Spekulationssteuer bei anteiligem Grundstücksverkauf

[Hauskäufer2021]

Guten Morgen,
ich habe eine Frage.
Wir planen aktuell ein Haus mit Eckgrundstück zu kaufen.
Das Haus soll 750k kosten inkl der 634qm Grundstück.
Nun möchten wir nach dem Kauf einen Teil des Grundstückes (ca 230qm für ca. 230-250k) verkaufen.
Nach unserer Rechnung zahlen wir für das Grundstück (inkl Haus) pro qm € 1.182,-
Da wir den Grundstücksteil für max € 1.086,- wieder verkaufen würden, würden wir in unseren Augen hierdurch keinen Gewinn erzielen und somit keine Spekulationssteuer zahlen müssen. Ist das so korrekt oder hat der Fiskus hier noch eine Sonderklausel eingebaut?
Danke im Voraus für eine Rückmeldung

 

[Bassinus]

Ney, das klingt falsch. Grundstück teilt sich ja in Grund und Boden sowie dem Gebäude selbst. In eurem Kaufpreis ist beides enthalten. Wenn ihr dann nur anteilig Grund und Boden verkauft, dann gelten auch nur diese Anschaffungskosten für die Berechnung für die 23 EStG Einkünfte. 

 

Also 750k werden aufgeteilt in 500k Haus und 250k Grund&Boden (zum Beispiel auch wichtig für Afa bei Vermietung).

Die 250k teilst du durch die 634qm Grundstück - 394€ pro qm Anschaffungskosten pro qm Grund & Boden. Wenn du davon dann 230qm verkaufst und einen Erlös von 250k erzielst, stehen dem 90k Anschaffungskosten gegenüber. 160k sind demnach zu versteuern innerhalb der 10 Jahresfrist für Grundstücke (siehe Ausnahme bei Eigennutzung). Es könnte sich daher lohnen, dass eventuell noch bisschen zu strecken.

[Hauskäufer2021]

vor 7 Minuten von Bassinus:

Ney, das klingt falsch. Grundstück teilt sich ja in Grund und Boden sowie dem Gebäude selbst. In eurem Kaufpreis ist beides enthalten. Wenn ihr dann nur anteilig Grund und Boden verkauft, dann gelten auch nur diese Anschaffungskosten für die Berechnung für die 23 EStG Einkünfte. 

 

Also 750k werden aufgeteilt in 500k Haus und 250k Grund&Boden (zum Beispiel auch wichtig für Afa bei Vermietung).

Die 250k teilst du durch die 634qm Grundstück - 394€ pro qm Anschaffungskosten pro qm Grund & Boden. Wenn du davon dann 230qm verkaufst und einen Erlös von 250k erzielst, stehen dem 90k Anschaffungskosten gegenüber. 160k sind demnach zu versteuern innerhalb der 10 Jahresfrist für Grundstücke (siehe Ausnahme bei Eigennutzung). Es könnte sich daher lohnen, dass eventuell noch bisschen zu strecken.

Danke für die schnelle Rückmeldung. Wie kommen Sie auf die Verteilung 500k / 250k? (nur interessehalber) Ist das Ihre Annahme oder fundiert? Ich denke, das kann man, ohne den Zustand des Hauses zu kennen, nicht pauschal sagen oder? Da aktuell wie gesagt der Bodenwert bei ca 1000,- pro qm liegt (unbebaut), kann das Haus sicherlich nicht im Verhältnis derartigen Wert haben oder?

[Bassinus]

Das war nur ne grobe Schätzung. 2/3 - 1/3 ist meistens in Ordnung - außer das Haus ist Abbruchreif - wo ich in deinem Beispiel wohl davon ausgehen muss.

Idealerweise hat man ne Aufteilung im Kaufvertrag vereinbart. Ansonsten gibt es Gutachten dafür. Deine Annahme wird das Finanzamt aber sicherlich nicht teilen, da es der Wirklichkeit nicht entspricht. Dann wäre der Hauswert bei nichteinmal 100k. Ganz schöne Bruchbude die ihr euch da angeschafft habt. Aber könnt ihr dem Finanzamt dann ja nachweisen, dass danach mehrere 100k reingesteckt worden sind. Dann sollte es passen. 

 

Sollte auch auf die Teilung und anschließendem Verkauf anwendbar sein.

[Hauskäufer2021]

vor 4 Minuten von Bassinus:

Das war nur ne grobe Schätzung. 2/3 - 1/3 ist meistens in Ordnung - außer das Haus ist Abbruchreif - wo ich in deinem Beispiel wohl davon ausgehen muss.

