Aktienfonds für Hausbau-Eigenkapital auflösen?

[Lynch]

vor 2 Stunden von odensee:

@Kazumi bedenke: Lynch versteht nicht, dass er auf Kredit spekuliert. Er tut es aber trotzdem. Oder er schlägt es zumindest vor.

Warum lügst du?

vor 2 Stunden von Peter23:

Er hat eine Immobilie mit Vollfinanzierung gekauft und gleichzeitig Aktien, aber glaubt nicht auf Kredit zu spekulieren. 

Du hast ja recht, aber es ist schwer. Ich bemühte mich ab jetzt.

Immer diese Unterstellungen von Leuten die nicht sinnerfassend lesen können.

 

[Rexel]

Wenn ich mal die letzten Seiten ohne den Kleinkrieg zusammenfassen darf:

Ein Verkauf von Fondsanteilen ist sinnvoll wenn man durch das höhere EK die Kreditzinsen weiter runterschrauben kann. Wenn man bereits genug EK vorweisen kann und bei höherem EK-Einsatz die Zinsen nicht weiter sinken würden, ist es eher eine Frage der persönlichen Risikoabwägung und ob man mit einem höheren Kredit gut schlafen kann.

Bei der gleichzeitigen Tilgung und Besparung von Fonds geht die Meinung eher in Richtung höhere Tilgungsrate um den Kredit schnellstmöglich abzutragen.

[ETFohneFisch]

Von meiner Seite auch noch mal vielen Dank an @peter23 et al für die "Rendite-Berechnung" des zusätzlichen Eigenkapitals. Dieser Blickwinkel war mir neu, ist aber total einleuchtend. Mit diesem Rechenweg ist es viel offensichtlicher, dass sich zusätzliches Eigenkapital auch rendite-technisch lohnt (neben dem allgemeinen Sicherheitsaspekt/Spekulationsrisiko).

[Lynch]

vor 6 Stunden von ETFohneFisch:

Von meiner Seite auch noch mal vielen Dank an @peter23 et al für die "Rendite-Berechnung" des zusätzlichen Eigenkapitals. Dieser Blickwinkel war mir neu, ist aber total einleuchtend. Mit diesem Rechenweg ist es viel offensichtlicher, dass sich zusätzliches Eigenkapital auch rendite-technisch lohnt (neben dem allgemeinen Sicherheitsaspekt/Spekulationsrisiko).

Ja das tolle am WPF ist, man lernt immer was dazu. 

[Peter23]

vor 6 Stunden von ETFohneFisch:

Von meiner Seite auch noch mal vielen Dank an @peter23 et al für die "Rendite-Berechnung" des zusätzlichen Eigenkapitals.

Gerne.

 

Ich habe auch was gelernt und zwar wie die Ignorefunktion des Forums funktioniert. Die kann ich für den Seelenfrieden sehr empfehlen. 

[Kratos]

Gibt es denn einen "Marktstandard", bis wie viel % EK in etwa der Kreditzins sinkt?

[Lynch]

vor 32 Minuten von Peter23:

Gerne.

 

Ich habe auch was gelernt und zwar wie die Ignorefunktion des Forums funktioniert. Die kann ich für den Seelenfrieden sehr empfehlen. 

ob du was gelernt hast kann ich nicht beurteilen, zuerst austeilen und dann nichts einstecken können 

[Peter23]

vor einer Stunde von Kratos:

Gibt es denn einen "Marktstandard", bis wie viel % EK in etwa der Kreditzins sinkt?

Du musst es immer prozentual zum Marktpreis rechnen (ohne Nebenkosten) und dann etwa 30%. Mehr bringt meistens nichts mehr, aber das kannst Du im Internet auch bei diversen Portalen ziemlich gut ausprobieren.

[Cornwallis]

  

vor einer Stunde von Kratos:

Gibt es denn einen "Marktstandard", bis wie viel % EK in etwa der Kreditzins sinkt?

