nutzungsdauer. Die Immobilie würde man dann ähnlich einer Rente im TTW berücksichtigen. Das ist aber denke ich unnötig kompliziert, denn man hat ja einen vergleichsweise guten Marktpreis. 

Insgesamt aber eine spannende Frage, denn wenn man die alte Kaufmannsregel "finanziere nie ein langfristiges Unterfangen mit einem kurzfristigen Kredit" befolgt, sind Immobilienkredite so ziemlich die einzige Möglichkeit ein Aktienportfolio zu hebeln.

Die eingesparte Miete durch die Eigenutzung der Immobilie wird schon durch den (negativen) Barwert zukünftiger Konsumausgaben automatisch berücksichtigt (der dann entsprechend absolut gesehen niedriger ausfällt oder durch direkte Verrechnung mit dem Humankapital berücksichtigt wird, wenn das Humankapital nur das tatsächlich risikoreich investierbare Kapital darstellt). Für Mieteinnahmen (die es bei Eigenutzung nicht gibt) kann der Rentenbarwert in Höhe der monatlichen Miete herhalten (wobei dieser noch um Instandhaltungsrücklage bzw. sonstige "Kosten" reduziert werden sollte).

vor 4 Stunden von Saek:

Ich habe keine (selbstgenutzte) Immobilie und auch nicht vor, mir eine zuzulegen. Aber ich denke, es ist am wichtigsten, die Immobilie bei der Entnahmeplanung berücksichtigen (gesparte Miete, Rücklagen). Für die Asset Allocation geht es nur sehr grob, weil man schlecht Teile verkaufen oder dazukaufen kann. Ich könnte mir allenfalls vorstellen, dass man einen durch die Immmobilie besicherten Kredit aufnimmt, wenn der in Wertpapiere investierte Teil stark einbricht. 

Mir ging es bei der Frage um den LCI-Kontext. Für den normalen AN erhöht eine abbezahlte selbstgenutzte Immobilie den Barwert des Humankapitals (vgl. oben), das investierte Eigenkapital ist aber natürlich zweckgebunden. Die Frage ist, ob selbstgenutztes Immobilieneigentum schneller dafür sorgt die risikoreiche Zielallokation zu erreichen oder nicht?

[Saek]

1 hour ago, Glory_Days said:

Die Frage ist, ob selbstgenutztes Immobilieneigentum schneller dafür sorgt die risikoreiche Zielallokation zu erreichen oder nicht?

Vermutlich schon, weil bei Immobilien sehr hohe Hebel möglich und üblich sind.

[Glory_Days]

Am 6.11.2023 um 19:40 von Saek:

Vermutlich schon, weil bei Immobilien sehr hohe Hebel möglich und üblich sind.

Dann muss man sie aber auch, wenn sie vollständig abbezahlt ist, zu 100% in den risikoreichen Anteil einrechnen. Sollte an der Stelle dann schon konsistent sein. Aber sie würde halt keine realisierbare Rendite liefern, wenn ich nicht gewillt wäre, sie zu verkaufen (falls man selbst drin wohnen würde wollen).

Unabhängig davon von dieser hypothetischen Frage ist mir bei Ausrechnen meines risikoreichen Anteils am TTW gerade wieder aufgefallen, dass ich mehr risikoreich investieren bzw. den Hebel etwas erhöhen sollte Mein risikoreicher Anteil / TTW liegt aktuell so bei ca. 23,7% und ist damit ziemlich niedrig.

[dorian_Gray]

@Glory_Days: Gibt es von dir auch ein nachverfolgbares Portfolio? Mich würde mal die Performance interessieren.

[Glory_Days]

vor 2 Minuten von dorian_Gray:

@Glory_Days: Gibt es von dir auch ein nachverfolgbares Portfolio? Mich würde mal die Performance interessieren.

[dorian_Gray]

Merci