Immobilie verkaufen (an Erbe) statt zu vererben

[Mysterion]

Es geht um die Optimierung einer Erbschaft. Ziel ist es, eine abbezahlte Eigentumswohnung (edit: Wert €350k) steueroptimiert bereits zu Lebzeiten zu übertragen. Ich habe gelesen, dass ein Verkauf an den Erben fast immer die beste Variante darstellt.

Die Zielkonstruktion soll sein, dass der Erblasser mietfrei (ggf. mit Wohnrecht) weiter in der Wohnung wohnen wird. Geld soll für den Verkauf keines fließen, es geht lediglich um die steuerliche Optimierung (Schaffung neuer Afa Bemessungsgrundlage nach Tod des Erblassers bei Vermietung (Hauptgrund, da ca €200k Wertsteigerung)) und potenziell Vermeidung bzw. Minimierung der Erbschaftssteuer.

Der Erblasser verkauft also die Wohnung und erhält statt Geld jedoch eine Forderung ggü dem Erben (Verkäuferdarlehen). 
In diesem Konstrukt kann der Erblasser wohl nach einiger Zeit auf einen Teil oder die komplette Forderung verzichten bzw. diese erlassen.
Es spielt wohl auch der Erbschaftssteuerfreibetrag (in diesem Fall €200k) eine Rolle, nur das habe ich nicht ganz verstanden, da ja verkauft und nicht geerbt/verschenkt wird. Vermutlich weil der erlassene Betrag als Schenkung betrachtet wird? Es werden also erstmal €200k der Forderung erlassen.
Wie geht man dann mit den restlichen 150k Forderung um, wenn keine 10 Jahre gewartet werden können bis wieder der Freibetrag greift (aufgrund des Alters des Erblassers)?
Fallen auf diese dann Schenkungssteuer an? 
Selbst wenn das so wäre wärs unterm Strich immer noch sinnvoller da man allein €4k mehr p.a. abschreiben kann als im Fall der Vererbung (für den Zeitraum nach Tod des Erblassers und folgender Fremdvermietung)

Ich hoffe ich konnte das einigermaßen verständlich darstellen.
Stb wird aufgesucht, ich möchte mich nur möglichst gut darauf vorbereiten.

[Bassinus]

vor 1 Minute von Mysterion:

Ich hoffe ich konnte das einigermaßen verständlich darstellen.

Nein. Leider nicht.

 

Erstmal müsste geklärt werden, welcher Verwandtschaftsgrad vorliegt.

 

Für Haus vom späteren Erblasser kaufen und zurück vermieten, bei gleichzeitiger Stundung des Kredits beim Erblasser gibt es genügend Anleitungen und Aufsätze im Internet.

Ziel ist dabei die Erbschaftssteuer weitestgehend zu umgehen und neue Abschreibungsmöglichkeiten beim Objekt zu schaffen.

[Mysterion]

Es handelt sich um ein Enkel-Großelternteil Verwandschaftsverhältnis.

[Bassinus]

Wo die Eltern noch Leben oder bereits verstorben sind?

 

https://www.juhn.com/fachwissen/erbschaftsteuer-schenkungsteuer/immobilien-verkaufen-an-kinder/

 

Da sind eigentlich alle Varianten aufgeführt. Komplex wird es eben durch die unterschiedlichen persönlichen Steuersätze der Beteiligten und deren Aufrechnung gegenüber der Entstehung der etwaigen ErbSt. 

[Maikel]

vor einer Stunde von Mysterion:

(Schaffung neuer Afa Bemessungsgrundlage

Im Prinzip richtig, aber: Hast du dabei schon berücksichtigt, daß die AfA nur auf den Gebäudewert möglich ist, nicht auf den Grundstückswert?

 

Gerade bei älteren Gebäuden in "guten Lagen" kann es sein, daß das FA nach aktuell gültigem Berechnungsschema z.B. nur etwa 40% des Kaufpreises für die AfA erlaubt.

