Gemietetes Haus, Gefahr Kündigung wegen Eigenbedarf

[Hausmieter]

Hallo in die Community!

 

Ich habe mich hier angemeldet, weil hier ähnliche Themen bereits besprochen wurden und ich auf Einschätzungen hoffe. Meine Situation: Ich bin Familienvater. Beamter im höheren Dienst und bewohne mit meiner Familie ein schönes Einfamilienhaus zur Miete in guter Lage. Die Miete ist recht günstig für ein Haus (1100 Euro), dazu haben wir einige Rücklagen, d.h. etwa 200k in ETFs und etwas Geld auf dem Girokonto. Soweit so gut.

 

Die Frage setzt an den Perspektiven an, und zwar stellt sich uns zunehmend die Frage, wie lange wir das Haus noch nutzen können. Wir haben uns bisher mit dem Thema wenig beschäftigt, fürchten aber ein wenig, dass der Eigentümer irgendwann Eigenbedarf anmelden könnte. Nicht für ihn, aber für seine Kinder, die in einigen Jahren erwachsen werden und das Haus überschrieben bekommen sollen. Die Eigentümer wohnen ganz in der Nähe des gemieteten Hauses und es ist aus unserer Sicht plausibel, dass die Kinder irgendwann aus dem Elternhaus ausziehen und hier einziehen möchten.

 

Wie gehen wir damit um? Wir haben überlegt, den Eigentümer einfach anzusprechen, wie die weiteren Pläne aussehen. Aber er kann eigentlich kein Interesse daran haben, uns reinen Wein einzuschenken, wenn sie konkret an die Eigennutzung denken. Wir würden ja dann wohl zeitnah etwas Neues suchen, entweder noch einmal zur Miete oder zum Kauf.

 

Es ist sicherlich schwierig, von außen hier konkrete Ratschläge zu geben, aber vielleicht hat der ein oder andere schon einmal ähnliche Erfahrungen gemacht. Danke jedenfalls schon einmal für eure Antworten.

[Superwayne]

vor 2 Minuten von Hausmieter:

Wie gehen wir damit um? Wir haben überlegt, den Eigentümer einfach anzusprechen, wie die weiteren Pläne aussehen. Aber er kann eigentlich kein Interesse daran haben, uns reinen Wein einzuschenken, wenn sie konkret an die Eigennutzung denken. Wir würden ja dann wohl zeitnah etwas Neues suchen, entweder noch einmal zur Miete oder zum Kauf.

Der Vermieter könnte es trotzdem einfach ehrlich beantworten und damit hast du die Gewissheit. Wenn er es verneint, bist du halt nicht schlauer geworden.

[herr_welker]

Ich denke für den Vermieter ist es auch von Vorteil, wenn er ehrlich ist.

 

Immerhin habt ihr dann mehr Zeit ein neues Haus zu suchen was die Wahrscheinlichkeit eines Rechtsstreites reduziert. Günstige Wohnungen oder Häuser finden dauert nun mal etwas.

[workingcapital]

Ich würde auch sagen "Reden hilft". 

Wer weiß, ob die Kinder überhaupt in das Haus einziehen wollen oder einfach die Miete weiter kassieren möchten.

Womöglich wollen oder müssen sie wegen der Arbeit woanders hinziehen und wollen das Haus verkaufen, um sich dort eine Immobilie zu kaufen.

Dann könntet ihr Interesse am Kauf bekunden, falls erwünscht. 

 

[Nostradamus]

Das ist ja nicht nur euer Problem, sondern das Problem vieler Mieter, dass ein Vermieter eben auch mal wegen Eigenbedarf kündigen kann. Und dann wird sich evtl. noch drüber gestritten, ob diese Kündigung wirklich gerechtfertigt war... Das Thema mal beim Vermieter anzusprechen, kann jedenfalls hier nicht schaden. Dinge können sich eh ändern. Vielleicht sagt er jetzt (ehrlich), dass kein Eigenbedarf bestehen wird und in sechs Monaten sieht die Situation aus bestimmten Gründen halt doch unerwartet anders aus.

