Gründe für steigende Immobilienpreise

[slowandsteady]

Am 14.3.2021 um 22:52 von Flughafen:

Es geht nicht nur um die Infrastruktur. Die Mode-Veränderungen bei Häusern haben sich beschleunigt, viele alten Häuser sind den Käufern heute nich mehr modern genug. Die Dorfhäuser sind mit kleinen Fenstern, schlecht isolierten Wänden etc. i.d.R. einfach veraltet. Ich würde dort deswegen nie einziehen.

Genau das. Im Dorf gibt es oft billig Bauland, da die Gemeinde neue Einwohner anlocken will. Beispiel hier in der Doku "Verlassen und Verramscht - wenn keiner Omas Häuschen haben will" bei 30:36 (generell ist die Doku sehr interessant, wenn auch schon fast ein Jahrzehnt alt).

 

Im Dorf (<1000 Einwohner) ist die Situation oft so:

• Es stehen im Zentrum einige Häuser leer, in denen die alten Bewohner verstorben sind. Diese wurden das letzte Mal saniert, als die Bewohner selbst jung waren, d.h. sie sind jetzt Stand 1980 oder früher und müssten komplett saniert werden. 
• Gleichzeitig weist die Gemeinde aber neues Bauland aus, damit junge Leute angelockt werden und die Bevölkerung der Gemeinde nicht zu arg schrumpft. Das Bauland ist billig oder bei Einheimischen oft auch schon innerhalb der Familie vorhanden (zB Acker am Ortsrand, man fragt im Gemeinderat an und es wird als Bauland ausgewiesen).
• Man hat also die Wahl, ein altes Bauernhaus teuer umzubauen und dann immer noch kein neues Haus zu haben. Oder man baut ein modernes Haus fürs gleiche Geld neu. Wer würde da das Risiko mit dem alten Haus eingehen...
• Viele Erben die nicht dringend auf das Geld angewiesen sind hängen sentimental an ihrem Elternhaus und verkaufen nicht obwohl die Eltern schon länger verstorben sind - auch das sorgt für Leerstand. Da der erzielbare Preis eher niedrig wäre (zB 50.000 Euro) wird das Haus einfach als Lager o.ä. genutzt. Alternativ haben Erben völlig überzogene Preisvorstellungen und bekommen das Haus daher nicht verkauft.
• Wenn Denkmalschutz dazukommt, dann lohnt sich sanieren eines Bauernhauses auf dem Land i.d.R gar nicht mehr, also lässt der Besitzer es verfallen, bis es dann irgendwann so kaputt ist, dass es nur noch abgerissen werden kann.

Ich glaube, dass in der aktuellen Situation die Immobilienpreise für energieeffizente Häuser die nächsten Jahre weiter (auf niedrigem Niveau) steigen werden, unsanierte Häuser mit zB Ölheizung oder Gas stagnieren oder sogar an Wert verlieren werden. Insbesondere, wenn mit dem Verbot von fossilen Heizungen ernst gemacht wird. 

[Wusel83]

vor 1 Stunde von Chips:

Kippt eher wieder anders herum. Baukosten wie auch Zinsen sinken ja wieder. Statt 3,5% sind jetzt eher 2,8%.

Der Markt ist da träge und 2,8 ist immer noch viel mehr als vor einigen Monaten. Ich hatte im Sep/Okt 21 ne 0,91% auf dem Tisch wo die Parameter näherungsweise dem Standart fürs Schaufenster entsprechen. Das ist also immer noch das 3fache.

 

Das Problem ist das einige Banken zum Teil drastisch die Pauschalen pro Kopf erhöhen bei der Kreditfähigkeitsprüfung. Die möglichen Kreditnehmer werden also nicht nur durch steigende Zinsen bei der Prüfung belastet sondern das die Bank immer weniger freies Einkommen anerkennt selbst wenn man nachweist das man frugaler lebt als diese Annahme.

 

Wenn weniger gebaut wird ist das natürlich positiv für den Bestand ich würde aber sagen bei der Schlagzahl in den News bezüglich die Preise fallen etc werden die Preise erstmal nicht weiter steigen.

