Immobilienfonds an der Börse kaufen und an die KVG zurückgeben?

[industriegigant]

Moin,

 

ich investiere schon eine Weile Geld in aktiv gemanagten Fonds, mit nicht überragendem, aber akzeptablem Erfolg. Nun will ich mit steigendem Alter auch etwas in soliden Immobilienfonds a la "Grundbesitz Europa" anlegen, also nix Aufregendes mehr.

 

Nun habe ich dazu eine Frage: Wenn ich einen solchen Fonds an der Börse kaufe, kann ich den dann trotzdem - nach der Haltefrist - an die KAG zurückgeben oder muss der dann wieder an die Börse zurückverkauft werden? Ich denke, das wird wohl nicht der Fall sein, aber ich möchte gerne Gewissheit in der Frage. Falls das eine Rolle spielt ich habe mein Depot bei der Comdirect.

 

Danke!

[bondholder]

vor 10 Minuten von industriegigant:

Wenn ich einen solchen Fonds an der Börse kaufe, kann ich den dann trotzdem - nach der Haltefrist - an die KAG zurückgeben

Ja.

 

Bitte beachten: Der Rückgabeauftrag kann nicht zurückgezogen werden.

[stagflation]

Beim Kauf an der Börse einen Handelsplatz mit hohem Umsatz für den Fonds wählen - und ein enges Limit setzen!

[Monjy]

@Bondholder 

Hast du eine Quelle in der man dies nachlesen kann? Ich beschäftige mich mit der gleichen Frage und bin da im Netz noch nicht fündig geworden. 
 

Dazu auch nochmal eine Nachfrage: Die Haltefrist ist ja eine Kündigungsfrist von 12 Monaten, die erst nach 12 Monaten nach Erwerb eingereicht werden kann. Wenn ich die Titel nun an der Börse kaufe sind die Titel ja vorher möglicherweise schon 12 Monate oder länger nach Kauf von der KAG gehalten worden. Kann ich auch in dem Fall erst nach 12 Monaten kündigen ? 

[bondholder]

vor 3 Stunden von Monjy:

Hast du eine Quelle in der man dies nachlesen kann?

Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
§ 255 Sonderregeln für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen

 

(1) Die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft hat die Ausgabe von Anteilen vorübergehend auszusetzen, wenn eine Verletzung der Anlagegrenzen nach den Liquiditätsvorschriften dieses Abschnitts oder der Anlagebedingungen droht.

 

(2) In Abweichung von § 98 Absatz 1 Satz 1 können die Anlagebedingungen von Immobilien-Sondervermögen vorsehen, dass die Rücknahme von Anteilen nur zu bestimmten Rücknahmeterminen, jedoch mindestens alle zwölf Monate erfolgt. Neue Anteile dürfen in den Fällen des Satzes 1 nur zu den in den Anlagebedingungen festgelegten Rücknahmeterminen ausgegeben werden.

 

(3) Die Rückgabe von Anteilen ist erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich. Der Anleger hat nachzuweisen, dass er mindestens den in seiner Rückgabeerklärung aufgeführten Bestand an Anteilen während der gesamten 24 Monate, die dem verlangten Rücknahmetermin unmittelbar vorausgehen, durchgehend gehalten hat. Der Nachweis kann durch die depotführende Stelle in Textform als besonderer Nachweis der Anteilinhaberschaft erbracht oder auf andere in den Anlagebedingungen vorgesehene Weise geführt werden.

 

(4) Anteilrückgaben sind unter Einhaltung einer Rückgabefrist von zwölf Monaten durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft zu erklären. § 227 Absatz 3 gilt entsprechend; die Anlagebedingungen können eine andere Form für den Nachweis vorsehen, dass die Rückgabe in Einklang mit Satz 1 erfolgt.

 

(5) Swing Pricing ist bei Immobilien-Sondervermögen unzulässig.

[oktavian]

Also ist es dann so: Selbst wenn man über doe Börse kauft, muss man 24 Monate halten und die Monate der Vorbesitzer werden nicht angerechnet, da man die Daten nicht nachweisen kann?

[Moneycruncher]

vor 2 Minuten von oktavian:

Also ist es dann so: Selbst wenn man über doe Börse kauft, muss man 24 Monate halten und die Monate der Vorbesitzer werden nicht angerechnet, da man die Daten nicht nachweisen kann?

Falsch. An der Börse kann man so schnell und so oft kaufen und verkaufen wie man will.

