Vermietung gekauftes Haus zur Tilgungshilfe -> Steuerliche Aspekte

[Newbi]

Hallo zusammen, 

Wir sind aktuell am Überlegen uns ein Haus zu kaufen (langfristig selbst drin wohnen, kurzfristig Sicherheit des Gelderhalts): 
Hauspreis: 1.000.000€ 
Nebenkosten: 100.000€ 

Nun habe ich festgestellt, dass die Tilgung zumindest in den ersten Jahren im Worst-Case Szenario (keine Gehaltssteigerung bei mir, Wechsel auf Teilzeit bei meiner Partnerin) sehr anspruchsvoll wird, gegen Ende der Laufzeit allerdings ziemlich einfach (beide Vollzeit, Gehaltssteigerungen und Inflation hilft). 

Nun hatte ich überlegt, da eine frühe Tilgung aus Zinsgründen sinnvoll ist das Haus in den ersten fünf Jahren zu vermieten und danach durch Eigenbedarf einzuziehen. Somit wären wir vor Komplettverlust bzw. hohen Realwertverlust (Aktiencrash / Geldentwertung / Hyperinflation) geschützt, würden allerdings die Differenz von unserer eigenen Miete (2-3 Zimmerwohnung, 1.000€/Monat) vs. die Mieteinnahmen (2.000€/Monat) zur Tilgung nutzen können (60.000€ zusätzlich in den ersten 5 Jahren). 

Leider habe ich bei dieser Theorie die Steuer komplett vergessen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% mach das natürlich nur Sinn, wenn ich genügend Kosten absetzen kann. Renovierungen / Anfahrten etc. plane ich nicht. Wenn ich jetzt 2% des Hauswertes (20.000€/Jahr -> 100.000€/ 5 Jahre) ansetze und einen Kredit für 800.000€ mit 1% Zinsen hätte (-> fast 30.000€ Zinsen in den ersten 5 Jahren) käme ich bereits auf 130.000€ Kosten aber nur 120.000€ Mieteinnahmen. Bekäme ich dann sogar etwas von der Steuer zurück? 

Welche weiteren Möglichkeiten hätte ich Sachen abzusetzen?

[EddisHerrchen]

Hi Newbi,

 

wenn Dir die Tilgung schon "sehr anspruchsvoll" wird, wenn ein Verdiener auf Teilzeit geht ist das Finanzierungsvolumen zu hoch und die Risiken und deren Eintrittswahrscheinlichkeiten nicht ausreichend berücksichtigt. Es fehlen aber noch ein paar Angaben um das besser einschätzen zu können. Z.B. wieviel müßt Ihr finanzieren bzw, welche Eigenkapitalquote habt Ihr? Was ist Euer Monatsnetto, wieviel könnt Ihr bisher auf Seite legen?

Ich nehme an Ihr seid dann beide an die Darlehen gebunden, was macht Ihr im Falle einer Trennung?

Risiko durch Mietausfälle berücksichtigt? (Mietnomade, kurzfristige Zahlungsausfälle, z.B. durch Corona ...) - sehe ich nicht berücksichtigt.

Ich glaube Du bewertest zwischen den hypothetischen Risiken  und den realen Risiko ind deren Eintrittswahrscheinlichkeit falsch. Die Wahrscheinlichkeit das Du das Haus und Vermögen verlierst weil ein Verdiener ausfällt und Du im Rückstand kommst und die Bank verwertet bewerte ich deutlich höher.

 

Gruß

Eddisherrchen

 

 

[Anleger Klein]

Nicht falsch verstehen, aber das ist der naivste mögliche Ansatz - bei deinen 1.000€ Miete sind so viele Dinge dabei, die du als Eigentümer ebenso tragen musst, von Grundsteuer über Instandhaltung bis zu Versicherungen etc., es ist nicht so dass da einfach 1.000€ verfügbar wären. Dasselbe beim vermieteten Haus, was ist da an Instandhaltung und Renovierung zu machen bevor ihr einzieht? Bekommst du denn überhaupt die 800.000€ zu 1% von der Bank? Habt ihr 300.000€ Eigenkapital und noch etwas mehr, falls ungeplant was schiefgeht (und das tut es immer)? Dein Zahlenwerk ist noch vollkommen unvollständig und viel zu unpräzise, um so eine Entscheidung darauf aufbauen zu können. 

