Immobilienkauf mit großem Wertpapierdepot

[Moneycruncher]

Ich denke "Alternative Kapitalanlagen" ist das richtige Thema für eine Situation, die gleich mehrfach in meinem Verwandten-/Freundeskreis auftaucht. Die Kandidaten/-innen sind allesamt 50-60 Jahre alt, haben keine eigene Immobilien, relativ großes Wertpapiervermögen (ca. 500 T€ - 1,2 Mio €), die Rente + Beriebsrente + Riester, Direktversicherungen u.a. wird auskömmlich für ein sorgenfreies Leben sein. Es ist ein Single ohne Kinder dabei, aber auch Paare, deren Kinder inzwischen "groß" und eigenständig sind.

 

Da das Berufsleben nicht mehr ewig dauert, soll nun (endlich?) ein Immobilienkauf zur Eigennutzung getätigt werden. Die Standortwahl ist dabei nicht mehr zwingend an den Arbeitgeber gebunden (Homeoffice, begrenzte Dauer des aktiven Berufslebens u.a.). Die Immobilie soll ca. 50-60% des Depotvolumens kosten, es geht also in der Tat um eine "Alternative Kapitalanlage". Die Frage, die sich nun stellt: Wieviel EK soll eingesetzt werden? Die Bonität würde wohl bei allen sogar eine 100% Finanzierung hergeben. 

 

Was würdet ihr raten? Über den Immobilienkauf selbst wollen sie allerdings nicht mehr diskutieren..

[John_Galt]

Wenn man überhaupt ernsthaft gefragt wird, würde ich davon abraten, die Immo als "Alternative Kapitalanlage" anzusehen. Es ist eine Lifetyle-Entscheidung. Und die passende Finanzierung wird durch das Risikprofil der Menschen bedingt.

 

Ich möchte eig. nicht in meiner "Kapitalanlage" schlafen, da diese idR mit Risiken behaftet sind. Auch welche, die mir so nicht bewusst sind. (Black Swan-Events, unknown unknowns)

 

Aber wenn genug Vermögen vorhanden ist, würde ICH z.Zt. schon einen Kredit aufnehmen, mit langer Laufzeit und Zinsbindung.

[cjdenver]

Also auch wenn ich persoenlich den Immobilienkauf definitiv als Form der Kapitalanlage sehe und unterstuetze (und auch lebe) stellt sich fuer mich die Frage ob man das im Alter von 50-60 Jahren noch anstossen sollte oder ob der Zug da nicht schon abgefahren ist? Bei Immobilien wuerde ich einen Planungshorizont von 20+ Jahren setzen. Bei dem Alter bin ich aber bei 20+ Jahren schon in der Auszahlungsphase? 

[kleinerfisch]

Zur Bank/Hypothekenvermittlung gehen und mir Angebote für die möglichen Varianten geben lassen, zB mit 60/80/100% Finanzierung.

Die Zinsen werden unterschiedlich hoch sein, evtl. auch die Tilgungsvorgaben.

Der Rest ist ein Rechenspiel, abhängig von der Risikobereitschaft, den steuerlichen Bedingungen vor und nach Verrentung, den zur Wahl stehenden Anlagemöglichkeiten des "Restgeldes", den dafür jeweils erwarteten Renditen, der Lust und Laune, sich damit jetzt und auch im höheren Alter noch zu beschäftigen...

Ich stand mal vor einer ähnlichen Frage allerdings für ein Mietobjekt. Bei 100% Finanzierung waren die Zinsen so hoch, dass es sich nicht lohnte. Bei 80% waren sie zwar immer noch höher als bei 60%, aber ich war der Meinung, dass ich die Mehrbelastung am Kapital markt kompensieren könne (passt bis heute auch).

Nach spätestens 10 Jahren kann man neu überlegen und den Kredit ggf. kündigen. Ist also auch keine Entscheidung auf ewig.

[Peter23]

Genau so viel, dass der Zins minimal wird (wahrscheinlich ca. 30%). Dabei immer bedenken, dass 0,2% mehr schon einen sehr hohen Grenzzinssatz bedeuten können. Das wurde hier schon mal diskutiert:

Zitat

Ich habe gerade mal einen Rechner angeworfen. Bei einem Objektwert von 1.000.000 Millionen bekommt man da folgende Werte:

- Kredit von 500.000 (50% Finanzierung): 0,54%

- 600.000 (60%): 0,54%

- 700.000 (70%): 0,62%

- 800.000 (80%): 0,9%

- 900.000 (90%): 1,01%

- 1.000.000 (100%): 1,38%

- 1.100.000 (110% - Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten) zeigt der Rechner, den ich diesmal benutzt habe nicht an... wahrscheinlich ca. 1,7%

 

Bitte bedenken, dass Du bei 600k € Kredit wegen den Nebenkosten 500k EK einsetzen musst, um ein Objekt für 1.000k kaufen zu können.

