Erste Immobilie wie finanzieren?

[Legend]

Hallo zusammen,

 

Ich werde eine Wohnung kaufen, die ich als Kapitalanlage verwenden werde (vrsl. Kurzzeitvermietung für Arbeitgeber/airbnb/booking).

 

Ziel: Zusatzeinkommen/Cashflow

 

Da das meine erste Wohnung ist, hätte ich bzgl. der Finanzierung ein paar Fragen:

 

1. Zinsbindung 10 Jahre in Ordnung? Je länger die Zisnbindung, desto schlechter der Cashflow - deshalb tendiere ich zu 10 Jahren. Einwände?

 

2. 5 % Sondertilgung ein Must-Have? Ich fühle mich dadurch etwas sicherer und kann, im Falle, dass der Zins steigen sollte, die Restchuld noch etwas reduzieren, bis die 10 Jahre um sind. Geplant ist, die monatliche Tilgung bei 2% zu setzen.

 

3. Annuitätendarlehen oder komische Kombis mit Bausparer etc.? Bei der Volksbank tendieren die eher zu Kombiprodukten

 

4. Kaufnebenkosten ca. 15.000 € -> soll das verfügbare EK(auch 15k) hierfür verwendet werden und dann nur der Kaufpreis zu 100% finanziert werden oder kein EK und 110% Finanzierung? Würde die 110% Finanzierung den Zins stark beeinflussen?

 

Ich hoffe, ihr findet die Zeit, mir weiterzuhelfen.

 

Danke!

 

 

 

[Vango]

vor 15 Minuten von Legend:

airbnb/booking

Nur als Anmerkung je nach dem wo das Wunschobjekt steht, könnte das Vorhaben eventuell Verboten sein oder in Zukunft Verboten werden. Quelle z.b. : https://www.tagesschau.de/ausland/eugh-frankreich-airbnb-einschraenkung-103.html Weiter unten im Artikel geht es dann auch um Deutschland.

[Badurad]

vor 31 Minuten von Legend:

Hallo zusammen,

 

Ich werde eine Wohnung kaufen, die ich als Kapitalanlage verwenden werde (vrsl. Kurzzeitvermietung für Arbeitgeber/airbnb/booking).

Kennst Du dich mit den Besonderheiten die hier zu beachten sind aus? Ist das in der Stadt/dem Stadtteil zulässig? Was sagen die anderen Eigentümer in der WEG dazu? Wann soll die Vermietung starten? Bis auf weiteres ist aufgrund Corona diesbezüglich nicht viel los. Kannst Du das operativ abwickeln?

vor 31 Minuten von Legend:

 

Ziel: Zusatzeinkommen/Cashflow

 

Da das meine erste Wohnung ist, hätte ich bzgl. der Finanzierung ein paar Fragen:

 

1. Zinsbindung 10 Jahre in Ordnung? Je länger die Zisnbindung, desto schlechter der Cashflow - deshalb tendiere ich zu 10 Jahren. Einwände?

Kann man ohne weitere Infos nichts zu sagen.

vor 31 Minuten von Legend:

 

2. 5 % Sondertilgung ein Must-Have? Ich fühle mich dadurch etwas sicherer und kann, im Falle, dass der Zins steigen sollte, die Restchuld noch etwas reduzieren, bis die 10 Jahre um sind. Geplant ist, die monatliche Tilgung bei 2% zu setzen.

5% Sondertilgung sind üblicherweise ohne Zinsaufschlag möglich.

vor 31 Minuten von Legend:

 

3. Annuitätendarlehen oder komische Kombis mit Bausparer etc.? Bei der Volksbank tendieren die eher zu Kombiprodukten

Du schreibst selber von "komischen  Kombis" und daß die Bank dieser gerne verkauft. Warum denkst Du, ist das wohl so?

vor 31 Minuten von Legend:

 

4. Kaufnebenkosten ca. 15.000 € -> soll das verfügbare EK(auch 15k) hierfür verwendet werden und dann nur der Kaufpreis zu 100% finanziert werden oder kein EK und 110% Finanzierung? Würde die 110% Finanzierung den Zins stark beeinflussen?