Beste Konditionen (sog. Realkredit) gibt's bis ~60 % des Verkehrswertes. (Korrekterweise wohl eher bis zu 60 % des Beleihungswertes. Aber wie der ermittelt wird, ist bankindividuell. Kann aber im Fall eines 'heißen' Marktes vllt. sogar auch mal unter 60 % des Verkehrswertes (=Kaufpreis) sein.)

Bis ~80 % scheint es allerdings auch noch recht günstig zu sein.

Ab 100 % wird's teuer. Also 'teuer' ist ja relativ.. Mir war es das bisher immer wert.

Eine Liegenschaft habe ich gar über einen Ratenkredit erworben, auch wenn der noch teurer ist. Der ist nach zehn Jahren planmäßig voll getilgt, ich kann jederzeit sondertilgen (und Rate oder Laufzeit reduzieren) und ich habe ein lastenfreies Grundbuch. Das war es mir wert!

Man kann mit diesen Rechnern wunderbar rumspielen: Dr. Klein, Check24, ...

 

Ansonsten sind die Berechnungen zu den Grenzkosten von @Peter23 auf der ersten Seite genau die Gedanken, die man sich hier machen muss!

 

[Peter23]

Ich habe gerade mal einen Rechner angeworfen. Bei einem Objektwert von 1.000.000 Millionen bekommt man da folgende Werte:

- Kredit von 500.000 (50% Finanzierung): 0,54%

- 600.000 (60%): 0,54%

- 700.000 (70%): 0,62%

- 800.000 (80%): 0,9%

- 900.000 (90%): 1,01%

- 1.000.000 (100%): 1,38%

- 1.100.000 (110% - Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten): 1,7%

 

Bitte bedenken, dass Du bei 600k € Kredit wegen den Nebenkosten 500k EK einsetzen musst, um ein Objekt für 1.000k kaufen zu können.

 

Aber: Bitte nicht von den günstigen Zinsen blenden lassen. Für 100k mehr oder weniger EK sind die Grenzkosten entscheidend. Nochmal dazu zwei Beispiele:

Die 100k zusätzlicher Kredit von 600k auf 700k kosten: 1,1% ((700*0.0062-600*0.0054)/100)

Die 100k zusätzlicher Kredit von 700k auf 800k kosten schon: 2,86% ((800*0.009-700*0.0062)/100)

….

Die 100k zusätzlicher Kredit von 1mio auf 1,1mio kosten schon: 4,9% ((1100*0.017-1000*0.0138)/100)

[Jlagreen]

Am 29.3.2021 um 18:31 von Peter23:

Ich habe gerade mal einen Rechner angeworfen. Bei einem Objektwert von 1.000.000 Millionen bekommt man da folgende Werte:

- Kredit von 500.000 (50% Finanzierung): 0,54%

- 600.000 (60%): 0,54%

- 700.000 (70%): 0,62%

- 800.000 (80%): 0,9%

- 900.000 (90%): 1,01%

- 1.000.000 (100%): 1,38%

- 1.100.000 (110% - Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten) zeigt der Rechner, den ich diesmal benutzt habe nicht an... wahrscheinlich ca. 1,7%

 

Bitte bedenken, dass Du bei 600k € Kredit wegen den Nebenkosten 500k EK einsetzen musst, um ein Objekt für 1.000k kaufen zu können.

 

Aber: Bitte nicht von den günstigen Zinsen blenden lassen. Für 100k mehr oder weniger EK sind die Grenzkosten entscheidend. Nochmal dazu zwei Beispiele:

Die 100k zusätzlicher Kredit von 600k auf 700k kosten: 1,1% ((700*0.0062-600*0.0054)/100)

Die 100k zusätzlicher Kredit von 700k auf 800k kosten schon: 2,86% ((800*0.009-700*0.0062)/100)

 

Du vergleichst den prozentualen Unterschied der Zinskosten, aber nicht die tatsächlich gezahlten Zinsen auf z.B. 20 Jahre Volltilgung. Bei 20J. Volltilgung sind deine Zinsdaten auch realistisch.

