Ferienhaus in Spanien als Anlageobjekt

[MontBlanc]

vor 21 Stunden von bondholder:

Du hast nicht einmal das Geld, um ein Ferienhaus auf den Balearen cash zu bezahlen und willst in die gewerbliche Vermietung einsteigen? Das kann eigentlich nur schief gehen.

Sehe ich anders. Ich mache das selbe seit 2019, allerdings deutsche Immobilie. Wo siehst du das Problem?

 

vor 19 Stunden von mike202:

Mein Eindruck ist auch, dass die Preise relativ stabil geblieben sind trotz Pandemie.

 

Wenn man das mal so grob für ein Objekt mit 500.000€ Kaufpreis durchrechnet, komme ich auf eine ungefähre Rendite von c.a. 5 % durch die Vermietung (ohne Wertsteigerung des Objekts)

 

Annahme Auslastung: 160 Tage p.a.

Durchschnitt-Tagespreis: 190 €

= 30.400 € p.a.

 

Kosten für Strom/Wasser/Müll/Grundsteuer/Instandhaltung:

= 5.500 € p.a.

 

Da muss man jetzt natürlich noch die Steuern und die Kreditzinsen abziehen. Sollte aber insgesamt immernoch im plus bleiben?

Ich habe ein deutsches Objekt in der Ferienvermietung seit 2019. Trotz Corona hatte ich 2020 eine akzeptable Auslastung. Die Wertsteigerung war allerdings enorm ca. 20%. Im Ausland auch wenn es EU ist würde ich persönlich es nicht machen, da ich keine Kontakte habe. Du hast aber meiner Meinung  nach sehr gute Voraussetzungen wie Eltern vor etc. Selbst wenn die Immobilie nur ein kleinen positiven Cash Flow bringt (aus der Vermietung) hast du A) die Möglichkeit dort eine schöne Zeit zu haben und B) zumindest (je nach Objekt) Nominalwert erhalt. Daher sehe ich es als Beimischung zu deinem Depot und eventuellen deutschen Immobilien die klassisch vermietet werden.

 

Also wenn du Bock drauf hast Go for it, mein Segen hast du. Alles Gute

[s1lv3r]

vor einer Stunde von MontBlanc:

Die Wertsteigerung war allerdings enorm ca. 20%

 

Und daraus lässt sich was für die zukünftige Wertentwicklung schließen?  

 

Wenn du die gleiche Logik auf andere Assets überträgst, merkt man, dass diese Betrachtung nirgendwo hin führt: Die Wertentwicklung des Bitcoins im letzten Jahr war enorm. Bedeutet das jetzt deshalb, das es zum jetzigen Zeitpunkt ein kluges Investment ist?

 

Aus dieser Information kann man nur eine Schlussfolgerung ziehen: Im Moment ist es im historischen Vergleich sehr teuer ... 

[MontBlanc]

vor einer Stunde von s1lv3r:

 

Und daraus lässt sich was für die zukünftige Wertentwicklung schließen?  

 

Wenn du die gleiche Logik auf andere Assets überträgst, merkt man, dass diese Betrachtung nirgendwo hin führt: Die Wertentwicklung des Bitcoins im letzten Jahr war enorm. Bedeutet das jetzt deshalb, das es zum jetzigen Zeitpunkt ein kluges Investment ist?

 

Aus dieser Information kann man nur eine Schlussfolgerung ziehen: Im Moment ist es im historischen Vergleich sehr teuer ... 

Die zukünftige Wertentwicklung lässt sich daraus nicht schließen. Aber die lässt sich auch bei anderen Assets nicht vorhersagen. Von daher? Oder siehst du das anders? 

[cjdenver]

vor 19 Stunden von monopolyspieler:

Ich würde mal bei Deiner regionalen Filiale der Santander anklopfen. Wenn einer in D sowas finanzieren könnte, dann wohl die.

 

 

Ich würde eher die hier empfehlen:

 

https://www.deutsche-bank.es/pbc/data/de/hypothekendarlehen.html

 

Santander ist nach meinen persönlichen Erfahrungen überhaupt nicht international miteinander verknüpft, die laufen also je Land komplett eigenständig.

[s1lv3r]

vor einer Stunde von MontBlanc:

Aber die lässt sich auch bei anderen Assets nicht vorhersagen. Von daher? Oder siehst du das anders? 

 

Sehe ich genauso.  Ich hatte deinen Beitrag (vielleicht fälschlicherweise) ein bisschen als Argumentation pro Immo-Investment aufgefasst, und wollte nur darauf hinaus, dass vergangene Wertentwicklung eben - wie bei jedem anderen Asset auch - bei Immobilien keine Aussagekraft für zukünftige Wertentwicklung hat.