 

Europace meldet für Köln -8% Preise im zweiten Quartal.

 

Immoscout meldet ca. 40% mehr Angebot und ca. 40% weniger interesse Bundesweit yoy. 

 

 

[slowandsteady]

vor 22 Minuten von hilflos:

Bei einer Mietrendite von ca. 3%, (ja ich weiß es gibt Ausnahmen) und 3% Zinsen , sind halt wenige bereit sich eine Wohnung zum vermieten zu kaufen.

Ich schaue aus Spaß immer bei uns in Mittelfranken in der Metropolregion N. Im extrem beliebten Erlangen gibt es ein Angebot, dass schon ca. 6 Monate online ist: https://www.immobilienscout24.de/expose/135104733 
Der Grund ist recht einfach: 137500 Kaufpreis bei 459 kalt minus 163 Hausgeld gibt einen Faktor von 38 (!) oder nur 2.5% für eine häßliche Einzimmerwohnung im Ghetto-Hochhaus. Ich würde für diese Wohnung maximal Faktor 15 akzeptieren, insb. weil Wertsteigerungen kaum drin sein dürften. Habe schon mal überlegt, ob ich ein Angebot für 50k abgebe, das wäre aber schon sehr frech und eigentlich will ich kein Vermieter werden  

[Cepha]

vor 4 Stunden von hilflos:

Bei einer Mietrendite von ca. 3%, (ja ich weiß es gibt Ausnahmen) und 3% Zinsen , sind halt wenige bereit sich eine Wohnung zum vermieten zu kaufen. private Verkäufer dürfen auf eine Wertsteigerung hoffen, aber die großen Immobiliengesellschaften (Privat wie öffentlich) verkaufen ja selten Wohnungen.  Da die Zinsen kurzfristig nicht wieder unter 1% fallen werden, müssen entweder die Kosten sinken oder die Mieten steigen. Die Kosten dürften wegen der Wohnungsnot nicht fallen und die Mieten können kurzfristig auch nicht so stark steigen. schwierige Situation 

 

Die Vonovia will 66.000 Wohnung im Wert von 13 Mrd. Euro verkaufen.

[Rubberduck]

Am 7.3.2021 um 16:47 von Hansolol:

Fläche würde man sparen, wenn die Garagen ebenfalls als Wohnraum genutzt werden. Das Auto nimmt einfach viel zu viel Platz ein und sorgt natürlich ebenfalls dafür, dass Baupreise steigen, da gemäß Stellplatz Satzung der jeweiligen Gemeinde immer auch Platz für das Auto geschaffen werden muss. Ich glaube einzig in Berlin, darf man mittlerweile darauf verzichten.

 

Wird doch  mittlerweile nur noch mit Tiefgarage gebaut. Verteuert natürlich alles noch weiter.

[Cepha]

Am 7.3.2021 um 10:52 von Halicho:

Neubau. Die Grünen sind gegen energieverschwendende Hochhäuser. Wer behauptet, das Grüne für Hochhäuser wären? (Teuer, unökologisch, schwer ins Stadtbild zu integrieren, Fallwinde, gefährlich...)

 

Die Grünen, und das teile ich vollkommen, wünschen flächensparendes bauen: also Reihenhaus- und Geschosswohnungsbau unterhalb der Hochhausgrenze (unter 22m als 22m Evakuierungshöhe im Brandfall bzw max 7 und bei sehr kompakter Bauweise 8 Wohngeschosse)

 

Kleinere Häuser z.b. Reihenhäuser mit 70m2 müssten ca 10% teurer sein, da aufwändiger zu errichten. Auch dies ist ein guter Ansatz. Dazu ein Minigärtchen und der Flächenverbrauch ist niedrig.