 

Bei Volltilgung zwischen 600k und 1000k Kredit in deinem Beispiel liegt eine Differenz von 111.000€ Zinsen absolut sowie 1900€ mtl. Rate auf 20 Jahre.

 

Wenn man nun das EK anlegt statt in den Kredit zu stecken (vorausgesetzt man kann die zusätzliche mtl. Rate stemmen), dann ist der Break Even bei ~3,5% Rendite p.a. auf 20 Jahre. Investiert man mit mehr als 3,5% Rendite p.a. auf 20 Jahre lohnt es sich die 400k direkt zu investieren, weil man am Ende mehr hat als "gesparte" Zinsen + mtl. Rate in die gleiche Anlage investiert.

 

Bei längerer Laufzeit reicht eine noch niedrigere Rendite sofern man die guten Kreditzinsen auch entsprechend lang binden kann.

 

Am Ende hängt es davon ab, ob man mit z.B. ETFs eine höhere Rendite erwartet als einen der zusätzliche Kredit kosten würde und natürlich muss man mit den höheren Schulden auch klar kommen. Bei 5% p.a. des ETFs und den 400k hat man am Ende ca. 300.000€ mehr in der Tasche in 20 Jahren. Das ist auch logisch aufgrund des Zinseszins Effekts. Sparpläne sind toll, aber es ist besser, wenn man gleich am Anfang eine höhere Summe investieren kann, um die Zeit für sich arbeiten zu lassen.

 

Wir waren vor 4 Jahren in einer ähnlichen Situation mit meiner Frau. Wir hatten zwei ETWs (eine von mir und eine von meiner Frau), ein Depot und wir wollten ein Haus kaufen.

 

Am Ende hatten wir 3 Optionen:

 

1. Meine ETW verkaufen, ETW meiner Frau vermieten (Beleihung damals 60%) und das Depot verkaufen (damals Wert von ca. 40% der ETW meiner Frau) und dann mit 80% Beleihung das Haus Budget festlegen
 

2. Beide ETW sowie Depot verkaufen und das Haus aus Punkt 1 mit 20% Beleihung finanzieren
 

3. Beide ETW sowie Depot verkaufen und mit 50% Beleihung ein deutlich größeres Haus finanzieren

 

Am Ende haben wir uns für Punkt 1 entschieden, da wir auch ein gutes P/L RMH im Budget fanden. In der Zwischenzeit sind bei einer aktuellen Bewertung Haus und ETW 60% mehr wert und das Depot hast sich mehr als verfünffacht (es war/ist Tech lastig). Unsere Gesamtbeleihung auf unseren Vermögenswert ist prozentual nun bei ~30%. Natürlich ist das der Asset Inflation geschuldet, aber selbst wenn morgen Immos+Aktien um 50% einbrechen, werden wir weiterhin gut schlafen. Und letztlich muss jeder für sich entschieden mit welchem Verhältnis Kredit/Anlage er/sie gut schläft.

 

Meine Frau hätte sich mit dem Depot im Haus sicherer gefühlt, zum Glück konnte ich Sie überzeugen, es zu behalten

 

PS:
In einer ersten Rechnung habe ich sogar die Volltilgung bei festen Zinsen aus deinem Beispiel auf 30J. gesetzt. Das erschien mir aber dann doch als unrealistisch solch gute Zinssätze auf 30 Jahre zu bekommen. Aber zur Info, der Break-Even Point wäre dann sogar bei ~2% Rendite p.a. auf 30 Jahre, die eine Anlage statt EK der 400k zu einem besseren Ergebnis führt.

