Darlehen / FuchsImmo Kombi Vertrag Bewertung

[flxcortez]

Hallo liebe Community,

 

als relativer Neugling im Bereich Immobilienfinanzierung würde es mich freuen, wenn ihr das Angebot meiner Hausbank zu diesem Thema bewerten könntet (siehe Anhang) sowie anhand folgender Kennzahlen:

Ich möchte den Kauf der 1/2 Anteile eines komplett vermieteten Mehrfamilienhausen finanzieren, die andere Hälfte gehört mir bereits schuldenfrei. Die Mietennahmen kalt belaufen sich auf aktuell 100k.

Investitionskonsten in den nächsten 5-10 Jahren dürften sich auf etwa 50 bis 80k belaufen, 100k Eigenkapital ist von meiner Seite vorhanden.

 

Grundsätzlich würde sich die Tilgung bereits mit ca. der Hälfte der Mieteinnahmen "von alleine tragen".

 

Wichtig ist mit eine lange Zinzsicherheit bzw. Planbarkeit, die in diesem Modell gegeben wäre mit natürlich der Option der Sondertilgungen bzw. der kompletten Rückzahlung nach 10 Jahren. Zu diesem Zweck könnte auch die ein oder andere Einheit dann verkauft werden, aber ob dies in Frage kommt wird man dann sehen. Wenn die 3,8k Tilgung so bis zum Ende durchlaufen würden, wäre ich dann gerade Mitte 60, was prinzipiell ganz gut passen würde.

 

Die 199k Gesamtkosten scheinen auf den ersten Blick unter diesen Konditionen recht fair zu sein, bei dem Kredit über 1 Mio wären die Nebenkosten bereits enthalten.

 

Mit Bitte um Meinungen / Hinweise

 

Danke und Grüße,

 

Felixkredit.pdf

 

 

[Seabushy]

Hallo Felix,

 

ganz grundsätzlich ist in der aktuellen Zinssituation ein Annuitätendarlehen einer Bauspar-Kombi immer vorzuziehen. 

Die kombinierten Varianten sind in den meisten Fällen teurer für dich und vorteilhafter für die Bank. Zum Beipsiel zahlst du in diesem Konstrukt 10 Jahre keine Zinsen ab, die du dann immer noch weiter mittragen musst.

( Es sei denn, du gehörst zu den Steuer-Optimierungsverfechtern und willst genau deswegen möglichst lange den Kredit offen halten).

 

Die angepriesene Volltilgungsmöglichkeit nach 10 Jahren besteht immer, da man nach dieser Zeit ein grundsätzliches Sonderkündigungsrecht hat.

 

Ich würde an einen Dienstleister wie Interhyp, Dr. Klein, FHM, etc. herantreten. Auch große Banken wie die comdirect bieten einen solchen Service inzwischen an. Die vergleichen hunderte von Angeboten genau nach deinen Vorgaben und machen verschiedene Vorschläge.

Auch dort kannst du Kredite über 20 oder 30 Jahre abschließen, ggfs. ist auch eine Aufteilung interessant.

[Anleger Klein]

- löse dich von der Zinssicherheit, die beste Versicherung gegen steigende Zinsen ist eine geringe Restschuld und nicht irgendeine seltsame Konstruktion die ewig läuft

- rechne aus, was die Finanzierung dich in Euro kostet und vergleiche keine Prozentzahlen, die ohne ihre Basis zu kennen wenig aussagen 

- lass dir mehrere Angebote zu ganz klassischen Annuitätendarlehen machen. Deine Beleihungsquote ist bei 50% oder geringer, Sicherheit ist also da

- rechne aus, wie viel geringer deine Restschuld durch den geringeren Zins bei kürzerer Zinsbindung ist. 15 Jahre und niedrigerer Zins hinterlässt am Tag X nach 15 Jahren weniger Schulden als 20 Jahre und etwas höherer Zins. Am Tag X in 15 Jahren hast du deutlich weniger Schulden, da kannst du dir einen höheren Zinssatz aufgrund der geringeren Summe deutlich leichter leisten, als man intuitiv schätzen würde und fährst so vielleicht günstiger als mit 20 Jahren Zinsbindung. 

