Rentnerin verkauft Immobilie; Steuerfrage

[Bassinus]

vor 8 Stunden von Thomas:

Die grundlegende Frage wurde nur leider nicht beantwortet - Wie berechne ich bei der Rentnerin die Einkommenssteuer für einen fiktiven Hausverkauf mit Spekulationssteuer? Ich dachte alles soweit zu haben - Rentenbetrag, Gewinn der Immobilie, Pauschbeträge und mögliche Gegenrechnungen (z.B. Kosten für Verkauf) mal außenvor gelassen.

Indem du es bei Elster eingibst und ne Steuersimulation fürs Vorjahr machst.

Gehen wir davon aus das Rente wenig ist da Grundfreibetrag und teilweise steuerfrei. Altersentlastungsbetrag und alle sonstigen Ausgaben nebst Pauschbetrag abgezogen sind. Und am Ende ein zvE von ~200.000€ herauskommt. Dann landen wir (ohne Gnadensplitting, aber mit Kirchensteuer) bei ~ 86.000. Bei 150.000€ Gewinn und zvE bei ~ 62.000 und bei 100.000€ zvE bei 38.000 Einkommenssteuer nebst Kist und Soli.

[MeinNameIstHase]

Thomas,

um die Größenordnung der Steuerbelastung grob abzuschätzen reicht es, wenn man über den Spekulationsgewinn des Hauses eine 45% Steuerbelastung kalkuliert, denn ein Gewinn in der Größenordnung von T€ 200 liegt im Spitzensteuersatzbereich.

 

... und

Die Angaben zu den Renten sind nicht vollständig, um darüber die Steuerbelastung centgenau zu rechnen.

Dazu braucht man Rentenhöhe bei Rentenbeginn, Jahr des Renteneintritts, aktuelle Rentenhöhe für beide Renten. Der steuerfreie Rentenanteil (man spricht auch vom persönlichen Rentenfreibetrag, weil der dann fortgilt) ergibt sich als Restgröße aus dem Ertragsanteil lt. Tabelle in §22 EStG der Rente bei Eintritt. Den Betrag kann man dann von der aktuellen Rente abziehen. Da hier von zwei unterschiedlichen Renten die Rede ist, muss zudem eine Anpassung gerechnet werden. Überschlagsmäßig werden 52% beider Renten steuerpflichtig sein. Von allen Einkünften gehen dann noch Sonderausgaben ab, wie Vorsorgeaufwendungen, Altersentlastungsbetrag div. Pauschalen usw.

 

§22 schreibt zu Renten:

Der der Besteuerung unterliegende Anteil ist nach dem Jahr des Rentenbeginns und dem in diesem Jahr maßgebenden Prozentsatz aus der nachstehenden Tabelle zu entnehmen

...[Tabelle]

Der Unterschiedsbetrag zwischen dem Jahresbetrag der Rente und dem der Besteuerung unterliegenden Anteil der Rente ist der steuerfreie Teil der Rente. Dieser gilt ab dem Jahr, das dem Jahr des Rentenbeginns folgt, für die gesamte Laufzeit des Rentenbezugs. Abweichend hiervon ist der steuerfreie Teil der Rente bei einer Veränderung des Jahresbetrags der Rente in dem Verhältnis anzupassen, in dem der veränderte Jahresbetrag der Rente zum Jahresbetrag der Rente steht, der der Ermittlung des steuerfreien Teils der Rente zugrunde liegt. Regelmäßige Anpassungen des Jahresbetrags der Rente führen nicht zu einer Neuberechnung und bleiben bei einer Neuberechnung außer Betracht. 

 

Mit Veränderung meint das Gesetz Rentenänderungen, z.B. wenn jemand aus Erwerbsminderungsrente in Altersrente wechselt, wenn Witwenrente zu einer anderen Rente hinzukommt usw. Es wird aber kompliziert, wenn da auch noch Unterbrechungen im Rentenbezug vorliegen (möglicher fiktiver Renteneintritt bei der Steuerberechnung).

 

Vielleicht erklärt das Deine Probleme mit online verfügbaren Rentenrechnern. Ich bin da aber nicht wirklich im Thema. Überschlagsmäßig dürfte die Rente selbst unter dem Grundfreibetrag liegen. Als Witwe dürfte auch nur der normale Tarif in Frage kommen und nicht der Splittingtarif.

 

Und nicht vergessen, dass mit dem Haus auch Mieteinkünfte erzielt werden. Also Einkünfte aus V&V liegen auch vor.

[kleinerfisch]

Macht es nicht so kompliziert.

Da die Oma bis zum Tode ihres Sohnes vermietet hat, sollte es Steuererklärungen und -Bescheide geben.

Daraus kann man die Rentenbesteuerung ja entnehmen (mit kleinem Fehler durch jährliche Rentenerhöhungen).

Man kann auch die Vermietungseinkünfte entehmen. Die muss man für 2021 aber unter Berücksichtigung des Todeszeitpunktes des Sohnes bzw. des damit zusammenhängenden Mietendes anpassen. Wenn die Immo noch nicht allzulange leer steht, kann man AfA und sonstige Kosten steuerlich weiterlaufen lassen. Einzige bei evtl. Renovierungsaufwendungen muss man aufpassen.

Jährlich in etwa gleichbleibende persönliche Abzugsbeträge wie Versicherungen etc. kann man auch übernehmen.