[Monjy]

Zitat

Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
§ 255 Sonderregeln für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen

 

wollte mich bei dir @bondholder bedanken. 
 

Ich denke aus dem Gesetzestext geht relativ klar hervor dass man unabhängig davon wie man die Anteile erworben hat, diese 24 Monate halten muss um sie an die KAG zurück zu geben.  Darum geht es ja. Der Verkauf an der Börse ist natürlich immer möglich, wenn man denn den Abschlag in Kauf nehmen möchte. 

[Raccoon]

vor 20 Minuten von Moneycruncher:

Falsch. An der Börse kann man so schnell und so oft kaufen und verkaufen wie man will.

Richtig, bzw. ich gehe davon aus das oktavian an der Börse kaufen und an die KAG verkaufen meinte.

 

---------

Die Zeit der Vorbesitzer anzurechnen wäre nahezu unmöglich, da diese ihre Anteile zu verschiedenen Zeitpunkten gekauft haben können, bzw. einen Teil von der KAG und eine anderer Teil von der Börse stammen könnte, bei denen es dann auch schon einen oder mehrere Vorbesitzer der Anteile geben könnte, der wiederum ein Gemisch hatte. 

[Moneycruncher]

vor 8 Minuten von Raccoon:

Richtig, bzw. ich gehe davon aus das oktavian an der Börse kaufen und an die KAG verkaufen meinte.

In diesem Fall ist noch zu ergänzen, dass der Verkäufer neben der 12-monatigen Kündigungsfrist auch noch das Preisänderungsrisiko trägt. D.h. zum Zeitpunkt des Verkaufsauftrags ist unbekannt, zu welchem Preis 12 Monate später der Verkauf tatsächlich erfolgt.

Dies geht aus dem §255 KAGB nicht hervor.

[Monjy]

vor 49 Minuten von oktavian:

Also ist es dann so: Selbst wenn man über doe Börse kauft, muss man 24 Monate halten und die Monate der Vorbesitzer werden nicht angerechnet, da man die Daten nicht nachweisen kann?

So verstehe ich das. 

[oktavian]

Der im thread angesprochene Grundbesitz Europa notiert unter NAV an der Börse. Wenn die Kündigungsfrist 12 Monate ist und die Haltedauer 24 Monate sein muss, erklärt das die Abwesenheit der Arbitrageure.

https://www.onvista.de/fonds/handelsplaetze/Grundbesitz-Europa-Fonds-DE0009807008#!Handelsplätze

So kann man nur sagen: Kaufen über die Börse statt über KAG.

 

Was kostet denn die Abwicklung der Kündigung über den Broker hier:Comdirect? Ist das umsonst und man bekommt nach 12 Monaten den dann gültigen NAV?

 

Kann man irgendwo einsehen wieviel % des Fondsvolumens derzeit in Kündigung sind? Der Fonds müsste dann Immobilien verkaufen und cash halten und zieht damit die Rendite aller Anleger runter, richtig?

[Monjy]

Das Fondsvolumen erhöht sich aktuell relativ stark, da er aufgrund seiner historisch niedrigen Volatilität und Renditen zwischen 2-3% von sehr konservativen Anlegern gern als eine Art Ersatz für Rentenpapiere gesehen wird. 
 

Das Problem Liquidität ist tatsächlich gegeben, nur vermute ich nicht aufgrund von Kündigungen, sondern eher aufgrund von Mittelzuflüssen die sich nicht so schnell in Steine umsetzen lassen. 

[Peter Grimes]

vor 18 Minuten von oktavian:

Kann man irgendwo einsehen wieviel % des Fondsvolumens derzeit in Kündigung sind? Der Fonds müsste dann Immobilien verkaufen und cash halten und zieht damit die Rendite aller Anleger runter, richtig?

Den Anteil gekündigter Anteile kann man m.E. nirgendwo öffentlich einsehen, aber gerade für dieses Liquiditätsmanagement halten offene Immofonds eine hohe Liquiditätsquote vor. Wieviel das im Einzelfall ist, geht aus den jeweiligen Factsheets, Monats- und Quartalsberichten hervor. Das gesetzliche Minimum liegt bei 5% des Fondsvolumens, die meisten Fonds halten deutlich mehr Liquidität vor. Fällt die Quote unter 5%, darf der Fonds keine neuen Anteile mehr ausgeben.