 

 

Hier der Verbrauch an Energie pro 100m² Wohnfläche für verschieden Wohnformen im Neubau:

 

 

Quelle: www.nachhaltiges-bauen.jetzt

[Cepha]

Am 7.3.2021 um 13:24 von monopolyspieler:

https://bnn.de/nachrichten/politik/karlsruher-stadtplanungs-experte-einfamilienhaeuser-sollten-nicht-verboten-werden

 

 

Naja, das Argument ist überwiegend und vereinfacht: Ins Dorf passt architektonisch nur ein EFH, weil da bisher auch nur EFH stehen. Gleichzeitig wird bemängelt, dass man sich auf 350m² Grundstücken nicht mehr architektonisch verwirklichen kann.

 

In der Architektur ging bisher alles. Es muss nur mal jmd. geben, der neu denkt. Umgekehrt gilt: Was man früher in Massen gebaut hat ist selten der Weisheit letzter Schluss, warum also soll es das heute sein?

 

Auch interessant aus dem Artikel:

 

"...Jeder fünfte Bauherr will laut Baukulturbericht unbedingt neu bauen und keinen der reichlich vorhandenen Bestandsbauten kaufen. Das bringt Probleme mit sich. In Nordrhein-Westfalen soll deshalb 2025 jedes fünfte Einfamilienhaus leer stehen..."

 

2025 ist jetzt nicht weit weg.

 

Ich würde das EFH auch nicht verbieten, aber ich würde Deutschlandweit verbieten, dass mehr Fläche versiegelt werden darf. Jede Kommune sollte neu versiegelte Fläche in einem Flächenkataster ausweisen müssen und dafür 110% dieser Fläche entsiegeln bzw. von anderen Kommunen entsiegelte Fläche (also die Versiegelunsgrechte dafür) zukaufen müssen.

 

Der Preis für die Grundstücke an Häuslebauer muss sich dann auch daran bemessen, was die Leute mit ihrem Grundstück machen. Jede versiegelte Fläche muss erheblich mehr kosten als nicht versiegelte Flächen. Das soll ausdrücklich auch für die Gestaltung des Gartens, Parkflächen, Terrassen usw gelten.

 

MfG

[Ramstein]

vor 5 Minuten von Cepha:

Der Preis für die Grundstücke an Häuslebauer muss sich dann auch daran bemessen, was die Leute mit ihrem Grundstück machen. Jede versiegelte Fläche muss erheblich mehr kosten als nicht versiegelte Flächen. Das soll ausdrücklich auch für die Gestaltung des Gartens, Parkflächen, Terrassen usw gelten.

Wieso sind Flächen, deren Niederschlagswasser versickert wird oder begrünte Dächer versiegelt?

[YingYang]

Bei uns werden gerade sehr viele Häuser aus den 60ern/70ern verkauft, weil die Eigentümer verstorben sind oder ins Altersheim gehen, und von jungen Familien renoviert. Finde ich sehe spannend. Die Architektur damals hatte etwas zeitloses, dass man mit etwas Aufwand sehr schön modernisieren kann. Neues Bauland gibt es so gut wie Keines. Aber durch diese Zweitverwendung von Einfamilienhäusern kommt es zu einer sehr schönen Altersdurchmischung der Stadtteile.

Zwischenebenen, Pultdächer, teilweise sogar schon offene Küchen, alles schonmal dagewesen.

Gut, die Schieferaußenfassaden braucht natürlich kein Mensch mehr. Aber die zu ersetzen ist der geringste Aufwand.

 

[Cepha]

vor 30 Minuten von Ramstein:

Wieso sind Flächen, deren Niederschlagswasser versickert wird oder begrünte Dächer versiegelt?

Es gibt hier viele Anstufungen, nicht nur 0% und 100%.

 

Eine Asphaltstraße oder ein Wohnhaus mit Ziegeldach ist zu 100% versiegelt. Wird das Regenwasser vom Hausdach aufgefangen, gespeichert und genutzt könnte man das positiver bewerten. 

 

Bei einem bepflanzten Gewächdhaus ist es weniger oder auf einer gepflasterten Fläche, auf der zwischen den dicken Fugen tatsächlich Wasser versickern kann.