[cjdenver]

Aus den in #5 genannten Gründen würde ich als Vermieter eine solche Frage niemals definitiv beantworten (egal ob wahrheitsgemäß oder nicht), wer weiß was einem sonst später vor Gericht in den Mund gelegt werden könnte.

 

Wenn OP hier nicht sicher ist dass er langfristig Mieter in dem Haus bleiben kann/will dann muss er sich ein Haus bei einem Vermieter suchen bei dem Eigennutzung ausgeschlossen ist (sprich institutioneller Vermieter) - oder kaufen. Simples.

[DarkBasti]

Und der Vermieter fragt, sich ob ihr weiter drin wohnen bleibt oder kündigt. 

Also dafür gibt es gesetzliche Fristen. 

Dh. im Worstcase habt ihr Zeit was neues zu suchen. 

 

Ich kannte jemanden der ein Haus gemietet hat der meinte: 

Wenn der Vermieter mich raus wirft Schxxe ich in jede Ecke des Hauses. 

 

Möchte damit sagen, der Vermieter hat auch immer ein Risiko. 

 

Wenn du in der nähe vom Vermieter wohnst, weißt du vielleicht ob die Kinder eine Lehre in der Nähe aufnehmen, in einer Großstadt studieren oder z. Z. Abbi machen. 

Daraus kann man sich schon einiges ableiten. 

Du kannst ihn auch fragen, allerdings wird die Antwort mit Sicherheit sein, das er es nicht vor hat. 

 

Also live your live und genieße die guten Mietbedingungen. 

 

[hattifnatt]

vor 13 Minuten von cjdenver:

Aus den in #5 genannten Gründen würde ich als Vermieter eine solche Frage niemals definitiv beantworten (egal ob wahrheitsgemäß oder nicht)

Ja, vor allem, weil sich die Lebensplanung (der Kinder) ändern kann, man kann also ehrlicherweise als Vermieter nur sagen "aktuell ist das nicht geplant" (kann sich aber übermorgen ändern ;)).

[Dome]

Also wir hatten die letzten 7 Jahre richtig Pech....3 x wegen Eigenbedarf  gekündigt... Aktuell ziehen wir in 2 Monaten um...

 

Ich kann dir raten, rede mit dem Vermieter, dann wisst ihr mehr. Sollte er ein Arsch sein und ihr habt irgendwann die Kündigung wegen Eigenbedarf mit 3 Monaten bis zum Auszug ( je nachdem, wie lange Ihr das Haus bewohnt) würde ich die Kündigung anzweifeln, um evtl. Zeit zu gewinnen, was zu finden.

 

Wenn die Kinder, Eltern, wer auch immer in das Haus/ Wohnung ziehen will, dass weiß ich als Vermieter vorher als nur 3 Monate.

 

Wir haben es so gemacht, wie soll man eine Wohnung innerhalb von 3 Monaten finden ? Dreimal umgezogen, einmal abgebrannt.

[Thomas_384]

vor 33 Minuten von DarkBasti:

Ich kannte jemanden der ein Haus gemietet hat der meinte: 

Wenn der Vermieter mich raus wirft Schxxe ich in jede Ecke des Hauses. 

Bis es dann soweit kommt.... Dann muss er nach einem Rechtsstreit eh ausziehen und noch ordentlich Schadensersatz, Räumungskosten, etc. zahlen.

Es bringt nichts zu randalieren ausser noch mehr Probleme. Ganz zu schweigen von dem psychischen Druck den die Mieter i.d.R. haben.

 

@Hausmieter: Lies dich zu Eigenbedarfskündigungen ein. Es müssen Gründe vorliegen die über "mein Sohn will einziehen" hinausgehen.

Ich vermiete selbst eine ETW und eine DHH. Aus Vermieter Sicht ist mir die ETW definitiv lieber weil am DHH ich alles selber machen darf wenn es Probleme gibt. In der ETW kümmert sich die Verwaltung drum. Prinzipiell ist das Risiko bei etwas Hausähnlichem auf Eigenbedarf größer. Sehe weniger institutionelle Vermieter die sowas vermieten (und demnach keinen Eigenbedarf ankündigen können) - die vermieten eher Wohnungen.

