Immobilienkauf mit großem Wertpapierdepot

[Momimaus]

vor 3 Minuten von Peter23:

Dann hebe ich mal alle (in meinem Fall sind das zwei) Hände hoch.

 

Wobei da zwei Fehler in Deinem Tweet sind. Ich besitze zum Beispiel keine Immobilie sondern ich bin der Eigentümer; Besitzer dagegen sind meine Mieter. Außerdem spekuliere ich nicht sondern investiere langfristig.

Ich würde sagen du lügst dir in die Tasche, indem du deine Kredite den Immobilien zuordnest anstatt zu sehen, dass du dein Gesamtvermögen hebelst.

Und Eigentümer/Besitzer.....gähn

[Peter23]

vor 11 Minuten von Momimaus:

Ich würde sagen du lügst dir in die Tasche, indem du deine Kredite den Immobilien zuordnest anstatt zu sehen, dass du dein Gesamtvermögen hebelst.

Wer sagt, dass ich das tue?

 

Ich sehe, dass ich mein Gesamtportfolio hebel und zwar mit Faktor 1,25. Und nun?

 

Mal eine andere Frage:

Wie passt das hier…

vor 22 Minuten von Momimaus:

Alle Hände hoch, die eine abbezahlte Immobilie besitzen und jetzt einen Kredit aufnehmen wollen um mit aktien zu spekulieren. Das ist die Situation wenn man hier zur Fremdfinanzierung rät. Völliger Irrsinn in diesem Fall.

… eigentlich zu dem hier?

Am 25.3.2021 um 16:50 von Momimaus:

Möchte momentan nicht mit Kredit und weiteren Immobilien leveragen. Ist aber definitiv ein Plan B.

[Moneycruncher]

vor 10 Stunden von Momimaus:

Und Eigentümer/Besitzer.....gähn

Wieso "gähn"? Vermietete Immobilien sind ein anderes Spiel, fängt schon mit dem Steuerabzug von Kreditzinsen an.

In den genannten Fällen geht es allerdings ausschließlich um Eigennutzung. Die haben sich alle gegen Vermietung entschieden, weil sie mit Mietern nichts zu tun haben wollen.

[Momimaus]

vor 23 Stunden von Peter23:

Wer sagt, dass ich das tue?

 

Ich sehe, dass ich mein Gesamtportfolio hebel und zwar mit Faktor 1,25. Und nun?

 

Mal eine andere Frage:

Wie passt das hier…

… eigentlich zu dem hier?

Na dann haste gehebelt? Warum sollte der Threadersteller seinen Fastrentnern dazu raten?

 

Und das passt sehr gut, weil meine Situation eine völlig andere ist. Seltsame Frage.

vor 13 Stunden von Moneycruncher:

Wieso "gähn"? Vermietete Immobilien sind ein anderes Spiel, fängt schon mit dem Steuerabzug von Kreditzinsen an.

In den genannten Fällen geht es allerdings ausschließlich um Eigennutzung. Die haben sich alle gegen Vermietung entschieden, weil sie mit Mietern nichts zu tun haben wollen.

Gähn nur zur Klugscheisserei. Als ob der Unterschied nicht klar wäre. Umgangssprache ist nunmal etwas anderes.

[bondholder]

Am 29.5.2021 um 11:35 von Moneycruncher:

relativ großes Wertpapiervermögen (ca. 500 T€ - 1,2 Mio €)

Wie hoch ist der Risikoanteil im Portfolio dieser Personen?

 

Am 29.5.2021 um 11:35 von Moneycruncher:

Die Frage, die sich nun stellt: Wieviel EK soll eingesetzt werden?

Solange im Portfolio Liquidität (Tagesgeldkonto), Bundesanleihen mit kurzer Restlaufzeit oder andere  Produkte mit niedrigem Risiko und damit sehr geringer Rendite gehalten werden, ergibt jede Form von Kredithebel bei eigengenutzen Immobilien überhaupt keinen Sinn.

Das sind sonst klassische negative Zinsdifferenzgeschäfte.

