Wie werden Immobilien in der Asset Allocation behandelt?

[Rothan96]

Hallo, 

 

da ich mit dem Gedanken spiele in 1 oder 2 Jahren in Immobilien zu investieren, frage ich mich, wie diese in der Asset Allocation behandelt werden. Habe über die Suche leider nichts dazu gefunden.

 

Angenommen ich habe ein Vermögen von 100.000 € und teile dieses 50/50 in sicher und Risiko auf. Wären also 50.000 €, die ich in Risikoanlagen stecken kann. Nun kauf mir eine Immobilie im Wert von 100.000 €, die ich vermiete. Nach Verrechnung von Einnahmen und Ausgaben habe ich einen Aufwand von 100 € im Monat für die Immobilie. 

 

Wie verrechne ich das jetzt in meiner Asset Allocation?

Ziehe ich das Darlehen von 100.000 € von meinem Vermögen ab, womit ich bei 0 € stehen würde?

Dazuzählen kann ich den Immobilienwert ja nicht, denn die Immobilie gehört ja noch der Bank.

Oder bleibe ich bei den 50.000 € für den Risikoanteil und rechne den jährlichen Tilgungsanteil dazu? Fände ich auch seltsam.

 

Das sind alles nur fiktive runde Zahlen, damit ich das Prinzip verstehe. Mir ist natürlich bewusst, dass es mit ein wenig Aufwand deutlich günstiger geht. Aber damit beschäftige ich mich, wenn es soweit ist.

 

Hoffe ihr könnt mir weiterhelfen und das anschaulich erklären. Vielen Dank schon mal

 

 

[s1lv3r]

Hallo, 

also ... spielen wir das Beispielszenario einmal durch. Ich rechne einfach mal mit 100k€ vorhandenem Vermögen (wovon 50% eingesetzt werden sollen) und 250k€ Immobilienwert. Der Immobilienkauf umfasst dann die folgenden Transaktionen:

 

  100.000€ Ausgangsvermögen

- 25.000 € Eigenkapital für Immobilienerwerb

- 25.000 € Kaufnebenkosten von 10% für die Immobilie

- 225.000 € Schulden/aufgenommener Kredit für die Immobilie

+250.000 € Immobilienwert

-------------------------------

75.000€ Endvermögen

 

Deine Asset-Allocation ist dann allerdings:

1/5 liquides Vermögen (50k€),

4/5 Immobilien (250k€).

 

Das resultiert einfach daraus, dass du "gehebelt" in die Asset-Klasse Immobilien investiert bist. Für die Asset-Allocation ist es im Prinzip egal, wieviel Eigenkapital du in der Immobilie hast. Da geht es nur darum, welches "Exposure" du hast, also wie viel Kapital den Risiken der jeweiligen Asset-Klasse ausgesetzt ist.

 

Wenn du deine Vermögensentwicklung jetzt über die Jahre mit dem entsprechen Abtrag & und Vermietungscashflow nachvollziehen willst, buchst du einfach den Abtrag jeweils gegen das Konto mit den 225k€ Finanzierungsschulden.

 

Generell allerdings noch der Hinweis, dass Immobilien sich als Asset-Klasse (und schon gar nicht als Einzelinvestment zur Vermietung) definitiv nicht zu den "sicheren" Anlageklassen zählen lassen. Ich bin mir nicht ganz sicher, ob du das so gemeint hast. 

[Rothan96]

vor 2 Stunden von s1lv3r:

Deine Asset-Allocation ist dann allerdings:

1/5 liquides Vermögen (50k€),

4/5 Immobilien (250k€).

Danke s1lv3r, das hilft mir definitiv weiter.

 

Dass Immobilien zum Risikokapital gehört ist natürlich klar

 

Aber heißt das dann, wenn ich eine Allocation von 50/50 beibehalten wollen würde, ich mir die Immobilie erst kaufen könnte, wenn ich 250k € in sicheren Anlagen angelegt habe?

 

[Bassinus]

Er hat dein Beispiel abgewandelt 

[s1lv3r]

vor 3 Stunden von Rothan96:

Aber heißt das dann, wenn ich eine Allocation von 50/50 beibehalten wollen würde, ich mir die Immobilie erst kaufen könnte, wenn ich 250k € in sicheren Anlagen angelegt habe?

 

Ja, in der Theorie wäre das bei einem Immobilienwert von 250k € so.