Dann hat man schon mal das großmütterliche Einkommen ohne Hausverkauf.

 

Die steuerlichen Anschaffungskosten kann man aus der AfA in der Erklärung rückrechnen (x 40 bei Baujahr <1924, sonst x50).

Davon die Summe der angesetzten AfA über die Vermietungsjahre abziehen.

Das Ganze vom Kaufpreis abziehen => bei Oma zu versteuernder Gewinn

 

Dann die ESt mit Rechner einmal mit und einmal ohne Hausverkauf ermitteln und die Differenz wäre die Steuer auf den Verkauf.

 

Annahmen:

Oma hatte 4 Kinder, alle überlebenden sind verheiratet.

Gewinn aus Hausverkauf: 200k

Steuer darauf (berechnet wie beschrieben): 80k

 

Dann hat Oma netto noch 170k übrig, die sie an die 4 Erben ausschütten kann, also je 42,5k (davon einmal an den kaufenden Enkel).

Keine Schenkungsteuer, da die Freibeträge locker ausreichen.

 

 

Alternative:

Oma schenkt Enkel das Haus mit der Auflage, ihre anderen Kinder auszuzahlen.

Kein Gewinn bei Oma -> keine zusätzliche ESt

Enkel zahlt je 62,5 an die anderen Kinder

vermutlich keine Schenkungsteuer beim Enkel, da Auflagen abziehbar sein sollten (unsicher)

Schenkungsteuer für die Schenkung Enkel an Kinder ist 30% auf den 20k übersteigenden Betrag => jeweils ca. 12,5k

(evtl. geht sogar eine Gestaltung, nach der die Oma die 62,5k direkt an die Kinder gibt, dann entfällt auch hier die Schenkungsteuer)

Folge: Kinder haben je 50k (statt 42,5k), Enkel bezahlt 187,5k (statt 207,5k)

Jetzt könnte man noch einwenden, der Enkel habe den größeren Gewinn (62,5k) als die Kinder (50k).

Allerdings hat der Enkel bei Vermietung auch einen Nachteil, da er bei dieser Alternative die alten AK von 50k behält und die AfA entsprechend niedriger ausfällt. Das wären dann 4 oder 5k (je nach Baujahr Immo) p.a., die zusätzlich zu versteuern sind. Je nach steuerlicher Situation des Enkels ist sein Vorteil nach 5-10 Jahren aufgebraucht. Bei Selbstnutzung entfällt dieser Nachteil, dann könnte man über eine Erhöhung der Zahlungen an die Kinder nachdenken.

Zusätzlicher Nachteil für alle: Stirbt die Großmutter innerhalb der nächsten 10 Jahre, werden die mit der Immo zusammenhängenden Schenkungen auf das Resterbe angerechnet. Da sie bei dieser Alternative höher sind (insbes. beim Enkel, wenn seine Zahlungen an die Kinder nicht angerechnet würden), entsteht auch eine höhere ErbSt (wobei die jetzt zu zahlenden Beträge natürlich angerechnet werden).

 

Hier noch eine Formel für die ESt 2021 (in BJ24 steht das zu versteuernde Einkommen):

Zitat

=ABRUNDEN(WENN(BJ24<9744;0;WENN(BJ24<14753;(995,21*(BJ24-9744)/10000+1400)*(BJ24-9744)/10000;WENN(BJ24<57918;(208,85*(BJ24-14753)/10000+2397)*(BJ24-14753)/10000+950,96;BJ24*0,42-9136,63)));0)

Soli wäre noch hinzuzurechnen (bei der Einkommenshöhe volle 5,5%), ggfs. auch KiSt.

[taddeo]

Thomas, Du hast noch nicht gesagt, was der Enkel mit der Immobilie machen will (oder ich habe es überlesen).
Aufgrund Deiner Äußerung, dass die Oma nicht vermieten möchte und Du nicht geschrieben hast, dass der Enkel einziehen will, gehe ich davon aus, dass weiter vermietet werden soll, aber wohl nun an einen Dritten.

 

Ich würde dann folgende Variante nehmen: Oma behält das Haus, bis die 10 Jahre herum sind, der Enkel wird Verwalter und kümmert sich um die Vermietung, deren Einnahmen dann weiter an die Oma gehen. Nach den 10 Jahren der Spekulationsfrist, können Steuer einfachere Wege überlegt werden.

Außerdem besteht die Möglichkeit, dass in 4 Jahren sich ja einiges ändert und ggf. innerhalb der Familie doch Interesse an der Immobilie besteht.

 

[Thomas]

Ihr meint es ja gut mit den ganzen Vorschlägen.

Nur das war doch nicht die Frage, ob die Großmutter noch weitere Steueroptimierungsmodelle durchfürhen soll.

Sie will nicht weiter vermieten, sie will kein Nießbrauch oder sonstwas. Sie will es sofort entweder verkaufen oder in der Familie aufteilen.

Und hier wollte ich einfach nur wissen, ob die Einkommenssteuerrechnung mal so grob funktioniert.

Mit https://www.test.de/Steuerberechnung-fuer-Rentner-Hilfe-fuer-die-Steuerschaetzung-1231254-0/ hatte ich das schon mal ausprobiert, komme auf ca. 83k€.

Dann kommt es so grob hin mit dem Hinweis 45%.