Hausfinanzierung - Wie mit ETF-Sparplan umgehen?

[msinvest]

Liebe Community,

 

wir (meine Frau und ich, beide Anfang 30) planen in diesem Jahr ein Einfamilienhaus zu bauen und beabsichtigen 50.000 EUR Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. 

Hinzu kommt, dass ich seit einigen Jahren einen ETF (A1JX52) mit monatlich mit 500,- EUR zur Altersvorsorge bespare, aus dem aktuell bei einem Verkauf ca. weitere 25 kEUR erlöst werden könnten. 

 

Aktuell treibt mich die Frage um, ob ein Verkauf des ETF sinnvoll ist, um das eingebrachte Eigenkapital zur Finanzierung zu erhöhen?

Wie sollte man sinnvollerweise im weiteren Verlauf mit den ETF-Monatssparraten umgehen - lieber ebenfalls komplett in die Monatsrate für das Haus fließen lassen?

 

Der "Preis" für die Beantwortung dieser Fragen mit "Ja" wäre zumindest für eine ziemlich lange Zeit nicht für die Finanzverhältnisse im Alter vorzusorgen und sich auf die gesetzliche Rente zu verlassen. Andere Altersvorsorgeprodukte bestehen nicht. Oder habe ich hier einen Denkfehler?

 

Gibt es gute Gründe, auf die EK-Erhöhung zu verzichten und ETF-Sparen / Hausrate parallel weiterlaufen zu lassen, oder spricht sinnvollerweise eigentlich eher alles dagegen (Kommer-Motto: "Keine Rendite ist größer als ein abbezahltes Haus")?

 

Danke für eure Kommentare. 

 

 

 

 

 

 

[odensee]

vor 4 Minuten von msinvest:

Der "Preis" für die Beantwortung dieser Fragen mit "Ja" wäre zumindest für eine ziemlich lange Zeit nicht für die Finanzverhältnisse im Alter vorzusorgen und sich auf die gesetzliche Rente zu verlassen. Andere Altersvorsorgeprodukte bestehen nicht. Oder habe ich hier einen Denkfehler?

Ja. Du hast einen Denkfehler an der Stelle. Tilgen von Schulden oder auch weniger Schulden machen (sprich: die 25k ebenfalls mit in die Finanzierung aufnehmen) ist ebenfalls "Altersvorsorge". Man braucht für "Altersvorsorge" nicht unbedingt "Produkte".

 

Ob es sich lohnt, auf Kredit in Aktien zu investieren (nichts anderes hast du vor), wirst du erst in der Zukunft wissen.

[hilflos]

nicht zu tilgen und stattdessen zu sparen ist eine Anlage auf Kredit. Kann man machen, wenn man sich das Risiko bewusst ist

[Wusel83]

Ich dachte das ABBEZAHLTE Eigenheim ist eine Altersvorsorge! 

 

Wo kommt denn das Geld zur Tilgung her bzw. warum ist jetzt 500€ Luft zum sparen in ETF und nach dem Neubau immer noch? Da müssten schon ein paar spezielle Bedingungen erfüllt sein. Beispielsweise feudale Mietwohnung im hier und jetzt und wechsel in eine relativ kleine Hütte oder teure Hobbies die man mit dem Umzug ablegt. 

 

Wenn ich raten würde wird das Haus schöngerechnet mit geringer Tilgung und oder die Instandhaltung/ laufenden Kosten vergessen (auch bei Neubau!!!!) die man dann selbst trägt. Schön rechnen im Sinne von: Kuck die Rate ist nicht höher als unsere Miete. 

Dabei ist die theoretische Gesamtlaufzeit dann 37 Jahre oder etwas ähnliches bei 2% Tilgung. 

 

Ich kenne ansonsten niemanden bei dem das Budget gereicht hat. Egal ob Neubau oder Bestandsimmobilie.

[Anleger Klein]

vor 23 Minuten von msinvest:

wir (meine Frau und ich, beide Anfang 30) planen in diesem Jahr ein Einfamilienhaus zu bauen und beabsichtigen 50.000 EUR Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. 

Aktuell treibt mich die Frage um, ob ein Verkauf des ETF sinnvoll ist, um das eingebrachte Eigenkapital zur Finanzierung zu erhöhen?