[Pirx]

Ich kann meinen Vorpostern nur zustimmen. Oft wird bei der Frage nach einer vermieteten Immobilie auch die investierte Zeit vergessen (auch eine Form von Opportunitätskosten). Selbst bei einem durchschnittlichen Stundensatz (aufgrund der angegebenen Zahlen gehe ich bei euch jedoch von einem überdurchschnittlichen Einkommen aus) kommen da schnell Summen zusammen, bei denen man erwägen sollte, diese Zeit einfach in Überstunden / Nebentätigkeit o.Ä. zu investieren und das Geld statt in einer Immobilie in einer frei wählbaren Mischung verschiedener Assets anzulegen.

 

Bei den Summen lohnt sich auch das Lesen entsprechender Literatur (z.B. Kommer Mieten oder Kaufen, entsprechende Ratgeber für Vermieter usw.), kompetente, unabhängige Beratung (Gang zum Steuerberater, Gang zum Notar bezüglich ehelicher Finanzregelung) sowie mehrmaliges "Überschlafen". Hilft auch gut gegen Fear Of Missing Out.

 

Moderat konservativer Vorschlag, falls ihr unbedingt in einigen Jahren ein Haus kaufen (= d.h. bei euch bewohnen) wollt:

EK, welches für den Kauf reserviert ist, zu 80-85 % in Festgeld mit entsprechender Laufzeit (z.B. 5 Jahre bei der VW Bank, Consors & Co.), max. 15 % in Vanguard FTSE All-World (etw. Risiko, gleichzeitig Chance auf Inflationsausgleich), 0-5% Tagesgeld. Die "gesparte Zeit" (Vermietertätigkeiten, Steueroptimierung, Objektbesichtigung usw.) nutzt ihr für Überstunden & Co. zwecks Aufbau Kapitalstock. Währenddessen gut informieren und abwägen, was die eigene Immobilie kosten darf (Euros, Zeit, Emotionen /Nerven ...)

 

Ergebnis: Erheblich besser planbar, viel geringeres Verlustrisiko, weniger Zeitaufwand, keine Abhängigkeit von Steuergesetzgebung (welche sich gerne mal im ungünstigen Moment ändern kann), geschonte Nerven.

[Newbi]

Danke für euer schnelles Feedback. Gerne schieße ich ein paar Angaben nach: 
- Bruttoeinkommen ER: 100.000€ (davon wird ca. 35.000 pro Jahr beiseite gelegt) 
- Bruttoeinkommen SIE: 50.000€ (davon wird ca. 15.000 pro Jahr beiseite gelegt) 
Wir sind beide 30 Jahre alt, haben zusammen zum Zeitpunkt des Kaufs (in ca. 5 Jahren) ca. 300.000€ EK. 
Aktuell könnten wir damit 4k/Monate tilgen, mein Ziel war es 3,5k/Monat zu tilgen und das Haus nach 20 Jahren abbezahlt zu haben. Mit anspruchsvoll meinte ich hier daher lediglich die von mir bevorzugte hohe Tilgung. Für den Fall der Teilzeit und keiner Erhöhung kämen wir nur auf 3,0k/Monat. Hier würde die Miete + Steuervorteile helfen. 
Für weitere Risiken habe ich denke ich Puffer. Durch Gehaltserhöhungen, Inflation, etc. gehe stark davon aus aus, dass wir in der 2. Kredithälfte 5k/Monat tilgen könnten. Für kurzfristige Risiken (Zahlungsausfall Mieter, kurzfristige Arbeitslosigkeit) könnten wir von der Familie Unterstützung bei der Tilgung erhalten.

Bzgl. Der Kreditkonditionen hatte ich mal 0,5% online im Vergleich gesehen mit meinen Angaben. Habe keine Schufa-Einträge oder sonstiges, weiß aber nicht ob man diese % Zahl bekommt wenn man sich konkret bewirbt.

 

Die Vermietung am Anfang soll nur eine kleine Startentlastung und Mitnahme von Steuervorteilen darstellen, keine gewinnerzielende Kapitaleinlage. Die 1.000€ Miete waren unsere Mietkosten wenn wir uwar ein Haus haben aber die ersten 5 Jahren zur Miete in unserer jetzigen (nicht gekauften) Wohnung bleiben.

