Bewertung Immobilie als Kapitalanlage

[SK89]

Hallo zusammen,

 

ich bin der Neue und würde gerne mal eure Einschätzung zu folgender Immobilie einholen.

 

Folgende Eckdaten

6-Parteien-Haus

- Lage: kleine Stadt auf dem Land, ca. 10.000 Einwohner

- Größe: 361qm

- Kaufpreis: 369.00€ (Preis ist VB)

- Erwartete Kaltmiete: 24.000€

- EK: ca. 40T/€ vorhanden, würde aber max. die NK davon bezahlen

- der Verkauf erfolgt provisionsfrei

 

Damit hätte ich eine Rendite von ca. 6,5%. Was haltet ihr von den Eckdaten?

Desweiteren würde ich gerne über die Vor- und Nachteile einer 100% bzw. 110% Finanzierung bei Investment-Immobilien diskutieren.

 

Falls noch weitere Informationen für eine Bewertung gebraucht werden, bitte kurze PN.

 

Ich freue mich auf eure Antworten

 

VG

[Ramstein]

1. Dies ist ein Wertpapierforum, kein Immobilienforum. 
2. Meinst du ernsthaft, aufgrund der spärlichen Angaben könne man eine Bewertung vornehmen?
   Falls ja, hast du so wenig Immobilienerfahrung, dass man dir nur abraten kann.

[FranzFerdinand]

"Kleine Stadt" und "auf dem Land" und "6,5%" sind drei Dinge, die nicht mit "Kapitalanlage" zusammengehen. In solchen Lagen brauchst du 8-12% Rendite und ein Haus ohne großen Investitionsstau, um dich nicht völlig zu verheben.

 

Wenn Du dann noch über eine 110%-Finanzierung nachdenkst, brauchst du die 8-12% umso mehr, da ja noch weniger Cashflow frei bleibt.

 

Übe erstmal mit was marktgängigem (2- oder 3-Zi-Whg) in einer größeren Stadt. Damit kann man zwar auch Geld verlieren, aber wenigstens wirst du die Wohnung wieder los.

[hattifnatt]

Eckdaten klingen gut, ich gebe nur zu bedenken:

vor 9 Minuten von SK89:

6-Parteien-Haus

Da ist die Verwaltung fast schon ein Fulltime-Job, ist das so geplant/gewollt? Professionelle Verwaltung würde die Rendite entsprechend reduzieren.

[Börsengeflüster]

Hi,

 

deine 6,5% kommen nicht hin. Du rechnest 369k/24k - damit kommst du zwar auch deine 6,5% das ist aber nur die halbe Wahrheit. Du musst noch Steuern auf deine Miete bezahlen (Dein Steuersatz), du musst 1-2% Rücklagen bilden auf den Kaufpreis. Sind immerhin auch 3,6k-7,2k pro Jahr. Außerdem musst du die Nebenkosten in der Rendite berücksichtigen. Damit schmälert sich die Rendite weiter...

Aus welchem Baujahr ist das Haus?

 

Alles in allem - es muss nicht zwingend schlecht sein, das Haus zu kaufen. Du kannst es auch in 1-2 Jahren abstoßen, vlt. bekommst du 450k dann dafür. Kann sein, muss aber nicht

 

Achso zum Thema Full Time Job: Ich selber habe eine Wohnung, die Bedarf ca. 1 Tag pro Jahr Aufwand. Ein Kollege hat über 10 Wohnungen, er sagt pro Wohnung ebenfalls einen Tag. Mag aber bei einem ganzen Haus anders sein. Du kannst natürlich alles vergeben und auf die Nebenkosten umschlagen.

 

Cheers

[SK89]

vor 27 Minuten von Börsengeflüster:

Hi,

 

deine 6,5% kommen nicht hin. Du rechnest 369k/24k - damit kommst du zwar auch deine 6,5% das ist aber nur die halbe Wahrheit. Du musst noch Steuern auf deine Miete bezahlen (Dein Steuersatz), du musst 1-2% Rücklagen bilden auf den Kaufpreis. Sind immerhin auch 3,6k-7,2k pro Jahr. Außerdem musst du die Nebenkosten in der Rendite berücksichtigen. Damit schmälert sich die Rendite weiter...