[Peter23]

vor 4 Minuten von bondholder:

Solange im Portfolio Liquidität (Tagesgeldkonto), Bundesanleihen mit kurzer Restlaufzeit oder andere  Produkte mit niedrigem Risiko und damit sehr geringer Rendite gehalten werden, ergibt jede Form von Kredithebel bei eigengenutzen Immobilien überhaupt keinen Sinn.

Das sind sonst klassische negative Zinsdifferenzgeschäfte.

Klar. Ich würde es so formulieren, wenn man irgendwelche Assets mit niedrigerer erwarteten Rendite als der Kredit gehalten werden, macht es keinen Sinn. Außer als Notreserve, weil natürlich auch Kreditnehmer eine Notreserve brauchen (egal wie die verzinst ist).

[Beamter48]

Am 29.5.2021 um 17:18 von Moneycruncher:

Richtig. Hier geht es nur um "Schöner Wohnen" und Schutz vor Eigenbedarfskündigung. Auf letzteres hätte ich im Alter auch keine Lust.

Die Frage ist völlig berechtigt, zumal die Depots (vermutlich) auch noch quasi unverzinstes TG/FG enthalten. Ich persönlich würde unter diesen Voraussetzungen auch zu 100% EK neigen. In den genannten Fällen spielen auch Renditeaspekte oder die Frage, ob Immobilien inzwischen überbewertet sind, eigentlich keine Rolle. "Man" bekommt halt gerade generell Kreditfinanzierung empfohlen, da die Zinsen so niedrig sind. Es folgt das Argument, dass mit viel EK die Zinsen noch niedriger sind.

 

Statistisch müssen nur wenige Menschen wirklich in ein Pflegeheim. In den meisten Fällen sind Haushaltshilfe, Hausmeister und evtl. ambulante (Pflege-) Versorgung ausreichend. Und das geht alles in den eigenen vier Wänden.

 

Dann zieh in eine Wohnbaugenossenschaftswohnung wenn es vorrangig um die Eigenbedarfskündigung geht

[smarttrader]

Wer heute noch problemlos eine Immobilie erwerben kann, sollte sofort zuschlagen.

 

Besonders in Hamburg und den Hamburger Speckgürtel, sind die Chancen nahezu 0. Wir konnten 2 Immobilien von Privat kaufen und 1 Grundstück leider recht hochpreisig über ein Makler. Über den Makler ist sowas aktuell wohl vollständig ausgeschlossen.

 

100+ Anfragen für von Makler publizierte Inserate sind wohl nicht unüblich. Wieder veräusserbare Immobilien als Folgegeschäft notwendig, Handgeld für Verkäufer zum positiv stimmen, ab 50 nicht mehr lohnenswert usw. .

 

Jeder der zu irgendeiner Zeit die Gelegenheit. eine passende Immobilie zu kaufen sollte sie wahrnehmen. Früher waren Eigenheime normal, heutzutage für (wenn ich den statischen Budesamt glauben schenken kann) nur für 25% der Bevölkerung realistisch. Würde eine riesige Leerstandsquote bedeuten und hohes Angebot mit geringer Nachfrage, aber der Zustand ist ein anderer.

 

Entweder alle überschuldet (17,1 Jahre für eine abbezahlte Immobilie war mal der Satz) hier sind wir bei 56,3 Jahre.

[cjdenver]

vor 11 Minuten von smarttrader:

Wer heute noch problemlos eine Immobilie erwerben kann, sollte sofort zuschlagen.

 

Dem stimme ich zu - aber das geht wohl entgegen der typisch deutschen Risikoaversion.

vor 11 Minuten von smarttrader:

Früher waren Eigenheime normal, heutzutage für (wenn ich den statischen Budesamt glauben schenken kann) nur für 25% der Bevölkerung realistisch. Würde eine riesige Leerstandsquote bedeuten und hohes Angebot mit geringer Nachfrage, aber der Zustand ist ein anderer.

 

Naja das bedeutet wohl eher dass der Rest halt vermietet wird. Oder denkst du ernsthaft dass die anderen 75% dann auch gleich gar keine Wohnung mehr benötigen?