 

In der Praxis ist die große Hebelwirkung beim Direktinvest in Immobilien der einzige große Vorteil, den diese Asset-Klasse für Privatanleger hat. Der verhältnismäßig große Eigenkapitalhebel ist hier gerade für viele wünschenswert auch wenn dieser natürlich das Risiko erhöht.

 

Es würde wahrscheinlich allerdings auch niemand einen Kredit für eine Immobilienfinanzierung aufnehmen, wenn er gleichzeitig die Kaufsumme in risikoarmen Anlagen geparkt hat (negatives Zins­differenz­geschäft).

 

Wenn du tatsächlich eher defensiv agieren willst (keine Hebelung, 50/50 Allocation), würdest du vermutlich auch besser fahren, wenn du sofort über den Kapitalmarkt in Immobilien investieren würdest (Vonovia Aktien, REITs, OIF, etc. kaufen), anstatt erst einmal 250k € anzusparen ...

[HnsPtr]

Bei einem Investment in vonovia ist das einzig "defensive" der fehlende Hebel auf Rothan96' Kapital.

 

 

[Erich Müller Dr.]

vor 17 Stunden von Rothan96:

Hallo, 

 

da ich mit dem Gedanken spiele in 1 oder 2 Jahren in Immobilien zu investieren, frage ich mich, wie diese in der Asset Allocation behandelt werden. Habe über die Suche leider nichts dazu gefunden.

 

Angenommen ich habe ein Vermögen von 100.000 € und teile dieses 50/50 in sicher und Risiko auf. Wären also 50.000 €, die ich in Risikoanlagen stecken kann. Nun kauf mir eine Immobilie im Wert von 100.000 €, die ich vermiete. Nach Verrechnung von Einnahmen und Ausgaben habe ich einen Aufwand von 100 € im Monat für die Immobilie. 

 

Wie verrechne ich das jetzt in meiner Asset Allocation?

Ziehe ich das Darlehen von 100.000 € von meinem Vermögen ab, womit ich bei 0 € stehen würde?

 

Oder bleibe ich bei den 50.000 € für den Risikoanteil und rechne den jährlichen Tilgungsanteil dazu? Fände ich auch seltsam.

 

Das sind alles nur fiktive runde Zahlen, damit ich das Prinzip verstehe. Mir ist natürlich bewusst, dass es mit ein wenig Aufwand deutlich günstiger geht. Aber damit beschäftige ich mich, wenn es soweit ist.

 

Hoffe ihr könnt mir weiterhelfen und das anschaulich erklären. Vielen Dank schon mal

 

 

In jungen Jahren bin ich der Meinung, kann man getrost die Risikoverteilung  einschränken.

Gerade wenn es sich um Immobilien handelt.

Hier ist insbesondere darauf zu achten das die Immobilien attraktiv und nicht überteuert sind, die Finanzierung langfristig durchdacht und finanzielle Ausfälle auch verkraftbar sind, meint der Doc.

 

"Dazuzählen kann ich den Immobilienwert ja nicht, denn die Immobilie gehört ja noch der Bank."

Sorry, aber wenn das die Denkweise repräsentiert, dann solltest Du nochmal das Einmaleins von Bilanzierung dir erarbeiten.

[Beamter48]

Immobilie attraktiv und nicht zu teuer. Das klingt wie ein Zielkonflikt.

 

Wir haben uns davon verabschiedet. 

Vor kurzem gab es tatsächlich ein interessantes Angebot. (EFH)

Hatte mich schon gewundert; aber auf dem Nachbargrundstück wird jetzt ein Mehrfamilienhaus hingesetzt. Dann war alles klar.

Bei Immobilien ist nie alles attraktiv wie man zu Beginn denkt; viel zu unsicher die Gegebenheiten. Und dann noch das Klumpenrisiko

[Erich Müller Dr.]

vor 8 Minuten von Beamter48:

Immobilie attraktiv und nicht zu teuer. Das klingt wie ein Zielkonflikt.

 

Wir haben uns davon verabschiedet. 

Vor kurzem gab es tatsächlich ein interessantes Angebot. (EFH)

Hatte mich schon gewundert; aber auf dem Nachbargrundstück wird jetzt ein Mehrfamilienhaus hingesetzt. Dann war alles klar.

Bei Immobilien ist nie alles attraktiv wie man zu Beginn denkt; viel zu unsicher die Gegebenheiten. Und dann noch das Klumpenrisiko

Natürlich ist das ein Zielkonflikt, aber das ist genau die Herausforderung von Vermögensaufbau. 