Aus welchem Baujahr ist das Haus?

Das ist absolut korrekt, habe es tatsächlich etwas einfach ausgedrückt. Allerdings zahle ich ja auch nicht auf die komplette Kaltmiete die Steuern, da ich ja auch noch Abschreibungen und andere kosten davon abziehen kann.

Das Haus ist Baujahr 1975. Es wurden bereits einige Modernisierungen in 2016/2019 vorgenommen (Elektroleitungen, Bodenbeläge, Fassade, Heizung und Sanitäranlagen)

vor 27 Minuten von Börsengeflüster:

 

Alles in allem - es muss nicht zwingend schlecht sein, das Haus zu kaufen. Du kannst es auch in 1-2 Jahren abstoßen, vlt. bekommst du 450k dann dafür. Kann sein, muss aber nicht

Es soll schon ein etwas längerfristiges Investment sein, allerdings wäre auch das eine Überlegung wert, wenn es denn so kommt.

vor 27 Minuten von Börsengeflüster:

 

Achso zum Thema Full Time Job: Ich selber habe eine Wohnung, die Bedarf ca. 1 Tag pro Jahr Aufwand. Ein Kollege hat über 10 Wohnungen, er sagt pro Wohnung ebenfalls einen Tag. Mag aber bei einem ganzen Haus anders sein. Du kannst natürlich alles vergeben und auf die Nebenkosten umschlagen.

 

Cheers

Ich habe bereits ein kleines 3-Parteien-Haus vor 6 Jahren gekauft und würde den Verwaltungsaufwand evtl. mit 1,5-2 Tagen pro Wohnung pro Jahr einschätzen.

vor 45 Minuten von Ramstein:

1. Dies ist ein Wertpapierforum, kein Immobilienforum. 

Sorry, ich bin auf dieses Forum durch einen ähnlichen Beitrag aufmerksam geworden und dieser war genau in dieser Kategorie. Wenn es nicht passt, bitte ich um Entschuldigung.

vor 45 Minuten von Ramstein:

1. Meinst du ernsthaft, aufgrund der spärlichen Angaben könne man eine Bewertung vornehmen?
   Falls ja, hast du so wenig Immobilienerfahrung, dass man dir nur abraten kann.

Es sind doch erstmal nur ein paar Eckdaten. Ich hatte auf eine anregende Diskussion gehofft, bei der man dann verschiedene Informationen austauscht.

vor 43 Minuten von hattifnatt:

Eckdaten klingen gut, ich gebe nur zu bedenken:

Da ist die Verwaltung fast schon ein Fulltime-Job, ist das so geplant/gewollt? Professionelle Verwaltung würde die Rendite entsprechend reduzieren.

Ja klar, sitze dann täglich 8 Stunden im Büro und verwalte die 6 Parteien, fahre zum Objekt um täglich die Zählerstände zu prüfen und auf dem Rückweg mache ich noch alle zwei Tage einen Abstecher zum Steuerberater... Sorry, aber da bin ich auch aus meiner Erfahrung heraus ganz anderer Meinung.

[Hansolol]

Kalkuliere die Nettorendite und guck dann bei dem Finanzierungsamgebot, dass Tilgung und Zins zusammen darunter liegen. Die Differenz ist dein Gewinn. Erachtest du diesen als ausreichend kannst du zuschlagen. Ist er zu gering, sollte es zumindest eine Aussicht auf Preissteigerung geben. Das wirst du aber sicher besser beurteilen können. 

