Betriebskosten im Mietvertrag Verteilerschlüssel

[Wusel83]

vor einer Stunde von oktavian:

 

@50centBeim Gehsteig könntest du doch mit 1:11 Schlüsselung Gewinn machen und eh keinen Plan wie man auf 87/1000 kommt. Also 1000/87 sind 11,5.

87 von 1000 sind die MEA an der WEG. 

[ika]

87 von 1.000 sind die Miteigentumsanteile, also der ideelle Anteil des Sondereigentümers @50cent am gemeinschaftlichen Eigentum.

 

Irgendetwas nach Personen abzurechnen bringt nur Ärger. Dann kommt der eine und sagt er war aber nie da, der andere hat ständig seine (nicht dort gemeldete) Freundin mit Kind da usw. Ich würde da wie gesagt die Finger von lassen und nach den "gesetzlichen" Schlüsseln abrechnen, weil man da die Wahl des Verteilerschlüssels nicht rechtfertigen muss.

 

Aber was weiß ich schon, ich mache das ja nur beruflich

vor 2 Stunden von Rubberduck:

 

Also bei mir im Haus werden diverse Positionen auch nach Parteien abgerechnet.

Beispielhaft Müll. Aber: 1 Person in großer Wohnung macht weniger Müll als 2 Personen in kleiner WOhnung.

 

Gerade Müllverursachung ist maximal subjektiv. Wer viel trennt produziert als Paar mit Kind vielleicht 30L Restmüll, wer gar nichts trennt als Single 120L. Insofern ist - abseits von Müllmarken - alles ungerecht ;-)

 

vor 2 Stunden von Rubberduck:

 

Von der Steuererklärung mal ganz zu schweigen. Das dürfte das Kuddelmuddel nochmal steigern.

 

Wieso? Alle Einnahmen im Betrachtungszeitraum ./. alle Ausgaben. Das Finanzamt interessiert sich nicht dafür, ob du bei den Nebenkosten 10 € Plus oder 10 € Minus machst gegenüber dem, was du an die WEG gezahlt hast.

 

Mieteinnahmen (brutto-warm) ./. Abschreibung ./. Zinsen ./. Wohngeld (ohne IR) ./. Instandhaltung, sonstige Betriebskosten etc. = Gewinn / Verlust aus V+V

 

 

[Rubberduck]

vor einer Stunde von ika:

Aber was weiß ich schon, ich mache das ja nur beruflich

Naja, mein Verwalter auch. Das ist ja nicht auf meinem Mist gewachsen. Insofern schon komisch, dass es da mehrere rechnungsverfahren gibt.

 

Was machst du denn bei Neukunden die bislang falsch gerechnet haben? Die bekehrst du und alle zahlen ab sofort was anderes?

[investfux]

Ich schalte mich auch mal dazu, weil ich seit 2 Jahren eine ETW in einer WEg vermiete und mich das Thema anfänglich auch verwirrt hat.

 

Hausverwaltung erstellt die Abrechnung: Da gibt es 3 Umlageschlüssel : Direkte Zuordung (Heiz -und Wasserkosten), Einheiten (Verwaltergebühr) und Mieteigentumsanteile (der ganze Rest wie Winterdienst, Allgemeinstrom, Gartenpflege, etc). 

 

Außerdem noch jeweils ein M (für Mieter) und ein E (für Eigentümer). 

 

Ich habe das so einfach an den Mieter weitergegeben. Dagegen kann doch eigentlich nichts sprechen ?

[Halicho]

vor 11 Stunden von oktavian:

Wie kann man denn nach Personen umlegen? Habt ihr da einen Privatdetektiv? Wenn jeder nur eine Person angibt, läuft es auf Wohneinheiten hinaus. Was steht dann in deinem Mietvertrag- ab wann muss Person gemeldet werden?