[hilflos]

die bisherigen Antworten lasen die Steuer und deren Vermeidung bzw. Reduzierung kpl. außen vor.  Daher macht meiner Meinung nach solch eine Bausparvariante schon Sinn. die Kosten kann man absetzen.  eine Steigerung wäre das endfällige Darlehen ohne Bausparvertrag  und stattdessen ETF Sparplan. Du bist mit Mitte 30? aber von der Rente noch weit weg,  genaueres kann dir dein  Steuerberater sagen. Rendite ist mit 5% eigentlich gut (Wert 2 Mio und 100t Miete) und du kannst nur 2% AFA und 0,5% Zinsen auf den finanzierten Anteil abschreiben und musst daher die Hälfte der Miete versteuern

Einzelne Wohnungen kann man nur verkaufen wenn es eine Teilungserklärung gibt, die extra erstellen zu lassen lohnt sich von den Kosten her nicht. Vermutlich kauft aber niemand einen Wohnung  wenn die 10 andern im Haus alle einer weiteren Person gehören

[Wusel83]

Spannend ist auch die Frage bei dem Konstrukt wann ist der Bausparer überhaupt zuteilungsreif. Ist das 100% sicher bei der Sparrate in den Bausparer? Man stelle sich eine Welt im Jahr 2034 vor die Bauzinsen bei 6% p.a. auf 15 Jahre. Also genau wogegen du dich absichern möchtest als Worst case. Wie interessiert wird die Bausparkasse sein dir das Geld zu 1.5% zu leihen oder gibt es im Vertrag Möglichkeiten dich noch loszuwerden. Beispielsweise eine Bonitätsprüfung oder erneute Objektprüfung........

Wenn das Ergebnis ist das im Jahr 2034 dann die Bausparkasse NIJET sagen kann, sind die Abdchlusskosten erstmal weg das wäre heute Eigenkapital und mindert eventuell den Zins. 15 Jahre negatives Zinsdiferenzgeschäft on top bzw. nix getilgt und nur noch 15 Jahre bis zur Rente eventuell zu knapp für Banken wegen WOKRI und das diese dich in 2034 finanzieren wollen.

 

 

 

 

Um Alex Fischer zu paraphrasieren:

 

Wenn jemand durch unnötige Kosten Steuern sparen will schreibe ich gerne eine hohe Rechnung für nix. 

 

 

[Anleger Klein]

vor 45 Minuten von hilflos:

die bisherigen Antworten lasen die Steuer und deren Vermeidung bzw. Reduzierung kpl. außen vor.  Daher macht meiner Meinung nach solch eine Bausparvariante schon Sinn. die Kosten kann man absetzen.  eine Steigerung wäre das endfällige Darlehen ohne Bausparvertrag  und stattdessen ETF Sparplan. Du bist mit Mitte 30? aber von der Rente noch weit weg,  genaueres kann dir dein  Steuerberater sagen. Rendite ist mit 5% eigentlich gut (Wert 2 Mio und 100t Miete) und du kannst nur 2% AFA und 0,5% Zinsen auf den finanzierten Anteil abschreiben und musst daher die Hälfte der Miete versteuern

Einzelne Wohnungen kann man nur verkaufen wenn es eine Teilungserklärung gibt, die extra erstellen zu lassen lohnt sich von den Kosten her nicht. Vermutlich kauft aber niemand einen Wohnung  wenn die 10 andern im Haus alle einer weiteren Person gehören

Steuervermeidung vernebelt oft den Blick - was ist besser: Hohe Kosten absetzen können oder geringe Kosten haben? Steuer muss natürlich mit eingerechnet werden und es zählt, was unterm Strich rauskommt, aber sie ist nur ein Faktor wie viele andere auch. Was absetzen können vermindert die Belastung, etwas überhaupt nicht zahlen zu müssen eliminiert sie vollständig. 

[Badurad]

Solche Finanzierungen sind in den allermeisten Fällen lediglich für die Bank/Bausparkasse vorteilhaft, nicht für den Kunden. 
zusätzlicher Hinweis: Die Bausparnummer appeliert an das Sicherheitsbedürfnis des Kunden, kann (und darf) die Zuteilung aber nicht zu einem konkreten Termin garantieren. Finde den Fehler!

[Bavarese]

Zuerst mal gehe ich davon aus, dass du bei diesen Summen bereits einen Steuerberater mit ins Boot geholt hast. Der wird dir dann sagen was für dich und deine Einkommens-/ Vermögensverhältnisse die beste Variante darstellt. 