[SK89]

vor 5 Minuten von Hansolol:

Kalkuliere die Nettorendite und guck dann bei dem Finanzierungsamgebot, dass Tilgung und Zins zusammen darunter liegen. Die Differenz ist dein Gewinn. Erachtest du diesen als ausreichend kannst du zuschlagen. Ist er zu gering, sollte es zumindest eine Aussicht auf Preissteigerung geben. Das wirst du aber sicher besser beurteilen können. 

Also würden Sie so rechnen:

 

Kosten:

- Kaufpreis: 369.000,-€

- Grunderwerbssteuer: 23.985.-€ (bei uns in NRW 6,6%)

- Notar: 7.380,-€ (2%)

- Gerichtskosten: 1.845,-€ (0,5%)

 

Kaltmiete: 24.000,-€

 

Sprich 24.000/402.210*100= 5,97%

 

Was wäre deine Einschätzung. Kommt man damit hin?

[Hansolol]

Reparaturen und Rücklagen würde ich ebenfalls abziehen, dann noch eventuellen Leerstand berücksichtigen. 

[SK89]

Mit wie viel Prozent würdest du hier rechnen?

[Hansolol]

Da gibt es verschiedene Modelle. Wenn ich mich recht entsinne kalkulieren Banken mit 20% der Jahreskaltmiete. Das ist aber auch sehr hoch angesetzt. 

[Börsengeflüster]

39 minutes ago, SK89 said:

Mit wie viel Prozent würdest du hier rechnen?

 

Ich rechne mit 1-2% vom Kaufpreis pro Jahr als Rücklagen und Reparatur + 1-2% Ausfall.

 

Wenn du aber Mieter hast die schon ewig dort wohnen, dann mag der Ausfall deutlich geringer sein.

2 hours ago, Ramstein said:

1. Dies ist ein Wertpapierforum, kein Immobilienforum. 
2. Meinst du ernsthaft, aufgrund der spärlichen Angaben könne man eine Bewertung vornehmen?
   Falls ja, hast du so wenig Immobilienerfahrung, dass man dir nur abraten kann.

Sorry Ramstein, hier muss ich aber dem TO beispringen. Wir befinden uns im Bereich "Alternative Kapitalanlagen" in der Forumsübersicht ist ebenfalls explizit auch Immobilien genannt  

[Peter23]

vor 4 Stunden von Börsengeflüster:

Ich rechne mit 1-2% vom Kaufpreis pro Jahr

Ich würde hier nicht mit dem Kaufpreis rechnen, weil Reparaturen nur wenig von der Lage anhängig sind, aber der Kaufpreis natürlich sehr stark. Daher besser mit 1% von den Neubaukosten (ohne Gundstück) rechnen.

[Hansolol]

Wie sind denn die Neubaukosten von einem 50 Jahre alten Haus anzusetzen? 

[Börsengeflüster]

11 hours ago, Peter23 said:

Ich würde hier nicht mit dem Kaufpreis rechnen, weil Reparaturen nur wenig von der Lage anhängig sind, aber der Kaufpreis natürlich sehr stark. Daher besser mit 1% von den Neubaukosten (ohne Gundstück) rechnen.

Kann man so machen. In diesem Fall, mal angenommen das Haus hat vor 50 Jahren ca. 200k DM gekostet. Wären wir also bei 2k DM pro Jahr ca. 1k€ - halt ich ehrlich gesagt für zu wenig. Die Reparaturwahrscheinlichkeit eines älteren Hauses ist größer als die eines Neuen. Letzten Endes muss der TO wissen, womit er sich wohl fühlt. Er kann wegen meiner auch keine Rücklagen bilden..

[SK89]

vor 3 Minuten von Börsengeflüster:

Kann man so machen. In diesem Fall, mal angenommen das Haus hat vor 50 Jahren ca. 200k DM gekostet. Wären wir also bei 2k DM pro Jahr ca. 1k€ - halt ich ehrlich gesagt für zu wenig. Die Reparaturwahrscheinlichkeit eines älteren Hauses ist größer als die eines Neuen. Letzten Endes muss der TO wissen, womit er sich wohl fühlt. Er kann wegen meiner auch keine Rücklagen bilden..