 

Aber: Bitte nicht von den günstigen Zinsen blenden lassen. Für 100k mehr oder weniger EK sind die Grenzkosten entscheidend. Nochmal dazu zwei Beispiele:

Die 100k zusätzlicher Kredit von 600k auf 700k kosten: 1,1% ((700*0.0062-600*0.0054)/100)

Die 100k zusätzlicher Kredit von 700k auf 800k kosten schon: 2,86% ((800*0.009-700*0.0062)/100)

 

[oktavian]

Noch mal das gleiche, was @Peter23schon geschrieben hat, vielleicht intuitiver als mit Formel:

[oscarello]

was hier immer "verschwiegen" wird ist die Tilgung,

denn Tilgung plus Zins ergibt die Annuität.

Beispiel 500TEUR  Finanzierung, Zins p.a. 1,00%, Tilgung mind.3%

ergibt  eine monatliche Belastung von etwa monatlich 1.700 Euro

 

[Flughafen]

vor 1 Stunde von Moneycruncher:

Da das Berufsleben nicht mehr ewig dauert, soll nun (endlich?) ein Immobilienkauf zur Eigennutzung getätigt werden. Die Standortwahl ist dabei nicht mehr zwingend an den Arbeitgeber gebunden (Homeoffice, begrenzte Dauer des aktiven Berufslebens u.a.).

Das ist aber auch ein Risiko, das bedacht werden muss. Wenn sie dieses Jahr in die Pampa ziehen und nächstes die Arbeit verlieren, könnte es in der Kombination Alter+HomeOffice evtl. schwieriger werden, was zu finden. Und Pendeln kostet ziemliche Lebensqualität, wenn man es übertreibt, ist man irgendwann nicht mehr froh über die eigenen 4 Wände.

 

Sonst zur Bank gehen, sich die Varianten und die Finanzierung durchrechnen lassen. Der Finanzierungsmix ist auch wichtig, weil viele günstige Kredite an ein Arbeitseinkommen geknüpft sind. Und wenn es wegfällt, bis zur Rente es aber noch 10 Jahre dauert? Da gibt es für die weitere Finanzierung Varianten, die mit der Bank abgestimmt sein müssen.  Auch die steuerliche Situation im Auge behalten und optimieren.

 

 

 

[Moneycruncher]

Danke für die vielen und schnellen Hinweise, das ist sehr hilfreich und ich werde damit einige fundierte Tipps geben können!

 

vor einer Stunde von cjdenver:

Also auch wenn ich persoenlich den Immobilienkauf definitiv als Form der Kapitalanlage sehe und unterstuetze (und auch lebe) stellt sich fuer mich die Frage ob man das im Alter von 50-60 Jahren noch anstossen sollte oder ob der Zug da nicht schon abgefahren ist? Bei Immobilien wuerde ich einen Planungshorizont von 20+ Jahren setzen. Bei dem Alter bin ich aber bei 20+ Jahren schon in der Auszahlungsphase? 

Verstehe ich nicht ganz. Bis 75/80, vorausgesetzt gute Gesundheit, würde ich mindestens planen. Was heißt Auszahlungsphase?

 

vor 16 Minuten von oktavian:

Noch mal das gleiche, was @Peter23schon geschrieben hat, vielleicht intuitiver als mit Formel:

Sehr anschaulich, was so ein "kleiner" Schluck Kredit ausmacht!

[cjdenver]

vor 55 Minuten von Moneycruncher:

Verstehe ich nicht ganz. Bis 75/80, vorausgesetzt gute Gesundheit, würde ich mindestens planen. Was heißt Auszahlungsphase?

 

Typischerweise hast du bei Investments fuers Alter eine Einzahlungs-/Kapitalentwicklungsphase und eine Auszahlungsphase. Letzte ist wenn du das Investment liquidierst und dir mit dem Erloes was schoenes goennst. 

 

Die Auszahlungsphase ist typischerweise so 15-20 Jahre, aber wenn du schon 50-60 bist und mal von (wie du schreibst) 75-80 Jahren ausgehst, dann bleibt ziemlich wenig Zeit fuer die Kapitalentwicklungsphase. Was insbesondere bei schwer zu liquidierenden Investments wie Immobilien problematisch sein koennte. 

[Merol Rolod]

@cjdenver

Im den hier besprochenen Fällen wird das Kapital ja nicht zum Leben gebraucht, dass heißt die Auszahlungsphase muss nicht erlebt werden.