Wenn es u.a. um die steuerliche Betrachtung geht, würde ich ein klassisches Annuitätendarlehen mit der geringsten Tilgung einer Bausparvariante vorziehen. 

 

vor 5 Stunden von flxcortez:

als relativer Neugling im Bereich Immobilienfinanzierung würde es mich freuen, wenn ihr das Angebot meiner Hausbank zu diesem Thema bewerten könntet (siehe Anhang) sowie anhand folgender Kennzahlen:

Ich möchte den Kauf der 1/2 Anteile eines komplett vermieteten Mehrfamilienhausen finanzieren, die andere Hälfte gehört mir bereits schuldenfrei.

Wie hast du die andere Hälfte finanziert? Oder hast du die eine Hälfte geerbt bzw. geschenkt bekommen?

 

vor 5 Stunden von flxcortez:

Investitionskonsten in den nächsten 5-10 Jahren dürften sich auf etwa 50 bis 80k belaufen,

vor 3 Stunden von hilflos:

und du kannst nur 2% AFA und 0,5% Zinsen auf den finanzierten Anteil abschreiben und musst daher die Hälfte der Miete versteuern

Evtl. könnte man die Renovierungen so planen, dass sie gestaffelt anstehen, so dass du von den Mieteinnahmen nicht so viel versteuern musst.

 

Gruß

Bavarese

[flxcortez]

..vielen Dank schon mal für den zahlreichen Input. Die eine Hälfte habe ich geerbt, Renovierungen könnten auf jeden Fall gestaffelt werden.

[bondholder]

vor 12 Stunden von flxcortez:

als relativer Neugling im Bereich Immobilienfinanzierung würde es mich freuen, wenn ihr das Angebot meiner Hausbank zu diesem Thema bewerten könntet (siehe Anhang)

Dass du ein relativer Neuling im Bereich Immobilienfinanzierung bist, hat der Verkäufer sofort gemerkt, und versucht daher,  die provisionsmaximierte Variante anzudrehen. Es gibt wohl genug Naive, die so eine Konstruktion tatsächlich unterschreiben – du gehörst hoffentlich nicht dazu.

[Bavarese]

Des Deutschen liebstes Hobby ist....Steuernsparen . Tu dir selbst den Gefallen und schließe ein klassischen Annuitätendarlehen ab. Und nochmal mein Appell einen Steuerberater mit einzubinden. 

 

vor 7 Stunden von bondholder:

Dass du ein relativer Neuling im Bereich Immobilienfinanzierung bist, hat der Verkäufer sofort gemerkt, und versucht daher,  die provisionsmaximierte Variante anzudrehen. Es gibt wohl genug Naive, die so eine Konstruktion tatsächlich unterschreiben – du gehörst hoffentlich nicht dazu.

Wenn ich im Dokument schon die Abschlussgebühr i.H.v. 16.000€ lese, wird mir ganz anders.

 

Gruß

Bavarese

[Wusel83]

vor 37 Minuten von Bavarese:

Wenn ich im Dokument schon die Abschlussgebühr i.H.v. 16.000€ lese, wird mir ganz anders.

Du siehst das zu kleinkariert!

 

Das ist eine Win:Win Situation. Der Vertriebler bekommt 16k Provision und du 6k von der Steuer. Alle sind glücklich solange man nicht zu genau rechnet. 

[hilflos]

vor 1 Stunde von Bavarese:

Des Deutschen liebstes Hobby ist....Steuernsparen . Tu dir selbst den Gefallen und schließe ein klassischen Annuitätendarlehen ab. Und nochmal mein Appell einen Steuerberater mit einzubinden. 

 

Wenn ich im Dokument schon die Abschlussgebühr i.H.v. 16.000€ lese, wird mir ganz anders.

 

Gruß

Bavarese

die Abschlußgebühr muss er nicht zahlen, das macht das Finanzamt. Und wenn ich Steuern zu einem anderen späteren Zeitpunkt zahlen muss an den ich eine geringere Quote habe, dann macht es Sinn. Das kann nach 10 Jahren sein, wenn ich verkaufe oder in der Rente

[Wusel83]

@flxcortez

 

Aus Langeweile würde ich das gerne mal per Excel nachrechnen.

 

zwei Fragen:

 

Sehe ich das richtig das die Sollzinzbindung 10 Jahre ist der Bausparer in der Theorie aber erst nach knapp 14 Jahren zuteilungsreif? Was passiert in der Zwischenzeit?