[oktavian]

Wie will der Erbe was abschreiben, wenn der Erbe es zu Null (mietfrei) vermieten soll? Oder meinst du nach deinem Tod, würde er vermieten? Beim Verkaufen bringt das Steuer step-up meines Wissens nämlich nichts, da man i.d.R. nach 10 Jahren ohnehin steuerfrei verkaufen kann. Also der Erbe würde nicht verkaufen wollen, sondern vermieten?

 

Wenn du Nießbrauch hättest, wäre der Wert doch auch schon unter dem Marktwert. Musst du halt schauen, was da so rauskommt. Vielleicht reicht das schon, um den Wert weit genug zu drücken, aber da kommen auch Notarkosten drauf und generell ist eine möglichst geringe Komplexität immer besser. Muss man dann mit der Steuerersparnis gegenrechnen. Mich würde mal interessieren was der beratende StB kostet und ob man da üblicherweise nach Stunden bezahlt oder wie beim Notar auch nach Wert. Vorher informieren ist sicher sinnvoll, aber eine verbindliche Auskunft ist dann auch besser als ein Forum.

 

Wenn es eine Gemeinschaftsimmobilie z.B. mit Ehefrau wäre, wäre die Schenkung auch je 50/50 von Oma/Opa. Dann wäre das Problem wohl schon gelöst. Wenn das ganze Erbe "nur" 350k wäre, sollte sich das lösen lassen. Kannst ja mal berichten, was nach der Beratung die Lösung war. Auch Teil-Erbe an Kinder und dann irgendwann weiter an Enkel, wäre generell möglich.

[Rubberduck]

vor 31 Minuten von Maikel:

Im Prinzip richtig, aber: Hast du dabei schon berücksichtigt, daß die AfA nur auf den Gebäudewert möglich ist, nicht auf den Grundstückswert?

 

Gerade bei älteren Gebäuden in "guten Lagen" kann es sein, daß das FA nach aktuell gültigem Berechnungsschema z.B. nur etwa 40% des Kaufpreises für die AfA erlaubt.

 

Nach neuester Rechtsprechung gilt anscheinend die Aufteilung (Grund/Boden:Gebäude), die im Kaufvertrag steht. Darf nur nicht übermäßig kreativ sein...

Vielleicht mal mit der Rechenhilfe des Bundesfinanzministeriums durchknobeln.

[FranzFerdinand]

Hallo Mysterion,

 

Dein Plan beruht auf lauter Halbwissen. Das solltest Du erstmal selbst recherchieren und strukturieren. Hier gab es schon viele wichtige Hinweise: Ohne Miete KEINE AfA, weil kein Einkommen. Daher geht deine Idee vollständig ins Leere. AfA gibt es auch nur auf das Gebäude, nicht auf den Gesamtpreis. Was ist eigentlich das Ziel (dauerhaft vermieten, Erbschaftssteuer sparen, Großeltern absichern?)

Hier hilft wirklich nur Recherche und dann Gang zum Steuerberater.

[Holgerli]

Aus eigenem Interesse: Was passiert wenn der oder die Erblasser nach dem Verkauf (schwer) pflegebürftig werden?

Wer bezahlt das dann?

Ich kann mir nicht vorstellen, dass der Staat dann sagt: Ok, das Haus wurde für 0 Euro verkauft der pflegebedürftige Erblasser hat nun kein Geld mehr, der Enkel braucht ja nicht für die Großeltern aufzukommen, der Staat zahlt.

[Bassinus]

https://www.familienrecht-heute.de/news/elternunterhalt/altenheim-kann-sozialamt-geschenk-zurueckfordern.html#:~:text=10 Jahres-Frist,die Zuwendung nicht mehr hat.

 

10 Jahre

 

Und warum der Verkauf für 1€ trotzdem ne Schenkung ist:

 

https://www.vermietet.de/haus-fuer-1-euro-kaufen-schenkung

 

0€ geht übrigens nicht, da es dann an einer Gegenleistung fehlt und somit Kauf/Tausch schon aus BGB Gründen nicht vorliegen kann.

 

 

[Mysterion]

Ich habe doch geschrieben dass es mir um die Afa geht, die sich nach Tod des Erblassers bei Fremdvermietung ansetzen lässt.

vor 2 Stunden von Maikel:

Im Prinzip richtig, aber: Hast du dabei schon berücksichtigt, daß die AfA nur auf den Gebäudewert möglich ist, nicht auf den Grundstückswert?