[Bassinus]

Am 20.5.2021 um 13:15 von mike202:

Kosten für Strom/Wasser/Müll/Grundsteuer/Instandhaltung:

= 5.500 € p.a.

Ähm. Für Feriendomizil gilt höhere Abnutzung als für ne eigene bewohnte oder fremddauervermiete Immobilie.

Zitat

Da muss man jetzt natürlich noch die Steuern und die Kreditzinsen abziehen. Sollte aber insgesamt immernoch im plus bleiben?

Du hast doch jetzt schon Kosten unterschlagen, wie  für Vermarktung, Reinigung, Steuererklärung in Spanien,....

Wie willst du da jemals auf 5% Rendite kommen? Machen natürlich alles deine Eltern. Für lau. Na klar. Für die nächsten 20 Jahre? Sicher? Gesundheitlich siehst du da keine Bedenken? Oder das die vielleicht besseres zu tun hätten als sich mit der "Kapitalanlage" des Kindes rumärgern zu müssen? Ferienvermietung ist kein Ponyhof.

[Brezel]

Am 20.5.2021 um 13:42 von mike202:

Der Vorteil in meinem Fall wäre, dass die Eltern vor Ort sind und die Verwaltung übernehmen können. Die Kosten dafür würden ja zumindest in der Familie bleiben

Ich würde dir dazu raten, nach den Umständen, die Du beschreibst.

 

Vielleicht ist dir die (geringe?) erwartete Rendite ja egal, wenn Du den Konsum-Anteil (die Urlaubswochen im Jahr in "deiner" Hütte) bedenkst und es vielleicht nur einen geringen Anteil deiner gesamten Netto-Assets ausmacht.

 

PS: Im Wertpapier-Forum wirst Du immer zu hören bekommen, warum man im allgemeinen und Du im besonderen gerade keine Immobilie kaufen solltest.

[s1lv3r]

vor 21 Minuten von Brezel:

Im Wertpapier-Forum wirst Du immer zu hören bekommen, warum man im allgemeinen und Du im besonderen gerade keine Immobilie kaufen solltest.

 

Das sagt hier doch gar keiner. Wichtig bleibt es ja trotzdem, das aus den richtigen Gründen zu tun. Wenn man - wie du ja auch schon geschrieben hast - aus Lifestyle-Erwägungen gerne eine Ferienimmobilie haben möchte und vor hat die Kosten hierfür mittels einer teilweisen Vermietung zu reduzieren, steht das ja jedem frei.

 

Wenn man allerdings ein Forum sucht, welches einem halbgare Investideen ohne jede kalkulatorische Grundlage schönrechnet, sollte man vielleicht wirklich lieber woanders hingehen ...

[mike202]

Am 20.5.2021 um 16:21 von Buell:

Weil es funktioniert und die Konditionen (zur Zeit) recht gut sind.

 

Bei Malle und den anderen Inseln bin ich aber raus. 

 

 

Hast du da aktuelle Zahlen bzgl. Zins? Sehe in Deutschland Zinssätze von 1,00 - 1,50 % bei 10 oder 15 Jahre Zinsbindung. Laut Infos im Internet gibt es in Spanien eher keine Zinsbindungen.

Am 21.5.2021 um 13:05 von Bassinus:

Du hast doch jetzt schon Kosten unterschlagen, wie  für Vermarktung, Reinigung, Steuererklärung in Spanien,....

Wie willst du da jemals auf 5% Rendite kommen? Machen natürlich alles deine Eltern. Für lau. Na klar. Für die nächsten 20 Jahre? Sicher? Gesundheitlich siehst du da keine Bedenken? Oder das die vielleicht besseres zu tun hätten als sich mit der "Kapitalanlage" des Kindes rumärgern zu müssen? Ferienvermietung ist kein Ponyhof.

Danke, ich werde die nächsten Tage mal mit dem Anwalt und Steuerberater meiner Eltern in Spanien Kontakt aufnehmen. Klar muss vorher bis ins Detail klar sein, was einmalige + laufende Kosten sind. Auch wie es mit dem Doppelbesteuerungsabkommen + ggf. in Deutschland noch zusätzlichen Steuern aussieht. Hier wird dann mein eigener Stb Aukunft geben können. Alles in Allem etwas enttäuschend, dass wir innerhalb der EU doch noch soviel Bürokratie haben müssen. Könnte besser gestaltet werden.

[mike202]

Am 21.5.2021 um 11:45 von cjdenver:

Ich würde eher die hier empfehlen:

 

https://www.deutsche-bank.es/pbc/data/de/hypothekendarlehen.html

 

Santander ist nach meinen persönlichen Erfahrungen überhaupt nicht international miteinander verknüpft, die laufen also je Land komplett eigenständig.