Wenn man Eigenbedarf bei etwas Hausähnlichem ausschließen will würde ich tatsächlich eher über Kauf nachdenken.... (und das sage ich der eigentlich gegen Immokauf momentan ist).

Welche Region ist das und wie alt bist du?

Als Beamter im höheren Dienst und 200k im Depot kann man je nach Region (und Alter) ja doch noch etwas finden und wuppen.....

 

[Hausmieter]

vor 53 Minuten von Thomas_384:

@Hausmieter: Lies dich zu Eigenbedarfskündigungen ein. Es müssen Gründe vorliegen die über "mein Sohn will einziehen" hinausgehen.

Bist du da sicher? Wenn er das Haus seinen Kindern überschreibt und die zuhause ausziehen möchten?

vor 54 Minuten von Thomas_384:

Welche Region ist das und wie alt bist du?

Als Beamter im höheren Dienst und 200k im Depot kann man je nach Region (und Alter) ja doch noch etwas finden und wuppen.....

Anfang 30 und eine westdeutsche Ballungsregion. Für ein Haus dieser Art würden mindestens 400k fällig.

[cjdenver]

vor einer Stunde von Dome:

Ich kann dir raten, rede mit dem Vermieter, dann wisst ihr mehr. Sollte er ein Arsch sein und ihr habt irgendwann die Kündigung wegen Eigenbedarf mit 3 Monaten bis zum Auszug ( je nachdem, wie lange Ihr das Haus bewohnt) würde ich die Kündigung anzweifeln, um evtl. Zeit zu gewinnen, was zu finden.

 

Vielen Dank, es sind genau solche Kommentare die mich in meiner Sicht, wie in #6 ausgedrückt, bestärken. Mietern kann man halt nur soweit trauen wie man sie werfen kann.  

[oktavian]

vor einer Stunde von Thomas_384:

@Hausmieter: Lies dich zu Eigenbedarfskündigungen ein. Es müssen Gründe vorliegen die über "mein Sohn will einziehen" hinausgehen

Nee, ich würde sagen das reicht schon. Natürlich muss der Sohn dann auch einziehen, sonst müsste der Vermieter schadensersatzpflichtig sein. Also nur sagen reicht nicht.

[Thomas_384]

vor 38 Minuten von Hausmieter:

Bist du da sicher? Wenn er das Haus seinen Kindern überschreibt und die zuhause ausziehen möchten?

Anfang 30 und eine westdeutsche Ballungsregion. Für ein Haus dieser Art würden mindestens 400k fällig.

 

Das mit dem überschreiben ist gar nicht erst nötig. Wenn die daheim ausziehen wollen und örtlich es mit eurem Haus passt und Sie einen eigenen Hausstand gründen wollen da drin, dann ist das auf jeden Fall schonmal ein guter Grund.

 

Wir haben bei unserem Haus Eigenbedarf für mich angemeldet weil mir die Mietpreise in der Stadt viel zu hoch geworden sind - Beim Umzug in eine 4 Zimmer Wohnung wären 3.000 Euro Miete fällig geworden, kann ich mir nicht leisten 6.000 Brutto = 72.000 Euro Brutto / Jahr nur für die Miete zu ackern. Das Haus gehört aber z.B. noch meinen Eltern. 

Vermietete Häuser in unserer Region sind relativ rar. Könnte mir vorstellen, dass je nach Wohnsituation bei euch (und den Mietpreisen) Eigenbedarf (auch mit längeren Fahrtstrecken) für die Kindre wahrscheinlicher wird. Wenn Ihr den Vermietern 1.100 Euro Miete gebt und die darauf Ihre Einkommenssteuer bezahlten müssen und danach noch 700 Euro Netto übrig bleiben ist fraglich ob Sie davon stattdesse dann für die Kinder eine Mietwohnung zahlen können - In meiner Stadt gibts für 700 Euro kein 1 Zimmer Appartment mehr mit den Mietsteigerungen z.B. also könnte man sich mit 700 nur noch ein WG Zimmer leisten.

