Abschreibung einer älteren Eigentumswohnung / Immobilie

[Mastermind2015]

Hallo zusammen,

 

evtl. kennt sich hier jemand mit dieser Thematik aus oder hat bereits eine ähnliche Herausforderung gehabt.

 

Annahme: Kauf einer Eigentumswohnung / Immobilie (Alter zum Zeitpunkt des Kaufs 40 Jahre) - diese ist und bleibt vermietet

AfA für die Immobilie (nicht das Grundstück) sowie Kaufnebenkosten mit 2 % pro Jahr auf insgesamt 50 Jahre.

Nun wurde diese Immobilie aber doch bereits 40 Jahre abgeschrieben.....

 

Frage 1: Ich darf wohl trotzdem nur die 2 % der Wohnung pro Jahr als AfA steuerlich für die ersten 10 Jahre geltend machen und dann hat es sich mit der AfA für die Immobilie erledigt (da Alter der Immobilie dann 50 Jahre und somit maximale Abschreibungsdauer erreicht), oder?

Frage 2: Was passiert mit den Kaufnebenkosten? Diese schreibe ich natürlich die ersten 10 Jahre zusammen mit der Immobilie ab, was passiert ab Jahr 11? Kann ich die Kaufnebenkosten weiter mit 2 % AfA pro Jahr steuerlich geltend machen oder geht das nur in Zusammenhang mit der Abschreibung der eigentlichen Immobilie?

 

Hat jemand eine Idee?

 

Danke Euch

[N/com]

1. Bei entgeltlichem Erwerb durch eine Privatperson (d.h. VuV-Einkünfte) beginnt die AfA von vorne, du nimmst deinen Kaufpreis + aktivierbare Nebenkosten als neue Bemessungsgrundlage und schreibst es entsprechend § 7 EStG ab, idR dann wieder auf (neue) 50 Jahre. Sofern die Substanz irgendwann zu schlecht wird, gibts außerplanmäßige Abschreibungen. 

 

Bei unentgeltlichem Erwerb führst du die Bemessungsgrundlage des Vorbesitzers erstmal weiter (ggf. dann deine Nebenkosten als nachträgliche Anschaffungskosten) und trittst 1:1 in seine Rechtsstellung ein, d.h. dann nur noch 10 Jahre Regel-AfA.

 

2. Aktivierbare Nebenkosten (bspw. Notar, GrESt) schreibst du nur zusammen mit der Immobilie ab. 

[phlp112]

Hast du die ETW regulär gekauft? Keine vorweggenommene Erbfolge oder Erbfall?

 

Bei einem regulären Kauf fängt für dich eine neue Nutzungsdauer an und du setzt 2% AfA für den Gebäudeteil an. Grds. sind die Anschaffungsnebenkosten auch über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Jedoch gilt das ebenfalls nur für den Teil, der auf das Gebäude entfällt. Der auf den Grund und Boden entfallende Wert wird gar nicht abgeschrieben. 
 

Zudem sollte man sich die Nebenkosten dahingehend anschauen, ob Teile davon im Zusammenhang mit der Finanzierung stehen. ZB Eintragung der Grundschuld. Das sind Werbungskosten im Jahr der Anschaffung. 
 

 

[Mastermind2015]

Das hört sich gut an, danke.

Es ist ein regulärer Kauf und es werden daraus Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung generiert.

[Hansolol]

Mein Steuerberater hat öfter darauf hingewiesen, dass es immer sinnvoll sei, den Kaufpreis der Immobilie im Kaufvertrag nach Gebäude und Grundstück aufzuteilen. Die Begründung dafür kriege ich aber nicht mehr ganz zusammen. 

[Zickentreiber]

vor 11 Minuten von Hansolol:

Mein Steuerberater hat öfter darauf hingewiesen, dass es immer sinnvoll sei, den Kaufpreis der Immobilie im Kaufvertrag nach Gebäude und Grundstück aufzuteilen. Die Begründung dafür kriege ich aber nicht mehr ganz zusammen. 

Hintergrund: Gebäude wird abgeschrieben, Grund und Boden nicht. Eine Kaufpreis-Aufteilung jenseits von 50:50, nämlich zugunsten eines höheren KP-Anteils des Gebäudes, erhöht die Abschreibung. Aufteilung kann im Kaufvertrag erfolgen (muß freilich einigermaßen plausibel sein), Alternative: BMF stellt hier eine Berechnungshilfe (Excel) zur KP-Aufteilung zur Verfügung.

[Maikel]

vor 12 Stunden von Zickentreiber:

Alternative: BMF stellt hier eine Berechnungshilfe (Excel) zur KP-Aufteilung zur Verfügung.

Alternatives Verfahren auf http://kaufpreisaufteilung.de/. Mit ausführlichen Begründungen.

Ist aber wohl noch nicht anerkannt, Verfahren laufen.

Ergab für mich ein besseres Ergebnis.