 

Gerade bei älteren Gebäuden in "guten Lagen" kann es sein, daß das FA nach aktuell gültigem Berechnungsschema z.B. nur etwa 40% des Kaufpreises für die AfA erlaubt.

Ist mir bewusst danke, muss man wie schon von einem andren User hier erwähnt entsprechend im Kaufvertrag aufteilen, das Finanzamt darf die schwindlige Berechnungshilfe die sie da haben nicht anwenden bzw muss, wenn sie die Aufteilung laut KV nicht akzeptieren, ein Gutachten beauftragen.

Edit: Wird auf um die 80% Gebäudeanteil rauslaufen.

vor 3 Stunden von Bassinus:

Wo die Eltern noch Leben oder bereits verstorben sind?

 

https://www.juhn.com/fachwissen/erbschaftsteuer-schenkungsteuer/immobilien-verkaufen-an-kinder/

 

Da sind eigentlich alle Varianten aufgeführt. Komplex wird es eben durch die unterschiedlichen persönlichen Steuersätze der Beteiligten und deren Aufrechnung gegenüber der Entstehung der etwaigen ErbSt. 

Die Eltern leben noch.

Danke für die Juhn Verweise, seine Videos hatte ich u.a. geschaut. Dort hat mir jedoch immer der Teil mit dem Erlassen der Forderung gefehlt. Ich schau mal nochmal rein.

[Mysterion]

vor 53 Minuten von Bassinus:

https://www.familienrecht-heute.de/news/elternunterhalt/altenheim-kann-sozialamt-geschenk-zurueckfordern.html#:~:text=10 Jahres-Frist,die Zuwendung nicht mehr hat.

 

10 Jahre

 

Und warum der Verkauf für 1€ trotzdem ne Schenkung ist:

 

https://www.vermietet.de/haus-fuer-1-euro-kaufen-schenkung

 

0€ geht übrigens nicht, da es dann an einer Gegenleistung fehlt und somit Kauf/Tausch schon aus BGB Gründen nicht vorliegen kann.

 

 

Das dürfte bei einem Verkauf (welcher nicht nur zu einem symbolischen Kaufpreis geschieht) dann aber nicht zutreffen oder?

Wie sieht es in der Kombi dann mit erlassenen Forderungen aus? Werden die als Schenkung betrachtet, die im von Holgerli geschilderten Fall zurückgefordert wird?

[Bassinus]

Müsste auch nach SGB Grundsätzlich ne Schenkung sein. Die Forderung der Großeltern erben erstmal deine Eltern. Alle festgestellten Schenkungen (unter Wert) können nach der Lesart 10 Jahre zurück gefordert werden im Leistungsfall. 

 

Wirst wohl tatsächlich nicht drum rum kommen mit nem Steuerberater da drüber zu sprechen wenn ihr das (alle Beteiligten) vor habt. 

[Maikel]

vor einer Stunde von Mysterion:

das Finanzamt darf die schwindlige Berechnungshilfe die sie da haben nicht anwenden bzw muss, wenn sie die Aufteilung laut KV nicht akzeptieren, ein Gutachten beauftragen.

Edit: Wird auf um die 80% Gebäudeanteil rauslaufen.

 

Wäre mir neu, daß das FA das Gutachten beauftragt (wer bezahlt das?) Würde das FA nicht insbesondere Gutachter kennen und beauftragen, die mit der Auffassung des FA übereinstimmen?

 

Die 80% halte ich für sehr optimistisch, aber hängt natürlich stark von der Lage des Grundstücks ab; wie hast du die 80% ermittelt?

Bei meiner Wohnung bin ich selbst mit dem Verfahren nach kaufpreisaufteilung.de nur auf etwa 60% gekommen.

[Rubberduck]

vor 43 Minuten von Maikel:

 

Wäre mir neu, daß das FA das Gutachten beauftragt (wer bezahlt das?) Würde das FA nicht insbesondere Gutachter kennen und beauftragen, die mit der Auffassung des FA übereinstimmen?

