Ferienhaus in Spanien als Anlageobjekt

[mike202]

Ich überlege aktuell ein Ferienhaus in Spanien ggf. auf den Balearen zu erwerben, das auch die Möglichkeit der Ferienvermietung beinhaltet (Lizenz). Teils als Kapitalanlage, teils natürlich als Lifestyleanlage für die paar Wochen im Jahr, wo man mit der Family vielleicht selbst dort Urlaub macht. 

 

Gerade die Vermietung an Touristen scheint mir erstmal relativ lukrativ zu sein (sofern keine Pandemie herrscht natürlich).

 

Gibt es hierzu Meinungen aus der Anlegercommunity?

 

Gibt es Empfehlungen ob man die Finanzierung eher mit einer deutschen Bank oder eher mit einer lokalen spanischen Bank machen sollte?

 

 

[bondholder]

Du hast nicht einmal das Geld, um ein Ferienhaus auf den Balearen cash zu bezahlen und willst in die gewerbliche Vermietung einsteigen? Das kann eigentlich nur schief gehen.

[max400]

Meine Eltern hatten ein FH in Puerto de Mazaron in SP.
Haben es nach 25 Jahren aus altersgruünden gerade mit 100% Aufschlafg verkauft.

Sie haben vermietet (von D aus, über Portale in FR, RU und D) und sind 2-3 mal / Jahr für 4-6 Wochen selber dort gewesen.

Wenn du Sie hörst, gibt es NIX besseres!

 

ABER: Meine Mutter spricht fließend spanisch, mein Vater kennt sich als Bau Ing. sehr gut aus.
Ohne diese Kombination wäre das Haus heute entweder noch nicht fertig oder bereits verfallen.
Die Sprache ist absolutes MUSS!

[mike202]

Cash hätte ich, aber warum soll ich aus meinen Wertpapieren aussteigen wenn die mehr als die 1% p.a. Kreditzinsen bringen?

[bondholder]

vor 7 Minuten von mike202:

Cash hätte ich, aber warum soll ich aus meinen Wertpapieren aussteigen wenn die mehr als die 1% p.a. Kreditzinsen bringen?

OK, anders gefragt:

Wie viele Jahre hast du bisher in Spanien gelebt? Sind deine Sprachkenntnisse (castellano; zusätzlich etwas mallorquí ist von Vorteil, muss aber nicht sein) perfekt? Hast du bereits Rechtsanwalt, verschiedene Handwerker, Verwalter vor Ort, denen du 100% vertrauen kannst?

[mike202]

vor 2 Minuten von bondholder:

OK, anders gefragt:

Wie viele Jahre hast du bisher in Spanien gelebt? Sind deine Sprachkenntnisse (castellano; zusätzlich etwas mallorquí ist von Vorteil, muss aber nicht sein) perfekt? Hast du bereits Rechtsanwalt, Handwerker, Verwalter vor Ort, denen du 100% vertrauen kannst?

Ja, meine Eltern wohnen da seit 15 Jahren. Rechtsanwalt, Handwerker würde ich deren übernehmen. Verwaltung könnten Sie auch übernehmen. Der Part wäre abgedeckt.

 

Mir gings mehr um die Sinnhaftigkeit einer solchen "Anlage". Bin bisher nur in Wertpapieren, die ja sehr liquide sind im Vergleich zu Beton.

[s1lv3r]

vor 17 Minuten von mike202:

Mir gings mehr um die Sinnhaftigkeit einer solchen "Anlage". Bin bisher nur in Wertpapieren, die ja sehr liquide sind im Vergleich zu Beton.

 

Ich würde pauschal immer erst einmal von Auslandsimmobilien als Kapitalanlage abraten. Gerade die Verquickung von Finanzanlagen und persönlichem Lifestyle (Statussymbol + persönlicher Nutzen) ist oft eine sehr schlechte Ausgangsbasis für ein Investment.