[Hansolol]

vor 3 Stunden von Anleger Klein:

Nicht falsch verstehen, aber das ist der naivste mögliche Ansatz - bei deinen 1.000€ Miete sind so viele Dinge dabei, die du als Eigentümer ebenso tragen musst, von Grundsteuer über Instandhaltung bis zu Versicherungen etc., es ist nicht so dass da einfach 1.000€ verfügbar wären. Dasselbe beim vermieteten Haus, was ist da an Instandhaltung und Renovierung zu machen bevor ihr einzieht? Bekommst du denn überhaupt die 800.000€ zu 1% von der Bank? Habt ihr 300.000€ Eigenkapital und noch etwas mehr, falls ungeplant was schiefgeht (und das tut es immer)? Dein Zahlenwerk ist noch vollkommen unvollständig und viel zu unpräzise, um so eine Entscheidung darauf aufbauen zu können. 

Die Grundsteuer trägt natürlich der Mieter und nicht der Eigentümer.

[Chips]

vor einer Stunde von Newbi:

Danke für euer schnelles Feedback. Gerne schieße ich ein paar Angaben nach: 
- Bruttoeinkommen ER: 100.000€ (davon wird ca. 35.000 pro Jahr beiseite gelegt) 
- Bruttoeinkommen SIE: 50.000€ (davon wird ca. 15.000 pro Jahr beiseite gelegt) 
Wir sind beide 30 Jahre alt, haben zusammen zum Zeitpunkt des Kaufs (in ca. 5 Jahren) ca. 300.000€ EK. 
Aktuell könnten wir damit 4k/Monate tilgen, mein Ziel war es 3,5k/Monat zu tilgen und das Haus nach 20 Jahren abbezahlt zu haben. Mit anspruchsvoll meinte ich hier daher lediglich die von mir bevorzugte hohe Tilgung. Für den Fall der Teilzeit und keiner Erhöhung kämen wir nur auf 3,0k/Monat. Hier würde die Miete + Steuervorteile helfen. 
Für weitere Risiken habe ich denke ich Puffer. Durch Gehaltserhöhungen, Inflation, etc. gehe stark davon aus aus, dass wir in der 2. Kredithälfte 5k/Monat tilgen könnten. Für kurzfristige Risiken (Zahlungsausfall Mieter, kurzfristige Arbeitslosigkeit) könnten wir von der Familie Unterstützung bei der Tilgung erhalten.

Bzgl. Der Kreditkonditionen hatte ich mal 0,5% online im Vergleich gesehen mit meinen Angaben. Habe keine Schufa-Einträge oder sonstiges, weiß aber nicht ob man diese % Zahl bekommt wenn man sich konkret bewirbt.

 

Die Vermietung am Anfang soll nur eine kleine Startentlastung und Mitnahme von Steuervorteilen darstellen, keine gewinnerzielende Kapitaleinlage. Die 1.000€ Miete waren unsere Mietkosten wenn wir uwar ein Haus haben aber die ersten 5 Jahren zur Miete in unserer jetzigen (nicht gekauften) Wohnung bleiben.

Wäre es dann nicht sinnvoller, eine geringere Tilgung anzusetzen? Man sich "intern" ja trotzdem die gleiche Rate setzen, den Rest sparen und wenn alles gut läuft, dann sondertilgen. 

Beispiel: Du fängst bei 2000€ oder etwa 2% Tilgung an und steckst dazu noch 1500€ in den "Haus-ETF" pro Monat. Bei vielen Krediten kann man 5-10% pro Jahr kostenlos tilgen. Am Ende des Jahres steckst du die Sparrate dann in die Tilgung oder du sparst einen größeren Puffer an und machst das vor Ende der Zinsbindung (bei zB. 15 Jahren im Jahr 13, 14 und 15 jeweils 10% tilgen). 

 

Falls euer Einkommen doch mal etwas geringer ausfallen sollte, sind 2000€ leichter zu stemmen als 3500€ pro Monat. 

 

PS: Respekt zu so einem Einkommen mit 30  

[Newbi]

vor 4 Minuten von Chips:

Wäre es dann nicht sinnvoller, eine geringere Tilgung anzusetzen? Man sich "intern" ja trotzdem die gleiche Rate setzen, den Rest sparen und wenn alles gut läuft, dann sondertilgen. 

Beispiel: Du fängst bei 2000€ oder etwa 2% Tilgung an und steckst dazu noch 1500€ in den "Haus-ETF" pro Monat. Bei vielen Krediten kann man 5-10% pro Jahr kostenlos tilgen. Am Ende des Jahres steckst du die Sparrate dann in die Tilgung oder du sparst einen größeren Puffer an und machst das vor Ende der Zinsbindung (bei zB. 15 Jahren im Jahr 13, 14 und 15 jeweils 10% tilgen). 