Ich lege Allgemeinstrom- (auch Waschmaschinenstrom), Wasser- und Warmwasserverbrauchskosten (nicht die Grundgebühr) nach Personen um. Heizgas hälftig nach Fläche und Personen und den Rest nach Fläche. Wenn mir einer mit der Heizkostenverordnung kommt dann rechne ich die Mehrkosten vor und wenn's einen Prozess gäbe könnte ich wegen Unwirtschaftlichkeit und technischen Schwierigkeiten die Ausnahme begründen. 

 

Wer länger als 6 Wochen im Haus wohnt wird als Person berechnet. Wer länger als 6 Wochen weg ist zahlt den Personenteil nicht.

vor 2 Stunden von investfux:

Außerdem noch jeweils ein M (für Mieter) und ein E (für Eigentümer). 

 

Ich habe das so einfach an den Mieter weitergegeben. Dagegen kann doch eigentlich nichts sprechen ?

Die Posten für M weiterzugeben ist richtig. Zukünftigen Mietverträgen würde ich den aktuellen NK-Schlüssel beilegen, am besten auch die letzte (anonymisierte) Abrechnung für die Wohnung. Wie oben gesagt, sollte man, um Rechtsfrieden zu schaffen auch die Ausweichklausel aufnehmen. (Abgerechnet wird nach den jeweiligen aktuell gültigen Schlüsseln der Hausverwaltung, die jederzeit geändert werden dürfen). 

 

Eigentumswohnungen produzieren einen großen Overhead für Verwaltung, Rechtsstreitigkeiten (im 19. Jahrhundert nannte man sie auch Händelhäuser) Messekosten und zudem Haftungsprobleme. Ich würde immer entweder Mieter sein wollen oder Eigentümer des ganzen Hauses.

[investfux]

vor 25 Minuten von Halicho:

Ich lege Allgemeinstrom- (auch Waschmaschinenstrom), Wasser- und Warmwasserverbrauchskosten (nicht die Grundgebühr) nach Personen um. Heizgas hälftig nach Fläche und Personen und den Rest nach Fläche. Wenn mir einer mit der Heizkostenverordnung kommt dann rechne ich die Mehrkosten vor und wenn's einen Prozess gäbe könnte ich wegen Unwirtschaftlichkeit und technischen Schwierigkeiten die Ausnahme begründen. 

 

Wer länger als 6 Wochen im Haus wohnt wird als Person berechnet. Wer länger als 6 Wochen weg ist zahlt den Personenteil nicht.

Die Posten für M weiterzugeben ist richtig. Zukünftigen Mietverträgen würde ich den aktuellen NK-Schlüssel beilegen, am besten auch die letzte (anonymisierte) Abrechnung für die Wohnung. Wie oben gesagt, sollte man, um Rechtsfrieden zu schaffen auch die Ausweichklausel aufnehmen. (Abgerechnet wird nach den jeweiligen aktuell gültigen Schlüsseln der Hausverwaltung, die jederzeit geändert werden dürfen). 

 

Eigentumswohnungen produzieren einen großen Overhead für Verwaltung, Rechtsstreitigkeiten (im 19. Jahrhundert nannte man sie auch Händelhäuser) Messekosten und zudem Haftungsprobleme. Ich würde immer entweder Mieter sein wollen oder Eigentümer des ganzen Hauses.

Vielen Dank für die Info. Und wie genau nimmt man die Ausweichklausel auf ? ( einfach den von dir geschriebenen Satz in den Mietvertrag schreiben ? )

 

Edit: Im Mietvertrag den mein Mieter unterschrieben hat , gibt es folgenden Punkt: 

 

"Die Betriebskosten werden, soweit der Verbrauch erfasst wird, nach Verbrauch, im Übrigen soweit nichts anderes vereinbart wurde, nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt und berechnet (§ 556a BGB). Bei Wohnungs- oder Teileigentum werden für die Berechnung der Betriebskosten die von der Eigentümergemeinschaft festgelegten Maßstäbe zugrunde gelegt, z.B. Umlage nach Miteigentumsanteilen. Soweit Betriebskosten ausschließlich einer Wohnung zuzuordnen sind, sind diese vom Mieter direkt zu tragen oder in voller Höhe zu übernehmen".