 

Das wird nur für einen von Hundert Anlegern tatsächlich eine langfristig intelligente Anlage sein (und für die anderen ist es dann etwas, was man sich sein Leben lang schönrechnet, weil man ja nicht falsch gelegen haben kann) - aber vielleicht bist du ja dieser eine von Hundert. Das könnte so sein, wenn bei dir alle Parameter stimmen (lokale Kenntnisse, vertrauenswürdige Verwalter an der Hand, etc.).

 

Vor allem ist hier m.M.n. aber die Fähigkeit wichtig, das mentale "haben wollen" von einer nüchtern kalkulatorischen Investoren-Betrachtung trennen zu können (oder sich eben von vornherein einzugestehen, dass es eine Lifestyle-Entscheidung ist und die Rendite eigentlich nebensächlich ist) ... 

[bondholder]

vor 7 Minuten von s1lv3r:

Vor allem ist hier m.M.n. aber die Fähigkeit wichtig, das mentale "haben wollen" von einer nüchtern kalkulatorischen Investoren-Betrachtung trennen zu können (oder sich eben von vornherein einzugestehen, dass es eine Lifestyle-Entscheidung ist und die Rendite eigentlich nebensächlich ist) ... 

Ich kenne nur Menschen, die ihr Ferienhaus als persönlichen Luxus definieren und nie auf die Idee kämen, daraus eine finanzielle Rendite zu erwarten. Aber gut, das betrifft vielleicht nur mein Umfeld.

[s1lv3r]

Gerade eben von bondholder:

Ich kenne nur Menschen, die ihr Ferienhaus als persönlichen Luxus definieren und nie auf die Idee kämen, daraus eine finanzielle Rendite zu erwarten. Aber gut, das betrifft vielleicht nur mein Umfeld.

 

Ich kenne super viele Menschen, für die so gut wie jeder persönliche Luxus eine schön gerechnete Anlage ist. Im kleinen Rahmen (der neue Golf 8 verbraucht im Vergleich soviel weniger Sprit als mein Golf 7, dass sich diese Anschaffung in wenigen Jahren amortisiert) oder im großen Rahmen (mein Sondermodell vom Porsche 718 kann im Wert eigentlich nur steigen, weil ist ja selten) und im besonderen bei Immobilien (ob Ferienwohnung oder selbstgenutztes Einfamilienhaus), weil Immobilien ja quasi garantiert jedes Jahr um +10% im Wert steigen ... - wir haben scheinbar ein sehr unterschiedliches Umfeld. Vielleicht eine Frage der Generationen. 

[Kezboard]

Hola mike202,

 

mit dem Gedanken hatte ich letztens auch mal gespielt, in der Hoffnung, dass die Covid19-Krise die Immobilienpreise in Spanien in den Keller geprügelt hat. Allerdings weiß ich es nicht genau, kenne mich mit der Entwicklung der Immobilienpreise vor Ort nicht wirklich aus und müsste mich hier erstmal sachkundig machen. D.h. du müsstest hier auch eine gewisse Vorstellung haben, was ein Schnäppchen und was eher teuer ist.

 

Was mir darüber hinaus fehlt, wären die Kontakte vor Ort. Ich denke, das wird der aufwändigste Part sein, dass sich jemand regelmäßig um die Immobilie kümmert, zur Not kleine Dinge repariert und auch die ganze Vermietung und das Drumherum managed. Du willst ja nicht alle 2 Wochen runterfliegen, um dich selbst zu kümmern.

 

Darüber hinaus hatte ich letztens mal eine Reportage über Illegale Hausbesetzungen in Spanien gesehen. Keine Ahnung wie akut das noch ist. In einer anderen Reportage hat eine Familie einfach die leere Filiale einer Bank besetzt. Da insbesondere die Balearen sehr touristisch geprägt sind, gibt es dort große existenzielle Not und die Leute wissen teilweise nicht, wo sie unterkommen sollen.

