Bausparvertrag noch sinnvoll?

[Stoxx]

Hallo zusammen,

in knapp 10 Jahren plane ich den Kauf von Wohneigentum. Liquides Eigenkapital zur Anzahlung (1/4 bis 1/3 der Kaufsumme) ist vorhanden.

Immobilie, vorauss. eine Wohnung, kalkuliere ich mit 200.000,- bis 250.000,- €.

 

Meine Frage:

Lohnt sich aktuell (noch) der Abschluss eines Bausparvertrages, um sich in 10 Jahren günstige Darlehenszinsen zu sichern? Die Zinsen sich (noch) niedrig aber wie sieht das in 10 Jahren aus?

Ich will mir ausschließlich das günstige Darlehen (60.000,- bis 70.000,- €) sichern, sonst nichts. Oder ist es sinniger, die Sparraten auf einem TG-Kto. anzusparen, da man davon ausgehen kann, dass auch in 10 Jahren die Zinsen noch niedrig sind und man günstige Immobilienkredite bekommt?

Die 1 % Abschlussgebühr beim Bausparen gehen natürlich noch on top.

 

Viele Grüße und schöne Feiertage!

Stoxx

 

[Ronon]

Ich denke es ist schwierig zu garantieren, ob die Zinsen in zehn Jahren noch so günstig sind wie heute... (Glaskugel hat niemand)

Falls es keinen europaweiten Schuldenschnitt gibt können die Zinsen nur ganz ganz langsam und in großen zeitlichen Abständen erhöht werden, weil sonst die Staaten pleite gehen..

Ganz logisch gesehen sollte da normalerweise in zehn Jahren noch nicht viel passiert sein...

Mit einem Bausparer kannst du dieses Risiko absichern (in deinem Fall für 1000 € - gehe davon aus das du bei 60-70k Darlehen einen 100k Bausparer in Anspruch nehmen willst )

Bin kein Freund vom Bausparer wegen der festgelegten (meist recht hohen) Tilgungssume je Monat in der Darlehensphase... Da kannst mit einem Immobilliendarlehen sehr viel gemütlicher (geringere monatliche Belastung des Cashflows)

fahren und sparst dir die Abschlussgebühr vom Bausparer....

 

 

[Holgerli]

Der Avatar passt ja schonmal.

Eine gute Frage die Du stellst:

Ich hatte 2013 einen BSV abgeschlossen mit 3,5% Darlehenszinsatz. Begründung (die sich damals plausibel anhörte): "Sie glauben doch wohl selber nicht, dass wir dauerhaft bei so niedrigen Zinsen bleiben!"

Ich hatte dann 2017 einen BSV abgeschlossen mit 1,8% Darlehenszinsatz. Begründung (die sich damals plausibel anhörte): "Sie glauben doch wohl selber nicht, dass wir dauerhaft bei so niedrigen Zinsen bleiben!"

Ohne mich informiert zu haben ist es heute wohl möglich bei einem Immokredit eine Null vor dem Komma zu haben.

 

So gesehen habe sich beide nicht gelohnt. Wobei: Beim ersten habe ich aufgrund von 0,5% Sparzinsatz die Abschlussgebühren wieder drin und mache einige Euros mit den Zinsen. Gut, mit einer Investionen in Aktien hätte ich mehr Rendite gemacht. Aber ich glaube, dass es schlimmere Fehlinvesitionen gibt.

Beim zweiten denke ich mir, dass 1,8% Darlehenszinsatz jetzt nicht so schlecht sind. Dass wir so schnell keine 3,5% Immokredit-Zinsen mehr sehen (1. BSV) denke ich auch. Ob wir nicht aber wieder 2% sehen, da bin ich mir nicht so sicher.

 

Vor ca. 10 Jahren habe ich einen Beitrag über Hauverkäufer gesehen. Fazit: Häuser werden massiv im Wert sinken. Begründung: Der deomographische Wandel. Die, die ein Haus kaufen werden immer immer weniger. Die, die ein Haus verkaufen wollen werden immer mehr.

Hört(e) sich logisch an, oder?

 

Was ich sagen möchte: Wenn man den BSV als eine Art Versicherung (für einen Teil des Darlehns) sieht, dann würde ich einen BSV weiter in Betracht ziehen. Aber genau schauen. Bei der Fuchs-BSK gibt es jetzt mittlerweile einen BSV mit 1,6% Abschlusskosten.