[WOVA1]

vor 5 Stunden von Moneycruncher:

Ich denke "Alternative Kapitalanlagen" ist das richtige Thema für eine Situation, die gleich mehrfach in meinem Verwandten-/Freundeskreis auftaucht. Die Kandidaten/-innen sind allesamt 50-60 Jahre alt, haben keine eigene Immobilien, relativ großes Wertpapiervermögen (ca. 500 T€ - 1,2 Mio €), die Rente + Beriebsrente + Riester, Direktversicherungen u.a. wird auskömmlich für ein sorgenfreies Leben sein. Es ist ein Single ohne Kinder dabei, aber auch Paare, deren Kinder inzwischen "groß" und eigenständig sind.

 

Da das Berufsleben nicht mehr ewig dauert, soll nun (endlich?) ein Immobilienkauf zur Eigennutzung getätigt werden. Die Standortwahl ist dabei nicht mehr zwingend an den Arbeitgeber gebunden (Homeoffice, begrenzte Dauer des aktiven Berufslebens u.a.). Die Immobilie soll ca. 50-60% des Depotvolumens kosten, es geht also in der Tat um eine "Alternative Kapitalanlage". Die Frage, die sich nun stellt: Wieviel EK soll eingesetzt werden? Die Bonität würde wohl bei allen sogar eine 100% Finanzierung hergeben. 

Frage für mich wäre, warum denn bitte überhaupt Fremdfinanzierung. Bei Eigennutzung habe ich steuerlich nichts von den Zinsen.

Die Hälfte vom Depot verkaufen, und gut ist. Der Rest reicht dann immer noch auskömmlich für ein paar Jahre Pflegeheim.

[bondholder]

vor 1 Minute von WOVA1:

Frage für mich wäre, warum denn bitte überhaupt Fremdfinanzierung.

Gier?

[WOVA1]

vor 6 Minuten von bondholder:

Gier?

Um dann mit 80 eine schuldenfreie Wohnung / ein schuldenfreies Haus + Wertpapierdepot zu vererben ?

Da fällt mir besseres ein.

[Moneycruncher]

vor 2 Stunden von Merol Rolod:

@cjdenver

Im den hier besprochenen Fällen wird das Kapital ja nicht zum Leben gebraucht, dass heißt die Auszahlungsphase muss nicht erlebt werden.

Richtig. Hier geht es nur um "Schöner Wohnen" und Schutz vor Eigenbedarfskündigung. Auf letzteres hätte ich im Alter auch keine Lust.

vor 17 Minuten von WOVA1:

Frage für mich wäre, warum denn bitte überhaupt Fremdfinanzierung. Bei Eigennutzung habe ich steuerlich nichts von den Zinsen.

Die Hälfte vom Depot verkaufen, und gut ist.

Die Frage ist völlig berechtigt, zumal die Depots (vermutlich) auch noch quasi unverzinstes TG/FG enthalten. Ich persönlich würde unter diesen Voraussetzungen auch zu 100% EK neigen. In den genannten Fällen spielen auch Renditeaspekte oder die Frage, ob Immobilien inzwischen überbewertet sind, eigentlich keine Rolle. "Man" bekommt halt gerade generell Kreditfinanzierung empfohlen, da die Zinsen so niedrig sind. Es folgt das Argument, dass mit viel EK die Zinsen noch niedriger sind.

 

vor 19 Minuten von WOVA1:

Der Rest reicht dann immer noch auskömmlich für ein paar Jahre Pflegeheim.

Statistisch müssen nur wenige Menschen wirklich in ein Pflegeheim. In den meisten Fällen sind Haushaltshilfe, Hausmeister und evtl. ambulante (Pflege-) Versorgung ausreichend. Und das geht alles in den eigenen vier Wänden.

 

[WOVA1]

vor 58 Minuten von Moneycruncher:

"Man" bekommt halt gerade generell Kreditfinanzierung empfohlen, da die Zinsen so niedrig sind. Es folgt das Argument, dass mit viel EK die Zinsen noch niedriger sind.

Wenn man eine Bank fragt, wird man wohl immer einen Kredit empfohlen bekommen. Jedenfalls, wenn die Bonität so hoch ist. 

Umgekehrt: Ich kaufe etwas ( den Kredit ), was ich nicht brauche, nur weil es gerade billig ist (?)

[Peter23]

Ich kann die Überlegung schon verstehen: Wenn man für 10 Jahre Sollzinsbindung nur 0,4-0,5% zahlen muss, dann ist Wahrscheinlichkeit ja schon sehr hoch, dass es sich nach 10 Jahren dann gelohnt hat. Dafür müsste das Depot ja nur 1% Rendite p.a. liefern.