 

Also: idealerweise kaufst du eine Immobilie an einem Ort, den du seit Jahren kennst und deren Entwicklung der Immobilienpreise du mitbekommen hast. Noch besser wären dann - wie in deinem Fall - familiäre oder freundschaftliche Kontakte vor Ort, die sich zwischendurch kümmern können. Gute Sprachkenntnisse des jeweiligen Auslands setze ich mal bei Immobilienerwerb vorraus - alles andere wäre ja wirtschaftlicher Selbstmord.

 

Daher durchaus machbar, für die meisten wird es allerdings ein Traum bleiben, solange nicht das notwendige Taschengeld übrig ist. Das wird dann aber vermutlich eher eine andere Liga sein, wo man die Villa direkt mit Housekeeping und allem Pipapo erwirbt.

 

¡Mucha suerte!

[hilflos]

vor 59 Minuten von max400:

Meine Eltern hatten ein FH in Puerto de Mazaron in SP.
Haben es nach 25 Jahren aus altersgruünden gerade mit 100% Aufschlag verkauft.

Das war ja keine große Wertsteigerung (3% pro Jahr). In Süddeutschland wäre das durchschnittlich nach 15 Jahren erreicht worden und in München vermutlich in unter 10 Jahren

[bondholder]

vor 23 Minuten von Kezboard:

mit dem Gedanken hatte ich letztens auch mal gespielt, in der Hoffnung, dass die Covid19-Krise die Immobilienpreise in Spanien in den Keller geprügelt hat.

Für hochwertige Objekte in guten Lagen auf Mallorca sind die Preise nicht gesunken – kein Wunder, diese Immobilien werden sowieso nicht von Einheimischen gekauft:

Markt für Ferienimmobilien auf Mallorca boomt (11.05.2021)

"Typisches Mallorca-Ferienhaus kostet knapp eine Million Euro" (29.04.2021)

 

[mike202]

Mein Eindruck ist auch, dass die Preise relativ stabil geblieben sind trotz Pandemie.

 

Wenn man das mal so grob für ein Objekt mit 500.000€ Kaufpreis durchrechnet, komme ich auf eine ungefähre Rendite von c.a. 5 % durch die Vermietung (ohne Wertsteigerung des Objekts)

 

Annahme Auslastung: 160 Tage p.a.

Durchschnitt-Tagespreis: 190 €

= 30.400 € p.a.

 

Kosten für Strom/Wasser/Müll/Grundsteuer/Instandhaltung:

= 5.500 € p.a.

 

Da muss man jetzt natürlich noch die Steuern und die Kreditzinsen abziehen. Sollte aber insgesamt immernoch im plus bleiben?

[Hansolol]

Wir haben uns neulich mal mehrere Ferienhäuser in Deutschland an der Nordsee angesehen. Brutto Renditen sahen immer toll aus (6%), wenn man dann aber die ganzen Kosten abgezogen hat, ist kaum noch was übrig geblieben. Die Immobilie muss verwaltet und gepflegt werden, Inventar muss aufrecht erhalten werden, du zahlst für die Reinigung, Steuern und der Müll muss auch an die Straße gestellt werden. Die Verwalter nahmen etwa 25 % der Einnahmen. Hinzu kamen schon relativ teure Kaufpreise. Ist das Niveau in Spanien soviel anders? Aus dem Bauch heraus, würde ich sagen, dass die Situation ähnlich ist (hohe Kaufpreise, große Konkurrenz durch andere Häuser und ein großer Kostenaufwand für den Verwalter. Wenn man dann selten vor Ort sein kann und niemanden dort kennt, ist es noch schwieriger. 