 

Wie ist der Guthabenszins beim Bausparer?

 

 

 

Anmerkung am Rande 0.95% kommt mir bei 10 Jahren Zinsbindung und 50% Beleihung sehr hoch vor.

 

 

[Anleger Klein]

vor 45 Minuten von hilflos:

die Abschlußgebühr muss er nicht zahlen, das macht das Finanzamt. 

Dir ist klar, dass man absetzbare Kosten nicht 1:1 erstattet bekommt? 

[Badurad]

vor 1 Stunde von hilflos:

die Abschlußgebühr muss er nicht zahlen, das macht das Finanzamt. Und wenn ich Steuern zu einem anderen späteren Zeitpunkt zahlen muss an den ich eine geringere Quote habe, dann macht es Sinn. Das kann nach 10 Jahren sein, wenn ich verkaufe oder in der Rente

Was ist Dir lieber, 16k€ Abschlußgebühr nicht zahlen und in der Tasche haben oder knapp 7k€ (42% von 16k€) in der Tasche haben?

[Bavarese]

vor einer Stunde von Wusel83:

Wie ist der Guthabenszins beim Bausparer?

Sollten lt. Seite 12 des Dokuments 0,01% sein. 

 

vor 1 Stunde von hilflos:

die Abschlußgebühr muss er nicht zahlen, das macht das Finanzamt. Und wenn ich Steuern zu einem anderen späteren Zeitpunkt zahlen muss an den ich eine geringere Quote habe, dann macht es Sinn. Das kann nach 10 Jahren sein, wenn ich verkaufe oder in der Rente

Ich bleibe dabei. Man sollte so eine Konstruktion nicht nur wegen der Steuer abschließen und bei einem Kaufpreis von 1.000.000€ die Gesamtsituation von einem Steuerberater prüfen lassen.

 

vor 1 Stunde von hilflos:

die Abschlußgebühr muss er nicht zahlen, das macht das Finanzamt. Und wenn ich Steuern zu einem anderen späteren Zeitpunkt zahlen muss an den ich eine geringere Quote habe, dann macht es Sinn. Das kann nach 10 Jahren sein, wenn ich verkaufe oder in der Rente

Was hat dieses Konstrukt gegenüber einem klassischen Annuitätendarlehen mit geringster Tilgung für Vorteile? Außerdem bezweifle ich, dass er bei diesen Mieteinnahmen in Zukunft eine deutlich geringere Quote erreichen wird. Natürlich hängt dies auch von den Modernisierungskosten ab, aber so groß sollte der Unterschied bzw. der Vorteil nicht sein.

 

Gruß

Bavarese

[bondholder]

vor 4 Stunden von hilflos:

die Abschlußgebühr muss er nicht zahlen, das macht das Finanzamt.

Solange der persönliche Grenzsteuersatz bei mindestens (!) 100% liegt, ist die Aussage korrekt.

[Badurad]

vor 12 Minuten von bondholder:

Solange der persönliche Grenzsteuersatz bei mindestens (!) 100% liegt, ist die Aussage korrekt.

[flxcortez]

Ich möchte das Thema an der Stelle nochmal aufgreifen bezüglich einer Nachbesicherung.

 

Ich dürfte die Hälfte der Immo ca. 30 bis 40% unter dem Marktwert erwerben können. Die hälftigen Mieteinahmen decken Tilgung u. Zins bereits komplett, Leerstand schließe ich zu 99% aus. Kann ich einem möglichen Wertverlust anderer Immos in der Nähe bzw Region gelassen gegenüber sein, wenn/falls einmal die "Blase platzt?".

[murmeltier]

Warum kannst du Leerstand nur zu 99 % ausschließen, warum nicht 100 % oder vielleicht nur zu 80 % ? 

Ich möchte mit dieser Frage darauf hinaus, dass viele Faktoren das vermutlich beeinflussen: Lage der Immobilie, in einer Kleinstadt irgendwo im Osten ist das Risiko vermutlich ein anderes als an einer S-Bahn Station mit Direktverbindung in eine Großstadt. 

Wirtschaftliches Risiko: Erhöhte Arbeitslosigkeit bei den aktuellen Mietern.

Kein Leerstand aber vielleicht fehlende Mietzahlungen.

 

Warum verkauft jemand eine (Hälfte einer) Immobilie mit 30-40 % unter Markwert?!