 

Das ist mit Ausweichklausel wohl gemeint denke ich ?

 

 

[Halicho]

vor 2 Minuten von investfux:

Vielen Dank für die Info. Und wie genau nimmt man die Ausweichklausel auf ? ( einfach den von dir geschriebenen Satz in den Mietvertrag schreiben ? )

Schau mal in die Muster von Haus und Grund 

[investfux]

Mein Mietvertrag ist von Haus und Grund. Dann sollte das wohl passen (siehe mein letzter Beitrag)

[chaosmuc]

Am 10.5.2021 um 09:40 von Kezboard:

 Ganz richtig machen kann man es vermutlich eh nie, da ja angeblich jede 2. Nebenkostenabrechnung in D falsch sein soll.

In der Welt am Sonntag stand mal dazu eine Erklärung: Es gibt wohl Details im WEG-Recht und Mietrecht die widersprüchliche Regelungen vorschreiben.

 

Am 10.5.2021 um 17:50 von 50cent:

Oha. Ich hatte die Hoffnung, die Hausverwaltung bewegt sich in einem mietrechtlich zulässigen Rahmen.

Was trägt man denn als Verteilungsschlüssel am Besten bei Müllabfuhr und Grundsteuer ein? Das ist ja zu 100% umlegbar.

Eine mietrechtlich zulässige Abrechnung zu erstellen ist nicht Aufgabe der Verwaltung. Die Abrechnung der Verwaltung muss dem WEG-Recht, der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Eigentümerversammlung zur Kostenverteilung entsprechen.

Zum Thema Grundsteuer: Nach Aufteilung in eine WEG sollte für jede Wohnung ein eigener Grundsteuerbescheid erstellt werden und dieser sollte an die jeweiligen Eigentümer gehen. Von denen will der Staat auch direkt das Geld. Wäre ja bei Steuerschulden viel zu umständlich bei einer Verwaltung eintreiben zu müssen, da nimmt man lieber direkt den einzelnen Eigentümer (1. hat der sicher etwas, das verwertet werden kann [das Grundstück], 2. muss es ja keine Verwaltung geben).

 

vor 9 Stunden von Rubberduck:

Von der Steuererklärung mal ganz zu schweigen. Das dürfte das Kuddelmuddel nochmal steigern.

Steuererklärung ist "einfach":

Einnahmen: Warmmiete + ggf. Nebenkostennachzahlung

Ausgaben/Werbungskosten: Alles (außer Instandhaltungsrücklage), was in der Abrechnung der Hausverwaltung aufgelistet wird sauber nach Posten in die Steuererklärung übernehmen + zusätzlich noch Renovierungsarbeiten (ggf. über mehrere Jahre verteilen), Abschreibung der Anschaffungskosten

 

Die hohe Kunst bei der Steuererklärung ist sich arm zu rechnen und Renovierungen passend zu timen. Gibt Leute die daraus eine Kunstform schaffen.

 

vor 3 Stunden von investfux:

Hausverwaltung erstellt die Abrechnung: Da gibt es 3 Umlageschlüssel : Direkte Zuordung (Heiz -und Wasserkosten), Einheiten (Verwaltergebühr) und Mieteigentumsanteile (der ganze Rest wie Winterdienst, Allgemeinstrom, Gartenpflege, etc). 

 

Außerdem noch jeweils ein M (für Mieter) und ein E (für Eigentümer). 

 

Ich habe das so einfach an den Mieter weitergegeben. Dagegen kann doch eigentlich nichts sprechen ?

Zu den Umlageschlüssel kann ich noch zusätzlich bieten: Liftanteile (die sind nicht gleichmäßig verteilt), Tiefgaragenstellplätze (nicht jede Wohnung hat einen), Wohnfläche (kann anders sein als Miteigentumsanteile).

Bei den Kosten wird bei unserer Verwaltung nicht nach M und E unterschieden, sondern nach Kosten I (umlagefähig) und Kosten II (nicht umlagefähig).