[mike202]

vor 35 Minuten von Hansolol:

Wir haben uns neulich mal mehrere Ferienhäuser in Deutschland an der Nordsee angesehen. Brutto Renditen sahen immer toll aus (6%), wenn man dann aber die ganzen Kosten abgezogen hat, ist kaum noch was übrig geblieben. Die Immobilie muss verwaltet und gepflegt werden, Inventar muss aufrecht erhalten werden, du zahlst für die Reinigung, Steuern und der Müll muss auch an die Straße gestellt werden. Die Verwalter nahmen etwa 25 % der Einnahmen. Hinzu kamen schon relativ teure Kaufpreise. Ist das Niveau in Spanien soviel anders? Aus dem Bauch heraus, würde ich sagen, dass die Situation ähnlich ist (hohe Kaufpreise, große Konkurrenz durch andere Häuser und ein großer Kostenaufwand für den Verwalter. Wenn man dann selten vor Ort sein kann und niemanden dort kennt, ist es noch schwieriger. 

Der Vorteil in meinem Fall wäre, dass die Eltern vor Ort sind und die Verwaltung übernehmen können. Die Kosten dafür würden ja zumindest in der Familie bleiben

[bondholder]

vor 29 Minuten von Hansolol:

Wir haben uns neulich mal mehrere Ferienhäuser in Deutschland an der Nordsee angesehen.

vor 29 Minuten von Hansolol:

Hinzu kamen schon relativ teure Kaufpreise.

Wir haben uns mal mit einem Makler, der Ferienimmobilien auf deutschen Nordseeinseln vermittelt (und zusätzlich verwaltet / vermietet, wenn die Käufer diese Dienstleistung buchen wollen), unterhalten und ihn gefragt, wie das aktuelle Preisniveau zustande kommt. Es handelt sich dabei um Inseln, die in der Hauptsaison immer zu 100% ausgebucht sind. Seine Erklärung war, dass es Käufer gibt, die die Sommerferien dort selbst verbringen wollen und die Vermietung nur mitnehmen, um die jährlichen Kosten zu senken. Das sind also Käufer, für die die Möglichkeit einer finanziellen Rendite keine Bedingung ist.

[s1lv3r]

vor 7 Minuten von bondholder:

Das sind also Käufer, für die die Möglichkeit einer finanzielle Rendite keine Bedingung ist.

 

Zufälligerweise ist mein bester Kumpel Makler für Ferienhäuser an der Ostsee. Seine jüngste Aussage dazu war in die gleiche Richtung gerichtet, dass mittlerweile alles mit direkter Nähe zum Wasser schon bei +7.000 € auf den Quadratmeter liegt und daher tatsächlich nur noch die Menschen kaufen, die entweder absolut gar nicht nicht rechnen können, oder für die der Kaufpreis wirklich komplett nebensächlich ist (d.h. eine Zielgruppe, bei der weitestgehend auch keine Finanzierung aufgenommen wird, sondern so etwas aus der Porto-Kasse bezahlt wird) ...

 

Ob man in Spanien derzeit noch "Schnäppchen" machen kann, würde ich daher für ungewiss halten. Im Moment sucht halt sehr viel Geld einen Verbleib ...

[bondholder]

vor 1 Minute von s1lv3r:

oder für die der Kaufpreis wirklich komplett nebensächlich ist (d.h. eine Zielgruppe, bei der weitestgehend auch keine Finanzierung aufgenommen wird, sondern so etwas aus der Porto-Kasse bezahlt wird) ...

Man finanziert solche Ferienhäuser nicht, sondern überweist das Geld vom Tagesgeldkonto und vermeidet so Negativzinsen.

[s1lv3r]

vor 12 Minuten von bondholder:

Man finanziert solche Ferienhäuser nicht, sondern überweist das Geld vom Tagesgeldkonto und vermeidet so Negativzinsen.

 

Ja, genau.  Fraglich (und für den OP relevant) bleibt deswegen halt: Wenn die Immobilienpreise durch Investoren getrieben/bestimmt werden, deren einzige Renditeerwartung die Vermeidung von Negativzinsen ist und die daher mit nominalen Negativrenditen zufrieden sind, ob dann ein Immobilieninvestment für einen "Normalo" - der nach den Kreditzinsen noch eine positive Eigenkapitalrendite erwartet - überhaupt realistisch ist? Schließlich spricht der OP im Eingangspost von Finanzierung und Lukrativität.