Aber leider sieht man da auch keine Null vor dem Komma.

 

[Schwachzocker]

vor 18 Minuten von Holgerli:

...

Vor ca. 10 Jahren habe ich einen Beitrag über Hauverkäufer gesehen. Fazit: Häuser werden massiv im Wert sinken. Begründung: Der deomographische Wandel. Die, die ein Haus kaufen werden immer immer weniger. Die, die ein Haus verkaufen wollen werden immer mehr.

Hört(e) sich logisch an, oder?

Für mich eigentlich nicht.

Begründung könnte allenfalls sein, dass wir eine Bevölkerung mit immer weniger Menschen werden, denen zuviel Wohnraum gegenüber steht. Aber auch das hat sich bisher ja nicht bewahrheitet.

[Bassinus]

Der BSV kostet gut und gerne 1% Abschlusskosten. Dazu kommt 0,- Zinsen aufs Guthaben für 10-15 Jahre und ein Darlehen was in den Sternen steht ob es dann "gut" ist. Aktuell wirst du mit 1/3 Anzahlung weit unter einem Prozent finanzieren können. Wahrscheinlich auch noch für 15 oder 20 Jahre. Ist dann nicht mit Sparrate + gesparte Miete die Wohnung nicht abgezahlt? Bzw. der getilgte Anteil so groß, dass es sich in 15-20 kaum Auswirken wird ob du da jetzt 1-5% eventuell (vielleicht, mal sehen) zahlen müsstest bei der Anschlussfinanzierung oder hast du vor das Darlehen stehen zu lassen?

[Stoxx]

Danke erstmal für eure Antworten!

Da ist richtig. Niemand kann vorhersagen, wo die Zinsen in 10 Jahren stehen werden.

Ich lasse mich mal beim Bausparfuchs beraten. Mit den Informationen (...) kann ich gut vorbereitet ins Gespräch gehen.

[DarkBasti]

Hauptintension für Bausparer ist die VWL vom Arbeitgeber. Allerdings hatte ich mich geärgert, weil ich mir erst im Nachhinein ausgerechnet habe, das sich die Abschlusskosten erst nach 7 Jahren amortisieren.

 

 

[Holgerli]

vor 1 Stunde von Bassinus:

Der BSV kostet gut und gerne 1% Abschlusskosten

Wie gesagt: Mittlerweile gibt es auch 1,6%(!) Abschlusskosten.

 

Und zu beachten wäre, dass zumindest bei meinem neueren  BSV 12 Euro "Kontoführungsgebühren" genommen werden. Da müssen bei den 0,1% "Standard"-Guthabenzins erstmal 12.000 Euro angespart sein, damit der BSV keine Kosten verursacht. Zu klären wäre hier ob die Kontoführungsgebühren auch in der Wartephase anfallen.

 

Nachdem ich mir mal etwas länger Gedanken zu Deiner Situation gemacht habe bin ich zu dem Schluss gekommen, dass ich in Deiner Situation, heute, keinen BSV mehr abschließen würde. Zumindest nicht beim Fuchs.

[Cai Shen]

vor 10 Minuten von Holgerli:

Mittlerweile gibt es auch 1,6%(!) Abschlusskosten.

Gab es schon immer, meiner Beobachtung nach haben viele BSK die Abschlusskosten in den letzten Jahren sogar auf 1,0% gesenkt.

Dafür greift der Spaß mit Kontoführungsgebühren und kostenpflichtigen Kundenmagazinen immer weiter um sich.

[Holgerli]

Keine Ahnung. Ich kenne nur 1%. 1,6% finde ich hammer-unverschämt.

[Nightfire]

vor 9 Minuten von Holgerli:

Ich kenne nur 1%. 1,6% finde ich hammer-unverschämt.

1,6% findest du zum Beispiel bei der Badenia im Vertrieb bei der DVAG. In 2011 hatten die schon die 1,6%.

[ozymandias1]

vor 7 Stunden von Schwachzocker:

Zitat

Vor ca. 10 Jahren habe ich einen Beitrag über Hauverkäufer gesehen. Fazit: Häuser werden massiv im Wert sinken. Begründung: Der deomographische Wandel. Die, die ein Haus kaufen werden immer immer weniger. Die, die ein Haus verkaufen wollen werden immer mehr.