 

Falls euer Einkommen doch mal etwas geringer ausfallen sollte, sind 2000€ leichter zu stemmen als 3500€ pro Monat. 

 

PS: Respekt zu so einem Einkommen mit 30  

Jetzt sehe ich das erst.... Die Tilgungsrate wirkt sich bei den meisten gar nicht auf den Zinssatz aus. Dann macht das natürlich Sinn!

[Anleger Klein]

vor 21 Minuten von Hansolol:

Die Grundsteuer trägt natürlich der Mieter und nicht der Eigentümer.

Alles lesen ;-)

Der Themenersteller schreibt: die Differenz von unserer eigenen Miete (2-3 Zimmerwohnung, 1.000€/Monat) vs. die Mieteinnahmen (2.000€/Monat) zur Tilgung nutzen können 

Darauf habe ich aufmerksam gemacht - in der Miete versteckt ist die Grundsteuer, die du auch zahlst wenn dir das Objekt gehört statt es zu mieten. Dementsprechend muss man sich die Situation anschauen, ein Wechsel Mieter-->Eigentümer führt eben nicht dazu, dass die komplette Miete als Tilgung zur Verfügung steht. Die Kostenstruktur ändert sich komplexer und das muss man genau rechnen.  

[Newbi]

vor 1 Minute von Anleger Klein:

Alles lesen ;-)

Der Themenersteller schreibt: die Differenz von unserer eigenen Miete (2-3 Zimmerwohnung, 1.000€/Monat) vs. die Mieteinnahmen (2.000€/Monat) zur Tilgung nutzen können 

Darauf habe ich aufmerksam gemacht - in der Miete versteckt ist die Grundsteuer, die du auch zahlst wenn dir das Objekt gehört statt es zu mieten. Dementsprechend muss man sich die Situation anschauen, ein Wechsel Mieter-->Eigentümer führt eben nicht dazu, dass die komplette Miete als Tilgung zur Verfügung steht. Die Kostenstruktur ändert sich komplexer und das muss man genau rechnen.  

Hallo Anleger Klein,

Das habe ich vielleicht nicht richtig ausgedrückt: 
Periode 1 (Haus gekauft aber vermietet): Ich vermiete das Haus für 2000 € und wohne selbst noch in meiner Mietwohnung für 1000 € (nehmen wir an Nebenkosten für Vermietung des Hauses und steuerliche Vorteile gleichen sich aus -> 1000 €/Monat die ich zusätzlich nutzen könnte). 
Periode 2 (Haus wird selbst bewohnt): Ich kündige meine Mietwohnung und lebe selbst in meinem Haus, hierfür habe ich 600 € haus Nebenkosten pro Monat angesetzt -> 400€/Monat die ich zusätzlich nutzen könnte).

[EddisHerrchen]

Hallo Newbi,

 

die Ausgangslage hört sich schon recht gut an. In 5 Jahren wird sich noch einiges ändern. Bis dahin: ansparen was maximal geht. In 4 Jahren dann anfangen mit der Finanzierung.

 

Ich würde an Deiner Stelle mit der monatlichen Raten (=Zins + Tilgung) an den risikolosen Raten orientieren und beim Darlehen ca 5-10 % Sondertilgung vereinbaren. Die Sondertilung kannst du jährlich einmal reingeben was Ihr bis dahin verfügbar habt. (Prämien, Zuverdienste, Lottogewinn )

Im Gegensatz zur endfälligen Zahlung arbeitet da der Zinseszinseffekt (-chen, bei 0,5%) für Dich. Mit jeder Sondertilgung verschiebst Du die Gewichte der Rate von Zins in Richtung Tilgung, dh dein Tilgungsanteil ist sofort im Monat nach der Sondertilgung schon höher. Das ist risikofrei.

Die mit Risiko behaftete Variante hat @Chips ja auch dargestellt

 

Wir haben das bei unserer Hausfinanzierung damals mit Sondertilgung gefahren und darüber hinaus gehende Mittel für die Restzahlung angespart (wir hatten aber rund 6% Zins - ist schon etwas her). Geplant waren 12-13 Jahre, nach 10 waren wir schuldenfrei.

Vermieten würde ich nicht, aber das ist meine persönliche Meinung zu Vermietung/Aufwand/Rendite/Risiko. Kurz: Enormes Klumpenrisiko bei einer Immobilie, viel Geschiß für wenig Ertrag. Und du hast Abhängigkeit zu Mieter und Vermieter als Risiko mit drin.