 

Die 80% halte ich für sehr optimistisch, aber hängt natürlich stark von der Lage des Grundstücks ab; wie hast du die 80% ermittelt?

Bei meiner Wohnung bin ich selbst mit dem Verfahren nach kaufpreisaufteilung.de nur auf etwa 60% gekommen.

 

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

 

Hier ist ein Excel verlinkt. Und alles kostenlos. 

 

Einfach mal rechnen. Pauschal 80% auf blauen Dunst halte ich für Quark. 

Es wird am Ende des Tages davon abhängen wo man wohnt und wie "scharf" das Finanzamt ist. Die wissen auch wie sie an ihre Kohlen kommen.

 

Einfach was reinschrieben würde ich nicht. "Vertrag zu Lasten Dritter" ist natürlich unwirksam.

 

 

 

[Bassinus]

vor einer Stunde von Maikel:

 

Wäre mir neu, daß das FA das Gutachten beauftragt

Mir auch.

vor einer Stunde von Maikel:

(wer bezahlt das?)

Gutachter dürfte grundsätzlich dann erst beim Finanzgericht aufkommen, insofern der Richter es benötigt. BFH hat ja paar Grundsätze dazu aufgestellt, an die sich das Gericht orientieren wird. Im Zweifel beauftragt das Gericht einen Gutachter und den zahlt erst mal die Staatskasse. Wenn man den Prozess als Steuerpflichtiger dann verliert, sind es dann Prozesskosten die man tragen muss.

[Mysterion]

vor 2 Stunden von Rubberduck:

 

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

 

Hier ist ein Excel verlinkt. Und alles kostenlos. 

 

Einfach mal rechnen. Pauschal 80% auf blauen Dunst halte ich für Quark. 

Es wird am Ende des Tages davon abhängen wo man wohnt und wie "scharf" das Finanzamt ist. Die wissen auch wie sie an ihre Kohlen kommen.

 

Einfach was reinschrieben würde ich nicht. "Vertrag zu Lasten Dritter" ist natürlich unwirksam.

 

 

 

Im BFH Urteil steht 

"Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint."

 

https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201510315/

 

Die realen Wertverhältnisse sind aus meiner Sicht der Bodenwert anhand des Bodenrichtwerts und Tausendstelanteil, welcher vom Kaufpreis abgezogen wird. So haben wir es zumindest mit dem Makler (welcher auch Gutachter ist) in den KV geschrieben. (Edit: bei einer anderen Wohnung die ich gekauft habe, nicht die aus dem Thread hier). Und da warens ca. 85% Gebäudeanteil.

Ob das FA das akzeptiert wird sich zeigen. Die realen Wertverhältnisse sind dabei aus meiner Sicht auf jeden Fall nicht "in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar."

 

Der verlinkte Rechner zieht die typisierten Herstellungskosten heran, was das FA nach dem Urteil aber nicht "darf".

Siehe auch https://blog.handelsblatt.com/steuerboard/2020/12/09/kaufpreisaufteilung-bei-immobilienerwerb-bfh-kommt-den-steuerpflichtigen-zu-hilfe/

 

 

[Rubberduck]

vor einer Stunde von Mysterion:

Die realen Wertverhältnisse sind aus meiner Sicht der Bodenwert anhand des Bodenrichtwerts und Tausendstelanteil, welcher vom Kaufpreis abgezogen wird. So haben wir es zumindest mit dem Makler (welcher auch Gutachter ist) in den KV geschrieben. (Edit: bei einer anderen Wohnung die ich gekauft habe, nicht die aus dem Thread hier). Und da warens ca. 85% Gebäudeanteil.

Ob das FA das akzeptiert wird sich zeigen. Die realen Wertverhältnisse sind dabei aus meiner Sicht auf jeden Fall nicht "in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar."

 

Habe anscheinend die Pointe verpasst. Identische Daten gibts Du ja auch in den Rechner ein...

Wieviel Prozent spuckt der Rechner aus? Und wie groß ist die Differenz?

 

Im Vermieter-Forum versucht sich einer gegen sein Finanzamt.

Der ist der Meinung, der Bodenrichtwert passt nicht weil der Bebauungsplan mehrgeschossig hergibt (und das alle anderen auch machen), aber seine Butze "anders" ist.