[Monjy]

Der GB Europa müsste aktuell bei ca. 22% Liquidität liegen. Klar verwässert das die Rendite. 

[oktavian]

vor 2 Stunden von Monjy:

Das Fondsvolumen erhöht sich aktuell relativ stark, da er aufgrund seiner historisch niedrigen Volatilität und Renditen zwischen 2-3% von sehr konservativen Anlegern gern als eine Art Ersatz für Rentenpapiere gesehen wird. 
 

Das Problem Liquidität ist tatsächlich gegeben, nur vermute ich nicht aufgrund von Kündigungen, sondern eher aufgrund von Mittelzuflüssen die sich nicht so schnell in Steine umsetzen lassen. 

Wieso kaufen die nicht über die Börse? Dürfen Banken das empfehlen, wenn der Kurs über die Börse besser ist - wäre das nicht Falschberatung?

[Monjy]

Naja, die Banken leben von den Ausgabeaufschlägen. Rät dir ein Saturn Berater zum Media Markt zu gehen wenn ein Gerät dort günstiger ist ? Eher nicht Ist hier im Prinzip das gleiche. 
 

Der Ausgabeaufschlag ist der Preis für die Dienstleistung Bankberatung. Offensichtlich lassen sich der Großteil der Käufer beraten. Das muss auch so sein, sonst würde es auf Sicht keinen Handel an der Börse geben. 

[Geldhaber]

Ich finde diesen Thread interessant, weil bisher meist nur die umgekehrte Konstellation - Kauf erfolgte bei der KVG (KAG), Verkauf soll wegen der Fristen an der Börse erfolgen - thematisiert wurde. 

Die Idee, einen Immo-Fonds günstig(er) an der Börse zu kaufen und dann zu einem höheren Preis an die KVG zurückzugeben, erscheint zunächst attraktiv.

Probleme: 24 Monate Haltefrist und 12 Monate Rückgabefrist, wobei die Fristen parallel in Gang gesetzt werden können. Leider kann man nicht wissen, ob der jetzige Abschlag an der Börse nur eine unbegründete Befürchtung oder eine Vorwegnahme einer Korrektur des Rücknahmepreises ist. 

 

Eine Verkürzung der Haltefrist dürfte nicht möglich sein: [Zitat Post #5] "Der Anleger hat nachzuweisen, dass er [!] mindestens den in seiner Rückgabeerklärung aufgeführten Bestand an Anteilen während der gesamten 24 Monate, die dem verlangten Rücknahmetermin unmittelbar vorausgehen, durchgehend gehalten hat." - Auf die Haltezeiten von Vorbesitzern kommt es also nicht an. 

 

 

[DaucusCarota]

Die Frage die sich stellt ist tatsächlich:  Warum ist der Abschlag so hoch ?!

 

Evtl. liegt das daran dass bis 2023 über 40% der Mietverträge auslaufen, in einem Fonds der zur Hälfte in Büroimmobilien investiert ist. 

In dieser Zeit, in der das Thema Homeoffice immer mehr in den Focus rückt, kann ich die Anteile nicht an die KAG zurückgeben ! 

Ich bin sehr gespannt wie stark der Homeoffice Trend die Mietpreisverhandlungen belastet. Die Renditen sinken ja jetzt schon von Jahr zu Jahr. 

 

Im globalen Schwesterfonds dem GB Global laufen übrigens fast 45% der Mietverträge bis 2023 aus. Hier ist der Abschlag vergleichbar. 

 

Wenn ich nach 12 Monaten kündige, kann ich die Anteile während der Kündigungsfrist (die ja zwingend eingehalten werden muss) auch nicht an 

der Börse veräußern wenn ich das richtig verstehe, richtig ? Wenn sich abzeichnen sollte, dass durch den Homeoffice Trend die Mieten unter Druck 

geraten, weiß ich nicht ob ich ein Jahr lang handlungsunfähig sein möchte. 

 

[Moneycruncher]

Am 24.1.2021 um 14:07 von Peter Grimes:

Den Anteil gekündigter Anteile kann man m.E. nirgendwo öffentlich einsehen, aber gerade für dieses Liquiditätsmanagement halten offene Immofonds eine hohe Liquiditätsquote vor

Nicht nur für die Kündigung und Rückgabe der Anteile wird Liquidität gehalten, sondern auch für Käufe! Dazu muss man Pulver trocken halten. Ich sehe die Liquiditätsquoten nicht so kritisch und auch nicht zu hoch.