 

Baumbestand ist bzgl Wasserrückhaltung besser als Wiese besser als Rasen besser als Schotter besser als nackter Beton

 

Ein mit Sedum Arten begrüntes Dach ist besser als ein Ziegeldach, aber bei weitem nicht so gut wie eine Wiese. Auch die Dicke der Substratschicht sollte eine Rolle spielen.

 

Ich bin mir sicher, dass sich da schon Regeln finden lassen, wie man sowas bewertet. Wir machen das gerade in unserer Kleingartenanlage so und haben da was mit dem Stadtverband ausgearbeitet, weil auch hier Leute ihre bauwut ausgelebt hjaben und immer mehr Terrassen, Wege, Schotterflächen, Überdacjungen usw anlegen um aus der eiegntlich grünen Kleingartenanlage auch noch eine betonierte Pseudo-Siedlung erschaffen zu wollen.

 

In meiner Nähe wurde eine alte Stadtvilla mit alten Baumbestand neu verkauft. Neubesitzer hat alle Bäume gefällt, ne riesen Parkfläche aus Pflaster angelegt, ne riesen Terrasse gepflastert, ne Thujenhecke drum rum (verdorrt gerade, wohl den Bewässerungsaufwand unterschätzt) und den Rest mit Rollrasen ausgelegt. Das ist zwar einerseits Geschamckssache, aber andererseits halt auch nicht, wenn es drum geht, Flächen zu versiegeln.

 

Wir brauchen grüne Schwammstädte und -siedlungen, die auch mal einen Starkregen mit 50l/m² gut zurück halten und speichern können, keine Beton-, Aspahlt-, Schotter- und Gabionenwüsten.

 

MfG

[Sapine]

Wir hatten damals auch zu Neubau tendiert und dann eigentlich aus Preisgründen gebraucht gekauft. Rückblickend eine sehr gute Entscheidung, denn ich kann zu Fuß einkaufen gehen sogar bis in die Innenstadt. Trotzdem viel grün drum rum, weil noch nicht so verdichtet gebaut wurde wie die neueren Häuser. Mit dem gesparten Immobilienpreis kann man einiges renovieren. 

 

Zur Versiegelung: Unglaublich was die heute für Gärten anlegen. 50 qm Terasse, 40 qm Kies und 10 Qm Blumenbeete, Bäume null. 

[Bolanger]

Ich würde mir wünschen, dass unsere Verwaltung ihre Forderungen an die Anwohner auch auf sich anwenden würde.

 

Da wurde vor einigen Jahren eine Niederschlagswassergebühr für alle Flächen eingeführt, deren Wasser in die Kanalisation eingeleitet wird. Eine lenkungswirkung hat das durchaus, nur die gemeinde hält es auch bei Neugestaltung von Flächen nicht nötig, auf Versickerungsfähigkeit zu achten. Natürlich sind Steingärten ökologisch wenig nachteilig - und warum werden die Gestrüpp-und Gebüschbereiche vor dem Rathaus entfernt und diese Flächen mit pflegeleichteren Steinbrocken belegt? Warum werden ehemals geschotterte Parkplatzflächen nun doch gepflastert? Warum werden städtische Gebäude immernoch ohne PV oder Dachbegrünung gebaut?

 

Die Gründe liegen in der Finanzierbarkeit bzw. im Nutzwert, das ist mir schon klar. Und da wird dann mit zweierleit Maß gemessen. 

[Peter23]

Am 12.8.2022 um 09:35 von slowandsteady:

Der Grund ist recht einfach: 137500 Kaufpreis bei 459 kalt minus 163 Hausgeld gibt einen Faktor von 38 (!) oder nur 2.5% für eine häßliche Einzimmerwohnung im Ghetto-Hochhaus. 

Warum sollte man von der Kaltmiete noch das komplette Hausgeld abziehen? Das meiste davon zahlt doch der Mieter über die Nebenkosten.

[Gast240416]

Beck kann auch ganz anders.

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Eine Rede vor der Körber-Stiftung.

 

Immobilienpreise können auch sinken.