 

Wie wichtig ist dir ein Haus? Eigenbedarf kann immer kommen - dein ganzes Leben lang - und wenn du dir jetzt schon gedanken darum machst, dann solltest du vieleicht nochmal den Kauf durspielen. Bei 50 % Anzahlung ist das Ding ja auch recht schnell abgezahlt mit Beamter im gehobenen Dienst Sold.

[Hausmieter]

vor 6 Minuten von Thomas_384:

Eigenbedarf kann immer kommen - dein ganzes Leben lang

In der Theorie ja, die Frage wäre, wie realistisch das ist. Bei dir war es jetzt so und es gibt auch andere Fälle. Wenn das aber insgesamt nur in sagen wir 5% solcher Mietverhältnisse vorkommen würde, dann könnte man das Risiko in Kauf nehmen.

 

Ein passendes Haus muss man ja dann auch erst einmal finden. Das hier z.B. ist wie auch die ganze Gegend sehr gepflegt. Wenn man ein Objekt kauft, was erst einmal saniert werden muss, dann schreckt das ab.

[Thomas_384]

Bei privaten Vermietern kommt Eigenbedarf schon öfters mal vor aus meiner Sicht - insbesondere wenn nur 2 oder 3 Immos da sind und 2 Kinder z.B. die auch noch in der Gegend bleiben und insbesondere wenn es noch eine "schöne" Immobilie ist (das ist anscheinend der Fall wenn ich dich richtig lese). Wenn du bei Vonovia und Konsorten mietest hast du das Problem nicht. Wenn ein privater Vermieter 10 "hässliche, kleine Löcher" vermietet wo er selber nicht drin wohnen will hast du das Problem eher auch nicht.

 

Ich kann dir nur von meinem Umfeld berichten. Hier herrscht absolute Wohnraumnot. Spätestens wenn die Kinder kommen wollen die Leute alle ein Eigenheim. Bevorzugt ein Haus weil Sie selber auch so aufgewachsen sind und keine Lust haben in einer 3 Zi Wo ohne Garten zu wohnen - das wird als "nicht standesgemäß" und als schlechterer Lebensstandard als man selber hatte wahrgenommen.

 

Zuerst schauen dann immer alle in der Stadt. Da ist alles sehr teuer (20 Euro pro qm kalt) - die Häuser im Speckgürtel sind ab 2.500 kalt Aufwärts zu haben. Dann wird aus den teuren Metropolen raus aufs Land gezogen (gerne auch in die Gegend der Eltern). Wenn es dort ein gut gepflegtes EFH (!) im Familienbesitz gibt wird dies sehr gerne genommen. Auch wenn das heißt, dass man ggf. 1 Stunde zur Arbeit in die Stadt pendeln muss. Ganz einfach weil ein EFH in der Stadt absolut nicht-leistbar für die Leute geworden ist (auch mit 150k an Einkommen).

 

Schau mal bei Immoscout in deiner Region nach wieviel DHH und EFH vermietet werden. Wenn der Markt dort liquide ist ist das ja schonmal ein gutes Zeichen.

Bei uns ist es so: Es werden kaum Häuser vermietet.

 

Wenn ihr kein Problem damit habt in eine Wohnung zu ziehen würde ich es relaxter sehen. Wenn es ein Haus sein muss (bei uns in der Gegend) würde ich mal abgleichen wie lange Ihr da unbedingt noch wohnen wollt (z.b. bis die Kinder mit dem Studium fertig sind) und das mal mit dem Alter der Vermieter Kinder abklären.

 

Das finden des Hauses hast du wenn du ein neues Mieten musst auch. Wenn Ihr so dran hängt (so hört es sich an) dann fragt doch den Vermieter ob er es euch verkaufen will.

 

Nachtrag - hier ein paar interessante "Top Level Hard Facts" warum eine Vermietung eines Hauses eher uninteressant aus Vermieter Sicht ist. Wie gesagt, mein (absolut nicht mit Fakten belgtes) Bauchgefühl sagt mir eher das man mit einer Wohnung weniger Risiko auf Eigenbedarf hat als mit einem Haus.

 

Zitat

https://www.immoverkauf24.de/services/vermietung/haus-vermieten/

 

Auch wenn die Vermietung eines Einfamilienhauses möglich ist, entscheiden sich die meisten Eigentümer – vor allem aus wirtschaftlichen Gründen – doch für den Hausverkauf.