Ist für Dich eine 110%-Finanzierung überhaupt darstellbar? (Bonität, Objekt, geplante Nutzung, Haushaltsrechnung) Ansonsten ist das hier eine Phantomdiskussion.

vor 31 Minuten von Legend:

Ich hoffe, ihr findet die Zeit, mir weiterzuhelfen.

 

Danke!

Mein ehrlicher Rat an Dich. Informiere Dich zunächst über die Basics, bevor Du nach 10 Jahren Immobilienboom in einen heißgelaufenen Markt einsteigst und ein leichtes Opfer für professionelle Akteure bist.

[Legend]

vor 46 Minuten von Badurad:

Kennst Du dich mit den Besonderheiten die hier zu beachten sind aus? Ist das in der Stadt/dem Stadtteil zulässig? Was sagen die anderen Eigentümer in der WEG dazu? Wann soll die Vermietung starten? Bis auf weiteres ist aufgrund Corona diesbezüglich nicht viel los. Kannst Du das operativ abwickeln?

Kann man ohne weitere Infos nichts zu sagen.

5% Sondertilgung sind üblicherweise ohne Zinsaufschlag möglich.

Du schreibst selber von "komischen  Kombis" und daß die Bank dieser gerne verkauft. Warum denkst Du, ist das wohl so?

Ist für Dich eine 110%-Finanzierung überhaupt darstellbar? (Bonität, Objekt, geplante Nutzung, Haushaltsrechnung) Ansonsten ist das hier eine Phantomdiskussion.

Mein ehrlicher Rat an Dich. Informiere Dich zunächst über die Basics, bevor Du nach 10 Jahren Immobilienboom in einen heißgelaufenen Markt einsteigst und ein leichtes Opfer für professionelle Akteure bist.

 

@Badurad: Danke für deinen Beitrag.

 

- Besonderheiten bzgl. Vermietung auf Zeit bereits mit Verkäufer abgeklärt. Wohnung befindet sich in einem Stadtteil, wo dies erlaubt ist. Die anderen Eigentümer vermieten ebenfalls auf Zeit, langfristiges Vermieten ist sogar nicht gerne gesehen. Vermietung hauptsächlich an Arbeitgeber.

 

- Leerstand wegen Corona ist kein Problem; es besteht die Möglichkeit im Notfall selbst in die Wohnung einzuziehen. Operativ sowie finanziell kein Problem.

 

- 110% Finanzierung möglich und bestätigt von Bank.

[Wusel83]

vor 34 Minuten von Legend:

 

@Badurad: Danke für deinen Beitrag.

 

- Besonderheiten bzgl. Vermietung auf Zeit bereits mit Verkäufer abgeklärt. Wohnung befindet sich in einem Stadtteil, wo dies erlaubt ist. Die anderen Eigentümer vermieten ebenfalls auf Zeit, langfristiges Vermieten ist sogar nicht gerne gesehen. Vermietung hauptsächlich an Arbeitgeber.

 

- Leerstand wegen Corona ist kein Problem; es besteht die Möglichkeit im Notfall selbst in die Wohnung einzuziehen. Operativ sowie finanziell kein Problem.

 

- 110% Finanzierung möglich und bestätigt von Bank.

Na dann los, sag hier Bescheid wenn es entgegen der Erwartung doch schief geht und die ZV am Horizont ist. Könnte ja sein das der eine oder andere Interessierte dann mitbieten möchte.

 

Nur weil eine Bank eine Finanzierung ausreicht heißt es nicht das das Objekt gut ist. War kürzlich auf einer ZV da war ein Objekt mit Verkehrswert 2020 50k mit heute 240k belastet. Kauf war ca. 2007. Hintergrund der Geschichte vermutlich das jemand in der Bank mit dem Entwickler unter einer Decke gesteckt hat. Beworben wurde das an Anwälte und Zahnärzte zum Steuer sparen da Denkmal.... mit den überhöhten Kaufpreisen ist zu Beginn auch noch der Mietpool gepimpt worden um mehr Opfer anzulocken.