Idealerweise hat man ne Aufteilung im Kaufvertrag vereinbart. Ansonsten gibt es Gutachten dafür. Deine Annahme wird das Finanzamt aber sicherlich nicht teilen, da es der Wirklichkeit nicht entspricht. Dann wäre der Hauswert bei nichteinmal 100k. Ganz schöne Bruchbude die ihr euch da angeschafft habt. Aber könnt ihr dem Finanzamt dann ja nachweisen, dass danach mehrere 100k reingesteckt worden sind. Dann sollte es passen. 

 

Sollte auch auf die Teilung und anschließendem Verkauf anwendbar sein.

Nein eine Bruchbude ist es nicht, aber 100k werden wir wohl tatsächlich noch investieren müssen für die Sanierung. Generell ist die Aufteilung natürlich schlüssig, ich frage nur deshalb so gezielt, weil im Umkreis aktuell regelmäßig Grundstücke um die 300qm für 1000,-/qm weg gehen, daher wird der aktuelle Bodenrichtwert ja auch bei einem bebauten Grundstück dem entsprechen... um einen Vermessungstechniker/Gutachter kommen wir ja aber ohnehin bei einer Teilung nicht herum

[Bassinus]

Ja, aber es interessiert nicht was der Bodenrichtwert ist. Ihr habt ein Grundstück gekauft. Zu einem Komplettpreis. Und man muss ne Lösung finden, wie dies aufgeteilt wird, da der Verkäufer euch ja ein Komplettpreis gemacht hat. Warum das Grundstück offensichtlich zu günstig war, ist ja erstmal ne andere Frage. Würdest du das Haus jetzt vermieten, würdest du natürlich so viel Wert im Gebäude haben wollen wie es nur geht. Jetzt willst du natürlich soviel Wert im Grundstück wie möglich haben. Ist natürlich nachvollziehbar. Aber entspricht nicht der Lebenswirklichkeit, zu sagen, dass ihr alles auf den Boden aufschlagt, weil es anderswo ja eben soviel kosten würde. Quasi Haus geschenkt. Den wichtigsten Tipp habe ich dir denke gegeben. Ansonsten Vertreter der Steuerberatende Berufe aufsuchen oder beim Finanzamt ne verbindliche Auskunft stellen. Das sollte möglich sein, da du ja deine Rechtsauffassung hast und der Sachverhalt (Verkauf des Teilgrundstück) noch nicht verwirklicht ist. Dann hast du Rechtssicherheit wie das Finanzamt die Sache sieht und worauf du dich einstellen solltest. Eventuell dann auch auf Einspruchs- und Klageweg, wenn du mir die Aufteilung nicht glaubst.

[Allesverwerter]

gelöscht

[MeinNameIstHase]

Das Problem mit einer Teilveräußerung bei 634 qm ist auch, ob das Grundbuchamt (bzw. Bauamt der Gemeinde) eine Teilung zulässt. Klär es mal, ob die Bauordnung für das Gebiet das überhaupt zulässt. Thema könnten Mindestabstände des aufstehenden Gebäudes zu den Grundstücksgrenzen oder die Geschossflächenzahl (GFZ) sein.

 

[kleinerfisch]

vor 3 Minuten von Bassinus:

Ja, aber es interessiert nicht was der Bodenrichtwert ist.

Falsch!

 

Es gibt drei Möglichkeiten für die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Haus:

• Entweder steht es schon im Kaufvertrag. Da hat man dann gewisse Gestaltungsmöglichkeiten. Wenn es nicht zu absurd ist, wird das Finanzamt das auch anerkennen (und für diese Prüfung sicher auch die Bodenrichtwerte heranziehen).
• Sonst gibt es die Excel-"Aufteilungshilfe" vom BMF zum Runterladen. Die ist auch für das FA verbindlich.
• Wenn einem das Ergebnis nicht passt, kann man ein Gutachten von einem vereidigten Gutachter einreichen. Das kostet mehrere TEUR und lohnt sich daher meist nicht. Der Gutachter geht nach klaren Richtlinien vor (bei denen der Bodenrichtwert auch eine Rolle spielt).

Man braucht für das Excel einige Angaben, die meisten wirst Du parat haben (Grundstücks- und Wohnfläche, Kaufpreis, Baujahr des Hauses etc.).

Was man meist nicht bei der Hand hat ist besagter Bodenrichtwert. Google mal nach BORIS und Deinem Bundesland. Für einige Länder weiß ich, dass die Richtwerte dort zu finden sind.