 

Für deutsche Ferienimmobilien würde ich das mit ziemlich hoher Sicherheit für den Moment verneinen. Auf dem spanischen Markt kenne ich mich allerdings ebenso nicht aus.

[Buell]

vor 4 Stunden von mike202:

Ich überlege aktuell ein Ferienhaus in Spanien ggf. auf den Balearen zu erwerben, das auch die Möglichkeit der Ferienvermietung beinhaltet (Lizenz). 

 

Hallo mike202.  Zuerst solltest du dich entscheiden "wo". Festland oder Insel ist schon ein großer Unterschied.

 

vor 4 Stunden von mike202:

 

Gerade die Vermietung an Touristen scheint mir erstmal relativ lukrativ zu sein (sofern keine Pandemie herrscht natürlich).

 

Gibt es hierzu Meinungen aus der Anlegercommunity?

 

Gibt es Empfehlungen ob man die Finanzierung eher mit einer deutschen Bank oder eher mit einer lokalen spanischen Bank machen sollte?

 

 

Es ist lukrativ. Bedenke nur das die Vermittler auch Geld haben wollen. Airbnb,Booking...etc.

 

Spanische Bank. Du benotigst aber natürlich für alles was in diese Richtung geht eine spanische NIE Nummer. Das weißt du aber bestimmt,wenn du dich mit dem Thema beschäftigt hast.

[aenges]

Das Thema Finanzierung über eine deutsche Bank kannst du meiner Erfahrung nach, ohne deutsche Grundschulden, vergessen.

 

Die Konditionen der spanischen Banken sehen etwas anders aus. Deren Bonitätsprüfung kann ich nicht einschätzen. Tuen diese sich aber mit deutschen Einnahmen genauso schwer, wie es deutsche Banken mit spanischem Einkommen tun, könnte auch hier die Auswahl der potenziellen Bankpartner sehr begrenzt sein. Wie die spanischen Banken zu non recourse-Finanzierungen stehen, mag ich nicht einzuschätzen. Denke aber das wird bei einer Ferienimmobilie recht schwer.

[mike202]

 

vor 31 Minuten von Buell:

Hallo mike202.  Zuerst solltest du dich entscheiden "wo". Festland oder Insel ist schon ein großer Unterschied.

 

Ich denke es wird auf Mallorca hinauslaufen, weil nur dort die Eltern sind. Festland hatte ich in betracht gezogen weil zur Not auch mal mit dem Auto erreichbar.

 

vor 32 Minuten von Buell:

 

Hallo mike202.  Zuerst solltest du dich entscheiden "wo". Festland oder Insel ist schon ein großer Unterschied.

 

Es ist lukrativ. Bedenke nur das die Vermittler auch Geld haben wollen. Airbnb,Booking...etc.

 

Spanische Bank. Du benotigst aber natürlich für alles was in diese Richtung geht eine spanische NIE Nummer. Das weißt du aber bestimmt,wenn du dich mit dem Thema beschäftigt hast.

Ja, ist mir bewusst. Warum die klare Empfehlung Spanische Bank?

 

 

[bondholder]

vor einer Stunde von mike202:

Ich denke es wird auf Mallorca hinauslaufen, weil nur dort die Eltern sind. Festland hatte ich in betracht gezogen weil zur Not auch mal mit dem Auto erreichbar.

Und deine Eltern sollen dann jedesmal zum spanischen Festland reisen, wenn irgendwas zu klären ist? Das würde ich mir an deren Stelle nicht antun.

[monopolyspieler]

Ich würde mal bei Deiner regionalen Filiale der Santander anklopfen. Wenn einer in D sowas finanzieren könnte, dann wohl die.

 

[Buell]

vor 5 Minuten von mike202:

Warum die klare Empfehlung Spanische Bank?

Weil es funktioniert und die Konditionen (zur Zeit) recht gut sind.

 

Bei Malle und den anderen Inseln bin ich aber raus.