 

So sind die Mieteinnahmen bei einem Einfamilienhaus pro qm geringer als bei einer Wohnung. Beispiel: Mit einem 200 Quadratmetern Wohnfläche großen Haus lässt sich weniger Miete erzielen als mit 4 Wohnungen von 50 Quadratmetern.

 

Auch sind die Kosten zur Instandhaltung eines Hauses höher als bei anderen Immobilienanlagen, da der Eigentümer sie alleine tragen muss und sie nicht mit anderen Eigentümer teilen kann. 

Wer sein Haus vermieten möchte, sollte sich bewusst sein, dass ein vermietetes Haus im Falle eines späteren Hausverkaufs weniger wert als ein freies Haus ist.

 

Denn es gilt: Auch vermietete Einfamilienhäuser werden in 95% der Fälle an Selbstnutzer verkauft, die einen Mieter erst „herauskaufen“ müssen oder eine Eigenbedarfskündigung geltend machen müssen, um das Haus beziehen zu können. Mehr zu dem Thema finden Sie auf unserer Seite vermietetes Haus verkaufen.

 

[Flughafen]

vor 5 Stunden von Hausmieter:

Nicht für ihn, aber für seine Kinder, die in einigen Jahren erwachsen werden und das Haus überschrieben bekommen sollen. Die Eigentümer wohnen ganz in der Nähe des gemieteten Hauses und es ist aus unserer Sicht plausibel, dass die Kinder irgendwann aus dem Elternhaus ausziehen und hier einziehen möchten.

Eigentlich ist es nicht plausibel. Warum glaubst Du, dass:

1. die Kinder ganz Nah zu den Eltern wohnen wollen,

2. die Kinder allein in einem großen Familienhaus wohnen wollen?

3. Dein Vermieter auf das Geld aus Deiner Miete verzichten möchte?

4. die Kinder beruflich bedingt überhaupt in diesem Ort bleiben werden?

 

Es kommt zwar vor, dass Leute in großen Häusern allein leben, aber weil sie zu gemütlch sind, auszuziehen und was kleineres zu suchen. Von vorne herein allein in ein großes Haus einzuziehen, - das macht wirtschaftlich wenig Sinn, das kenne ich so kaum. Klar können sie eine eigene Familie gründen, aber das kann 10 Jahre dauern.

[Badurad]

vor 2 Stunden von Hausmieter:

Anfang 30 und eine westdeutsche Ballungsregion. Für ein Haus dieser Art würden mindestens 400k fällig.

Du zahlst 1.100€/Monat Miete, d.h. 13.200€/Jahr. Ein Kaufpreis von 400k€ entspräche einem Vervielfältiger von ca. 30, was in einer halbwegs attraktiven Region als Eigennutzer aktuell nichtmal so teuer ist.

[lothar-hh]

Ich würde nicht freiwillig ausziehen, sondern mir Gründe schriftlich geben lassen und diese dann durch den Mieterverein prüfen lassen; würde die Nachprüfbarkeit dem Vermieter schon vor Kündigung andeuten zur Abschreckung.

[Ramstein]

vor 12 Stunden von Hausmieter:

fürchten aber ein wenig, dass der Eigentümer irgendwann Eigenbedarf anmelden könnte. Nicht für ihn, aber für seine Kinder, die in einigen Jahren erwachsen werden

Gute Güte. Du hast nicht die leiseste Ahnung, wie es "in einigen Jahren" von der Gesetzeslage her aussieht, da gerade Mietverhältnisse vs. Eigentum ein beliebtes Regelungsfeld der Politik ist. Daher sind alle momentanen Spekulationen genau nur das: Spekulationen.

[oktavian]

vor 6 Stunden von lothar-hh:

Ich würde nicht freiwillig ausziehen, sondern mir Gründe schriftlich geben lassen und diese dann durch den Mieterverein prüfen lassen; würde die Nachprüfbarkeit dem Vermieter schon vor Kündigung andeuten zur Abschreckung.