Meine Hausbank ist tatsächlich die DB in Deutschland. Hast du eigene Erfahrung mit deren Ableger in Spanien?

[Buell]

vor 14 Minuten von mike202:

Hast du da aktuelle Zahlen bzgl. Zins? Sehe in Deutschland Zinssätze von 1,00 - 1,50 % bei 10 oder 15 Jahre Zinsbindung. Laut Infos im Internet gibt es in Spanien eher keine Zinsbindungen.

Da ich nicht weiß was du wie finazieren möchtest... Keine Ahnung.  Und selbst wenn könnte ich auch nur schätzen.

 

Ich würde einfach mal Termine bei verschiedenen Banken machen. 

 

Oder jemanden beauftragen der es für dich macht. 

 

 

Pero eso cuesta dinero

 

[bondholder]

Am 21.5.2021 um 11:45 von cjdenver:

Santander ist nach meinen persönlichen Erfahrungen überhaupt nicht international miteinander verknüpft, die laufen also je Land komplett eigenständig.

Das wahrscheinlich einzige länderübergreifende europäische Produkt der Santander-Gruppe ist Openbank – dort erhalten auch deutsche Kunden eine spanische IBAN, ob sie das wollen oder nicht.

 

[mike202]

Kennt zufällig jemand ein gutes Forum, dass sich speziell auf Auslandsimmobilien fokussiert? Habe noch nichts brauchbares gefunden.

[phlp112]

Ich hatte mich mal nach einer Finanzierung für ein Ferienhaus in Holland erkundigt und dort war der Tenor aller Banken, mit denen ich in Kontakt war, dass eine Finanzierung entweder Cash abläuft oder über Eintragung einer Grundschuld auf eine (schuldenfreie) Immobilie in Deutschland. 
 

Das Problem deutscher Banken ist klar, dass sie sich im Ausland nicht ins Grundbuch eintragen lassen können. 

[cjdenver]

vor 9 Stunden von mike202:

Meine Hausbank ist tatsächlich die DB in Deutschland. Hast du eigene Erfahrung mit deren Ableger in Spanien?

Nur mal im Ansatz mit ihnen zu tun gehabt auf den Kanaren, kam aber nix bei raus. Also nicht wirklich positive oder negative Erfahrungen

 

vor 8 Stunden von bondholder:

Das wahrscheinlich einzige länderübergreifende europäische Produkt der Santander-Gruppe ist Openbank – dort erhalten auch deutsche Kunden eine spanische IBAN, ob sie das wollen oder nicht.

 

Haha klingt definitiv nach Santander Chaos

[hilflos]

vor 17 Stunden von phlp112:

Ich hatte mich mal nach einer Finanzierung für ein Ferienhaus in Holland erkundigt und dort war der Tenor aller Banken, mit denen ich in Kontakt war, dass eine Finanzierung entweder Cash abläuft oder über Eintragung einer Grundschuld auf eine (schuldenfreie) Immobilie in Deutschland. 
 

Alle anderen bei denen das nicht zutrifft,(cash oder bereits abbezahlte Immobilie) sollten meiner Meinung nach auch nicht an eine Ferien Immobilie im Ausland denken.

In den USA Foren ist die Rendite Erwartung noch geringer. Da ist man froh wenn die Vermietung die laufenden Nebenkosten deckt. Wobei die Kosten und der Aufwand dort höher sind

[Halicho]

Am 20.5.2021 um 13:51 von bondholder:

um Inseln, die in der Hauptsaison immer zu 100% ausgebucht sind

Das ist unmöglich.

[Baddschkappelui]

Am 20.5.2021 um 13:42 von mike202:

Der Vorteil in meinem Fall wäre, dass die Eltern vor Ort sind und die Verwaltung übernehmen können. Die Kosten dafür würden ja zumindest in der Familie bleiben

Da eine Ferienimmobilie eine langfristige Investition ist muss man sich aber eben auch fragen, wie lange können deine Eltern diese Verwaltung noch übernehmen? Ohne jetzt das Alter deiner Eltern zu kennen, das kann sich schlagartig ändern, wie ich aus eigener Erfahrung weiß. Was dann? Und so nebenbei, ein wenig mehr Imput deinerseits wäre echt net für diesen Thread. Was konkretes im Blick, welcher Preis, welche Vermietungsquote, welche laufenden Unterhaltungskosten etc. wären ganz nett um deine Frage nach der Sinnhaftigkeit beantworten zu können.