Also bis jetzt habe ich immer den kompletten Überschuss als Rücklage gebildet. Damit bin ich immer sehr gut gefahren. Wenn wann die Steuer noch runterrechnet dürften ca. 7.000-8.000,-€ übrig bleiben. Ich denke das sollte dann passen mit den Rücklagen für Mietausfall, Reparaturen, etc. oder?

[Flughafen]

vor 19 Stunden von Ramstein:

Dies ist ein Wertpapierforum, kein Immobilienforum. 

Unsere Foristi können aber sehr gut kalkulieren, ich weiß nicht ob man so eine geballte Kompetenz im Umgang mit Geld in einem reinen Immobilienforum findet.

 

@SK89: ich bin kein Immobilieninvestor, habe mir aber ein halbes Jahr Videos vom Vermietertagebuch angeschaut und er hat viele extrem nützliche Hinweise zu einer Immo-Bewertung und Kalkulation. Solche Sachen wie z.B. die Leerstandsstatistik im Ort, - das kann man alles finden und in seine Kalkulationen miteinfließen lassen. Es kalkuliert konservativ und stellt auch Exel-Tabellen zur Verfügung. Das Einzige, was er m.E. nicht berücksichtigt, ist das demographische Risiko. Wobei man das m.E. schwer kalkulieren kann. An Deiner Stelle würde ich mir seine Berechnungen erst mal reinziehen. 

 

 

[Ramstein]

Alles nett, aber die wesentlichen Fragen sind doch:

1. Wie ist Lage des Grundstücks und Substanz des Gebäudes?
2. Wie ist der lokale Markt? Steigen oder fallen die Preise?
3. Kann man die Hütte in Eigentumswohnungen aufteilen und diese gewinnbringend veräußern?

[SlapShot]

Entscheidend sind Lage & Zustand des Objektes. Das können wir hier aber nicht bewerten.

Auf den ersten Blick scheinen die Zahlen gut. Auf den zweiten Blick stellt sich die Frage, ob du mit 0 bis 2% Leerstand (wie vielleicht in München) oder eher mit 20% und mehr Leerstand wie in Vororten von Chemnitz rechnen musst. Gleiches gilt für den Zustand. Sind die Wohnungen auf dem neuesten Stand? Oder sind es 70er Wohnungen mit grünem Bad und du musst noch einmal alles sanieren und renovieren. Wie sieht es mit der "Hülle" aus. Hält das Dach noch 30 Jahre oder 3?

 

Je nachdem wie du die obigen Fragen beantwortest kann es ein tolles Investment sein oder du läufst Gefahr, dich damit zu ruinieren.

 

Schau dir genau den Leerstand für deine Stadt an (z.B. ImmoScout: freie Mietwohnungen/Einwohner)

Schau dir die Bevölkerungsentwicklung und vor allem die Demografie an. (wegweiser-kommune.de)

Schau dir die großen Arbeitgeber (ein großer wie in Wolfsburg vs. viele verschiedene) (Old Economy vs. New Economy) an. Schau dir die Verkehrsanbindung in die nächsten großen Städte an.

 

Thema 100%/110%-Finanzierung:

Das ist immer eine Definitionsfrage. Viele Anfänger hebeln ohne Ende und haben sowieso schon nur 5k auf dem Konto. Das ist in meinen Augen Selbstmord in der jetzigen Zeit.

Wenn du eine 100%-Finanzierung machst, um dein Eigenkapital zu schonen (was du natürlich als Rücklage behältst) oder bereits stark getilgte oder abgezahlte Objekte hast spricht nichts dagegen. Hier kommt es auf die Gesamtportfolio-Betrachtung an.

100% finanziert man nicht weil man es muss, sondern weil man es kann.