 

Bei ner 100% oder 110% Finanzierung würde ich auch den Punkt Nachbesicherung im Auge behalten. Sollte sich bei Bonität oder Werthaltigkeit des Objektes etwas verschlechtern könnte theoretisch die Bank auf eine Nachbesicherung bestehen. Früher hieß es dann wohl gerne: Bringen Sie binnen 4 Wochen 10% vom Kaufpreis als Zusatzsicherheit. Wie lange brauchst du um 10k oder besser 20k in liquiden Mitteln anzusparen. Solang wie du dazu brauchst stehst du mit nacktem Hinterteil da.

 

Wenn die 15k alles ist was du hast, du dazu auch noch nennenswert Zeit gebraucht hast um es zusammenzusparen würde ich die Finger von lassen! 

 

Wenn gut Zureden nicht hilft:

 

Homeday Preisatlas

Scoperty

Capital Immobilienkompass

Etliche weitere...

 

Prüfe das Objekt, auch wenn du Sondervermietung planst sollte das Objekt auch mit normaler Vermietung nicht völlig überteuert sein oder würdest du für den Sportwagen überteuertes Benzin zu 15€ den Liter tanken weil das Fahrgefühl so dolle ist. 

Scoperty ist immer absurd hoch, keine Ahnung wie die zu ihrer Bewertung kommen. Homeday ist in der Tat nah an den Preisen die Ich gezahlt habe bzw. die auch in Verkehrsgutachten vom Amtsgericht stehen. 

 

Viel Glück

 

 

 

 

 

 

 

[Bolanger]

vor 9 Stunden von Legend:

Ich werde eine Wohnung kaufen, die ich als Kapitalanlage verwenden werde

Der TE hätte seine Fragen aber klären sollen, bevor die Entscheidung für den Kauf gefallen ist. Das wäre mein Rat an alle, die mit dem Gedanken spielen, sich eine Immobilie zu kaufen. Die genannten Fragen sollte man für sich im Vorfeld der entscheidung beantworten 

[Seabushy]

Einige Dinge wurden ja schon angesprochen. Zu den beiden Punkten unten noch meine Hinweise:

3. Annuitätendarlehen oder komische Kombis mit Bausparer etc.? Bei der Volksbank tendieren die eher zu Kombiprodukten

=> Warst du nur bei der Volksbank? Hast du dir auch schon andere Angebote geben lassen? Im jetztigen Zinsumfeld ist ein "stinknormales" Annuitätendarlehen am einfachsten, flexibelsten und vermutlich auch am günstigsten.

 

4. Kaufnebenkosten ca. 15.000 € -> soll das verfügbare EK(auch 15k) hierfür verwendet werden und dann nur der Kaufpreis zu 100% finanziert werden oder kein EK und 110% Finanzierung? Würde die 110% Finanzierung den Zins stark beeinflussen?

Ohne Details ist eine defintive Aussage natürlich schwierig. Wenn du allerdings sonst keine Sicherheiten beibringen kannst und die 15 k€ deine einzigen finanziellen Mittel sind (hört sich so an), dann werden die letzten 10% einen ordentichen Zinsaufschlag kosten, da diese nicht besichert sind und der Bank kein Gegenwer dafür vorliegt. Zum Vergleich würde ich mir beides durchrechnen lassen. 

[Anleger Klein]

Hast du eine vollständige Rechnung gemacht? Mieteinkünfte, Kosten, Steuern und Hausgeld, Finanzierungskosten, Zinssätze abhängig von der Beleihungsquote, Instandhaltung, Versicherungen, ... ? Inwieweit ist dir kreditgehebeltes Investieren vertraut (und damit z.B. die Schlussfolgerung, dass nicht sondertilgen manchmal besser sein kann?)

Eine Wohnung kaufen und vermieten lohnt sich nicht per Definition immer und überall. Und nur weil heute kurzzeitvermieten etc. erlaubt ist, muss es das nicht in 5 Jahren immer noch sein.