Vielleicht liest Du dort mal die Meinung von taxpert nach. Der wirkt an anderer Stelle eigentlich recht beschlagen... 

 

Zitat

Ob das zitierte Urtein wirklich sooo toll für die Stpfl. ist, bleibt abzuwarten, denn es gibt jetzt drei Möglichkeiten, wie reagiert wird!

1. Das FA schaltet künftig schnell den eigenen Grundstückssachverständigen ein.

Vorteil für den Stpfl. ist vordergründig natürlich, dass für das Gutachten keine Kosten anfallen! Andererseits hat der Gutachter nicht nur auf diesen Auftrag gewartet, so dass sich die Bearbeitung der Steuererklärung etwas hinziehen wird. Sechs Monate dürfte dann der Normalfall sein. Außerdem hat das FA danach natürlich keinerlei Spielraum mehr für Verhandlungen. Warum auch, es gibt ja ein Gutachten! Wenn mir der Wert des Gutachten nicht gefällt, kann ich nur den Geldbeutel öffnen und einen eigenen Gutachter beauftragen.

2. Man lässt selber von vorne herein ein Gutachten erstellen.

Das kostet natürlich, bringt aber eine gewisse Sicherheit. Andererseits ist das FA nicht durch dieses Gutachten gebunden! Es kann jederzeit bei Zweifeln den eigenen Gutachter einschalten. Und aus über 20 Jahren Erfahrung kann ich nur sagen, dass nicht jedes Gutachten, dass ich gesehen habe, sein Geld wert war! Bei manchen habe ich noch nicht einmal unseren Gutachter gebraucht um es in der Lust zu zerfetzen!

3. Weder FA noch Stpfl. lassen Gutachten machen.

Dann sind die FG jetzt eigentlich verpflichtet sofort einen Gutachter zu beauftragen! Der Normalfall ist, dass dann ein Wert irgendwo zwischen Ansatz FA und ASatz Stpfl. rauskommt. Als Folge bleibt letztendlich immer etwas von den Kosten beim Stpfl. hängen, da man in diesen Fällen wie gesagt selten in voller Höhe obsiegt.

Insgesant bewirkt das Urteil also, dass das Verfahren insgesamt länger dauern und in den meisten Fällen teuerer für den Stpfl. wird.
 

 

[Mysterion]

Am 23.3.2021 um 16:17 von Rubberduck:

 

Habe anscheinend die Pointe verpasst. Identische Daten gibts Du ja auch in den Rechner ein...

Wieviel Prozent spuckt der Rechner aus? Und wie groß ist die Differenz?

 

Im Vermieter-Forum versucht sich einer gegen sein Finanzamt.

Der ist der Meinung, der Bodenrichtwert passt nicht weil der Bebauungsplan mehrgeschossig hergibt (und das alle anderen auch machen), aber seine Butze "anders" ist.

Vielleicht liest Du dort mal die Meinung von taxpert nach. Der wirkt an anderer Stelle eigentlich recht beschlagen... 

 

 

Ist schon ne Weile her aber ixh meine es war irgendwas von um die 70-75%.

Wie gesagt zieht der Rechner die typisierten Herstellungskosten heran und setzt diese dann ins Verhältnis zum Bodenwert anhand aktuellem Bodenrichtwert.

Und da kommt dann eben was anderes raus als wenn man mit dem Kaufpreis rechnet.

[Rubberduck]

vor 10 Stunden von Mysterion:

Ist schon ne Weile her aber ixh meine es war irgendwas von um die 70-75%.

Wie gesagt zieht der Rechner die typisierten Herstellungskosten heran und setzt diese dann ins Verhältnis zum Bodenwert anhand aktuellem Bodenrichtwert.

Und da kommt dann eben was anderes raus als wenn man mit dem Kaufpreis rechnet.

 

Zu Deinem Steuersparmodell (Erbschaft) kann ich leider nichts sagen. Bei so ausgetüftelten Sachen würde ich gleich zum Steuerberater.