[Peter23]

vor 3 Stunden von Börsengeflüster:

Kann man so machen. In diesem Fall, mal angenommen das Haus hat vor 50 Jahren ca. 200k DM gekostet. Wären wir also bei 2k DM pro Jahr ca. 1k€ - halt ich ehrlich gesagt für zu wenig. Die Reparaturwahrscheinlichkeit eines älteren Hauses ist größer als die eines Neuen. Letzten Endes muss der TO wissen, womit er sich wohl fühlt. Er kann wegen meiner auch keine Rücklagen bilden..

Die HEUTIGEN Neubaukosten natürlich!

vor 49 Minuten von SlapShot:

oder bereits stark getilgte oder abgezahlte Objekte hast spricht nichts dagegen.

Dann würde es aber mehr Sinn machen diese Objekte als zusätzliche Sicherheiten einzusetzen, weil man dann einen niedrigeren Zinssatz bekommt.

[SlapShot]

vor 7 Minuten von Peter23:

Dann würde es aber mehr Sinn machen diese Objekte als zusätzliche Sicherheiten einzusetzen, weil man dann einen niedrigeren Zinssatz bekommt.

Das ist richtig. Das meinte ich mit der "Definitionsfrage". Wenn ich eine freie Immobilie als Sicherheit einsetze, ist es auf die neue Immobilie gerechnet zwar noch eine 100%-Finanzierung. Auf die gesamten Sicherheiten gerechnet aber nicht mehr.

[Peter23]

vor 13 Minuten von SlapShot:

Das ist richtig. Das meinte ich mit der "Definitionsfrage". Wenn ich eine freie Immobilie als Sicherheit einsetze, ist es auf die neue Immobilie gerechnet zwar noch eine 100%-Finanzierung. Auf die gesamten Sicherheiten gerechnet aber nicht mehr.

Für die Bank ist es dann keine 100%-Finanzierung mehr.

[SlapShot]

Gerade eben von Peter23:

Für die Bank ist es dann keine 100%-Finanzierung mehr.

Schon klar, der Kredit ist ja deutlich höher abgesichert wenn zwei Immobilien für den Kredit von einer Immobilie herhalten.

Nur viele Investoren/Anleger (wie auch immer) schmeißen das durcheinander (weil es ja auf die eine Immobilie tatsächlich 100% Kredit sind). Darauf will ich ja hinaus mit der oben gestellten Definitionsfrage.

 

(Das ist übrigens ein Problem was aktuell in dem Hype bei YouTube etc. gut zu beobachten ist. Die "Profis" finanzieren alle "100%" und haben ein riesen Portfolio. Die Anfänger laufen dann hinterher, finanzieren auch 100% haben allerdings weder EK noch ein Portfolio.

[hilflos]

bei 1000€/m² ist das Haus auch für tiefste Provinz nicht in einem guten Zustand. Bei 6,5% Mietrendite ist es auch nicht in einer Gegend die in den letzten Jahre stark gewachsen ist. Zusätzlich deutet das auf Problematische Mieter hin, die bereit sind fast jede Miete zu zahlen. Wenn du in der Nähe wohnst, bereit bist ev. was selber zu reparieren  und Geld für Reparaturen hast, kann man es machen. Ein Mehrfamilienhaus selber zu verwalten, vorallem ohne Gas/Fernwärme ist deutlich aufwendiger als eine Wohnung zu besitzen die einen Verwalter hat. Daher 100% Finanzierung, 10 Jahre fest, ohne viel Tilgung

[Moneycruncher]

Am 7.1.2021 um 14:06 von Börsengeflüster:

Ich selber habe eine Wohnung, die Bedarf ca. 1 Tag pro Jahr Aufwand. Ein Kollege hat über 10 Wohnungen, er sagt pro Wohnung ebenfalls einen Tag.

Das ist ja praktisch, dann habt ihr ja so gut wie keine Arbeit!

Ein Kollege von mir hat ein Altbauhaus mit 8 Parteien und letztes Jahr einen Wasserrohrbruch. Seither ist es ein Fulltime-Job. Von "Rendite" spricht er schon lange nicht mehr.