Immobilie Grundschuld

[Santana]

Ich weiß nicht ob das Thema hier richtig adressiert ist, versuche es aber trotzdem einmal.
Ich habe ein altes Bauernhaus inkl. Hof aus einer Erbmasse verkauft. Da es nicht wirklich Vergleichswerte gab und deshalb die Preisermittlung recht schwierig war, wurde das Haus für einen Wert von 300T € verkauft. Wir dachten eigentlich, dass das ein angemessener und vernünftiger Preis ist.
Was uns jetzt ein wenig stutzig macht, ist die Eintragung eines Grundpfandrechts des Käufers über 430T €. Heißt dies, dass die Bank die Immobilie mit diesem Wert angesetzt hat oder wieso divergieren Verkaufspreis und Grundpfandrecht so stark? Es macht doch m. E. nur Sinn sich ein Grundpfandrecht in der Höhe eintragen zu lassen in welchem der Immobilienpreis bzw. das aufzunehmende Darlehen liegt?

Über eure Hilfe und Aufklärung bin ich sehr dankbar.

[cjdenver]

Grundschulden sind/werden nicht immer in der aktuellen Hoehe eingetragen (zumindest war das frueher mal so, da hat man oft den potentiellen statt den tatsaechlichen Beleihungswert genommen). Hintergrund ist hierbei dass man dadurch zusaetzliche Beleihungen ohne erneute Gerichts- und Notarkosten erhalten kann. 

 

Alternativ koennte es natuerlich auch sein dass der Erwerber zusaetzliche Baumassnahmen plant und sich dafuer einen hoeheren Kredit aufgenommen hat. 

[Santana]

vor 11 Minuten von cjdenver:

 

 

Alternativ koennte es natuerlich auch sein dass der Erwerber zusaetzliche Baumassnahmen plant und sich dafuer einen hoeheren Kredit aufgenommen hat. 

Ja, das könnte durchaus sein. Aber dies würde ja bedeuten, dass die Bank die Immobilie höher bewertet als der tatsächliche Verkaufspreis war. Sonst würde sie ja nicht ein so hohes Darlehen vergeben? 
Das man einen kleinen Aufschlag auf den Darlehensbetrag für die Grundschuld vornimmt, finde ich ja durchaus sinnvoll. Aber ich dachte, dass die Grundschuld und Darlehenssumme/Hauspreis schon recht stark korrelieren, weil man ja sonst eh nie ein so hohes Darlehen aufnehmen könnte?

 

 

[BigSpender09]

vor 29 Minuten von Santana:

Ja, das könnte durchaus sein. Aber dies würde ja bedeuten, dass die Bank die Immobilie höher bewertet als der tatsächliche Verkaufspreis war. Sonst würde sie ja nicht ein so hohes Darlehen vergeben? 
Das man einen kleinen Aufschlag auf den Darlehensbetrag für die Grundschuld vornimmt, finde ich ja durchaus sinnvoll. Aber ich dachte, dass die Grundschuld und Darlehenssumme/Hauspreis schon recht stark korrelieren, weil man ja sonst eh nie ein so hohes Darlehen aufnehmen könnte?

 

 

Nebenkosten von knapp 10% -> 300k + 30k = 330k.

Und wenn er dann noch Umbaumaßnahmen für 100k plant, ist man doch schon bei den 430k, die als Darlehen aufgenommen und entsprechend als Grundschuld eingetragen werden.

[kleinerfisch]

vor 33 Minuten von Santana:

Ja, das könnte durchaus sein. Aber dies würde ja bedeuten, dass die Bank die Immobilie höher bewertet als der tatsächliche Verkaufspreis war. Sonst würde sie ja nicht ein so hohes Darlehen vergeben? 

Sie vergibt ja nicht unbedingt ein Darlehn in dieser Höhe. Das Pfandrecht ist ja nur ein "potentieller" Kredit.

Und selbst wenn: Wenn der Käufer 100k in das Haus steckt, ist es ja hinterher auch mehr wert.

Die Bank zahlt dann diese 100k stückweise nach Vorlage von Rechnungen aus, damit sie sicher ist, dass dieses Geld auch wirklich ins Haus geflossen ist.

Aber es kann natürlich auch sein, dass Du zu billig verkauft hast.

[Pfennigfuchser]

Die Nebenkosten sähe ich jetzt nicht unbedingt in der Grundschuld. Aber dass die Grundschuld dem zukünftigen Wert also inkl. Renovierung entspricht, ist schon plausibel. Da Du vermutlich nicht weißt, ob der Käufer 10.000 oder 150.000 in die Immo stecken will und wie viel EK er zusätzlich noch hatte, kannst Du kaum ableiten ob Du zu billig verkauft hast.

[Wusel83]

Es kann auch sein das die Region oder das Objekt in der Zwischenzeit an Wert verloren hat oder der vorherige Besitzer mit guter Bonität auch einen sehr sportlichen Kredit bei der Bank durch bekommen hat.

 

Ich war mal bei einer Versteigerung da stand auch eine Grundschuld von rund 250k von ca. 2008 einem aktuellen Wert der Wohnung laut Gutachten von aktuell rund 50k gegenüber. Schuldner ein Rechtsanwalt und Besitzerin eines grösseren Reisebüro. Da waren ursprünglich locker 100k Blankoanteil mit der Bonität besichert. Da die Butze kernsaniert war kann man in den ersten Jahren ziemlich sicheren Wertverlust vorhersagen, insbesondere wenn es eine Vertriebsimmobilie ist. 

 

Man darf nicht vergessen das früher manches laxer gehandhabt wurde und zum Teil auch die Marktfolge nicht unfehlbar ist bzw. eventuell mit im Boot sitzt zu Lasten des eigenen Arbeitgebers und des Schuldners. 

[Flughafen]

vor 55 Minuten von Santana:

Ja, das könnte durchaus sein. Aber dies würde ja bedeuten, dass die Bank die Immobilie höher bewertet als der tatsächliche Verkaufspreis war. Sonst würde sie ja nicht ein so hohes Darlehen vergeben?

Der erzielte Verkaufspreis macht wenig Sinn, wenn der Käufer Umbau- und Renovierungsmaßnahmen plant. Der Marktpreis wird ja durch diese Maßnahmen aufgewertet. Wenn ich für 30K eine Bruchbude kaufe, sie entkerne und daraus ein praktisch neues Haus im Wer von 200K mache, dann kostet es nachher 200K und die vorherigen 30K interessieren niemanden. Preise von gestern sind wie Schnee von gestern. Die Banken gehen bei ihrem Kreditentscheidungen natürlich von dem Preis nach den Maßnahmen aus.

[FranzFerdinand]

Das ist doch völlig normal bei Sanierungsobjekten. Ich habe noch bei jedem Objekt die Sanierung zT mitfinanziert, und das war natürlich mehr als der Kaufpreis. Ein höhere Grundschuld OHNE Darlehen würde sicher keine Bank eintragen lassen. Treibt nur die Gebühren hoch.

 

Aber ja, es kann auch sein, dass die Bank das Objekt besser bewertet. Bei mir wurde immer der usprüngliche Kaufpreis als "Wert" angenommen, nicht der final gezahlte (runtergehandelte). So genau sind die (nachhaltigen) Immo-Werte schlicht nicht ermittelbar.

[hilflos]

ich habe eine Wohnung gekauft bei der vom Bauträger 2 Grundschulden eingetragen waren. Einmal der  geplante Wohnungswert bei Verkauf und zusätzlich noch einer  10 fach höher zur Absicherung der anderen Wohnungen in der Anlage