 

vor 11 Minuten von smarttrader:

Entweder alle überschuldet (17,1 Jahre für eine abbezahlte Immobilie war mal der Satz) hier sind wir bei 56,3 Jahre.

 

Oder?

[smarttrader]

Naja 80% Wertsteigerung in 4 Jahren ist schon nicht ohne. 2016 wurde ein Haus für 420k verkauft, jetzt 5 Jahre später für 760k verkauft. Und so oder eine ähnliche Entwicklung bekomme ich von allen Seiten zu hören.

 

Wenn nicht überschuldet, Vermögen aus Erbe, Lottogewinn, realistischer Kaufpreis etc. . Ich habe jetzt das durchschnittliche Einkommen gerechnet, davon 30% für Abtrag und alle Nebenkosten (Strom, Wasser etc. ).

 

Wenn 25% sich eine Immobilieleisten können, müssten diese 25% alles an die anderen 75% vermieten. Ich vermute eher, das die Immobilienpreise aktuell überteuert sind und viele überschuldet sind.

 

Seit knapp 8 Jahren wird hier (lokal) von überteuert gesprochen. Seit 8 Jahren hört man aber immer wieder, von Käufen und Verkäufen. Kaltmiete von 2600 Euro in einem Hamburger Stadtteil der recht weit draussen liegt und nicht die schönste Lage hat, erfolgreich vermietet.

 

Da muss ein monatliches Einkommen von 7800 Euro vorliegen.

 

[Moneycruncher]

vor 3 Stunden von Beamter48:

Dann zieh in eine Wohnbaugenossenschaftswohnung wenn es vorrangig um die Eigenbedarfskündigung geht

BG-Wohnungen entsprechen nicht den Anforderungen dieser Käufer (Lage, Bauart und Bewohner), möglicherweise sind das Vorurteile. Ansonsten grundsätzlich keine schlechte Idee.

 

vor einer Stunde von smarttrader:

Wer heute noch problemlos eine Immobilie erwerben kann, sollte sofort zuschlagen.

Tja, die Frage würde mehr als einen eigenen Thread verdienen. Wir haben in Deutschland extreme Unterschiede zwischen Regionen und Städten. Bei einigen Großstädten, die in den letzten 10 Jahren eine enorme Preissteigerung hatten, spricht selbst die konservative Bundesbank inzwischen von 20-30% Überbewertung.

 

[Beamter48]

Zur Rente wird das Haus verkauft in der Hoffnung aus dem Verkaufserlös die Restschuld zu decken und eine kleine Wohnung zu kaufen. 

Das ist die Idee einiger Bekannter.

 

 

[Moneycruncher]

vor 7 Minuten von Beamter48:

Zur Rente wird das Haus verkauft in der Hoffnung aus dem Verkaufserlös die Restschuld zu decken und eine kleine Wohnung zu kaufen. 

Ja, interessant. An Häusern sind meine Verwandten/Freunde auch nicht (mehr) interessiert. Die Wohnung dagegen soll in Top-Lage sein. Diese Zielgruppe hält also schön die Preise hoch..

[cjdenver]

vor 5 Minuten von Moneycruncher:

Ja, interessant. An Häusern sind meine Verwandten/Freunde auch nicht (mehr) interessiert. Die Wohnung dagegen soll in Top-Lage sein. Diese Zielgruppe hält also schön die Preise hoch..

 

Ja ist ja alles schoen und gut - aber was genau ist denn jetzt nun noch die eigentliche Frage? Oder willst du eigentlich nur darauf hinweisen dass viele in der derzeitigen 50-60 Jahre Generation mehr Geld als Verstand haben?

[Peter23]

vor 48 Minuten von cjdenver:

Ja ist ja alles schoen und gut - aber was genau ist denn jetzt nun noch die eigentliche Frage? Oder willst du eigentlich nur darauf hinweisen dass viele in der derzeitigen 50-60 Jahre Generation mehr Geld als Verstand haben?

Ich vermute, dass es schlussendlich nur darum ging über seine Bekannten zu lästern.

[BlacksheepK]

vor 2 Stunden von smarttrader:

 

Da muss ein monatliches Einkommen von 7800 Euro vorliegen.