Wie sollte man sinnvollerweise im weiteren Verlauf mit den ETF-Monatssparraten umgehen - lieber ebenfalls komplett in die Monatsrate für das Haus fließen lassen?

Wie detailliert hast du dich schon mit dem Thema Finanzierung/Nebenkosten beschäftigt? Rechne aus, was dich die Finanzierung in zählbaren Euro kostet und errechne die Differenz, was dich 0,1% p.a. mehr oder weniger kosten, das sind erschreckende Summen. Je nach Summe und Laufzeit kann das mehr als die 25 k€ sein, die dein ETF-Depot beinhaltet. Warum ist das wichtig? Die Bank bemisst deinen zu zahlenden Kreditzins an verschiedenen Faktoren: Eigenkapitalquote, Tilgung, Laufzeit, (...). Du kannst also unter Umständen mit ein paar tausend Euro mehr Startkapital oder etwas mehr Tilgung (statt Sparrate) deinen Zins auf die gesamte Summe verringern und damit über die Laufzeit risikofrei hohe Summen, die eben ansonsten bei der Bank als Zins verschwinden würden, für dich behalten. 

[oktavian]

1. Wieviel Steuern würden bei Verkauf der ETF anfallen?

2. Um Wieviel würde der Kredit günstiger mit mehr Eigenkapital zum Start durch Verkauf der ETF?

3. Um wieviel würde der Kredit günstiger mit höherer Tilgung statt ETF-Sparplan?

4. Welche Rendite erwartest du mit deinen ETF nach Steuern zu erzielen?

 

[Seabushy]

Wenn ich nicht irre, ist diese Frage so oder so ähnlich in letzter Zeit sehr häufig gestellt worden und die Antworten sind hier im Forum schon oft genannt worden und genauso oft nicht gut beim Themenstarter angekommen, z.B. hier: 

 

 

Auch hier gibt es neben den schon genannten Punkten fehlende Informationen, die eine Beurteilung schwierig machen:

Um welche Gesamtsumme handelt es sich und wie hoch ist der Anteil EK/FK?

Welche Rücklagen gibt es?

Wie hoch ist die Rate im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen?

Wie viel Zeit braucht es, um den Kredit abzuzahlen?

 

50T€ sind bei einem Neubau bei grober Schätzung wohl nur die Nebenkosten, also handelt es sich um eine 100%-Finanzierung.

Da würde ich ALLES dafür tun, möglichst schnell große Summen abzutragen. Allgemeine Forenmeinung: keine Spekulationen auf Kredit.

 

 

[monopolyspieler]

Man könnte es ja einmal umgekehrt betrachten:

 

Immobilienbesitz vorhanden und abbezahlt.

Würde man jetzt die Immobilie zu 100% beleihen, um anschließend das ganze Geld in einen ETF zu stecken?

vor 3 Stunden von msinvest:

Der "Preis" für die Beantwortung dieser Fragen mit "Ja" wäre zumindest für eine ziemlich lange Zeit nicht für die Finanzverhältnisse im Alter vorzusorgen und sich auf die gesetzliche Rente zu verlassen. Andere Altersvorsorgeprodukte bestehen nicht. Oder habe ich hier einen Denkfehler?

Du hast etwas vergessen- in ca. 15 Jahren- also mitten in Deiner Finanzierung schlägt die Demographie in Deutschland zu, wenn die geburtenschwachen Jahrgänge die Renten

der geburtenstarken Jahrgänge zu stemmen haben und das umlagefinanzierte System Probleme bekommen wird.

Wie oft in der Politik, wird meist erst 5 Minuten vor 12 etwas getan, weil ja unpopulär fürs Wählervolk. Was dann aber besonders teuer für den Steuerzahler kommt.

Andere Länder sind hier seit Jahren und Jahrzehnten besser aufgestellt.

 

[smarttrader]

Finanzierung auf 5 Jahre festlegen, 10% Puffer auf die gesamte Objektsumme zurückhalten und den ganzen Rest als EK reinschieben.

 

Sondertilgungen sind bei 5 Jahren eher zu vernachlässigen, der Aufpreis bei dem Zins hat sich zumindest bei uns nicht gelohnt.