 

[Moneycruncher]

vor 19 Stunden von Rothan96:

Angenommen ich habe ein Vermögen von 100.000 € und teile dieses 50/50 in sicher und Risiko auf. Wären also 50.000 €, die ich in Risikoanlagen stecken kann. Nun kauf mir eine Immobilie im Wert von 100.000 €, die ich vermiete.

Viel zu wenig Eigenkapital für das Vorhaben. Spare noch ein bisschen, damit noch ein Nuller dran kommt an die 100.000.-.

[Beamter48]

@Erich Müller Dr.

Du impliziert dass es machbar ist. Alleine die Nebenkosten machen es für Normalverdiener praktisch unmöglich.

Wenn man mit Maklerkosten weit über 50k dafür bezahlt ist das heutzutage kein vernünftiges Investment mehr

[Rothan96]

Erstmal danke für die vielen Antworten. Ich fasse das ganze nochmal in meinen Worten zusammen, damit ich das voll verstanden haben.

 

Bisher habe ich mein Risikokapital (50%) hebelfrei in ETFs investiert. Die sicheren 50% sind aktuell auf einem Festgeldkonto. Bei einem fiktiven Vermögen von 100.000 € sind das also:

 

Risiko: ETFs = 50.000 €

sicher: FG = 50.000 €

 

Eine Immobilie gehört natürlich zu den Risikoanlagen. Wenn die 100.000 € kostet (kein Eigenkapital, keine Nebenkosten um die ganze Rechnung erstmal einfach zu halten (bitte nicht dafür steinigen)), dann wäre die Vermögensaufteilung also

 

Risiko: ETFs = 50.000 €

           Immobilie = 100.000 €

sicher: FG = 50.000 €

 

und meine Asset Allocation damit nicht mehr 50/50 sondern 25/75. Sehe ich das ganze so richtig, auch wenn die Immobilie mir ja noch gar nicht gehört und ich sie erst abzahlen muss?   

 

vor 3 Stunden von Erich Müller Dr.:

"Dazuzählen kann ich den Immobilienwert ja nicht, denn die Immobilie gehört ja noch der Bank."

Sorry, aber wenn das die Denkweise repräsentiert, dann solltest Du nochmal das Einmaleins von Bilanzierung dir erarbeiten.

Kannst du mir das vielleicht noch mal genauer erläutern?

 

Ich fange gerade erst damit an, mich mit dem Thema zu beschäftigen und hab natürlich noch nicht so viel Erfahrung. 

Deshalb soll es auch erstmal wirklich nur um die Asset Allocation gehen. Also nicht, ob sich das Investment so lohnt, ob das Eigenkapital zu gering ist oder ähnliches. Dafür nehme ich mir noch min. ein Jahr Zeit um mich damit zu beschäftigen.

[Erich Müller Dr.]

Also lieber Freund

Die Immobilie würde dir gehören, Du wärst der Eigentümer und bestimmst dort!

 

Beispiel

in 2021

Kauf Immo 225 K€  

Kredit         200 K€

 

Saldo  Guthaben   25 K€

 

in 2031

Immo Schätzwert  möglicher Verkaufswert   337 K€

Kredit  Valutiert  bei 2% Tilgung              ca. 150 K€

 

Saldo                                                              187 K€

 

 

Ist übrigens keine direkte Geldvermehrung weil Tilgungsleistung und Zinsen fällig wurden.... 

[oktavian]

vor 2 Stunden von Rothan96:

Erstmal danke für die vielen Antworten. Ich fasse das ganze nochmal in meinen Worten zusammen, damit ich das voll verstanden haben.

Ja, das ist richtig. Wenn man es noch umfassender anschauen möchte, könntest du eine komplette Vermögensbilanz aufstellen. Z.B. grob/fiktiv:

Vermutlich überwiegt bei deinem jungen? Alter, das Humankapital = alle Nettozahlungen, welche du abgezinst durch Verkaufen deiner Arbeitskraft erzielen wirst (unsicher / man muss da in Bandbreiten denken und nicht in einer Zahl.). Wenn du dir da die Zahlen erarbeitet hast, kannst du die Relationen etwas abschätzen. Evtl. ist die Schwankung des Finanzkapitals gar nicht so wesentlich wichtig, solange das Humankapital alles überwiegt. Beachten muss man natürlich trotzdem die Liquidität, damit man den Kredit bedienen und Essen kaufen kann. Auch die Wechselwirkungen kann man ein bisschen bedenken: Bist du beruflich Immobilienmakler am Wohnort hat dein Humankapital eine höhere Korrelation mit den Immobilienpreisen als wenn du Beamter bist.