Hört(e) sich logisch an, oder?

Für mich eigentlich nicht.

Begründung könnte allenfalls sein, dass wir eine Bevölkerung mit immer weniger Menschen werden, denen zuviel Wohnraum gegenüber steht. Aber auch das hat sich bisher ja nicht bewahrheitet.

Die Argumente dazu (warum das damals nicht logisch war) würde ich gerne hören. 2010 hatte Deutschland schon ein paar Jahre mit schrumpfenden Bevölkerungszahlen hinter sich (

https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Bevoelkerungsstand/Tabellen/liste-gebietstand.html). Meiner Erinnerung nach deutete alles darauf hin, dass es so bleibt, und ich habe mich damals ebenfalls gegen Immobilien entschieden. Das war natürlich im Nachhinein völligst falsch, aber ich habe damals weder mit andauernden Niedrigzinsen gerechnet, noch erwartet, dass Migration den demographischen Effekt überkompensieren würde. Meinst Du ernsthaft, dass etwas davon damals schon absehbar war?

[Bassinus]

vor 7 Stunden von ozymandias1:

dass etwas davon damals schon absehbar war?

Nur der Tod steht absehbar fest. Die 100 jährige Zinskurve zeigt nach unten. Die Frage ist eher - kann unser Verständnis von Geldsystem auch eventuell mit -3% funktionieren. Und da sind Sachwerte immer vorzuziehen. Auch Betongold. Vielleicht zieht die nächste Generation auch wieder aufs Land. Vielleicht schrumpft man sich auch auf 60 Mio zusammen. Für die Welt wäre es egal. Also schön Weltweit aufgestellt sein und dir können die Einwohnerzahlen egal sein. Nutz die Immobilie selbst auf 2-3 Generationen und deren Wert im Gutachten kann dir auch egal sein. 

[hilflos]

die einzige sinnvolle Verwendung eines Bausparvetrags sehe in einem kleinen Vertrag 20-30t€ auf den die VWL laufen und der dann als Blankodarlehen das Eigenkapital erhöht. Bei 5% Wertsteigerung pro Jahr kostet die Wohnung in 15 Jahren das doppelte von heute. Oder wenn es eine Mietwohnung sein soll und die Tilgung verschoben werden soll.

[Stoxx]

Ganz einfache Rechnung für einen Bausparer von 50.000,- mit 10 (15) Jahren Laufzeit...

 

Abschlusskosten bei 1 % (1,6 %): 500,- (800,-)

Kto.-Führungsgebühren 12,- / Jahr: 120,- (10 Jahre) / 180,- (15 Jahre)

Gesamt: 620,- (1 %, 10 Jahre) / 680,- (1 %, 15 Jahre) / 920,- (1,6 %, 10 Jahre) / 980,- ( 1,6 % / 15 Jahre)

 

Und dann ist noch nocht mal "sicher", ob ich mir in 10 (15) Jahren tatsächlich ein "günstiges" Darlehen gesichert habe.

 

Fazit: Ich mach's anders. Sparrate je 50 : 50 Tagesgeld : Aktiensparplan auf LEG Immobilien. In 10 Jahren kommt da eine schöne Summe zusammen und ich habe keine laufenden Kosten. Klar, gibt auf's TG keine Zinsen aber die gibt's beim Bausparen auch nicht (0,1 % habe ich gelesen). Inflation (grob 2 %) gleiche ich mit der Div.-Rendite (z. Zt. 3 %) aus.

Warum LEG? Wollte mich zwischen Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG entscheiden. Die LEG ist in meiner Region (NRW) sehr aktiv, Volatilität im Verhältnis zu den beiden anderen niedriger, Div.-Rendite im mittleren Bereich. Vonovia ist mir "zu gehyped" und Deutsche Wohnen m. W. n. auch im Bereich Büro-Immobilien aktiv, das wollte ich nicht.

LEG_Immobilien.pdf

[Goldfinger 80]

Am 26.12.2020 um 10:37 von hilflos:

die einzige sinnvolle Verwendung eines Bausparvetrags sehe in einem kleinen Vertrag 20-30t€ auf den die VWL laufen und der dann als Blankodarlehen das Eigenkapital erhöht. Bei 5% Wertsteigerung pro Jahr kostet die Wohnung in 15 Jahren das doppelte von heute. Oder wenn es eine Mietwohnung sein soll und die Tilgung verschoben werden soll.