[cjdenver]

vor 4 Stunden von Merol Rolod:

@cjdenver

Im den hier besprochenen Fällen wird das Kapital ja nicht zum Leben gebraucht, dass heißt die Auszahlungsphase muss nicht erlebt werden.

 

Das stimmt, aber dann ist es (wie andere schon geschrieben haben) eine Lifestyle Frage und keine Investment-Entscheidung. 

vor 2 Stunden von Moneycruncher:

Richtig. Hier geht es nur um "Schöner Wohnen" und Schutz vor Eigenbedarfskündigung. Auf letzteres hätte ich im Alter auch keine Lust.

 

Alles korrekt und nachvollziehbare Gruende, aber wie gesagt hat das dann nichts mehr mit Anlagestrategien zu tun. 

 

vor 2 Stunden von Moneycruncher:

Die Frage ist völlig berechtigt, zumal die Depots (vermutlich) auch noch quasi unverzinstes TG/FG enthalten. Ich persönlich würde unter diesen Voraussetzungen auch zu 100% EK neigen. In den genannten Fällen spielen auch Renditeaspekte oder die Frage, ob Immobilien inzwischen überbewertet sind, eigentlich keine Rolle.

 

Also ein Investment bei dem Rendite irrelevant ist? Soso. Ich frag mich ob die Frage dann nicht etwas fehlplatziert ist?

 

vor 2 Stunden von Moneycruncher:

"Man" bekommt halt gerade generell Kreditfinanzierung empfohlen, da die Zinsen so niedrig sind. Es folgt das Argument, dass mit viel EK die Zinsen noch niedriger sind.

 

Und? Wenn Rendite egal ist isses doch Wurscht oder? 

[Peter23]

vor 2 Stunden von Moneycruncher:

zumal die Depots (vermutlich) auch noch quasi unverzinstes TG/FG enthalten.

Die Kombination von Kredit und quasi unverzinsten Festgeldkonto ist natürlich nicht sinnvoll, aber von dieser Kombination war hier ja zunächst auch nicht die Rede.

[Moneycruncher]

vor 1 Stunde von Peter23:

Ich kann die Überlegung schon verstehen: Wenn man für 10 Jahre Sollzinsbindung nur 0,4-0,5% zahlen muss, dann ist Wahrscheinlichkeit ja schon sehr hoch, dass es sich nach 10 Jahren dann gelohnt hat. Dafür müsste das Depot ja nur 1% Rendite p.a. liefern.

 

vor 4 Stunden von WOVA1:

Frage für mich wäre, warum denn bitte überhaupt Fremdfinanzierung.

Das sind wohl die beiden entscheidenden Punkte. Beide zusammen sprechen für hohen EK-Einsatz (z.B. 80%) und einen "kleinen" Kredit.

[Peter23]

vor 9 Minuten von Moneycruncher:

Das sind wohl die beiden entscheidenden Punkte. Beide zusammen sprechen für hohen EK-Einsatz (z.B. 80%) und einen "kleinen" Kredit.

Wenn der Kredit aber auch absolut klein ist, dann werden die Konditionen meist auch schlechter. Schon unter 200t werden die Konditionen meist signifikant schlechter. Bestenfalls hat man also mindestens 30% EK aber trotzdem mehr als 200T Kredit.

[Merol Rolod]

vor 1 Stunde von cjdenver:

Das stimmt, aber dann ist es (wie andere schon geschrieben haben) eine Lifestyle Frage und keine Investment-Entscheidung. 

Das sehe ich genauso.

[Moneycruncher]

vor 1 Stunde von Merol Rolod:

Das sehe ich genauso.

Das sehe ich nicht so. Es ist ja keine Schwarz-/Weiß Entscheidung. Beide Faktoren spielen eine Rolle.

[Momimaus]

Alle Hände hoch, die eine abbezahlte Immobilie besitzen und jetzt einen Kredit aufnehmen wollen um mit aktien zu spekulieren. Das ist die Situation wenn man hier zur Fremdfinanzierung rät. Völliger Irrsinn in diesem Fall.

[Peter23]

vor 6 Minuten von Momimaus:

Alle Hände hoch, die eine abbezahlte Immobilie besitzen und jetzt einen Kredit aufnehmen wollen um mit aktien zu spekulieren. Das ist die Situation wenn man hier zur Fremdfinanzierung rät. Völliger Irrsinn in diesem Fall.

Dann hebe ich mal alle (in meinem Fall sind das zwei) Hände hoch.

 

Wobei da zwei Fehler in Deinem Tweet sind. Ich besitze zum Beispiel keine Immobilie sondern ich bin der Eigentümer; Besitzer dagegen sind meine Mieter. Außerdem spekuliere ich nicht sondern investiere langfristig.