 

Bei uns haben 5000 Euro mehr Eigenkapital ein Unterschied von 0,12% bei den Zinsen ausgemacht.

 

Ganze 660 Euro weniger Zinsen im Jahr bei 500k Finanzierungskosten (angenommen). Wir haben eine niedrige Tilgung angestrebt, falls wir doch vermieten in 5 Jahren zb. ist noch einiges für die Steuern über.

 

Wir haben Malerarbeiten, Elektro, Gala, Erdarbeiten, dezentrale Lüftung, Wärmepumpe, PV, Bodenbeläge (ausser Fliesen) und Dachbodenausbau als Muskelhypothek reingenommen. Den Sinn habe ich bis heute nicht verstanden, aber die Kosten und Zinsen sind erheblich reduziert und die Leistung wird ja trotzdem erbracht. Eine Anmeldung aller Helfer klappte problemlos und kostete zwar ein paar Euro, aber Schwarzarbeit wird somit ausgeschlossen und versichert sind sie auch alle.

 

 

[Flughafen]

vor 3 Stunden von msinvest:

wir (meine Frau und ich, beide Anfang 30) planen in diesem Jahr ein Einfamilienhaus zu bauen

Glückwunsch! Erst Anfang 30 und bereits eine Frau und Grundstück in Aussicht,- das ist gut und ich freue mich für Dich.

vor 3 Stunden von msinvest:

Aktuell treibt mich die Frage um, ob ein Verkauf des ETF sinnvoll ist, um das eingebrachte Eigenkapital zur Finanzierung zu erhöhen?

Die Frage wird Dir keiner richtig beantworten können, weil es auf Dein Risikoprofil ankommt und dieses kennst nur Du selbst. Beide Anlagen (ETF, Haus) habe ihre spezifischen Risiken. Die Tilgung des Immobilienkredits ist als ob Du ein steuerfreies Tagesgeldkonto mit einem Zins wie beim Hypothekendarlehen hättest. Weil gespartes Geld ist auch verdientes Geld. Und es wird nicht besteuert. Aber es bringt auch keine so hohe Rendite, wie der ETF. Ich habe ein risikoreiches Profil und würde den ETF und das Haus gleichzeitig behalten, aber Du musst diese Kapitalanlagen (ETF) und Hypothekenkredittilgung für Dich selbst vergleichen und die Entscheidung treffen.

 

vor 3 Stunden von msinvest:

Gibt es gute Gründe, auf die EK-Erhöhung zu verzichten und ETF-Sparen / Hausrate parallel weiterlaufen zu lassen, oder spricht sinnvollerweise eigentlich eher alles dagegen

Dagegen spricht für mich das Klumpenrisiko und die niedrige Realrendite des Hauses. Es ist nicht so einfach, im Alter das Geld aus einem abbezahlten Haus rauszuholen und davon zu leben, wie das mit einem ETF ist.

 

 

 

 

 

 

 

[Lynch]

vor 4 Stunden von msinvest:

Liebe Community,

 

wir (meine Frau und ich, beide Anfang 30) planen in diesem Jahr ein Einfamilienhaus zu bauen und beabsichtigen 50.000 EUR Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. 

Hinzu kommt, dass ich seit einigen Jahren einen ETF (A1JX52) mit monatlich mit 500,- EUR zur Altersvorsorge bespare, aus dem aktuell bei einem Verkauf ca. weitere 25 kEUR erlöst werden könnten. 

 

Aktuell treibt mich die Frage um, ob ein Verkauf des ETF sinnvoll ist, um das eingebrachte Eigenkapital zur Finanzierung zu erhöhen?

Wie sollte man sinnvollerweise im weiteren Verlauf mit den ETF-Monatssparraten umgehen - lieber ebenfalls komplett in die Monatsrate für das Haus fließen lassen?

 

Der "Preis" für die Beantwortung dieser Fragen mit "Ja" wäre zumindest für eine ziemlich lange Zeit nicht für die Finanzverhältnisse im Alter vorzusorgen und sich auf die gesetzliche Rente zu verlassen. Andere Altersvorsorgeprodukte bestehen nicht. Oder habe ich hier einen Denkfehler?