[Flughafen]

vor 2 Stunden von Rothan96:

Risiko: ETFs = 50.000 €

           Immobilie = 100.000 €

sicher: FG = 50.000 €

 

und meine Asset Allocation damit nicht mehr 50/50 sondern 25/75. Sehe ich das ganze so richtig, auch wenn die Immobilie mir ja noch gar nicht gehört und ich sie erst abzahlen muss? 

Ja. Deine Vermögensaufteilung in Kategorien Sicher/Risiko ist so richtig. Neben dem Vermögen wird bei Dir noch eine Verbindlichkeit von -100.000 € auftauchen. Das sind die Schulden, die Du für die Immobilien aufnimmst. Ist aber ein anderes Konto, Schulden gehören nicht zum Vermögen, sondern werden gegenüber gestellt.

 

Update: Oktavian war schneller und ausführlicher.

[s1lv3r]

vor 15 Stunden von HnsPtr:

Bei einem Investment in vonovia ist das einzig "defensive" der fehlende Hebel auf Rothan96' Kapital.

 

Mit dem Kommentar hätte ich rechnen müssen. Prinzipiell richtig und ich will auch nicht widersprechen, aber ich behaupte trotzdem mal, dass ein Vonovia-Invest das eigene Portfolio zumindest breiter diversifiziert, als eine einzelne ETW zur Vermietung. 

 

vor 2 Stunden von Rothan96:

und meine Asset Allocation damit nicht mehr 50/50 sondern 25/75. Sehe ich das ganze so richtig, auch wenn die Immobilie mir ja noch gar nicht gehört und ich sie erst abzahlen muss?   

 

Ergänzend zur (korrekten) Darstellung von Flughafen: Deine Asset-Allocation hat halt nur begrenzt etwas mit deiner Vermögensbilanz zu tun. Das sind zwei unterschiedliche Sichtweisen mit unterschiedlichen Zielen.

• Asset Allocation --> Wie verteilt sich das Risiko innerhalb meines Gesamtportfolios.
• Vermögensaufstellung --> wieviel Geld habe ich (Schulden werden wieder abgezogen).

 

Als Beispiel, wo die Frage "Welchem Risiko bin ich ausgesetzt?" relevant wird und die vielleicht die Sinnhaftigkeit dieser Betrachtung besser veranschaulicht, kann man z.B. das folgende erträumte/unrealistische Szenario betrachten.

 

Auf Basis einer sonst wie gearteten Krise passiert folgendes:

• Der Wert des sicher angelegten Portfolioanteils verdoppelt sich.
• Der Immobilienwert halbiert sich.

Wenn du das mal durchrechnest, wird dir im Endeffekt hieraus ersichtlich sein, dass für die Betrachtung deines Risikos 50/50 nicht richtig sein kann, sondern tatsächlich eine 25/75 Aufteilung vorliegt.

[Rothan96]

Ok. Danke nochmal für die vielen hilfreichen Antworten. Jetzt steige ich da allmählich durch

 

Was ich mich jetzt aber noch frage: Wie sieht das mit dem Rebalancing aus? Bei Fonds und Tagesgeld ist das ja einfach. Da kann man ja einfach welche verkaufen oder den Sparplan ändern. Aber wie ist das mit der Immobilien, deren Wert ja wahrscheinlich auch steigen wird. Dann müsste ich doch immer mehr Geld in die sicheren Anlagen stecken, da sonst der Risikoanteil immer weiter zunimmt oder?

[Madame_Q]

vor 58 Minuten von Rothan96:

Dann müsste ich doch immer mehr Geld in die sicheren Anlagen stecken, da sonst der Risikoanteil immer weiter zunimmt oder?

Richtig.

So sollte man es tun. 

Nur machen das nicht alle so.

[Peter23]

vor 1 Stunde von Rothan96:

Dann müsste ich doch immer mehr Geld in die sicheren Anlagen stecken, da sonst der Risikoanteil immer weiter zunimmt oder?

Theoretisch ja, aber viele zahlen eben auch gleichzeitig in die gesetzliche Rentenversicherung ein. Deswegen sage ich ja immer: nur die gesamthafte Betrachtung bringt einen weiter.