 

Die Verteilungsschlüssel habe ich im Mietvertrag nicht vereinbart.

Allerdings habe ich in den Mietvertrag vereinbart, dass sich der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten nach dem Geschäftsjahr der WEG richtet (unterjähriges Geschäftsjahr).

[Halicho]

vor 17 Minuten von chaosmuc:

Was trägt man denn als Verteilungsschlüssel am Besten bei Müllabfuhr und Grundsteuer ein? Das ist ja zu 100% umlegbar.

Es muss nicht der "beste" Schlüssel gewählt werden. Es muss ein Schlüssel gewählt werden, der plausibel erscheint. Beispiel:

 

Müllabfuhr nach Wohnfläche, Nutzfläche, WEG-Anteile, Personen, Mieteinheiten sind legal. Hat man genau ein Teileigentum, das man weitervermietet dann nach WEG, weil man keine Phantasiekosten umlegen darf, nur entstandene umlagefähige Kosten weiterreichen darf. Das Verteilungsproblem ergibt sich nie wenn schon nach vermieteten Einheiten umgelegt wurde.

 

Illegal wäre Z.B. Umlage nach Alter der Bewohner, nach der Größe der Heizkörper, nach dem Wasserverbrauch, der Bodenhöhe über NN, der Farbe der Wohnungstür, Geschlecht oder Älter der Bewohner etc.

 

 

 

 

Grundsteuer muss nach WEG umgelegt werden. 

 

(BGH Urteil v. 17.4.2013, VIII ZR 252/12)

 

Wenn man das ganze Haus besitzt ist man freier, da nicht das Teileigentum Steuergegenstand ist, sondern das Gesamthaus.

Zur Klausel: ich zitiere das Haus- und Grundformular:

Zur Klausel: ich zitiere das Haus- und Grundformular:

 

[ika]

vor 19 Stunden von Rubberduck:

Naja, mein Verwalter auch. Das ist ja nicht auf meinem Mist gewachsen. Insofern schon komisch, dass es da mehrere rechnungsverfahren gibt.

 

Was machst du denn bei Neukunden die bislang falsch gerechnet haben? Die bekehrst du und alle zahlen ab sofort was anderes?

Nochmal:

 

Es gilt zu differenzieren zwischen WEG-Verwaltung / Wohngeldabrechnung (da richtet sich die Umlage nach den Beschlüssen der Wohnungseigentümer / der Gemeinschaftsordnung) und der Sondereigentums-Verwaltung / Betriebskostenabrechnung. Bei der Wohngeldabrechnung rechne ich so ab wie die Beschlusslage ist, da bin ich leidenschaftslos.

 

Betriebskosten rechne ich so ab, wie es "richtig" bzw. am wenigsten angreifbar ist. Umlage nach Wohnfläche muss man NIE begründen, weil das der gesetzlich normierte Normalfall ist. Alles davon abweichende muss man (bei Nachfrage bzw. Reklamation) gut begründen können. Warum soll ich mir das antun?

[Rubberduck]

vor 13 Stunden von Halicho:

Es muss nicht der "beste" Schlüssel gewählt werden. Es muss ein Schlüssel gewählt werden, der plausibel erscheint. Beispiel:

 

Müllabfuhr nach Wohnfläche, Nutzfläche, WEG-Anteile, Personen, Mieteinheiten sind legal.

Hat man genau ein Teileigentum, das man weitervermietet dann nach WEG, weil man keine Phantasiekosten umlegen darf, nur entstandene umlagefähige Kosten weiterreichen darf.

Das Verteilungsproblem ergibt sich nie wenn schon nach vermieteten Einheiten umgelegt wurde.

 

Das hatte ich jetzt intuitiv angenommen.  

 

Am Ende des Tages will man ja nicht auf irgendwas sitzen bleiben. Und wenn der Mieter die Originalabrechnung der Verwaltung in der Finger kriegt (beispielhaft vom Nachbarn) kanns auch doof werden.