 

Gibt es gute Gründe, auf die EK-Erhöhung zu verzichten und ETF-Sparen / Hausrate parallel weiterlaufen zu lassen, oder spricht sinnvollerweise eigentlich eher alles dagegen (Kommer-Motto: "Keine Rendite ist größer als ein abbezahltes Haus")?

 

Danke für eure Kommentare. 

 

 

 

 

 

 

Lieber TO,

 

ich kann natürlich nur für mich selbst sprechen, wir haben vor 5 Jahren Haus gebaut und so eine ähnliche Ausgangslage gehabt.

Als wir die Entwicklung der Aktienperformance samt Dividendenrendite in Relation zu den Kosten eines Kredites gegenüberstellten war für uns klar das wir unsere Eierlegende Gans nicht köpfen durften.

 

Schulden sind historisch günstig also haben wir uns einen FIX Zins auf 10 Jahre gesichert und alles zu 100% Fremdfinanziert mit dem Ergebnis das unser Vermögen nun um 70K höher ist als vor einigen Jahren, die Zinsen gegen 0 tendieren und die Schulden bequem mit den laufendem Gehalt bedient werden können.

 

Zudem gab es eine satte Wohnbauförderung(ist aber je nach Region verschieden)

Für uns war klar das wir lieber Vermögen haben das Schulden gegenübersteht als alles in ein großes Loch zu werfen mit dem Resultat das das Geld dann keinen Ertrag mehr abwirft.

 

 

lg lynch

 

 

 

 

[Schwachzocker]

vor einer Stunde von Lynch:

...

ich kann natürlich nur für mich selbst sprechen, wir haben vor 5 Jahren Haus gebaut und so eine ähnliche Ausgangslage gehabt.

Als wir die Entwicklung der Aktienperformance samt Dividendenrendite in Relation zu den Kosten eines Kredites gegenüberstellten war für uns klar das wir unsere Eierlegende Gans nicht köpfen durften.

...

Zum Glück hast Du betont, dass Du nur für Dich selbst sprichst.

[Flughafen]

Man könnte auch Rebalancing mit beiden Assets (Immobilie, ETF) betreiben. :-) Z.B. einen Vergleich für die Asset-Preise machen, was ist im Vergleich zum historischen Durchschnitt gerade günstiger, das Haus oder der weltweite ETF. Und dann das Geld die nächste Investitionsperiode (z.B. ein Jahr) in das billigere Asset fließen lassen. Das Prinzip "billig einkaufen" hat seinen Charme.

[Bassinus]

vor 2 Stunden von Lynch:

ich kann natürlich nur für mich selbst sprechen, wir haben vor 5 Jahren Haus gebaut und so eine ähnliche Ausgangslage gehabt.

Als wir die Entwicklung der Aktienperformance samt Dividendenrendite in Relation zu den Kosten eines Kredites gegenüberstellten war für uns klar das wir unsere Eierlegende Gans nicht köpfen durften.

5 Jahre von über 10 Jahre Hausse... Mal sehen wie schön die Gans ist, wenn es mal nicht nur bergauf geht und die Zinsen steigen bei der Anschlussfinanzierung. Ob man dann mit dir den nächtlichen Schlaf tauschen möchte

 

Machen kann man natürlich alles. Aber man sollte alle Szenarien durchspielen und sich den Risiken bewusst sein. 

[Lynch]

vor 2 Stunden von Bassinus:

5 Jahre von über 10 Jahre Hausse... Mal sehen wie schön die Gans ist, wenn es mal nicht nur bergauf geht und die Zinsen steigen bei der Anschlussfinanzierung. Ob man dann mit dir den nächtlichen Schlaf tauschen möchte

 

Machen kann man natürlich alles. Aber man sollte alle Szenarien durchspielen und sich den Risiken bewusst sein. 

die Gans war auch schon vor 10 Jahren schön, wenn der Fixzins ausläuft kann ich entweder wieder einen Fixzins machen oder eben flexibel, da es sich nur mehr um einen kleinen Betrag handelt ist es dann ziemlich egal.