Das sehe ich auch so nur VWL und auf die Nebenkosten achten Provision und Kontoführung.

 

Die Zinsen verfolge ich seit 20 Jahren weil Immokredite vorhanden.

Fazit es wird keine Hypothekenzinsen mehr über 3% geben werden, weil sonst klappen die Schuldenstaaten alle zusammen.

Das derzeitige Zinstief nutzen und via 10 -15 Jahre finanzieren über Annuitätendarlehen unter 1%. ich selber habe einen Kredit über 100 000 10 Jahre mit 0,65%...

[beamter97]

Am 26.12.2020 um 15:20 von Stoxx:

Warum LEG? Wollte mich zwischen Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG entscheiden.

Warum hast du Hamborner REIT WKN 601300 nicht in den Vergleich einbezogen? Mussten es unbedingt Wohnungs-Unternehmen sein?

[Stoxx]

Hamborner Reit schaue ich mir nochmal genauer an, hatte ich nicht auf dem Schirm. Ist bei comdirect auch sparplan-fähig. Das Portfolio ist diversifizierter, also bunt gemischt.

 

Edit:

Im Aktien-Selektor der comdirect ist Hamborner Reit unter "Holdings" gelistet, daher wurde die Aktie nicht aufgeführt. Kommt aber für mich nicht in Frage. Auf 5-Jahressicht hat die Aktie ein Minus von knapp 5 % hingelegt (LEG Immobilien: + 68 %).

Zudem ist Hamborner deutlich kleiner: 726 Millionen Euro (LEG: 9,16 Milliarden Euto). Zudem will ich keine Gewerbe- und Büroimmobilien haben. Bespare monatlich noch die Deutsche EuroShop, da ist mir genug Gewerbe (und Aufregung) enthalten.

[FranzFerdinand]

Hallo zusammen,

 

ich habe einen laufenden Immobilienkredit (selbstbewohntes, kernsaniertes EFH) der noch bis 01/2028 läuft. Dann werden Stand heute (ohne Sondertilgungen bis dahin) rund 350.000 Euro Restschuld bestehen. Da ich noch einige größere Wohnimmobilien besitze, muss ich immer Sondertilgungen vs. Investitionen in die Objekte abwägen, ich unterstelle daher KEINE Sondertilgungen. Zinssatz bisher 1,2%.

 

Die Restschuld liegt (auch bei konservativer Wertentwicklung) schon heute bei etwa 50% des Wertes, das unterstelle ich jetzt einfach mal auch für 2028.

 

Jetzt die Preisfrage: Lohnt es sich, heute einen Bausparer über 50.000 oder 100.000€ abzuschliessen, um dann einen Teil des Darlehens zinszusichern? Ich vermute zwar eine langfristige Zinsrepression (vielleicht auf 2-4%, aber nicht höher), aber vielleicht kann man über Bausparer ja heute noch 1,xx%-Verzinsungen sichern?

Zum Auffüllen hätte ich jetzt noch gut 5 Jahre Zeit. Monatlicher Überschuss ist vorhanden. Ich könnte auch 2028 die gesamte Restschuld  finanzieren und dann halt mit dem Bausparer 2-3 Jahre lang maximal sondertilgen. Größeren Sanierungsbedarf habe ich in den Jahren voraussichtlich nicht, evtl. allerdings eine Umrüstung auf Wärmepumpe. Sowas kann ich aber auch jederzeit aus Rücklagen oder aus dem großen Aktiendepot bezahlen.

 

Hat jemand hier schon Kalkulationen angestellt?

[hilflos]

bei Bausparvertrag ist halt alles geplant. keine Spar Zinsen in der Ansparphase,  niedrige Schuldzinsen wenn schnell getilgt und die Kosten.

Damit er zuteilungsreif ist muss zwischen 40-50% der Summe eingezahlt werden.

 

Die Fragen die offen sind, wie sind die normalen Hypothekenzinsen dann, welche Wertentwicklung hat bis dahin dein gespartes Geld.