[Ramstein]

Am besten gleich noch vorsorglich die Miete erhöhen:

 

Zitat

GroKo will 23 Millionen Haushalte beim CO₂-Preis entlasten

 

Erdgas und Heizöl werden wegen der CO₂-Abgabe teurer. Die Kosten werden nach SPIEGEL-Informationen allerdings zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt, um sozialen Ausgleich zu schaffen.

 

[BlacksheepK]

Es werden wahrscheinlich nicht alle Hausverwaltungen die selben Abkürzungen und Kennbuchstaben nutzen. Meine geht z.B. hin und markiert die auf den Mieter umlagefähigen Kosten mit einem Sternchen. Für das erste Jahr lohnt es sich meiner Meinung nach in einen Vermieterbund z.B. Haus und Grund einzutreten. Diese stehen bei Fragen zur Verfügung und können mit dir auch die erste Abrechnung machen. Die fertige Abrechnung kannst du dann für dich in den Folgejahren nutzen, um dich an ihr entlang zu hangeln. So habe ich es gemacht. Das eine Jahr Mitgliedschaft + die Kosten für die Einmalberatung beliefen sich auch 60 Euro. Als kleines Trostpflaster ist es von der Steuer absetzbar. 

 

Um direkt noch etwas zu deinem Fall zu sagen, ein Abrechnen nach Personen ist sehr unüblich, da es schwer zu überschauen ist. Was ist mit dem Partner, der die Hälfte der Woche bleibt und duscht, aber nicht dort wohnt etc. - das wurde hier ja schon diskutiert. Bei uns wird auch nur nach Wohneinheit als ganzes oder nach den MEA abgerechnet.

 

Schöne Grüße

[ika]

vor 20 Minuten von Ramstein:

GroKo will 23 Millionen Haushalte beim CO₂-Preis entlasten

 

Erdgas und Heizöl werden wegen der CO₂-Abgabe teurer. Die Kosten werden nach SPIEGEL-Informationen allerdings zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt, um sozialen Ausgleich zu schaffen.

Das ist mal wieder typisch Sozi

 

Bin mal gespannt auf den konkreten Gesetzesentwurf und wie sie zB Gas-Etagenheizungen (jede Wohnung hat ne eigene Therme für Hz/Ww) handhaben wollen. Schickt mir dann jeder Mieter einmal im Jahr seine Gasrechnung? Und wenn er mit Gas kocht, darf ich dann was abziehen?

[ika]

vor 14 Stunden von Halicho:

Es muss nicht der "beste" Schlüssel gewählt werden. Es muss ein Schlüssel gewählt werden, der plausibel erscheint. Beispiel:

 

Müllabfuhr nach Wohnfläche, Nutzfläche, WEG-Anteile, Personen, Mieteinheiten sind legal.

 

Der Schlüssel muss billigem Ermessen entsprechen. Wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sind und nicht zufällig alle von genau gleich vielen Personen bewohnt werden, kannst du Müllabfuhr nicht "nach Mieteinheiten" umlegen. Also es hindert dich niemand daran es zu machen, aber ist halt materiell falsch.

 

vor 14 Stunden von Halicho:

Hat man genau ein Teileigentum, das man weitervermietet dann nach WEG, weil man keine Phantasiekosten umlegen darf, nur entstandene umlagefähige Kosten weiterreichen darf. Das Verteilungsproblem ergibt sich nie wenn schon nach vermieteten Einheiten umgelegt wurde.

 

Das stimmt einfach nicht, was du da schreibst. Der BGH sagt, die Wohngeldabrechnung entfaltet gegenüber dem Mieter (Dritten) keinerlei Bindungswirkung.

 

Zitat

Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.

BGH vom 25.1.2017 – VIII ZR 249/15 ab Rz. 17

[Rubberduck]

vor 15 Minuten von ika:

Das stimmt einfach nicht, was du da schreibst. Der BGH sagt, die Wohngeldabrechnung entfaltet gegenüber dem Mieter (Dritten) keinerlei Bindungswirkung

 

Das Urteil passt nicht zum Thema. (Oder nur für Juristen...)