[industriegigant]

Am 26.1.2021 um 14:59 von DaucusCarota:

Die Frage die sich stellt ist tatsächlich:  Warum ist der Abschlag so hoch ?!

 

Evtl. liegt das daran dass bis 2023 über 40% der Mietverträge auslaufen, in einem Fonds der zur Hälfte in Büroimmobilien investiert ist. 

In dieser Zeit, in der das Thema Homeoffice immer mehr in den Focus rückt, kann ich die Anteile nicht an die KAG zurückgeben ! 

Ich bin sehr gespannt wie stark der Homeoffice Trend die Mietpreisverhandlungen belastet. Die Renditen sinken ja jetzt schon von Jahr zu Jahr. 

 

Im globalen Schwesterfonds dem GB Global laufen übrigens fast 45% der Mietverträge bis 2023 aus. Hier ist der Abschlag vergleichbar. 

 

Wenn ich nach 12 Monaten kündige, kann ich die Anteile während der Kündigungsfrist (die ja zwingend eingehalten werden muss) auch nicht an 

der Börse veräußern wenn ich das richtig verstehe, richtig ? Wenn sich abzeichnen sollte, dass durch den Homeoffice Trend die Mieten unter Druck 

geraten, weiß ich nicht ob ich ein Jahr lang handlungsunfähig sein möchte. 

 

Ich habe mal die Charts in der Vergangenheit (Börse-KAG) verglichen und tatsächlich so hohe Abschläge gab es noch nie. Und der Punkt mit dem Home Office ist plausibel. In einem Jahr werde ich mir das auch überlegen, ob ich einen Verkauf anmelde um ggf einen nicht unerheblichen Arbitragegewinn mitzunehmen, oder ob ich lieber handlungsfähig bleibe. Denn es ist wohl tatsächlich so, wenn der Verkauf über die KAG angemeldet wird, kann man ihn nicht stornieren. Sagte oben jedenfalls bondholder im 2. Beitrag.

 

 

[Allesverwerter]

Am 26.1.2021 um 14:59 von DaucusCarota:

Die Frage die sich stellt ist tatsächlich:  Warum ist der Abschlag so hoch ?!

 

Wenn man sich die Entwicklung der Fonds anschaut, die für die Liquidität ihr Portfolio abbauen mussten, sieht man die echte und marktnahe Bewertung des Fondsvermögens.

Und die Börse bewertet meist die Realität und nicht die Gutachter.

[Moneycruncher]

vor 6 Stunden von Allesverwerter:

Und die Börse bewertet meist die Realität und nicht die Gutachter.

Bei den Offenen Immobilienfonds gilt das wohl nur sehr eingeschränkt. Hier werden weniger als 1% (!) der Anteile an der Börse gehandelt.

[Allesverwerter]

Weil die 90+% über Vertriebstruppen mit Aufgeld verkauft wird?

 

Was ist dann Deine Erklärung für den Abschlag?

 

 

Beispiele aus der Praxis für die realistische Bewertung anstatt bezahlte Gutachter:

 

https://www.comdirect.de/inf/fonds/detail/chart.html?REQUESTED_REDIRECT=FUND&timeSpan=5Y&ID_NOTATION=3231121#timeSpan=SE&e&

 

https://www.comdirect.de/inf/fonds/detail/chart.html?REQUESTED_REDIRECT=FUND&timeSpan=5Y&ID_NOTATION=6733112#timeSpan=SE&e&

 

https://www.comdirect.de/inf/fonds/detail/chart.html?REQUESTED_REDIRECT=FUND&timeSpan=5Y&ID_NOTATION=3231114#timeSpan=SE&e&

 

https://www.comdirect.de/inf/fonds/detail/chart.html?REQUESTED_REDIRECT=FUND&timeSpan=5Y&ID_NOTATION=5590763#timeSpan=SE&e&

 

[Moneycruncher]

vor 11 Stunden von Allesverwerter:

Weil die 90+% über Vertriebstruppen mit Aufgeld verkauft wird?

 

Was ist dann Deine Erklärung für den Abschlag?

Richtig, läuft fast alles über die KAG. Meine Theorie für die Erklärung der Abschläge an der Börse: Die Käufer kaufen an der Börse, weil es billiger ist. Die Verkäufer verkaufen billiger, weil es keine Kündigungsfrist an der Börse gibt und zahlen den Preisabschlag für die Liquidierbarkeit.