 

Aber bei Deinen Angaben wird es zu einer steuerpflichtigen Spekulation kommen, da Ihr ja das Haus fast geschenkt bekommt. Die Frage ist nur, wie hoch der Gewinn ausfällt.

[Bassinus]

vor 4 Minuten von kleinerfisch:

Falsch!

Wow - alles was du geschrieben hast, hatte ich auch schon geschrieben... Sogar den Link für die Excel vom Bmf.

 

Aber natürlich darfst du mich jetzt noch aufklären, was der Bodenrichtwert bei aktuellen Verkäufen von Grundstücken für eine Aussagekraft hat

 

Was nützt mir die Info von einem Bodenrichtwert von 250€/qm, wenn der Markt aber 1.000€ abruft? Wo darf ich wen verklagen, das mir nicht der Bodenrichtwert angeboten wird? 

 

Aktueller Marktpreis ist nicht aktueller Bodenrichtwert, wie der TO glauben machen wollte:

vor 28 Minuten von Hauskäufer2021:

..., weil im Umkreis aktuell regelmäßig Grundstücke um die 300qm für 1000,-/qm weg gehen, daher wird der aktuelle Bodenrichtwert ja auch bei einem bebauten Grundstück dem entsprechen...

Worauf ich geantwortet habe:

vor 20 Minuten von Bassinus:

es interessiert nicht was der Bodenrichtwert ist.

Daher würde ich jetzt gern deine Meinung zu meiner, deiner Meinung nach, falschen Aussage hören.

[Krypteia]

vor 13 Minuten von kleinerfisch:

Sonst gibt es die Excel-"Aufteilungshilfe" vom BMF zum Runterladen. Die ist auch für das FA verbindlich.

 

Diese ist laut BFH-Urteil v. 21.7.2020 - IX R 26/19 rechtswidrig. Daher eine (wirtschaftlich vertretbare!) Kaufpreisaufteilung in die Notarurkudne aufnehmen.

[kleinerfisch]

vor 35 Minuten von Bassinus:

Daher würde ich jetzt gern deine Meinung zu meiner, deiner Meinung nach, falschen Aussage hören.

Falsch ist m.E. Deine von mir zitierte Aussage, nicht etwa Dein gesamter Text.

Die Bodenrichtwerte werden aus realen Verkäufen ermittelt und sind daher Verkehrswerte (wenn auch mit einem gewissen Time Lag und für unbebaute Grundstücke).

Dein Beispiel mit BRW 250 EUR und Marktpreis 1.000 EUR wird daher in der Realität kaum vorkommen.

Wie ich schon schrieb, wird bei allen drei Aufteilungsmöglichkeiten der BRW herangezogen.

Den Link zum BMF bei Dir hatte ich übersehen, vielleicht, weil diese Möglichkeit im Text gar nicht vorkam.

 

vor 55 Minuten von Krypteia:

Diese ist laut BFH-Urteil v. 21.7.2020 - IX R 26/19 rechtswidrig.

Danke für den Hinweis. Mal wieder so ein Urteil, dass Einzelfallgerechtigkeit über Rechtssicherheit und gesamtgesellschaftliche Effizienz stellt.

Aber gut, so ist es dann halt. Trotzdem steht die Arbeitshilfe noch auf den Seiten des BMF und ist die kostengünstigste, schnellste und (wie ich annehme) b.a.W. auch vom Finanzamt anerkannte Möglichkeit, eine Aufteilung vorzunehmen.

 

vor 1 Stunde von Hauskäufer2021:

um einen Vermessungstechniker/Gutachter kommen wir ja aber ohnehin bei einer Teilung nicht herum

Für die Teilung muss der aber nicht das Gebäude begutachten und bewerten.

 

Wie Bassinus und Krypteia ja schon schrieben, ist in diesem Fall (Haus ist stark renovierungsbedürftig) sicher am vernünftigsten eine Aufteilung im Kaufvertrag festzuschreiben. Aus dem Urteil (und anderen Quellen, die ich gerade las) ergibt sich, dass Abweichungen vom Bodenrichtwert bis 10% wohl akzeptiert werden. Wenn es mehr sein soll, muss das begründet werden. Evtl. kann man den Notar bewegen, etwas in diesem Sinn in den Vertrag zu schreiben, eine entsprechende Begründung habe ich schon mal bei der Bewertung eines Nießbrauchs im Kaufvertrag gesehen.