Input für ETF Depot - event. Immobilie zur Diversifikation

[SvenM]

Hallo zusammen,
 

nachdem ich nun seit langer Zeit ein stiller Leser bin, muss ich nun auch mal ein paar Gedanken loswerden und hoffe um 
ein wenig Input. Aber erstmal die Pflichtangaben:

1. Erfahrungen mit Geldanlagen

seit 3 Jahren investiere ich nach intensivem Einlesen (Kommer, Finanzblogs, Youtube) monatlich in ETFs.
Keine sonstige Erfahrung mit Aktien (außer ein paar "Spielereien" vor ich auf ETFs gestoßen bin)

 

2. Darstellung von bereits vorhandener Fondspositionen (Fondsbezeichnung und ISIN angeben):

Depot (ca 125K, davon 15% Risikoarm (momentan Tagesgeld), 85% ETFs nach BIP gewichtet)
- 40% MSCI World
- 10% MSCI World SC
- 20% Europe STOXX 600 
- 30% Emerging Markets
 

Cashbestand: 50k --> soll ins Depot

Zustätzlich noch einen ordentlichen Notgroschen -> soll so bleiben.

 

3. Zeitliche Aufwandsbereitschaft für eure Fondsanlage:

Bin gerne bereit mich mehrere Stunden pro Monat damit zu beschäftigen.

 

4. Risikotyp/Risikobereitschaft/Umgang mit Verlusten:

Denke meine 15/85% Aufteilung ist gut gewählt. Hatte während der Krise im März/April keinerlei Bedenken und hab weiterhin brav investiert als ob nichts wäre.

 

Optionale Angaben:

1. Alter  39

2. Berufliche Situation  Angestellter

3. Sparer-Pauschbetrag ausgeschöpft? ja (verheiratet)

4. Aktive und/oder passive Fonds gewünscht passiv

 

Über meine Fondsanlage

 

1. Anlagehorizont

"ewig" (auch im Ruhestand wird das Geld ja weiterhin angelegt sein, die Einzahlungen werden nur abnehmen)

 

2. Zweck der Anlage

Eventueller früherer Ruhestand, aber im Prinzip Altersvorsorge.

 

3. Einmalanlage und/oder Sparplan?
Überwiegen Sparplan, jedoch durch (hoffentlich weiterhin regelmäßige) Bonuszahlungen auch zusätzliche jährliche Einmalanlagen

 

4. Anlagekapital:

Monatlich etwa 4000€, jährlich zusätzliche Einmalanlage von 15-20k€

 

Ich habe vor 3 Jahren nach intensivem Einlesen ein Depot eröffnet und monatlich per Sparplan auf ein BIP gewichtetes Portfolio
eingezahlt. Durch ein paar Lohnsteigerungen ist meine Sparrate nun relativ hoch und gleichzeitig hat sich auch etwas Cash angesammelt.
Gleichzeitig ist der Aktienmarkt sowie der Immobilienmarkt auf einem Rekordhoch (vielleicht aber ja trotzdem nicht hoch bewertet, ich
kenne natürlich all die rationalen Argumente) und mir gehen momentan folgende Dinge durch den Kopf. Vielleicht habt ihr ja den ein oder
anderen Tipp:
 

• 90% der ETFs sind momentan Ausschütter und werfen etwa den Pauschbetrag ab (1602€). Ich werde Neukäufe nun auf Thesaurierer umstellen.
  Denke hier sollte es keine Einwände geben!?
   
• Der Cashbestand soll investiert werden. Momentan häng ich jedoch noch total an der Frage "Einmalanlage" vs. "Stückeln". Ich kenne die Statistik
  (Einmalanlage gewinnt) und trotzdem widerstrebt mir momentan selbst die Stückelung bei der aktuellen Marktsituation. Irgendwie werde ich das Gefühl
  nicht los, dass wir momentan in einer riesen Blase sind ("alle schreiben plötzlich über ETFs und Börse als Altersvorsorge etc.") und gleichzeitig
  weiß ich natürlich, dass ich den Markt nicht timen kann. Daher denke ich über Punkt 3 nach.
   
• Wir haben uns gegen eine Immobilie zur Eigennutzung entschieden um flexibel zu bleiben, jedoch lässt mich das Thema Immobilien zur zusätzlichen Diversifikation 
  nicht los. Ich überlege nun entweder zusätzlich in REIT ETFs oder aber in eine zu vermietende Wohnung zu investieren.
  (jedoch erscheint mir z.B. eine 5% REITs Position als fast vernachlässigbar im Depot). Gerade die Möglichkeit mit Fremdkapital zu arbeiten (also eine
  80-100% Finanzierung) erscheint mir attraktiv. Ich könnte aber natürlich auch den Cashbestand als Eigenkapital aufwenden. Nur: der Immobilienmarkt
  sieht natürlich genauso überteuert aus wie der Aktienmarkt...