 

Zur Kaufpreisaufteilung eine abschließende Bemerkung:

Ich kaufe gerade die ETW, in der ich 15 Jahre lang zur Miete gewohnt habe. Mittlerweile wohne ich im selben Haus in einer anderen Wohnung.

Der Notar wird die Aufteilung laut Rechenhilfe in den Vertrag aufnehmen. Der schreibt auch rein, welcher Bodenrichtwert zugrunde liegt.

Ich hatte als Laie naiverweise das auch erst so gerechnet wie Du. Kam dann aber mit der Rechenhilfe auf exakt den gleichen Wert. Warum auch immer.

Die Maklerin des Verkäufers hat zwar Steuerberatung abgelehnt, aber meine Rechnung (mit der Rechenhilfe) bestätigt.

(Immerhin muss der Verkäufer den Vertrag unterschreiben. Auch wenn er von meiner Steuererklärung nix mehr hat. Da habe ich dann einfach nachgefragt.)

Ob es dem Notar egal war, kann ich nicht sagen. Der hat aber um konkrete Werte gebeten. Iudex non calculat...

Aber ob der Phantasiewerte aus dem Wunschkonzert eingetragen hätte, weiß ich nicht.

 

Ich kenne den Notar von einer völlig anderen Angelegenheit im letzten Jahr. Der arbeitet gut und effizient.

 

[kleinerfisch]

Wenn man ein Darlehen erlassen könnte, ohne dass dies als Schenkung gewertet wird, würde das ja jeder machen - mit Immobile/Kauf derselben oder auch ohne => es wird - auch steuerlich - eine Schenkung sein!

So lange das Darlehen besteht, ist es entweder zinslos oder verzinst. Im ersten Fall werden dann wiederum die Zinsen geschenkt, im zweiten Fall haben die Großeltern Zinseinkünfte.

So lange der Nießbrauch besteht, gibt es keine AfA und auch sonst keine Werbungskosten. Weder Zinsen noch Instandhaltung noch Nebenkosten sind beim (Neu)eigentümer absetzbar, da keine Einkünfte vorliegen. Zumindest die Nebenkosten kann man aber vertraglich auf den Nießbraucher abwälzen, bei Instandhaltung bin ich nicht sicher.

[Mysterion]

vor einer Stunde von kleinerfisch:

Wenn man ein Darlehen erlassen könnte, ohne dass dies als Schenkung gewertet wird, würde das ja jeder machen - mit Immobile/Kauf derselben oder auch ohne => es wird - auch steuerlich - eine Schenkung sein!

So lange das Darlehen besteht, ist es entweder zinslos oder verzinst. Im ersten Fall werden dann wiederum die Zinsen geschenkt, im zweiten Fall haben die Großeltern Zinseinkünfte.

So lange der Nießbrauch besteht, gibt es keine AfA und auch sonst keine Werbungskosten. Weder Zinsen noch Instandhaltung noch Nebenkosten sind beim (Neu)eigentümer absetzbar, da keine Einkünfte vorliegen. Zumindest die Nebenkosten kann man aber vertraglich auf den Nießbraucher abwälzen, bei Instandhaltung bin ich nicht sicher.

Danke für die Aufklärung, war zu befürchten

Dann ist es dennoch ein nobrainer oder? Also jetzt zu verkaufen statt zu vererben. 

Forderung i.H.v. €200k (Freibetrag) wird erlassen, lebt der Erblasser noch weitere 10 Jahre kann dann der Rest steuerfrei erlassen werden. 

Fraglich ist was mit der restlichen Forderung im Falle des Todes des Erblassers innerhalb der 10 Jahre nach Verkauf passiert. Würde ja dann auf die Kinder übergehen, außer man schreibt ins Testament dass die Forderung erlassen wird (und zahlt darauf dann eben Erbschaftssteuer).

Das ist alles aber nur laut gedacht, die Fragen werd ich dann beim Stb klären.

Weiterer Vorteil: Grunderwerbsteuer fällt beim Verkauf an Verwandte in gerader Linie nicht an. Bleiben überschaubare Kosten für Notar und Grundbucheintrag; dafür die Hebung der stillen Reserven des Afa-Potenzials für Vermietung nach Tod des Erblassers.