[Kratos]

Am 22.3.2021 um 11:29 von monopolyspieler:

Man könnte es ja einmal umgekehrt betrachten:

 

Immobilienbesitz vorhanden und abbezahlt.

Würde man jetzt die Immobilie zu 100% beleihen, um anschließend das ganze Geld in einen ETF zu stecken?

Mal nüchtern betrachtet: 

Ein gut diversifiziertes Aktienportfolio ist wohl links oben von einem Eigenheim im Risiko-Rendite-Diagramm zu verorten.

(nur ne Vermutung, wegen Klumpen, Smoothing Bias, Baupfusch usw. beim Eigenheim)

Daher sollte es möglich sein mit einer Beleihung auf eine bessere Kapitalmarktlinie zu kommen.

100% Beleihung wäre natürlich extrem, nicht vergleichbar mit 25k-Depot nicht als EK einzubringen.

[DancingWombat]

Ich würde folgende Punkte beachten bzw. durchdenken:

1. Nach dem Hauskauf sollte noch Cash (oder EFFs, Aktien...) da sein. Niemals das komplette Vermögen in die Finanzierung einbringen. Eine Nachfinanzierung ist immer blöd und meistens teuer.

2. Die Rate sollte so bemessen sein, dass noch Geld zum Investieren übrig bleibt. In deinem Fall könnte das bedeuten den ETF Sparplan weiterzuführen.

3. Grundsätzlich würde ich eine möglichst niedrige Tilgungsrate vereinbaren oder mir das Recht einräumen lassen die Tilgungsrate auch zu senken. Die Tilgung die im Vertrag steht ist bindend. Kann man die nicht mehr zahlen wird es unschön. Am besten vereinbart man noch eine Sondertilgung und kann dann flexibel noch tilgen, sofern man den Wunsch dazu verspürt.

 

[Nightfire]

vor 8 Minuten von DancingWombat:

3. Grundsätzlich würde ich eine möglichst niedrige Tilgungsrate vereinbaren oder mir das Recht einräumen lassen die Tilgungsrate auch zu senken. Die Tilgung die im Vertrag steht ist bindend. Kann man die nicht mehr zahlen wird es unschön. Am besten vereinbart man noch eine Sondertilgung und kann dann flexibel noch tilgen, sofern man den Wunsch dazu verspürt.

So habe ich es gemacht. Niedrige Rate, aber jedes Jahr die Möglichkeit 5% Sondertilgung zu nutzen und 15 Jahre Zinsbindung. Habe ich auch bis jetzt immer voll bedient. Wenn ich das so weiter halte bin ich nach 12 1/2 Jahren durch mit dem Thema. Und falls es mal finanziell Kapp wird, kann man die Rate dennoch bedienen.

 

Edit: Oder nach 10 Jahren den Rest ablösen.

[Zigge]

Hallo, ich bin zwar ein Neuling, aber vielleicht kann ich ja trotzdem helfen. Ein Hauskredit zählt in die Kategorie Schulden. Schulden verursachen in den meisten Fällen höhere Kosten durch Zinszahlung als durch eine Kapitalanlage erwirtschaftet werden kann. Deshalb gilt die Faustregel: Schulden tilgen vor Kapitalanlage. In deinem konkreten Fall würde das bedeuten, dass du so viele von deinen Kapitalanlagen wie möglich in Eigenkapital für den Kredit umwandeln solltest, schon weil dadurch die Zinskosten des Kredites an sich deutlich geringer ausfallen werden. Gute Idee war dafür der ETF-Sparplan, da dieser ohne Probleme aufgelöst werden kann. Alles weitere Kapital sollte dann erstmal in die Abzahlung des Kredites investiert werden, um den schnellstmöglich loszuwerden. Dabei die zukünftigen Zahlungen so realistisch wie möglich vorplanen, um für den Kredit die Sollzinsbindung und Laufzeit realistisch festlegen zu können. Sondertilgungsmöglichkeiten sind empfehlenswert. Immer darauf achten, dass man keine Kosten bei Vorfälligkeit erzeugt. Danach kannst du weiter für die Rente ETFen, da hast du dann noch genug Zeit für wenn der Kredit schnell aus der Welt geschafft ist. Korrigiert mich bitte, falls ich Quatsch erzähle.

 

MFG, Sarah

[Nightfire]

@Zigge Das hast du gut erkannt. Ich hatte das mal mit Excel ausgerechnet. Wenn ich jedes Jahr die 5% Sondertilgung bediene, bin ich nicht nur nach 12 1/2 Jahren schuldenfrei, sondern spare alleine 20k an Zinsen. Und ich müsste nach 15 Jahren umschulden. 

[Bavarese]

 

Am 22.3.2021 um 11:31 von smarttrader:

Bei uns haben 5000 Euro mehr Eigenkapital ein Unterschied von 0,12% bei den Zinsen ausgemacht.

Was sagt denn die Bank wie sich der Zins bei Einsatz von x€ EK verändert. Dann hättest du belastbare Zahlen und kannst entscheiden, ob es sich lohnt. 

 

Am 27.3.2021 um 16:19 von DancingWombat:

1. Nach dem Hauskauf sollte noch Cash (oder EFFs, Aktien...) da sein. Niemals das komplette Vermögen in die Finanzierung einbringen. Eine Nachfinanzierung ist immer blöd und meistens teuer.

Ein Hausbau wird immer teurer als gedacht. Dann benötigt man für ein Haus auch noch einige Dinge, die man vorher in der Wohnung nicht gebraucht hat (z.B. zusätzliche Möbel für Büro, Garderobe, Keller, Sachen für Garten wie Rasenmäher oder Gartenhaus,...). Deshalb immer etwas zurück halten und nicht alles einbringen.

 

Am 27.3.2021 um 16:19 von DancingWombat:

2. Die Rate sollte so bemessen sein, dass noch Geld zum Investieren übrig bleibt. In deinem Fall könnte das bedeuten den ETF Sparplan weiterzuführen.

Auch die Instandhaltungsrücklage nicht vergessen. Da kann man mit 1-2€/m² rechnen. Die ersten Jahre wird man dies wahrscheinlich nicht benötigen, aber lieber fängt man früher damit an sich einen Grundstock anzusparen.

 

Am 27.3.2021 um 16:19 von DancingWombat:

3. Grundsätzlich würde ich eine möglichst niedrige Tilgungsrate vereinbaren oder mir das Recht einräumen lassen die Tilgungsrate auch zu senken. Die Tilgung die im Vertrag steht ist bindend. Kann man die nicht mehr zahlen wird es unschön. Am besten vereinbart man noch eine Sondertilgung und kann dann flexibel noch tilgen, sofern man den Wunsch dazu verspürt.

5% SoTi sollten Standard sein, evtl. sind sogar 10% möglich. Mir war eine niedrige Rate sehr wichtig, da man auf Änderungen im Leben (Kinder, Krankheit, Arbeitslosigkeit,...) reagieren kann, ohne die Finanzierung jedes mal umbauen zu müssen.  Für mich war es jeden Monat schön zu sehen, neben dem Darlehen noch genügend Geld übrig zu haben, um auch die ein oder andere größere Anschaffung tätigen zu können. Man benötigt mal neue Kinderzimmer, neues Auto, will in Urlaub fahren... und das möchte ich mir immer leisten können und nicht nur für die Rate für das Haus leben, denn dann macht es auch keinen Spaß mehr.

 

Am 27.3.2021 um 16:27 von Nightfire:

So habe ich es gemacht. Niedrige Rate, aber jedes Jahr die Möglichkeit 5% Sondertilgung zu nutzen und 15 Jahre Zinsbindung. Habe ich auch bis jetzt immer voll bedient. Wenn ich das so weiter halte bin ich nach 12 1/2 Jahren durch mit dem Thema. Und falls es mal finanziell Kapp wird, kann man die Rate dennoch bedienen.

Das ist natürlich die Musterlösung. Ich habe sie die ersten Jahre nicht gemacht und stattdessen den Betrag noch in den Garten, ins Haus gesteckt. Nach ein paar Jahren hab ich diese SoTi immer gleich im Januar überwiesen, denn weg ist weg. Was nicht mehr da ist, kann nicht verkonsumiert werden.

 

Gruß

Bavarese

[Nightfire]

@Bavarese 1+