Was meint ihr? Mache ich mir zu viele Gedanken und sollte besser auf Autopilot meinen monatlichen Sparplan durchziehen und in 10 Jahren wieder reinschauen anstatt
mich verrückt zu machen? 

Vielen Danke!
Sven

[PrivateBanker]

Verständnisfrage zum Anlagekapital: 4000 pro Monat zur Anlage oder ist das das Nettogehalt ??

 

Grundsätzlich sehe ich Immobilien als Diversifikationsfaktor  und Rentabilitätsfaktor in der Geldanlage (ebenso wie Infrastruktur) als nicht zum Kapitalmarkt korrelierende  Anlageklassen.

Ich würde nicht in eine Direktimmobilie investieren (Klumpenrisiko, nur wohnwirtschaftlich, Anschaffungsnebenkosten, Rechtsprechung ggü. Vermietern usw.)

 

Nimm Immobilienaktien bzw. -ETF's und offene Immobilienfonds (regionale Streuung und Nutzungsstreuung) . Die offenen Immobilienfonds haben natürlich eine geringere Risikoklasse und damit auch nicht die zu erwartende rendite wie die Aktien, aber die Mischung des Gesamtportfolios macht's.

 

Je länger der Anlagehorizont um so geringer spielt die Entscheidung der einmaligen oder ratierlichen Investition eine Rolle. Und natürlich die ruhige Hand der Investitionsentscheidung beachten, du triffst eine strategische Entscheidung für die nächsten 25-30 Jahre, die nicht jedes Jahr überprüft werden muss. Im 5 Jahresabsand ist zunächst völlig ausreichend.

 

Erst im Nachhinein ist man schlauer und keiner hat "die" Glaskugel, du musst mit deiner Entscheidung leben und dazu stehen.

 

[SvenM]

9 minutes ago, PrivateBanker said:

Verständnisfrage zum Anlagekapital: 4000 pro Monat zur Anlage oder ist das das Nettogehalt ??

Das ist das Anlagekapital.

 

10 minutes ago, PrivateBanker said:

Grundsätzlich sehe ich Immobilien als Diversifikationsfaktor  und Rentabilitätsfaktor in der Geldanlage (ebenso wie Infrastruktur) als nicht zum Kapitalmarkt korrelierende  Anlageklassen.

Ich würde nicht in eine Direktimmobilie investieren (Klumpenrisiko, nur wohnwirtschaftlich, Anschaffungsnebenkosten, Rechtsprechung ggü. Vermietern usw.)

Da gebe ich dir Recht. Dazu kommt dann noch das "sich drum kümmern müssen" plus der aktive Part der Auswahl einer geeigneten Immobilie und Stadt/Lage.
 

15 minutes ago, PrivateBanker said:

Nimm Immobilienaktien bzw. -ETF's und offene Immobilienfonds (regionale Streuung und Nutzungsstreuung) . Die offenen Immobilienfonds haben natürlich eine geringere Risikoklasse und damit auch nicht die zu erwartende rendite wie die Aktien, aber die Mischung des Gesamtportfolios macht's.

Wie berechne ich dann eigentlich die Gewichtung? Im Aktienanteil sind ja bereits gemäß Marktkaptialisierung Immobilienaktien enthalten. Wenn ich nun 5-10% meines Risikobehafteten Teils (also meiner 85% Gesamtvermögen) z.B. in REIT ETFs stecke
habe ich Immobilien übergewichtet (was ja das Ziel war). Nur um wieviel?

[PrivateBanker]

Ich würde daraus keine Wissenschaft machen. Im MSCI World sind ca. 3,5 % Real Estate. Wenn mtl.4 T€ nach Anlage schreien, dann z.B.

500,-- Tagesgeld

500,-- Infrastruktur ETF  https://www.justetf.com/de/find-etf.html?assetClass=class-equity&groupField=index&sector=Infrastructure

500,-- Real Estate ETF    https://www.justetf.com/de/find-etf.html?groupField=index&assetClass=class-realEstate

1500,-- 2-3 offene Immobilienfonds (Wohnen, International und Europa) 

1000,--  Umsetzung obige Allokation

 

 

Nach 5 Jahren mal anschauen, abgleichen mit der dann gültigen Anlagestrategie und nachjustieren

[hilflos]

eine Immobilie hat halt auch noch ein paar steuerliche Vorteile. Die ca. 3% Mietrendite sind wegen 2% Abschreibung und 1% Zinsen steuerfrei und das bei einer 100% Finanzierung auf den kpl. Wohnungswert.