 

*müsste

 

Ich finde es auch immer wieder Interessant wie die Entwicklung ist. Seit Jahren wird gesagt, dass die Preise viel zu hoch sind und seit Jahren steigen sie nur noch. Egal ob in Millionenstädten, 100k-Städten mit Uni oder dem gut angebundenen 2500-Einwohnerdorf. Und alle wollen daran teilhaben und bezahlen immense Preise. 

 

Und die Diskussion wieviel Eigenanteil man mit reinbringt (wenn man denn welches einbringen kann), verläuft auch immer gleich. Wobei ich da eigentlich auch schon meine Meinung gebildet habe. Bei unter 1% Zinssätzen bei der aktuellen Inflation, würde ich maximal so viel Eigenkapital einbringen, bis sich der Zinssatz nicht mehr merklich reduziert, da es andere Anlageformen bringen, die durchschnittlich mehr Rendite bringen als 1% p.a.. Aber da ist auch jeder anders gestrickt.

 

Interessant wird es erst, wenn die Zinsen wieder stärker ansteigen und die ersten auf Kante genähten Finanzierungen anfangen zu bröckeln und einige ihr 750k Schlösschen im 500 Seelendorf oder am unattraktiven Rand einer größeren Stadt verkaufen müssen. Das könnte dann evtl. eine Stagnation oder sogar kleinere Gegenbewegung auslösen.

Man muss halt nur sehen, dass das für die eigene Finanzierung nicht zu trifft. Wenn ich ein Objekt bauen oder kaufen will und ich eine passende Finanzierung finde und diese auf 15 Jahre festschreibe ist der Großteil der Schulden bezahlt und mir kann in 15 Jahren nicht mehr viel passieren, auch wenn die Zinsen dann plötzlich hoch sind.

Genau wie bei Objekten zur Vermietung. Wenn ich ein Objekt finde, dass sich durch die Einnahmen gut vermieten und instandhalten lässt, dann kann ich das auch jetzt noch machen. Es ist halt nur schwierig solche Objekte noch zu finden. Da jetzt noch auf irgendwelche weiter steigenden Immobilienpreise spekulieren, würde ich hingegen nicht.

[Moneycruncher]

vor 2 Stunden von cjdenver:

Ja ist ja alles schoen und gut - aber was genau ist denn jetzt nun noch die eigentliche Frage? Oder willst du eigentlich nur darauf hinweisen dass viele in der derzeitigen 50-60 Jahre Generation mehr Geld als Verstand haben?

Geht in die Richtung. Es sind zumindest Luxusprobleme. Sie wollen halt bei der Finanzierung nichts "falsch" machen. Das ist nachvollziehbar, auch wenn es nicht in erster Linie um Rendite geht.

 

vor einer Stunde von Peter23:

Ich vermute, dass es schlussendlich nur darum ging über seine Bekannten zu lästern.

Nein, überhaupt nicht. Ich glaube sogar, dass sie in ihrem bisherigen Leben finanziell nicht so viel falsch gemacht haben!

[kleinerfisch]

vor 5 Stunden von smarttrader:

Früher waren Eigenheime normal, heutzutage für (wenn ich den statischen Budesamt glauben schenken kann) nur für 25% der Bevölkerung realistisch. Würde eine riesige Leerstandsquote bedeuten und hohes Angebot mit geringer Nachfrage, aber der Zustand ist ein anderer.

Da geht es aber wohl darum, dass nur noch 25% es sich leisten könnten, jetzt ein Eigenheim zu kaufen!

Den x%, die schon in einem zum Kaufzeitpunkt noch vergleichsweise billigen Haus glücklich wohnen, kann doch völlig egal sein, wie sich die Preise entwickelt haben. Die freuen sich höchstens über eine günstige Anschlussfinanzierung.

Jetzt könnte man noch rechnen: Mittlere Verweildauer im eigenen Haus vielleicht 40 Jahre => nur 2,5% des Bestandes kommen jährlich auf den Markt und würden leer stehen (Vermietungen und Neubauten mal außen vor gelassen).