[cjdenver]

vor 40 Minuten von Baddschkappelui:

Ohne jetzt das Alter deiner Eltern zu kennen, das kann sich schlagartig ändern, wie ich aus eigener Erfahrung weiß.

 

Ja, meist einmal im Jahr an einem ganz besonderen Tag

 

Abgesehen davon, ich glaub nicht dass es unbedingt mehr Informationen bedarf (wenngleich diese natürlich aus reinem Interesse gern willkommen sind) um festzustellen dass das vielleicht nicht so ein no-brainer ist wie OP hier zuerst dachte...

[Baddschkappelui]

vor 11 Stunden von cjdenver:

 

Ja, meist einmal im Jahr an einem ganz besonderen Tag

 

Abgesehen davon, ich glaub nicht dass es unbedingt mehr Informationen bedarf (wenngleich diese natürlich aus reinem Interesse gern willkommen sind) um festzustellen dass das vielleicht nicht so ein no-brainer ist wie OP hier zuerst dachte...

Der mittelmäßig lesekompetente Forennutzer wird erkennen, dass sich mein erster Satz auf das Zitat in dem Beitrag vom TO bezieht. Aus diesem Grund hat der Satz ganz sicher nichts mit dem Geburtstag zu tun. Im Gegenteil.

[Lindoro]

Was ja eigentlich immer gegen eine Immobilie spricht, ist das Klumpenrisiko - wenn Deine Immobilie nicht läuft, obwohl so viele Menschen doch mit Immobilien viel Geld verdienen, dann hast Du ein Problem.

 

Übrigens hört man immer nur Leute erzählen, die mit Immobilien viel Geld verdient haben - diejenigen, die viel Geld versenkt haben, schweigen lieber.

 

Bei Ferienimmobilien mit Selbstnutzung gebe ich zu bedenken, dass man die Sache auch mal über haben kann - sprich man will dann lieber woanders hin. Außerdem leben Deine Eltern dort, kannst Du nicht sowieso bei denen unterkommen ?

 

Gerade wenn man Abnutzung und Instandhaltung richtig kalkuliert, wird man oft feststellen, dass ein schönes Hotel gar nicht so teuer ist und man auf der ganzen Welt abwechslungsreich Urlaub machen kann. 

[fabi.ru]

Meine Großeltern haben sehr viele Jahre ihr Haus vermietet und aus Erfahrung kann ich sagen, dass es wichtig ist dass jederzeit jemand, wenn nicht direkt im Haus, mindestens in der Nähe leben sollte, der sich um die Verwaltung kümmern kann. Außerdem wäre es besser ein Haus neben einer Uni bspw. zu erwerben, da man dann die Möglichkeit hat, halb jährlich zu vermieten und Austausch/Erasmusstudenten einem auch bei Corona nicht ausgehen.

[DebruDim]

Residenten Deutschlands und anderer europäischer Länder können nicht nur in Spanien, sondern auch in ihrem Land eine Finanzierung für den Immobilienerwerb  auf Mallorca beantragen. Eine wichtige Voraussetzung für den Erhalt einer solchen Hypothek ist die Anwesenheit von Immobilien in seinem Land, die der Kreditnehmer als Sicherheiten zur Verfügung stellen kann. Die Bedingungen für solche Kredite sind in der Regel schlechter als die der spanischen Banken. Die Rate ist im Durchschnitt um 1% höher. Der Darlehensbetrag ist um 10% -15% niedriger, da die Banken erhöhte Risiken tragen, indem sie den Immobilienkauf in einem fremden Land finanzieren.

[cjdenver]

vor 2 Stunden von DebruDim:

Residenten Deutschlands und anderer europäischer Länder können nicht nur in Spanien, sondern auch in ihrem Land eine Finanzierung für den Immobilienerwerb  auf Mallorca beantragen. Eine wichtige Voraussetzung für den Erhalt einer solchen Hypothek ist die Anwesenheit von Immobilien in seinem Land, die der Kreditnehmer als Sicherheiten zur Verfügung stellen kann. Die Bedingungen für solche Kredite sind in der Regel schlechter als die der spanischen Banken. Die Rate ist im Durchschnitt um 1% höher. Der Darlehensbetrag ist um 10% -15% niedriger, da die Banken erhöhte Risiken tragen, indem sie den Immobilienkauf in einem fremden Land finanzieren.

Koennen kann man vieles, ob man eine Bank findet die sowas macht, steht auf einem anderen Blatt geschrieben... 

 

Aber: was bewegt dich denn als allerersten Post in diesem Forum (willkommen uebrigens) einen alten Thread rauszukramen und eine recht nichtssagende Antwort dazu zu verfassen?