Wenn wirklich jemand aus der Familie einzieht, kannst du nichts machen. Sollte das Gericht dann prüfen wie viel qm für eine Person Eigenbedarf sind? Glaube das fällt in den Privatbereich.

Könnte mir da höchstens Umweltgesetze irgendwann vorstellen, die dann verbieten, dass z.B. der Sohn alleine in ein ganzes Haus wegen Eigenbedarf einzieht und eine Familie ausziehen muss --> Das macht umweltmäßig keinen Sinn.

 

Ich glaube anders als Ramstein auch nicht, dass die Gesetzte noch viel mieterfreundlicher und gleichzeitig verfassungsgemäß gestaltbar sind, aber eine Frist > 3 Monate bei Eigenbedarfskündigung kann ich mir vorstellen. Finde ich recht knapp.

 

Wenn jetzt zum Beispiel der Vermieter verkaufen möchte (z.B. um das Pflegeheim zu bezahlen), könnte es sein, dass der Mietvertrag wie Schulden betrachtet wird, also das Haus weniger wert ist, nur weil der Vermieter die Miete nicht immer erhöht hat. Persönlich finde ich einen guten/langfristigen Mieter und 13.200/400.000=3.3% Rendite bei nachgefragter Lage sogar lohnenswert als Vermieter. Würde das Haus sogar kaufen nach due diligence.

[Ramstein]

vor 58 Minuten von oktavian:

Ich glaube anders als Ramstein auch nicht, dass die Gesetzte noch viel mieterfreundlicher und gleichzeitig verfassungsgemäß gestaltbar sind, aber eine Frist > 3 Monate bei Eigenbedarfskündigung kann ich mir vorstellen. Finde ich recht knapp.

Erstens habe ich von einer Änderung, nicht von einer Verschärfung geschrieben.

Zweitens gibt es konkrete Fristen; da brauchst du keine "Vorstellung".

[Erich Müller Dr.]

Fragen bringt nicht verbindliches.

Hier hilft nur eine schriftliche Bestätigung das Eigenbedarf bis xy ausgeschlossen wird.

Verhandle sinnvollerweise in diese Richtung mit einem Gegenangebot z.B. Mietanpassung etc....

 

Gerne hilft der Doc

[oktavian]

vor 28 Minuten von Ramstein:

Erstens habe ich von einer Änderung, nicht von einer Verschärfung geschrieben.

Zweitens gibt es konkrete Fristen; da brauchst du keine "Vorstellung".

Erstens: Wenn jemand derzeit eine Eigenbedarfskündigung fürchtet, wäre dieses Risiko in der Zukunft nur geringer, wenn die Gesetzgebung noch mieterfreundlicher würde.

Zweitens: Im thread hat jemand etwas von 3 Monaten geschrieben. Ja, es gibt solche Fristen. Aber selbst 3 Monate können hart sein und da hat man ja schon einen Schaden als Mieter durch Umzugskosten, Aufwand etc. Hier geht auch, um eine ganze Familie, was den Umzug erschwert / "härter" macht.

 

Was genau Härtefälle sind - kannst du ja dann ohne "Vorstellung" erklären. Reicht da schon ein unmöglicher Mietmarkt aus für eine Fristverlängerung? Wie genau sind da die Rahmenbedingungen? Oder gelten genau nur die Fristen und sind diese in Stein gemeißelt? Wusste nicht, dass alles so klar geregelt ist. Wozu braucht man überhaupt Gerichte, wenn es so klar ist?

 

[odensee]

vor 15 Minuten von oktavian:

Wie genau sind da die Rahmenbedingungen? Oder gelten genau nur die Fristen und sind diese in Stein gemeißelt? Wusste nicht, dass alles so klar geregelt ist.

Lies einfach https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html  bis https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574c.html

Gesetze sind nicht in Stein gemeißelt, aber sie existieren.

Zitat

Wozu braucht man überhaupt Gerichte, wenn es so klar ist?

Um z.B. zu klären ob:

Zitat

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

tatsächlich zutrifft. Wenn der Mieter sagt "Härtefall" und der Vermieter meint "Nö kein Härtefall", muss es ja irgendwer entscheiden.