[bondholder]

vor 1 Stunde von Moneycruncher:

Sie wollen halt bei der Finanzierung nichts "falsch" machen.

Einfache Antwort: 100 Prozent Eigenkapital, null Prozent Finanzierung. Problem gelöst.

[fgk]

vor 47 Minuten von bondholder:

Einfache Antwort: 100 Prozent Eigenkapital, null Prozent Finanzierung. Problem gelöst.

Dann würden sie allerdings die aktuell wegen der niedrigen Zinsen hohen Immobilienpreise bezahlen, ohne vom niedrigen Zinsniveau zu profitieren. Wer aktuell kauft, kann günstig finanzieren. Wer nicht finanziert, sollte vielleicht warten, bis die Zinsen wieder gestiegen und die Immobilienpreise gesunken sind.

[Moneycruncher]

vor 46 Minuten von fgk:

Wer nicht finanziert, sollte vielleicht warten, bis die Zinsen wieder gestiegen und die Immobilienpreise gesunken sind.

Beides sind Spekulationen. Wenn man spekulieren möchte, kann man es machen, aber nicht mit über 50. Die haben alle ihr ganzes Arbeitsleben nicht spekuliert, sondern langfristig hauptsächlich in Aktien investiert. Nun ist Erntezeit.

 

Nach den vielen wertvollen Kommentaren hier, werde ich sehr hohen EK-Einsatz empfehlen, im Zweifel 100%. Die gesparten Zinsen+Tilgung können auf Wunsch ja wieder in Aktien investiert werden. Mit Mitte 50 ist das Leben nicht vorbei. :-)

[Thomas_384]

vor 5 Stunden von smarttrader:

Wer heute noch problemlos eine Immobilie erwerben kann, sollte sofort zuschlagen.

 

Krasses Statement.

Zur Eigennutzung? Zur Vermietung? Oder als Spekulation auf steigende Preise? 

[cjdenver]

vor 15 Minuten von Thomas_384:

Krasses Statement.

Zur Eigennutzung? Zur Vermietung? Oder als Spekulation auf steigende Preise? 

 

Alles gute Gruende. 

vor einer Stunde von fgk:

Dann würden sie allerdings die aktuell wegen der niedrigen Zinsen hohen Immobilienpreise bezahlen, ohne vom niedrigen Zinsniveau zu profitieren.

 

Wenn du gar nicht finanzierst zahlst du bekanntlich 0,00% Zinsen. Ich wuerde mal behaupten das Zinsniveau ist dennoch hoeher. 

 

vor einer Stunde von fgk:

Wer nicht finanziert, sollte vielleicht warten, bis die Zinsen wieder gestiegen und die Immobilienpreise gesunken sind.

 

Was fuer eine Logik. Als ob das die einzigen beiden Parameter sind die zu beruecksichtigen waeren. 

vor 33 Minuten von Moneycruncher:

Die haben alle ihr ganzes Arbeitsleben nicht spekuliert, sondern langfristig hauptsächlich in Aktien investiert.

 

Aehm. Aktieninvestments sind seit wann nochmal keine Spekulation? 

 

vor 33 Minuten von Moneycruncher:

Mit Mitte 50 ist das Leben nicht vorbei. :-)

 

Kann aber schnell gehen. Drum ist eine langfristige Ueberlegung vielleicht nicht unbedingt das Wichtigste. Aber wir wiederholen uns

[Moneycruncher]

vor 9 Minuten von cjdenver:

Aktieninvestments sind seit wann nochmal keine Spekulation? 

Aktien(-fonds)investments mit Anlagehorizont >20 Jahre sind für mich keine Spekulation. Es sind keine Trader-Kids um die es hier geht.

[Peter23]

Ich würde es übrigens folgendermaßen entscheiden:

1. Rechne dein zukünftiges freies Einkommen aus (diskontiert konservativ 5%)
2. Wähle die Fremdfinanzierung so hoch, dass der Kredit niedriger ist als 1. und weiteres EK keine Verbesserung des Zinses mehr bewirkt

Siehe dazu auch Lifecycle Investing: