Wie EK für Immobilie anlegen -> Strategie Baufinanzierung

[dasHiggs]

Hallo zusammen,

 

meine Frau und ich (Anfang 30, Kinder in den nächsten Jahren geplant) planen in Zukunft den Bau eines Einfamilienhauses in unserer Heimat. Momentan befindet sich auf dem (tollen!) Grundstück ein altes Haus meines Großvaters, welches er auch noch bewohnt. D.h. wir werden "warten" bis das Grundstück frei wird, was eventuell noch ein paar Jahre dauern wird. Mittlerweile sind andere Baugrundstücke, sofern man überhaupt eins bekommt, weniger als halb so groß wie das meines Großvaters, was wir ganz schrecklich finden, daher auch der Entschluss zu warten. Geplant sind ca. 450.000€ Kosten insgesamt, was in der Region eher hoch angesetzt ist. Zusätzlich werden wir in der Lage sein, einige Arbeiten selbst durchzuführen (Muskelhypothek).

 

Daraus ergibt sich direkt die Situation, dass das EK mehrere Jahre geparkt werden muss. Klassisch ist wohl der Weg "Tagesgeld, da maximale Liquidität". Da wir den Bauzeitpunkt allerdings nur schwer abschätzen können könnte das bedeuten, dass das EK 8-10 Jahre auf einem Tagesgeldkonto von der Inflation angefressen wird, was ich noch Möglichkeit vermeiden will. Ich habe mir daher eine alternative Strategie überlegt woraus auch direkt eine andere Baufinanzierung am Ende herauskommt.

 

Ich bin verbeamtet (A13), meine Frau sollte es auch bald werden, momentan ist sie Angestellte (E13), wir haben im Monat ca. 6000€ Haushaltseinkommen bei einer Sparquote von 65%.

 

Insgesamt haben wir Stand heute ein EK von ca. 140.000€. Davon befinden sich ca. 70.000€ auf dem Tages- und Festgeld, 42.000€ in einer KLV aus dem Jahre 2003 (steuerfrei, effektiv mit knapp 3% verzinst, wird im Jahr 2033 ca. 150.000€ Wert besitzen). Ein Depot mit weltweit diversifizierten ETFs (und ein paar Apple Aktien) in Höhe von gut 17.000€ und ein alter Bausparer mit gut 8.000€ (1% Verzinsung, wird für meine vL genutzt). Der Rest befindet sich in einem 7 Jahres vL Sparvertrag meiner Frau. Zusätzlich werden meine Eltern mir in naher Zukunft die Hälfte ihrer selbst bewohnten Immobilie überschreiben (Lebenslanges Nießbrauchrecht) und eine tolle Eigentumswohnung in guter Lage, deren Mieteinkünfte sie als Teil der Altersvorsorge nutzen.

 

Mich stören die 70.000€ auf Tages- und Festgeld. Die KLV ist gut, der Bausparer okay und das Depot ist halt da, da ich vor ein paar Jahren auch einmal Erfahrungen an der Börsen sammeln wollte ;-)

 

Daher habe ich nun verschiedene Szenarien in Excel erstellt, um unsere Situation zu analysieren und den klügsten Weg der Baufinanzierung und Anlage des EK zu finden.

 

Mein momentaner Plan wäre es, die 70.000€ in einen breit gestreuten ETF anzulegen (FTSE All World oder MSCI Word+EM) und sich dann wieder monatlich einen Teil auf ein Tagesgeld zu sparen, dass man in 5 Jahren zumindest das Geld für das Grundstück cash zahlen kann. Die Differenz wandert auch ins Depot.

 

Für die Baufinanzierung würde ich dann das Depot (Die Bank gewährt anscheinend 50-70%) als EK (Wertpapierpfändung) einbringen, selbst wenn es um 50% eingebrochen sein sollte ist es immernoch eine nicht unerhebliche Summe darstellen. Meine Eltern könnten im Notfall auch noch Cash zuschießen, um einen günstigeren Zins zu bekommen, falls das Depot wirklich gerade am Boden liegt.

Zusätzlich dann noch die KLV, die bis dahin auch gut an Wert zugelegt haben wird. Eine Frage die sich hier für mich stellt. Wie bewertet die Bank zwei (halbe) Immobilien, auf der einmal lebenslanger Nießbrauch für die Eltern und einmal der Anspruch auf die Mieteinkünfte für die Eltern besteht. Kommt da überhaupt EK Ersatz zusammen?

 

Die sich dann ergeben Finanzierung würde ich dann auf 100% Tilgung in 25-30 Jahre strecken und parallel weiterhin die Differenz in ETFs investieren (Leverage Effekt). Man könnte den Kredit so teilen, dass z.B. die KLV ein tilgungsfreies Darlehen in Höhe von 150.000€ im Jahr 2033 direkt abtauscht.

 

Was haltet ihr von diesem Plan? Primär geht es mir darum, erst einmal unser EK sinnvoll unterzubringen, später aber auch um eine langsame Tilgung bei parallelem Ansparen eines Depots.

 

Vielen Dank schon einmal für eure Zeit!

 

 

[oscarello]

bezüglich alternative zu tages- bzw. festgeld

 

BonusCap Zertifikate auf DAX

Barriere 8000 derz.DAX-stand ca.14000

also  puffer über 42 (!!) prozent

bonusrendite p.a. ca 4,7 prozent

 

dieses beispiel hat eine laufzeit von 1 Jahr

 

 

[monopolyspieler]

Zertifikat= Emittentenrisiko. Man könnte auch Optionen handeln, aber ich denke, das wäre zuviel Einarbeitung und auch nicht gewünscht.

Breitgestreute/r ETF hört sich für mich gut an für 8-10 Jahre- Du hast ja für den Fall des Falles auch einen Plan B, falls die Börse gerade runter ist.

 

Ein Haus mit Nießbrauch kann meines Wissens nicht beliehen werden.

[smarttrader]

Wir haben das gerade alles. Bau, Muskelhypothek usw.. 

 

Muskelhypothek ist genial, wir haben alles was nicht abnahmepflichtig in Eigenleistung. Kostenersparnis ca. 100k Euro und da ich eh 1 Jahr beurlaubt bin, ist es eine sinnvolle Beschäftigung. Freunde und Familie kann man mit versichern und so Ärger vermeiden. 

 

Da ich kein Freund von Schulden bin, würde ich maximal tilgen. Die Beleihung des vermieteten Haus von 50 auf 100% zu erhöhen hätte kein steuerlichen Vorteil. Jetzt zahlen wir für den Neubau volle Zinsen und haben ein vermietetes Haus mit geringen Belastungen und können diese nur im geringen Umfang gegenrechnen. Ich hätte lieber auf die Selbstbewohnte Immobilie wenig Zinsen gezahlt und auf das vermietete Haus viel Zinsen gezahlt und verrechnet. 

 

Wir tilgen 1% da wir ein Umzug in 4-5 Jahren für wahrscheinlich halten und nicht noch mal steuerliche Vorteile verlieren wollen.