 

[Peter23]

vor 53 Minuten von Jlagreen:

Du vergleichst den prozentualen Unterschied der Zinskosten, aber nicht die tatsächlich gezahlten Zinsen auf z.B. 20 Jahre Volltilgung. Bei 20J. Volltilgung sind deine Zinsdaten auch realistisch.

Ja und? Ich habe in den Rechner ja auch keine Volltilgung eingeben sondern 10 Jahre Sollzinsbindung mit 2% Tilgungsrate. Darüber hinaus bezweifele ich, dass Du aktuell noch Zinssätze von 0,54% auf 20 Jahre Zinsbindung bekommst, aber Du kannst mich gerne eines besseren belehren.

 

vor 53 Minuten von Jlagreen:

Bei Volltilgung zwischen 600k und 1000k Kredit in deinem Beispiel liegt eine Differenz von 111.000€ Zinsen absolut sowie 1900€ mtl. Rate auf 20 Jahre.

 

Wenn man nun das EK anlegt statt in den Kredit zu stecken (vorausgesetzt man kann die zusätzliche mtl. Rate stemmen), dann ist der Break Even bei ~3,5% Rendite p.a. auf 20 Jahre. Investiert man mit mehr als 3,5% Rendite p.a. auf 20 Jahre lohnt es sich die 400k direkt zu investieren, weil man am Ende mehr hat als "gesparte" Zinsen + mtl. Rate in die gleiche Anlage investiert.

Ich würde mir nicht 400.000 € zu 3,5% Rendite leihen, um das dann in Aktien zu investieren und ich glaube, dass Du auch nicht viele Leute hier finden wirst, die das für eine gute Idee halten. Es sei auch nochmal darauf hingewiesen, dass es über LevETF und Lombardkredite auch viel günstigere Möglichkeiten zum Hebeln gibt als dafür effektiv 3,5% Zinsen zu zahlen.

vor 53 Minuten von Jlagreen:

Am Ende hängt es davon ab, ob man mit z.B. ETFs eine höhere Rendite erwartet als einen der zusätzliche Kredit kosten würde und natürlich muss man mit den höheren Schulden auch klar kommen. Bei 5% p.a. des ETFs und den 400k hat man am Ende ca. 300.000€ mehr in der Tasche in 20 Jahren. Das ist auch logisch aufgrund des Zinseszins Effekts. Sparpläne sind toll, aber es ist besser, wenn man gleich am Anfang eine höhere Summe investieren kann, um die Zeit für sich arbeiten zu lassen.

Es hängt mitnichten nur von der erwarteten Rendite ab, ob Dein Vorschlag eine gute Idee ist. Es hängt vielmehr hauptsächlich davon ab, ob man willens ist die immensen Risiken einzugehen. Schlussendlich wird kaum jemand wirklich so risikofreudig sein, um das zu tun. Bei Dir kommt es wie gesagt auch eher so rüber, als ob Du die Risiken nur ausgeblendet hast.

 

vor 53 Minuten von Jlagreen:

und das Depot hast sich mehr als verfünffacht (es war/ist Tech lastig).

Herzlichen Glückwunsch! Bei den ohnehin schon immens hohen Risiken, die Du eingegangen bist, bist Du dann auch noch eine Branchenwette eingegangen. Für jeden, der über diesen Thread stolpert: Diese Vorgehensweise ist nicht zu empfehlen.

vor 53 Minuten von Jlagreen:

Meine Frau hätte sich mit dem Depot im Haus sicherer gefühlt, zum Glück konnte ich Sie überzeugen, es zu behalten

Deine Frau hatte recht. Wenn ihr jetzt Pleite wäret, was aufgrund der Risiken kein unwahrscheinliches Szenario gewesen wäre, dann hätte sie Dich vollkommen zurecht dafür verantwortlich gemacht. Das wäre dann ein weiterer Grund, warum das keine gute Idee war.

 

Du wirst sicherlich einwenden, dass der Erfolg Dir recht gibt. Ich gönne es Dir.