Zusätzlich kommt noch der Wertzuwachs der nach 10 Jahren ebenfalls steuerfrei ist und die Mietsteigerung die dann aber  irgendwann nicht mehr steuerfrei ist. Zusätzlich hat eine Mietimmobilie auch Vorteile wenn man doch selber was kaufen will. Ich weiß nicht was die Wohnungen bei euch kosten, aber eine 1-2 Zimmerwohnung ist sicher kein Klumpenrisiko. Vorallem nicht bei der Sparrate.

[SvenM]

24 minutes ago, hilflos said:

eine Immobilie hat halt auch noch ein paar steuerliche Vorteile. Die ca. 3% Mietrendite sind wegen 2% Abschreibung und 1% Zinsen steuerfrei und das bei einer 100% Finanzierung auf den kpl. Wohnungswert.

Zusätzlich kommt noch der Wertzuwachs der nach 10 Jahren ebenfalls steuerfrei ist und die Mietsteigerung die dann aber  irgendwann nicht mehr steuerfrei ist. Zusätzlich hat eine Mietimmobilie auch Vorteile wenn man doch selber was kaufen will. Ich weiß nicht was die Wohnungen bei euch kosten, aber eine 1-2 Zimmerwohnung ist sicher kein Klumpenrisiko. Vorallem nicht bei der Sparrate.

Gute Punkte, danke!
Wir reden hier über Bayern (aber nicht München). D.h. 150k für eine Einzimmerwohnung, 250k für 2. Ist halt schon eine Ansage.

[Peter23]

vor 55 Minuten von hilflos:

Die ca. 3% Mietrendite sind wegen 2% Abschreibung und 1% Zinsen steuerfrei und das bei einer 100% Finanzierung auf den kpl. Wohnungswert.

2% Abschreibungen beziehen sich nur auf den Gebäudeanteil. Wenn man Glück hat akzeptiert das FA hier 80%. Real sind es bei Bestandsimmobilien in MUC aber eher 50%, weil der größte Anteil des Kaufpreises vom Boden (d.h. der Lage) kommen.

 

Außerdem bitte die Nebenkosten beachten. Wenn ein Makler involviert ist, dann landet man ca. bei 12% (Notar, Gst, Makler, Grundbuch etc). Die muss man erstmal wieder reinholen.

[PrivateBanker]

https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-asset-class-allocation#analysisResults

 

Tool ist leider aus Sicht eines US-Anlegers, d.h. den MSCI World musst du aufsplitten (US und den Rest). Damit kannst du dein Wunschportfolio basteln.

Aber aufpassen US $ Sicht !! Wobei meiner Meinung nach die Wechselkurse nur zu ca. 3-5 % zu der Performance beitragen (Bsp. 10 % p.a., d.h. 0,5 % p.a. davon aus Wechselkursen)

 

Zum Immobilien Direktinvestment:

 

Die Mietrendite immer in Relation zum risikolosen langfristigen Zins sehen (also 10 Jahre Bund). Langfristig wird der Zinsaufschlag der Immo zur Bundesanleihe konstant bleiben, d.h. bei steigenden Zinsen muss auch die Rendite der Immo (gerechnet für einen Neueinstieg) steigen. Aber eher durch Preisverfall der Immobilie als durch Mietsteigerungen !! Deshalb keine 100 % Finanzierung, wenn überhaupt würde ich lediglich die Nettokaltmiete als mtl. Annuität für ein 50 % Darlehen einsetzen bei Kompletttilgung zum Ende der Zinsbindung.

Eine Steuerersparnis durch Afa und entsprechender Hebelung des Investments durch Kredit ist eine Milchmädchenrechnung. Erhöht das Risiko, die Immobilie nutzt sich ab und verliert an Wert und muss später wieder aufgepäppelt werden (Rücklagen für Modernisierung; Renovierung, Umbau usw.). Vergleiche auch 25 % Abgeltungssteuer mit deinem pers. Steuersatz

[Synthomesc_alt]

vor 7 Stunden von SvenM:

90% der ETFs sind momentan Ausschütter und werfen etwa den Pauschbetrag ab (1602€). Ich werde Neukäufe nun auf Thesaurierer umstellen.
Denke hier sollte es keine Einwände geben!?

Im Prinzip nicht, du kannst aber auch weiterhin in den Ausschütter investieren und je nach Geschmack dann wieder reinvestieren...
Ist aber eine Geschmacksfrage, ich persönlich mag Thesaurierer nicht so....