 

Gruß

Eddisherrchen

[MontBlanc]

Du schreibst oben Bruttoeinkommen aktuell davon sparen wir 50.000, ist das dann auch Brutto?

[Newbi]

vor 57 Minuten von MontBlanc:

Du schreibst oben Bruttoeinkommen aktuell davon sparen wir 50.000, ist das dann auch Brutto?

Nein, das ist Netto (allerdings beide Vollzeit).

[HnsPtr]

Wenn die Familie notfalls bei der Tilgung hilft gibt es doch 0 Risiko für euch.

Was ist die Frage? Geht es nur um die Frage Steuer/Absetzen?

 

Dann natürlich wenig tilgen, wenig Eigenkapital und Zinsen absetzen - aber das hast du ja selbst geschrieben.

[hilflos]

wenn ihr nicht verheiratet seid, gibt es noch die (halb) legale Möglichkeit, daß einer das Haus kauft und an den anderen vermietet. Man braucht aber selber eine andere Meldeadresse, darf aber seinen Mieter besuchen. Ja der Verlust zwischen Einnahmen (Miete) und Ausgaben (Zinsen, Abschreibung und sonstiges) mindert das sonstige Einkommen. Daher machen manche Leute solche verrückten Sachen wie 10 Jahre ohne Tilgung und dann verkaufen. Anstelle von Tilgung in Bausparvertrag zahlen, oder in der Rente mit Lebens, Renten, Riester- Versicherung oder Betriebsrente  auf einen Schlag abzahlen. Das alles sollte man nur machen, wenn man auf die geringe Steuerersparnis nicht angewiesen ist und längere Durststrecken auch selber abdecken kann.

[Cauchykriterium]

Ist halblegal so etwas ähnliches wie ein bisschen schwanger?

[hilflos]

vor 3 Minuten von Cauchykriterium:

Ist halblegal so etwas ähnliches wie ein bisschen schwanger?

bei schwanger sollte man heiraten, dann wird anders Steuern gespart bzw. Geld ausgegeben

[Pfennigfuchser]

Das sind aber viele ungelegte Eier.

 

Der TE schreibt, dass sie zusammen 50.000 pro Jahr zur Seite legen und dann in 5 Jahren 300.000 haben. Macht nach Adam Riese derzeit 50.000 EK. Dann sind 1.000.000 Volumen schon recht große Töne...

 

1% Zins: bei 80% Beleihung, keine sonstigen Sicherheiten? Weiß nicht. Vielleicht beide Beamte? Beleihung ist ja eher noch etwas höher, da immer der ein oder andere Abschlag einkalkuliert wird. Zins ist bei Vermietung auch höher als bei Eigennutzung.

 

2000 Miete zur Tilgung nutzen: Sportlich. In den 5 Jahre wird sicher irgendetwas an Kosten anfallen, das nicht umgelegt werden kann.

 

Eigenbedarfskündigung nach nur 5 Jahren: Kannn (muss nicht) auch sportlich werden, wenn der Eigenbedarf irgendwie absehbar war. 

 

Langfristig 3,5K pro Monat tilgen: auch das ist sportlich. Kann sein, dass es gut klappt, gerade wenn die Gehälter sicher sind. Aber unter "langfristig" fällt eben auch Elternzeit, Teilzeit, Krankheit, Jobwechsel, Arbeitslosigkeit, usw. Auch in diesen Zeiten muss das (ggf aus den Rücklagen) finanzierbar sein.

 

Aus der eigenen Erfahrung: Wir haben es genau so gemacht, wenn auch in wesentlich (!) kleinerem Maßstab. Die Miete haben wir selbstverständlich nicht komplett in die Tilgung fließen lassen können, Reparaturen u.ä. fallen immer an. Trotzdem hat sich das Geschäft gelohnt. Die Mietrendite ist bei dem besprochenen Invest natürlich grottig, was aber nicht weiter stört, da der Zins eben auch sauniedrig ist. Bleibt als Haken, dass der TE den Spaß natürlich trotzdem noch lange, lange abzahlen muss und einen Puffer für Risiken benötigt. Ein paar Monate Leerstand sind bei den Summen halt schnell teuer.

 

Habt Ihr überhaupt mal eruiert, ob Euch eine Bank solch eine Summe leihen würde? Das Gehalt ist gut, aber Banken rechnen anders als wir (wenn z.B. einer bei Beantragung gerade in Elternzeit oder befristet angestellt ist, kann das Gehalt noch so toll und der Job noch so sicher sein, es wird nicht eingerechnet...).