 

[Euronensammler]

Geh' mal zu 2-3 Bausparkassenverkäufern und lass' dir ihre Verträge vorrechnen. Dabei wirst du auch nicht dümmer, es bewahrt dich aber vor Erfahrungen, die irgendwer irgendwann irgendwo einmal mit einem BSV gemacht hat.

Bei der Ansparung kommt es auch darauf an, wann wieviel eingezahlt wird. Daraus wird in jeden Quartal - soweit ich mich erinnere - eine Saldensumme fortgeschrieben. Die Berechnung dieser ist keine Hexenwer, aber auch nicht jedem sofort einsichtig. Aus der Saldensumme und ?? ergibt sich dann eine Bewertungszahl und die Zuteilungsreife.

Wenn du dir einen Vertrag besogst (vielleicht kann man ihn auch irgendwo downloaden) dann findest du auch Formeln, wie du die Tilgungsrate oder Tilgungszeit bei einem gewünschten Zinssatz berechnest.

Zudem kann man Bausparsummen auch teilen oder erhöhen, um sie während der Laufzeit an geänderte Wünsche anzupassen.

Die Berechnungen sind viel zu individuell, um hier eine pauschale Antwort zu geben.

Rechnet man einfach die Summe aller Zahlungen, dann ist ein einfaches Tilgungsdarlehen meistens günstiger. Generell lohnt sich ein BSV eher, je höher die Zinsen sind. Man kann damit eine Tilgung auch größtenteil zinssicher auf 30 Jahre stecken - wenn man denn nur kleine Raten tragen kann oder aus steuerlichen Gründen möglichst lange einen Zinsaufwand möchte.

 

 

[smarttrader]

Ich finde einen BSV nicht sonderlich gut. Bei uns wurde irgendwann nach ewigen Streit und Anwalt, die Einzahlungen angenommen und aus Kulanz mit den damaligen zum Vertragsabschluss aufgeschriebenen Bedingungen verzinst.

 

Für mich das grösste Problem ist die restriktive Einzahlungsgrenze. Bei 100k kannst du vielleicht 4,8k im Jahr einzahlen. jetzt kann man sich ausrechnen, du zahlst 1% oder 1,6% Abschlussgebühr, wirst dein Geld für 10 Jahre zu nahezu 0% anlegen um nach 10 Jahren evtl. zu 1,9% finanzieren zu können. Mit der 1% Abschlussgebühr bist du wieder schnell bei 2,5%.

 

Das gebe ich nur zu Bedenken, meine Frau hat einen mit 1,2% Sollzins. Den haben wir auf 100k erhöht da Zuteilung ab 50% und die BSK bis 50k Blanko Darlehen ermöglicht.

[Badurad]

vor 6 Stunden von smarttrader:

Ich finde einen BSV nicht sonderlich gut. Bei uns wurde irgendwann nach ewigen Streit und Anwalt, die Einzahlungen angenommen und aus Kulanz mit den damaligen zum Vertragsabschluss aufgeschriebenen Bedingungen verzinst.

Okay, Du bist gegen Bausparverträge und hast einen Rechtsstreit gegen Deine Bausparkasse geführt.

vor 6 Stunden von smarttrader:

Das gebe ich nur zu Bedenken, meine Frau hat einen mit 1,2% Sollzins. Den haben wir auf 100k erhöht da Zuteilung ab 50% und die BSK bis 50k Blanko Darlehen ermöglicht.

Erhöhst aber den Bausparvertrag Deiner Frau auf 100k.

 

[smarttrader]

Klar warum nicht? In 5 Jahren zu 1,2% Zinsen finanzieren dürfte lukrativ sein.

 

Meine Frau konnte bisher den mehrfachen Regelsparbetrag einzahlen, so wie diesmal auch im Vertrag vermerkt. Sondereinzahlung würde diesmal im Vertrag fixiert.

[Holgerli]

vor 13 Stunden von Badurad:

Okay, Du bist gegen Bausparverträge und hast einen Rechtsstreit gegen Deine Bausparkasse geführt.

Bitte nichts gegen oder pro den BSV von smarttrader sagen.

Sonst heisst es irgendwann in ein paar Jahren, wenn es mit dem BSV nicht nach smarttraders Willen lief: "Jetzt habe ich den finanziellen Schaden, weil ich ich auf die 'Foren-Gurus' gehört habe!"